Jedro

Pogodba o prodaji na obroke je zaradi neplačevanja obrokov lahko razdrta že z izjavo kupca. Prodajalec lahko da odstopno izjavo (enostransko izjavo volje) in brez intervencije sodišča razdre pogodbo. Tožeča stranka je imela zakonsko možnost za odstop od pogodbe skladno s 126. členom ZOR, ker pa te ni izkoristila, s tem, ko je sprejela izpolnitev še po preteku tožencema naknadno postavljenega roka, je šteti, da je soglašala z izpolnitvijo in ne z razvezo pogodbe.

Izrek

Pritožba tožeče stranke se z a v r n e kot neutemeljena in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke o ugotovitvi, da je kupoprodajna pogodba, katero sta sklenili I. d.o.o. in toženca za stanovanje številka 66, v izmeri 63,25 m2 v Š. 86/c, V. dne 13. 4. 1993, razveljavljena, hkrati pa je zavrnilo tudi zahtevek tožeče stranke po katerem bi morala toženca povrniti tožeči stranki stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pri tem prvostopno sodišče ugotavlja, da je v predmetni kupoprodajni pogodbi v čl. 8 določeno, da plača kupec za zamudo pri plačilu, tako enkratnega zneska kot posameznih obrokov, zakonske zamudne obresti, medtem ko pogodba posebnega določila glede razveljavitve pogodbe ne vsebuje. Stanovanjski zakon in pa tudi predmetna kupoprodajna pogodba govorita le o primeru, kadar kupec ne more odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb Stanovanjskega zakona, ko lahko zaradi navedenega, zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. Tako ima, po oceni prvostopnega sodišča, tožeča stranka prav, ko trdi, da je v tem konkretnem primeru, ko zahteva razveljavitev pogodbe prodajalec, treba uporabiti splošne določbe, to je določbe Zakona o obligacijskih razmerjih, ki govore o razvezi pogodbe. Prvostopno sodišče nadalje ugotavlja, da je imela tožeča stranka prav tudi v delu, ko navaja, da sta toženca že v času vložitve te tožbe zamujala s plačilom obrokov in sicer sta bila v zamudi s plačilom sedmih obrokov, kar dokazujejo listine, ni pa moglo prvostopno sodišče mimo dejstva, da sta toženca, res po vložitvi tožbe torej 27. 7. 1998, plačala vse do tedaj zapadle obroke kupnine zaradi česar je ocenilo, da je potrebno v konkretnem primeru uporabiti določbo 131. člena ZOR, ki pravi da pogodbe ni mogoče razdreti zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti. Pri tem je sodišče upoštevalo, da sta toženca očitno vse do decembra 1996, torej v letu 1993, 1994 in 1995 ter vse do zadnjega meseca v letu 1996, izpolnjevala pogodbo in plačevala kupnino, predmetna pogodba je bila sklenjena za desetletno odplačilno dobo in da torej kupnina v celoti zapade šele v letu 2003. Tudi če toženca še nista plačala zamudnih obresti, do katerih je, po oceni prvostopnega sodišča, tožeča stranka upravičena, pa te znašajo le 52.202,00 SIT, kar predstavlja le majhen del obveznosti, zato je ob uporabi 131. čl. ZOR zahtevek tožeče stranke zavrnilo. V nadaljevanju prvostopno sodišče še ugotavlja, da ima tožeča stranka do toženca izpolnitveni zahtevek v plačilo vseh doslej zapadlih obveznosti iz naslova zamudnih obresti.

Proti takšni odločitvi prvostopnega sodišča se je pritožila tožeča stranka iz razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava (po tč. 2 in 3 I. odst. 353. člena ZPP/77) in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi ali spremeni. Navaja, da je prvostopno sodišče zmotno uporabilo določbo 131. čl. ZOR. Potrebno je namreč upoštevati specifiko tovrstnih pogodb, ki jih ni mogoče povsem enačiti s pogodbami o katerih govori ZOR. Te pogodbe namreč niso bile sklenjene svobodno, saj je prodajalec na zahtevo kupca moral skleniti to pogodbo, zaradi česar stranki nista bili enakopravni. Zanje torej tudi ne velja načelo enake vrednosti dajatev, saj je nesporno, da so nekateri kupci že popolni lastniki stanovanj in to za ceno, ki je najmanj enkrat nižja od tiste, ki velja na trgu. Zato je neutemeljeno govoriti o neizpolnitvi neznatnega dela obveznosti, saj imata toženca pravico svojo pogodbeno obveznost, v celoti plačati kupnino,izpolniti šele v letu 2003. Bistvo in narava spora se skriva v tem, ali in kako izpolnjuje svoje pogodbene obveznosti in ali si sploh lahko privošči plačevanje mesečnih obrokov kupnine z zamudo. Za pogodbeni stranki velja načelo dolžnosti izpolnitve obveznosti oziroma pogodbene discipline. V vsakem primeru je možno pogodbo razdreti sporazumno, sicer pa po določbah zakona. Ker toženca očitno nista bila pripravljena razdreti pogodbo sporazumno oziroma pod pogojih 6. člena pogodbe, pri tem pa obrokov kupnine nista plačevala, je zahtevo po razvezi pogodbe podala tožeča stranka po pogojih, ki jih določa zakon. Tožencema je poslala opomin pred razveljavitvijo pogodbe in, ker toženca tudi v naknadnem roku obveznosti nista izpolnila tožeča meni, da so bili s tem izpolnjeni pogoji za razvezo pogodbe. Opozarja še, da so plačilni roki pri stanovanjskih pogodbah bistvena sestavina pogodbe, kar je razumljivo, saj je kupec zaradi ugodnih pogojev odkupa že tako v ugodnejšem položaju kot prodajalec in ni nobene osnove zato da se mu popušča še pri načinu plačila. Nesprejemljivo je stališče prvostopnega sodišča, ko pošilja tožečo stranko na pravdo za izpolnitev obveznosti iz pogodbe in je tak način reševanja problema absolutno nesprejemljiv, saj bi se v primeru neuspešne izterjave dejansko lahko zgodilo, da bi kupec prišel zastonj do stanovanja.

Tožeča stranka vztraja pri razvezi, saj meni, da je dala tožencema dovolj možnosti, da se disciplinirata in ponovno poudarja, da toženca leto in pol sploh nista plačevala kupnine, razen tega pa tudi nista izpolnila stranske obveznosti to je plačila zamudnih obresti, potem ko sta z zamudo plačala skupaj 17 mesečnih obrokov ter tako kršila I. odst. 8. čl. pogodbe.

Toženca odgovora na pritožbo nista podala.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Po uradni dolžnosti upoštevanih bistvenih kršitev določb postopka iz 365. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77, Uradni list SFRJ, št. 4/77, 27/90 in RS, št. 55/92, ki se uporablja na podlagi določbe I. odst. 498. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP/99, Uradni list RS, št. 26/99) iz II. odst. 354. čl. ZPP/77 pritožbeno sodišče v postopku ni ugotovilo.

Predmet tožbenega zahtevka je razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama dne 13. 4. 1993 za stanovanje št.66 v izmeri 63,25 m2 Š. 86/c v V. Predmetno stanovanje je bilo kupljeno po določbah Stanovanjskega zakona z možnostjo plačila na obroke in sicer v desetletni odplačilni dobi. Ker sta toženca zamujala s plačilom 42.,43.,44.,48.,49.,50. in 51. obroka je tožeča stranka vložila zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe.

Razveljavitev (kot to zahteva tožeča stranka) pogodbe se povezuje z izpodbojnostjo pogodbe zaradi napak (zlasti napak volje (obstoj dejstev v zvezi s tem, tožeča stranka niti v postopku ni pritožbeno ne zatrjuje)) v sklenitveni fazi (111. čl. ZOR), medtem ko je razdrtje pogodbe (ki je potem tudi razvezana) praviloma v povezavi z odstopnim upravičenjem v izpolnitveni fazi (tudi zaradi neizpolnitve). Tako bi, po oceni pritožbenega sodišča, v obravnavanem primeru šlo za zahtevek na razvezo kupoprodajne pogodbe zaradi neizpolnitve (upoštevaje tožbene navedbe).

Pogodba o prodaji na obroke zaradi neplačevanja je lahko razdrta že z izjavo prodajalca.

Če bi sledili zgolj tožbenim navedbam in samemu zahtevku tožeče stranke, bi bilo mogoče ugotoviti da tožeča stranka ni izkazala pravnega interesa za tožbo na razveljavitev oziroma pravilno na razvezo pogodbe. Pri prodaji na obroke lahko namreč da prodajalec odstopno izjavo (enostransko izjavo volje) in brez intervencije sodišča razdre pogodbo že, če kupec pride v zamudo z začetnim obrokom. Prav tako pa, upoštevaje 126. čl. ZOR, tudi kasneje. Ni namreč mogoče trditi, da lahko dolžnik od upnika izsili sprejem ponujene izpolnitve, katero bi upnik morebiti odklanjal. Pogoj za nastanek dolžnikove zamude je, da je upnikova terjatev dospela (iztožljiva), likvidna in da je dolžnik ni pravočasno izpolnil, pri čemer dolžnikova krivda za zamudo in nastale posledice ni pomembna.

Tako je zakon sprejel objektivne kriterije za nastanek zamude. Kot posledice zamude pa je šteti: - tek zakonskih zamudnih obresti (čl. 277 ZOR); - dolžnost povrnitve morebitne škode (čl. 262/II ZOR) kar velja tudi v primeru, če je dan dodatni rok za izpolnitev (čl. 262/III ZOR); - v trenutku zamude preide nevarnost uničenja na dolžnika; - upnik ima pravico do odstopnega upravičenja (čl. 126 ZOR) oziroma v smislu 125. člena ZOR, če je posel fiksen.

Materialnopravno je predmetno razmerje med tožečo stranko in tožencema urejeno s pogodbo. V čl. 10 pogodbe je določeno, da lahko kupec v primeru spremenjenih okoliščin, zaradi katerih pogodbe več ne more izpolnjevati, to je plačevati obrokov kupnine, predlaga razvezo pogodbe. V tem primeru je prodajalec dolžan kupcu povrniti že plačane zneske kupnine, če pa to ni mogoče pa mu omogočiti, da postane, v sorazmerju plačanih zneskov kupnine, solastnik predmetnega stanovanja. Pri tem je ugotoviti, da to isto določbo vsebuje tudi Stanovanjski zakon (na podlagi katerega je bila predmetna kupoprodajna pogodba sklenjena) in sicer 124. člen. Ugotoviti pa je potrebno tudi, da niti Stanovanjski zakon niti predmetna kupoprodajna pogodba, katere razveljavitev se zahteva, ne vsebujeta določb o razvezi kupoprodajne pogodbe s strani prodajalca.

Zato je po oceni pritožbenega sodišča materialno pravno izhodišče, katerega je uporabilo prvostopno sodišče v predmetni zadevi, to je splošne določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) pravilno.

V 3. poglavju ZOR - v poglavju o dvostranskih pogodbah, kjer je opredeljena razveza pogodbe zaradi neizpolnitve je v 124. čl. določeno, da če pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti, lahko druga stranka zahteva izpolnitev ali pa razdre pogodbo z navadno izjavo, v vsakem primeru pa, da ima pravico do odškodnine. V nadaljevanju je 125. čl. - določba za primer, ko je pravočasna izpolnitev bistvena sestavina pogodbe. Po tem je pogodba, v kolikor je dolžnik ne izpolni v določenem roku, razdrta po samem zakonu. V 126. čl. pa je urejen primer, ko pravočasna izpolnitev ni bistvena sestavina pogodbe, ko torej obdrži dolžnik pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa, da zahteva njeno izpolnitev, pri čemer je v II. odst. upniku dana možnost, da takšno pogodbo razdre (če pusti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev in šele če v tem dodatnem roku dolžnik te pogodbe ne izpolni, nastopijo enake posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina, to je prenehanje pogodbe po samem zakonu).

V 9. členu pogodbe je določeno, da zapadejo obroki za plačilo kupnine za predmetno stanovanje do 15. dne v mesecu. V nadaljevanju je določeno, da je dolžan kupec v primeru zamude plačati tudi zakonske zamudne obresti. Pritožbeno tožeča stranka izpostavlja, da je v danem primeru to pogodbo oziroma njene določbe obravnavati v smislu določb, ko je rok bistvena sestavina pogodbe. Tem pritožbenim zatrjevanjem, pa pritožbeno sodišče ne more slediti. Ugotoviti je namreč, da je če so po roku, ki je določen za izpolnitev, določene zamudne obresti, o fiksnosti samega posla težko govoriti, zato bi v obravnavanem primeru prišla v poštev določba 126. čl. ZOR. Po II. odst. te določbe namreč nefiksna pogodba postane fiksna z nanovo postavljenim oziroma dodatnim rokom.

Glede na navedeno je tako ugotoviti, da je, kot to ugotavlja tudi prvostopno sodišče tožeča stranka tožencema dala dodatni rok za izpolnitev, pri čemer je toženca tudi opozorila, da bo v kolikor svoje obveznosti ne bosta izpolnila v roku 8 dni od prejema opomina, predmetno pogodbo štela za razveljavljeno.

Ne glede na navedeno pa je potrebno pritrditi nadaljnjim ugotovitvam prvostopnega sodišča in v posledici tega zaključkom prvostopnega sodišča, ki je upoštevaje dejstvo, da sta toženca zaostale obroke kupnine, sicer po vložitvi tožbe, vendarle poravnala in glede na to, da je tožeča stranka te zapadle obroke kupnine tudi sprejela, to šteti kot delno izpolnitev. Tej izpolnitvi, četudi delni, se tožeča stranka namreč ni uprla.

Ugotoviti je tako potrebno, da je imela tožeča stranka zakonsko možnost za dejanski odstop od pogodbe, pa le-te ni izkoristila, sprejela je izpolnitev po preteku roka, s čimer je po oceni pritožbenega sodišča konkludentno soglašala z izpolnitvijo pogodbe in ne z njeno razveljavitvijo. Glede na vloženo pripravljalno vlogo, po vloženem tožbenem zahtevku, v kateri tožeča stranka navaja, da toženca še vedno nista poravnala zakonskih zamudnih obresti ter stroškov postopka in da dokler ti stroški ne bodo poravnani tožeča stranka ne razmišlja o morebitnem umiku tožbe in da zato še vedno vztraja pri zahtevku, to je razveljavitvi kupoprodajne pogodbe, ugotoviti, da je tožeča stranka očitno tudi sama še vedno štela predmetno kupoprodajno pogodbo za veljavno.

Tako je po oceni pritožbenega sodišča zaključek prvostopnega sodišča, da ima tožeča stranka še zmeraj na razpolago izpolnitveni zahtevek za plačilo teh zakonskih zamudnih obresti pravno pravilen.

Obročno odplačilo je dejansko dogovor v korist kupca, pri čemer ima prodajalec riziko medtem ko ima kupec ugodnost, ki pa se lahko, od trenutka, ko druga stranka ni več zvesta, odvzame. Pri tem je nedvomno mogoče prodajalcu priznati pravico do izbire, to je do razdrtja pogodbe oziroma do zahtevka na plačilo kupnine.

Upoštevaje navedeno je tako ugotoviti, da je prvostopno sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na razveljavitev kupoprodajne pogodbe, saj je očitno tožeča stranka tudi sama štela, da je predmetna pogodba še vedno veljavna in se je zadovoljila z njeno izpolnitvijo in ne z njeno razveljavitvijo oziroma razvezo.

Nenazadnje pa je pravno spremenljiv tudi zaključek prvostopnega sodišča, da je zahtevek tožeče stranke neutemeljen tudi upoštevaje določbo 131. čl. ZOR na podlagi katere kupoprodajne pogodbe ni mogoče razvezati v primeru, če gre za majhen del obveznosti oziroma za neznatno neizpolnitev.

Na podlagi zgoraj navedenega je tako ugotoviti, da je prvostopno sodišče na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je bilo potrebno izpodbijano sodbo v celoti potrditi in pritožbo tožeče stranke zavrniti kot neutemeljeno, kot to izhaja iz izreka te sodbe (368. čl. ZPP/77).

Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke temelji na določbi 166. čl. ZPP/77 v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP/77.