Jedro

Tožnika sta s skupno izjavo o sprejemu ponudbe sprejela ponudbo prodajalke kot skupna lastnika, v nedoločenih deležih.

Iz izpodbijane odločbe ni mogoče preizkusiti pravilnosti stališča toženke, da v primeru skupnega sprejema ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča, ko prvi tožnik izpolnjuje pogoje predkupnega upravičenca iz prvega odstavka 23. člena ZKZ, drugi pa ne, ni mogoče šteti, da pogoje izpolnjujeta oba, kot skupna sprejemnika ponudbe oziroma zakaj je prvi tožnik, za katerega ni sporno, da edini izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca, samo zato, ker je skupno ponudbo podal z drugim tožnikom, ki pogojev za predkupnega upravičenca ne izpolnjuje, v slabšem položaju, kot bi bil, če bi ponudbo dal sam.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba UE Novo mesto št. 330-1777/2016-17 z dne 26. 9. 2016 se odpravi in se zadeva vrne toženki v ponovni postopek.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je na podlagi prvega odstavka 19. člena in drugega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) s 1. točko izreka izpodbijane odločbe prodajno pogodbo, ki so jo dne 11. 8. 2016 sklenili A.A. kot prodajalka in B.B. ter C.B. kot kupca, katere predmet so nepremičnine, označene s parcelnimi št. 217/9, 232/1 in 232/2, vse k.o. ..., za kupnino 59.000,00 EUR, odobril v delu, v katerem se nanaša na kmetijska zemljišča in zavrgel v delu, v katerem se nanaša na stavbna zemljišča (1. točka izreka). Z 2. točko izreka je zavrnil zahtevek tožnikov za odobritev pravnega posla za prodajo navedenih nepremičnin med navedeno prodajalko in tožnikoma v delu, v katerem se nanaša na kmetijska zemljišča in zavrgel v delu, v katerem se nanaša na stavbna zemljišča. Ugotovil je še, da v postopku niso nastali posebni stroški (3. točka izreka).

2. Iz obrazložitve odločbe izhaja, da sta C.B. in B.B. pri prvostopenjskemu organu vložila zahtevo za odobritev prodajne pogodbe, ki sta jo dne 11. 8. 2016 sklenila s prodajalko A.A. Prav tako pa sta tudi tožnika pri pristojnem organu vložila zahtevo za odobritev pravnega posla, katerega predmet so iste nepremičnine. Organ je zadevi združil v en postopek in vpogledal v zadevo, pod katero je bila vložena ponudba za prodajo predmetnih nepremičnin. Ugotovil je, da je lastnica navedenih nepremičnin podala ponudbo, ki je bila objavljena na oglasnih deskah UE Novo mesto, pristojne občine in enotnem državnem portalu E-uprave, da so se v zakonitem roku za sprejem ponudbe kot kupci priglasili B.B. in C.B., vsak do ene polovice od celote ter tožnika (brez navedbe deležev). Prvostopenjski organ je razpisal ustno obravnavo, na kateri je stranke seznanil, da sta parceli št. 217/9 in 232/1 opredeljeni kot območje stavbnih zemljišč, parcela št. 232/2 pa kot območje kmetijskih zemljišč. Stranke je seznanil, da sta v konkretnem primeru ponudbo sprejela zakonca B., ki se ne ukvarjata s kmetijstvom in dve fizični osebi, ki nista bližnja sorodnika, eden od njiju (prvi tožnik) se ukvarja s kmetijstvom in mu je priznan status kmeta, drugi pa se s kmetijstvom ne ukvarja in niti ni član istega kmetijskega gospodarstva. Zato v obravnavnem primeru ne moremo govoriti o zaokroževanju in povečevanju kmetijskih gospodarstev, kar je namen ZKZ. Upravni organ je zato oba kupca (zakonca B. in tožnika) štel kot izenačena glede predkupne pravice. V takem primeru kupca določi prodajalec. S sklenitvijo pisne prodajne pogodbe z zakoncema B. je prodajalka za kupca določila njiju.

3. Drugostopenjski organ je zavrnil pritožbo tožnikov zoper izpodbijano odločbo.

4. Tožnika se s takšno odločitvijo ne strinjata in v tožbi med drugim navajata, da je prodajalka ponudila v javno prodajo stavbno in kmetijsko zemljišče v kompletu, kar pomeni, da mora sprejemnik ponudbe le-to sprejeti v celoti. Tožnika deleža pri sprejemu ponudbe nista določila, ker tako obrazec za sprejem ponudbe, kakor tudi vloga za odobritev pravnega posla opredelitve deležev ne predvideva, čeprav je med njima obstajal nesporen pisni dogovor o skupnem nakupu navedenih nepremičnin, iz katerega izhaja, da nepremičnino parc. št. 232/2 v celoti kupuje prvi tožnik, za ostali dve nepremičnini pa si delita v sporazumno dogovorjenih deležih. Pojasnjujeta, da ker je bil predmet ponudbe kmetijsko zemljišče parc. št. 232/2 k.o. ... skupaj z dvema stavbnima zemljiščema, je prvi tožnik sklenil dogovor z drugim tožnikom, ki je bil zainteresiran za nakup dela stavbnega zemljišča. Menita, da ker gre v konkretnem primeru za javno prodajo tako kmetijskega kot stavbnega zemljišča, bi moral prvostopenjski upravni organ glede na njegove pristojnosti natančno ugotoviti, kdo od sprejemnikov ponudbe kupuje kmetijsko zemljišče. Tega pa prvostopenjski organ na naroku ni storil. Poudarjata, da je njuna pooblaščenka pred izdajo odločbe osebno obiskala upravno delavko in jo ustno seznanila z obstojem in vsebino navedenega dogovora. Izjavo pooblaščenke je upravna delavka zavrnila z obrazložitvijo, da delitev nakupa med sprejemnikoma ponudbe ni pomembna za odločitev v postopku in naj to rešujeta v pritožbi.

5. Poudarjata, da je prvi tožnik edini, ki ima predkupno pravico, zato je edina možna zakonita odločitev, da se mu ta prizna in da se v skladu s priznano pravico odobri pravni posel. Glede sklicevanja toženke na sodno prakso poudarjata, da ne gre za skupen nakup izključno kmetijskega zemljišča, temveč kmetijskega in stavbnega zemljišča, pri čemer prvi tožnik kot kmet v celoti kupuje kmetijsko zemljišče. Drugačne možnosti nakupa kmetijskega zemljišča, razen skupaj s stavbnim, prvi tožnik kot kmet sploh ni imel, razen če bi hotel sam v celoti kupiti še stavbno zemljišče, kar pa presega njegove finančne možnosti. Meni, da zaključek toženke, da sta kupca izenačena glede predkupne pravice in da v takem primeru kupca določi prodajalec nima podlage niti v sodni praksi, niti v ZKZ, niti v izjavah njune pooblaščenke in pooblaščenka prodajalke. Poudarjata, da je pisna sklenitev pogodbe samo pravno tehnična opredelitev sprejema ponudbe sklenjenega pravnega posla, ki je potrebna za ustrezno registracijo v javnih registrih. Menita, da je toženka s tem, ko je izjavo pooblaščenke, da kmetijsko zemljišče v celoti kupuje prvi tožnik, štela za nepomembno, kršila načelo zaslišanja strank, kar je pripeljalo do nezakonite odločbe. Predlagata odpravo izpodbijane odločbe ter odločitev o zadevi sami oz. vrnitev zadeve prvostopenjskemu organu v ponovni postopek oz. njeno razveljavitev.

6. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri odločitvi in razlogih zanjo in poudarja,da sta tožnika s tem, ko sta pri toženki vložila skupno izjavo o sprejemu ponudbe brez določenih medsebojnih deležev, in izjavi nista priložila dogovora o skupnem nakupu predmetnih nepremičnin z dne 18. 7. 2016, s prodajalko sklenila pogodbo o prodaji oziroma nakupu vseh ponujenih nepremičnin kot en kupec, z medsebojno nedoločenimi deleži, pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Toženka je zato ravnala pravilno, ko je pri preizkusu, ali jima gre predkupna pravica, preizkusila oba tožnika in ob ugotovitvi, da eden ne šteje za kmeta odločila, da jima kot kupcema ne gre predkupna pravica.

7. Prizadeti stranki B.B. in C.B. v odgovoru na tožbo poudarjata, da je bilo načelu materialne resnice na naroku zadoščeno, saj je bilo ugotovljeno, da tožnika kupujeta kmetijsko zemljišče v nedoločenih deležih, dogovora, na katerega se sklicujeta, pa tudi na naroku nista priložila. Kot neresničen ocenjujeta ugovor tožnikov, da se na naroku nista imela možnost izjasniti se o medsebojni delitvi zemljišč. Kot neresnične ocenjujeta tudi navedbe tožnikov, da je prvi tožnik hotel kupiti kmetijsko zemljišče zaradi skromne prodaje kmetijskih zemljišč v okolici, kar pojasnita. Podarjata, da želita tožnika izrabiti predkupno pravico prvega tožnika za pridobitev predkupne pravice za nakup zazidljivih parcel. Navajata, da je drugi tožnik ves čas želel kupiti del ponujenih zemljišč, vendar s prodajalko nista uspela skleniti dogovora.

8. Tožba je utemeljena.

9. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ureja ZKZ v III. poglavju. Po prvem odstavku 17. člena ZKZ se šteje za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po tem zakonu pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon. Drugi odstavek navedene določbe določa, da teče promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po postopku in na način določen, s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. 10. Določba 20. člena ZKZ natančno določa postopek, po katerem se lahko proda kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, in sicer v prvem odstavku določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Drugi odstavek navedene določbe določa, kaj mora vsebovati ponudba, med drugim v drugi alineji določa, da mora vsebovati podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina). V naslednjih odstavkih navedene določbe je upravni enoti naložena zaveza nemudne objave ponudbe, določen rok za sprejem ponudbe in obveznost prodajalca ponoviti ponudbo, če nihče je nihče ne sprejme.

11. Določba 21. člena ZKZ določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek). Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena (drugi odstavek). Ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek).

12. V obravnavnem primeru ni sporno, da je upravna enota pravočasno sprejela dve izjavi o sprejemu ponudbe, in sicer izjavo prizadetih strank in izjavo tožnikov. Sodišče pritrjuje ugotovitvi drugostopenjskega organa, da sta tožnika s skupno izjavo o sprejemu ponudbe sprejela ponudbo prodajalke kot skupna lastnika, v nedoločenih deležih. Prav tako ni sporno, da je prvi tožnik edini od navedenih sprejemnikov ponudb, ki mu gre v zvezi z obravnavano ponudbo status predkupnega upravičenca po 23. členu ZKZ.

13. Sporno pa je, ali je pravilno stališče toženke, da v primeru skupnega sprejema ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča, ko eden izmed dveh sprejemnikov ponudbe izpolnjuje pogoje predkupnega upravičenca iz prvega odstavka 23. člena ZKZ, ni mogoče šteti, da pogoje izpolnjujeta oba, kot skupna sprejemnika ponudbe.

14. Sodišče uvodoma ugotavlja, da ugotovitev toženke, da sta tožnika v trenutku, ko sta pri pristojni upravni enoti vložila skupno izjavo o sprejemu ponudbe, navedena zemljišča kupila v nedoločenih deležih, pod odložnim pogojem odobritve predmetne prodajne pogodbe, v nasprotju s spornim stališčem toženke, po katerem v obravnavanem primeru noben od ponudnikov statusa predkupnega upravičenca ne izpolnjuje. Da ponudba iz 20. člena ZKZ v razmerju do oseb, ki so podale izjavo o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci, nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ampak kot vabilo nedoločenemu številu ljudi k dajanju ponudb iz tretjega odstavka 22. člena OZ, je pojasnilo že Vrhovno sodišče RS v sodbi II Ips 308/2010 in sklepu II Ips 139/2013. Navedeno v obravnavnem primeru pomeni, da če bi bilo pravilno stališče toženke, da v obravnavnem primeru noben od ponudnikov ne izpolnjuje statusa predkupnega upravičenca, z vložitvijo izjave o sprejemu ponudbe tudi ni moglo priti do sklenitve kupoprodajne pogodbe. Obrazložitev odločbe je že zato sama s seboj v nasprotju, kar je kršitev določb postopka.

15. Prav tako pa po presoji sodišča iz izpodbijane odločbe tudi ni mogoče preizkusiti pravilnosti stališča toženke, da v primeru skupnega sprejema ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča, ko prvi tožnik izpolnjuje pogoje predkupnega upravičenca iz prvega odstavka 23. člena ZKZ, drugi pa ne, ni mogoče šteti, da pogoje izpolnjujeta oba, kot skupna sprejemnika ponudbe oziroma zakaj je prvi tožnik, za katerega ni sporno, da edini izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca, samo zato, ker je skupno ponudbo podal z drugim tožnikom, ki pogojev za predkupnega upravičenca ne izpolnjuje, v slabšem položaju, kot bi bil, če bi ponudbo dal sam.

16. Razlaga drugostopenjskega organa, da bi se v obravnavanem primeru s priznanjem predkupne pravice obema omogočilo protipraven obid 23. člena ZKZ je nerazumljiva. Ni namreč pojasnjeno, zakaj bi bilo v nasprotju z namenom ZKZ (ki je, kot je pravilno navedla toženka, v tem, da imajo prednost pri pridobivanju kmetijskih zemljišč v lastnino in zakup tisti, ki so kmetje in so gospodarsko in socialno odvisni od teh zemljišč in zagotavljajo ohranjanje in izboljšavo teh zemljišč v skladu z okoljskimi cilji in možnostmi, zagotavljajo ohranitev poseljenosti nacionalnega prostora, razvoj slovenskega podeželja in prehransko varnost prebivalcev, ki je pogojena z ohranjanjem, varovanjem in obdelovanjem kmetijskih zemljišč...), da bi skupna lastnika navedenih parcel postala tožnika, ob tem, da ni sporno, da ima prvi tožnik kot kmet, ki se aktivno ukvarja s kmetijsko dejavnostjo, ki mu pomeni edini in glavni vir dohodka, predkupno pravico za nakup kmetijskega zemljišča, ki je predmet ponudbe, in ne prizadeti stranki, od katerih nobena ni predkupna upravičenka iz 23. člena ZKZ.

17. Da bi obstajala ovira, da tožnika z v razpolagalnem poslu izraženo voljo, naj pridobita skupno lastnino, le te ne bi mogla pridobiti, na kar nakazujejo prvostopenjski organ in prizadeti stranki, pa iz SPZ ne izhaja. Skupna lastnina lahko nastane na enakih podlagah kot izključna lastnina ali solastnina. Torej, če je v razpolagalnem poslu izražena volja, da naj pridobitelja pridobita skupno lastnino, ni zakonskih ovir, da takšna oblika lastnine ne bi nastala in bila kot taka predmet vpisa v zemljiško knjigo na podlagi tretjega odstavka 15. člena Zakona o zemljiški knjigi (tako tudi Miha Juhart v Stvarnopravnem zakoniku s komentarjem, Uradni list, 2016, str. 461).

18. Navedba prizadetih strank v odgovoru na tožbo, da želita tožnika izrabiti predkupno pravico prvega tožnika za pridobitev predkupne pravice za nakup zazidljivih parcel je neutemeljena, saj ZKZ ne določa, da so predmet postopanja po navedenih določbah tudi stavbna zemljišča. Navedeno pomeni, da bi prodajalka stavbni zemljišči, ki sta bili predmet ponudbe, lahko prodala komurkoli in ju ni bila zavezana vključiti v ponudbo, dano na podlagi ZKZ, ter tudi nista predmet odobritve s strani upravnega organa.

19. Tudi sicer pa sodišče pripominja, da iz izreka izpodbijane odločbe ne izhaja, v katerem delu se prodajna pogodba z dne 11. 8. 2016 odobri oziroma v katerem delu se zahtevek tožnikov zavrne, in kateri del ni predmet odločanja, saj je navedeno, da se prodajna pogodba odobri oziroma zahtevek tožnikov zavrne v delu, ki se nanaša na kmetijska zemljišča. Za katero zemljišče pri tem gre (parcelo), iz izreka odločbe ne izhaja, zato ga tudi ni mogoče izvršiti.

20. Glede na navedeno je sodišče izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 3. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) in zadevo vrnilo v ponoven postopek. V ponovljenem postopku bo morala toženka ugotovljene nepravilnosti odpraviti.