Jedro

Za veljavnost najemne pogodbe ni potrebno, da bi bil najemodajalec lastnik predmeta najema, zato ni podlage za materialnopravni zaključek, da je najemna pogodba razdrta že na podlagi zakona.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

1. V izpodbijani sodbi v sporu majhne vrednosti je sodišče razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 372,41 EUR (1) s pripadki iz naslova plačila najemnin za garažo in stroške postopka tožeče stranke v višini 149,33 EUR (2).

2. Odločitev sodišča izpodbija tožena stranka po odvetniku. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter tožbeni zahtevek zavrne. V obrazložitvi navaja, da je sodišče prve stopnje zaradi opustitve razpisa naroka za glavno obravnavo zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. in 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, da je napačno stališče prvostopnega sodišča, da lastništvo nepremičnine za konkretno zadevo ni bistveno, ker naj bi si Stanovanjsko podjetje ne lastilo nobenih pravic iz najemne pogodbe, da je zmotno uporabilo določilo 599. člena Obligacijskega zakonika, ker za ugotovitev razdrtja pogodbe zadostuje, da ima tretji v lasti nepremičnino, da je nedopustno, da kdorkoli trži tujo nepremičnino in da sodišče ni ustrezno razlikovalo konkretnega primera, ko najemnik ni vedel, da je predmet najema tuja stvar od primerov, ko sta se obe pogodbeni stranki tega zavedali. Vztraja, da je pogodba nična zaradi naknadno odpadle podlage, saj tožena stranka najemne pogodbe ne bi sklenila, če bi vedela, da tožeča stranka ni lastnica oziroma, da ne izkazuje pravne podlage za oddajo nepremičnine v odplačan najem.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožena stranka je bila v pozivu z dne 6. 7. 2020, ki ga je prejela 14. 7. 2020 pozvana, naj v 8 dneh od prejema poziva sporoči, ali zahteva izvedbo naroka ali ne. Tožeča stranka je izvedbo naroka zahtevala šele v tretji pripravljalni vlogi z dne 14. 10. 2020, kar je skladno s 454. členom v zvezi z 452. členom ZPP, prepozno. Zato je sodišče prve stopnje pravilno štelo, kot da takšnega predloga ni bilo.

6. Tudi pritožbeno sodišče se pridružuje stališču tožeče stranke, da med pravdnima strankama ni bilo sporno relevantno dejansko stanje, ampak zgolj pravno vprašanje, ali je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki najemnino v skladu s sklenjeno najemno pogodbo oziroma, ali je sklenjeno najemno razmerje veljavno.

7. Pravilen je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje v 14. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, da lastninska pravica na garaži za odločitev ni relevantna okoliščina, ker nobena od strank med postopkom ni zatrjevala, da bi se družba Stanovanjsko podjetje na garaži lastila kakršnokoli pravico, ki bi toženi stranki onemogočala izvrševanje pravic iz najemne pogodbe. Sodna praksa pa se je tudi že večkrat izrekla, da za veljavnost najemne pogodbe ni potrebno, da bi bil najemodajalec lastnik predmeta najema, zato ni podlage za materialnopravni zaključek kot ga želi pritožba, da je najemna pogodba razdrta že na podlagi določila 599. člena Obligacijskega zakonika.

8. Ugovor tožene stranke glede zatrjevane zmote o lastništvu predmetne garaže je za odločitev v tej zadevi nerelevanten. Najemna pogodba velja in zavezuje obe pogodbeni stranki. Tožena stranka niti ne zatrjuje, da tožeča stranka ne bi izpolnjevala pogodbenih obveznosti po najemni pogodbi (t. j. da ji naj ne bi omogočala rabe garaže – prvi odstavek 587. člena OZ) zato je tudi sama dolžna izpolniti svojo pogodbeno obveznost – plačati najemnino.

9. Sodišče prve stopnje je tako pravilno presodilo, da med strankama relevantno dejansko stanje sploh ni bilo sporno, ker tožena stranka izvedbe naroka tudi ni zahtevala pravočasno, je na podlagi določila prvega odstavka 454. člena ZPP ravnalo pravilno, ko je brez razpisa naroka izdajalo izpodbijano sodbo. Očitana kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana.

10. Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki izkazali za neutemeljene in ker ob preizkusu izpodbijane sodbe v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP sodišče ni ugotovilo niti uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo tožene stranke in izpodbijano sodbo potrdilo (I. točka izreka).

11. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo skladno s prvim odstavkom 165. člena in prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka je v pritožbenem postopku propadla, zato sama nosi svoje stroške postopka.