Jedro

Obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (lastnik odgovarja subsidiarno po petem odstavku 24. člena SZ-1) ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zato je tožeča stranka plačilo vtoževanih stroškov neutemeljeno uveljavljala od tožene stranke, ki je sicer pri spornem poslovnem prostoru v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot lastnica. Pri tem sploh ni pravno pomembno, da pogodbeni stranki omenjene prodajne pogodbe nista dali soglasja notarki za izvedbo zemljiškoknjižnega prenosa lastništva, temveč je pomembno, da so bili pred vložitvijo predmetne tožbe izpolnjeni zakonski pogoji iz prvega odstavka 17. člena SZ-1.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. V predmetni zadevi je za odločanje o pritožbi, na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 877/2015 z dne 25.3.2015, pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 1 z dne 24.12.2013 razveljavi v delu, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da v osmih dneh po vročitvi sklepa o izvršbi poravna tožeči stranki v predlogu za izvršbo navedeno terjatev v višini 1.397,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.12.2013 in izvršilne stroške v znesku 73,16 EUR ter se tožbeni zahtevek zavrne. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka v osmih dneh povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 131,32 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku tega roka do plačila.

3. Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje prezrlo oznako notarke, da so pogodbene stranke izrecno nasprotovale notarki, da vloži zemljiškoknjižni predlog v zvezi s pogodbo o nakupu poslovnega prostora z dne 29.12.2010. Razlog je najbrž v tem, da v pogodbi o odkupu poslovnega prostora prodajalec izrecno izjavlja, da so predmetne nepremičnine proste vseh bremen, čeprav je bila nepremičnina obremenjena s hipoteko v koristi Probanke d.d.. Tožena stranka je tožeči stranki posredovala pogodbo o nakupu poslovnega prostora z dne 29.12.2010 šele 19.3.2012. Vtoževane terjatve pa se nanašajo na obdobje pred tem datumom. V tej zvezi je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbo prvega odstavka 17. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), po katerem mora etažni lastnik po prodaji nepremičnine upravniku predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in novem lastniku. V konkretnem primeru pa ni bilo sporno, da je tožena stranka obvestila tožečo stranko in ji posredovala omenjeno pogodbo šele 29.12.2010. Sodišče prve stopnje je tudi zmotno uporabilo peti odstavek 24. člena SZ-1, saj je v nasprotju z ugotovljenimi dejstvi zavrnilo subsidiarno odgovornost etažnega lastnika. Ta je lahko le zemljiškoknjižni lastnik, nikakor pa to ne more biti „dejanski lastnik“. Tožena stranka je še vedno zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine.

4. Sodišče je tudi v nasprotju z 10. točko drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) izdalo sodbo brez glavne obravnave. Tožeči stranki ni dalo možnosti zaslišanja predlagane priče Suzane Šarič, ki bi lahko jasno izpovedala o razmerju med tožečo stranko in toženo stranko ter najemnikom poslovnega prostora. Sodišče je postopalo v nasprotju z drugim odstavkom 454. člena ZPP, saj je tožeča stranka z dokaznim predlogom zaslišanja priče zahtevala izvedbo naroka.

5. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

6. V konkretnem primeru je predmet pritožbenega izpodbijanja sodba, s katero je bil na prvi stopnji končan postopek v sporu majhne vrednosti. To sodbo sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (458. člen v zvezi s 480. členom ZPP). Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede na ugotovljena pravno pomembna dejstva pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa tudi ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je tožena stranka na podlagi overjene kupoprodajne pogodbe 29.12.2010 (ki vsebuje tudi ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo) prodala poslovni prostor št. 2 v izmeri 37,68 m² v stanovanjsko-poslovni stavbi D. d.o.o., pri čemer je tožečo stranko (upravnika objekta) o spremembi lastništva (ob posredovanju izvoda omenjene kupoprodajne pogodbe) obvestila 19.3.2012, to je pred vložitvijo predmetne tožbe (1).

7. Vsak etažni lastnik mora plačevati stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz vzdrževanja stavbe (prvi odstavek 30. člena SZ-1); v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1 pa mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastniške pravice. Ta obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (lastnik odgovarja subsidiarno po petem odstavku 24. člena SZ-1) torej ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zato je tožeča stranka plačilo vtoževanih stroškov neutemeljeno uveljavljala od tožene stranke, ki je sicer pri spornem poslovnem prostoru v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot lastnica. Pri tem sploh ni pravno pomembno, da pogodbeni stranki omenjene prodajne pogodbe nista dali soglasja notarki za izvedbo zemljiškoknjižnega prenosa lastništva, temveč je pomembno, da so bili pred vložitvijo predmetne tožbe izpolnjeni zakonski pogoji iz prvega odstavka 17. člena SZ-1. V tej zvezi je sodišče prve stopnje tudi ugotovilo (neprerekana dejstva po drugem odstavku 214. člena ZPP), da je bilo tožeči stranki že na prvem sestanku v začetku leta 2011 znano dejstvo, da je lastnica spornega poslovnega prostora družba D. d.o.o., ki je poslovni prostor tudi oddala v najem družbi M. d.o.o. V tej zvezi pa tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni trdila (kot skuša to v obravnavani pritožbi), da od tožene stranke tedaj ni prejela kopije dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in novem lastniku (2). Zato ni podana zmotna uporaba določbe prve odstavka 17. člena SZ-1 ter petega odstavka 24. člena SZ-1. 8. Prav tako ni podana zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Stranka mora v sporih majhne vrednosti izvedbo naroka izrecno zahtevati, pri čemer ni mogoče šteti, da dokazni predlog za zaslišanje priče pomeni takšno zahtevo, saj ni nujno, da bo sodišče dokaznemu predlogu sploh ugodilo. Zato je v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje pravilno uporabilo tudi določbo drugega odstavka 454. člena ZPP.

9. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

op. št. 1: Ta je bila vložena šele 29.12.2013. op. št. 2: Nezatrjevano dejstvo ne more biti nesporno oz. neprerekano.