Jedro

Tudi ni utemeljen očitek sodišču prve stopnje da bi moralo ugotavljati pravo pogodbeno voljo strank. Tožnik je bil tisti, ki je pripravil pogodbo oziroma je bila pripravljena po njegovem navodilu, toženka pa je zgolj podpisala pripravljeno pogodbo.

Nesporno je, da sta stranki v roku več kot mesec dni sklenili glavno pogodbo s tem pa je predpogodba prenehala veljati.

Zmotno meni pritožba, da je potrebno določbe predpogodb razlagati v skladu s sklenjeno pogodbo, ker sta se stranki v predpogodbi dogovorili, da vsebino slednje ne bosta spreminjali.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek s katerim tožeča stranka zahteva plačilo zneska 28.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2018 dalje do plačila. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožeča stranka. V pravočasni pritožbi navaja, da sodišče ni sledilo zahtevku tožeče stranke (v nadaljevanju tožnika) za plačilo ostanka kupnine iz razloga, ker je bila sklenjena glavna pogodba v kateri so bile navedene vse bistvene sestavine pogodbe, saj sodišče prve stopnje ni upoštevalo prave volje strank. V pogodbi je res bilo določeno, da se prodaja nepremičnina za 70.000,00 EUR zemljiškoknjižno dovolilo pa je bilo izstavljeno samo za 7/10 nepremičnine. Tožnik se upravičeno sklicuje na predpogodbo v kateri je bila določena 88.000,00 EUR. Sodišče bi moralo ugotavljati pravo voljo strank v skladu z 82. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in bi moralo pri razlagi pravnega posla upoštevati obe listini torej predpogodbo in pogodbo. Pogodba v kateri je določena cena nepremičnine 50.000,00 EUR je navidezna, kot takšna pa med pravdnima strankama nima učinka in velja prikrita pogodba. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglaša stroške postopka.

2. V odgovoru na pritožbo se tožena stranka (v nadaljevanju toženka) zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene pri tem poudarja, da je bil tožnik tisti, ki je pripravil pogodbo in jo je ona podpisala, prav tako sta glavno pogodbo sklenila več kot mesec dni po sestavi predpogodbe, saj so se spremenile okoliščine zato sta tudi podpisala drugačno pogodbo kot je glasila predpogodba. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

5. V predmetnem postopku je nesporno, da sta stranki dne 14. 1. 2016 sklenili predpogodbo za nakup nepremičnine, v kateri sta dogovorili ceno 88.000,00 EUR ter zapisale, da je del kupnine v višini 60.000,00 EUR že plačan in, da se vknjiži lastninska pravica na nepremičnini na 7/10. Prav tako sta zapisali, da se bo glavna pogodba podpisala v 15 dneh od podpisa predpogodbe. Dne 23. 2. 2016 (več kot mesec dni od podpisa predpogodbe in potem, ko je toženka že živela v nepremičnini) sta podpisali še glavno pogodbo – prodajno pogodbo za nakup nepremičnine za kupnino 50.000,00 EUR in se dogovorili, da se ob sklenitve pogodbe dovoli vknjižba solastninske pravice v višini 70 % za preostali 30 % delež pa, ko bo celotna kupnina poravnana. Glede preostanka plačila kupnine in načina poplačila bosta stranki sklenili aneks (ki nikoli ni bil sestavljen). Med strankama je tako ostalo sporno, ali lahko tožnik na podlagi predpogodbe zahteva plačilo 28.000,00 EUR, kar po njegovem mnenju predstavlja preostanek kupnine določene s predpogodbo.

6. Tožnik se šele v pritožbi sklicuje na navideznost prodajne pogodbe, ki bi naj prikrivala drugo pogodbo in sicer prodajno pogodbo, v kateri bi naj bila določena cena za nakup nepremičnine v višini 88.000,00 EUR. Prav tako bi naj bila skupna volja pravdnih strank, da se nepremičnina proda za 88.000,00 EUR.

7. Sodišče druge stopnje trditev o navideznosti pogodbe ni upoštevalo, saj je trditve o slednjem tožnik podal šele v pritožbenem postopku, ne da bi pojasnil, zakaj dejstev in dokazov brez svoje krivde ni mogel predložiti pred sodiščem prve stopnje (337. člen ZPP).

8. Tudi ni utemeljen očitek sodišču prve stopnj,e da bi moralo ugotavljati pravo pogodbeno voljo strank. Tožnik je bil tisti, ki je pripravil pogodbo oziroma je bila pripravljena po njegovem navodilu, toženka pa je zgolj podpisala pripravljeno pogodbo. Predpogodba je bila sklenjena 14. 1. 2016, v skladu z njo bi stranke morale podpisati v roku 15 dni glavno pogodbo, vendar sta slednjo stranki podpisali šele več kot mesec dni po sklenjeni predpogodbi. S tem sta stranki v celoti na novo uredile svojo pravno razmerje Na podlagi predpogodbe pa je mogoče zahtevati le sklenitev glavne pogodbe (v zakonsko določenem roku), ni pa mogoče zahtevati izpolnitve tiste obveznosti, ki je v predpogodbi že določena.1

9. Nesporno je, da sta stranki v roku več kot mesec dni sklenili glavno pogodbo s tem pa je predpogodba prenehala veljati. V novi pogodbi sta stranki tudi dogovorili vse bistvene elemente pogodbe torej predmet pogodbe in ceno in s tem dogovor iz predpogodbe spremenile, s tem pa je sodišče prve stopnje pravilno zahtevek temelječ na predpogodbi, na plačilo 28.000,00 EUR zavrnilo, saj lahko tožnik zahteva plačilo kupnine zgolj na podlagi glavne – prodajne pogodb.

10. Zmotno meni pritožba, da je potrebno določbe predpogodb razlagati v skladu s sklenjeno pogodbo, ker sta se stranki v predpogodbi dogovorili, da vsebino slednje ne bosta spreminjali. Stranki sta namreč več kot mesec dni od sklenjene predpogodbe sklenili prodajno pogodbo z drugačno vsebino, kot je bila določena v predpogodbi, slednje pa ne pomeni, da predpogodba še vedno velja, temveč, da je po volji obeh pogodbenih strank prenehala veljati s podpisom prodajne pogodbe.

11. Sodišče prve stopnje se je opredelilo tudi do trditev tožnika, da sta s toženko sklenila ustni dogovor glede višine kupnine. dogovor o ceni, o slednjem ima izpodbijana sodba razloge v 9. in 10. točki obrazložitve. Sodišče druge stopnje v pritrjuje zaključkom sodišča prve stopnje, da je dogovor o kupnini bistveni glavni element prodajne pogodbe, za prodajo nepremičnine pa je določena pisnost pogodbe (tretji in četrti odstavek 51. člena OZ v zvezi z 442. členom OZ).

12. V konkretnem primeru sta stranki s prodajno pogodbo kupnino določili v drugačni višini kot v predpogodbi, zato sklicevanje tožnika na predpogodbo (ki je s podpisom pogodbe prenehala veljati) in tam določeno kupnino ni utemeljeno. Tožnik pa ni niti zatrjeval, prav tako ne dokazal, da sta se s toženko ob podpisu pogodbe oz. kasneje dogovorila za dodatno kupnino v višini 28.000,00 EUR, kot je bila določena v predpogodbi. Prav odsotnost naknadnega dogovora pa je podlaga za zavrnitev tožbenega zahtevka, ki temelji izključno na podpisani predpogodbi, za katero pa je sodišče druge stopnje že pojasnilo, da je ob podpisu prodajne pogodbe prenehala veljati oz. jo je nadomestila sklenjena prodajna pogodba.

13. Sodišče prve stopnje kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni zagrešilo tožnik slednjo kršitev uveljavlja, ker sodišče prve stopnje naj ne bi upoštevalo navedb in dokazov tožnika s čemer dejansko graja ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče prve stopnje je sprejelo ustrezno dokazno oceno (8. člen ZPP) in se do vseh relevantnih navedb in dokazov pravilno opredelilo, zato očitana kršitev ni podana.

14. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo tožnika kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP)

15. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato krije sam svoje stroške pritožbenega postopka, prav tako toženka z odgovorom na pritožbo v ničemer ni pripomogla k odločitvi sodišča druge stopnje, zato krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo (165. člen v zvezi z 142. in 155. členom ZPP).

1 Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, GV 2003 komentar k členu 33 OZ str. 265-267.