Jedro

Zakonita predkupna pravica solastniku ne omogoča, da bi on diktiral pogoje prodaje. Z uzakonitvijo predkupnih pravic se namreč ne posega v svobodo lastnikovega razpolaganja, le pravni promet se usmerja na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine.

Glede na to, da tožnik ne želi kupiti celega predmeta pogodbe in ni pripravljen plačati pogodbene cene 205.000,00 EUR, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da ni pripravljen kupiti solastne nepremičnine pod enakimi pogoji, kot jo je kupila druga toženka.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožeča stranka je dolžna prvotoženi stranki povrniti 209,99 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15 dni od prejema te sodbe, od tedaj dalje do plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe, ki sta jo 4. 12. 2014 sklenili toženi stranki, v delu, ki se nanaša na 117/5000 delež prve toženke na parceli z ID znakom 000 ter da je prvotožena stranka dolžna ta delež pod enakimi pogoji prodati tožniku oziroma z njim skleniti prodajno pogodbo za ta delež za kupnino 399,30 EUR ter tožeči stranki naložilo v plačilo stroške postopka prvo in drugo tožene stranke.

2. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) se pritožuje zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je prvotožena stranka lahko drugotoženi stranki prodala zgolj in samo svoj solastninski delež na parc. št. 2 v višini 117/5000 in ne, kot izhaja iz izpodbijane sodbe, da je skupaj s poslovnim prostorom prodala dve parkirni mesti na dvorišču ob skupnem vhodu v stavbo. Ne gre za skupni vhod v stavbo, temveč za stranski vhod z dvigalom v prostore bivše tiskarne. Solastninski delež 117/5000 parcele v velikosti 526 m2 nikakor ne more zagotoviti tega, kar je bilo s strani prve tožene stranke obljubljeno in prodano drugotoženi stranki: (poleg nemotenega dostopa, stopnišča in dvigala, ki v pogodbi nista zajeta) nerazdeljen del parcele št. 2 in dve parkirni mesti, ki se nahajata na dvorišču ob skupnem vhodu v stavbo te nerazdeljene parcele. S tega stališča je obrazložitev sodišča nerazumljiva. Dejstvo je, da je bilo drugotoženi stranki ob nakupu znano oziroma bi ji iz podatkov v zemljiški knjigi moralo biti znano, da 117/5000 na 526 m2 veliki parceli ne more predstavljati odtujitev stranskega vhoda in na tej parceli stoječega stopnišča in dvigala s površino 25 m2 ter še dveh parkirišč v velikosti 27 m2 z ustreznim dostopom. Tudi ni res, da je redno vstopanje v stavbo preko dvorišča edini način vstopa v stavbo. Uporabniki stavbe vstopajo skozi stranski vhod. Ta pravda pa je namenjena prav temu, da se prepreči nekontrolirano sprehajanje, parkiranje, itd. uporabnikov te stavbe ter drugih preko in na parceli tožnika. Uporabniki stavbe so si prilastiti parcelo, ki je v večinski lasti tožnika in ga enostavno izrinili iz parcele. Osnovno vprašanje te zadeve je, ali je mogoče izigrati kogentne določbe o predkupni pravici na način, da se nepremičnino, na kateri obstaja predkupna pravica, „prilepi“ nepremičnini, na kateri ta ne obstaja in se obe skupaj prodata kot ekonomsko ali kakšno drugačno celoto, brez upoštevanja predkupne pravice na prvi nepremičnini. Seveda ne! To je glede predkupne pravice po Zakonu o kmetijskih zemljiščih jasno in enako jasno mora biti tudi glede drugih predkupnih pravic. Ekonomska celota, na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, ni pravna kategorija in nepremičnine pod različnimi pravnimi režimi ne morejo deliti iste pravne usode ne glede na morebitno ekonomsko celoto. Sodišče prve stopnje je spregledalo odločbo VS RS II Ips 80/2007, iz katere izhaja, da predkupni upravičenec nima predkupne pravice na več nepremičninah, kot mu to dovoljuje zakon in jo lahko uveljavlja le v takem obsegu. V nasprotju s tem je odločilo, da je zakoniti predkupni upravičenec na eni nepremičnini dolžan to pravico uveljavljati na vseh nepremičninah, ki se prodajajo, sicer izgubi predkupno pravico. Z nekakšno ekonomsko celoto se obide kogentno zakonsko določbo. S tem je sodišče v celoti izničilo podlago, na kateri so bile posamezne zakonske predkupne pravice ustanovljene, kot tudi njihov ratio. Predmet prodaje so bile posamezne nepremičnine in ne nekakšna skupnost nepremičnin. Sodišče bi pri odločitvi moralo upoštevati razlog zakonite predkupne pravice solastnika – interes, da ima v lasti stvar v celoti in se izogne pretečim sporom, v nasprotnem primeru pa obrazložiti pravno podlago ekonomskega interesa kot zakonske podlage izjeme predkupnih pravic, ali posebej obrazložiti zakaj in na kakšni podlagi velja to za eno od predkupnih pravic. Ker tega ni storilo, je zmotno uporabilo materialno pravo. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj tožbenemu zahtevku ugodi in toženkam naloži plačilo stroškov postopka, podredno pa naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

3. Prva toženka je na pritožbo odgovorila. Meni, da so navedbe v zvezi z zatrjevano napačno ugotovitvijo dejanskega stanja nepomembne. Argumentirano izpodbija stališča, s katerimi pritožba uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, pri čemer se sklicuje zlasti na 33. člen Ustave RS. Višjemu sodišču predlaga, naj pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijano sodbo ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo vsa za razsojo v tej zadevi relevantna dejstva. Sicer pa ta niso sporna. Prva toženka je drugi toženki prodala: a) posamezni del št. 3 v stavbi št. 2299, k. o. X – v naravi skladišče v izmeri 421,9 m2; b) parcelo št. 1 k. o. X do 487/10000 – solastninski delež kurilnice; c) parcelo št. 2 k. o. X do 117/5000 – solastninski delež na dvorišču ob skupnem vhodu v stavbo v obliki dveh parkirnih mest. Navedeno je torej predmet prodajne pogodbe. Kupnina ni bila določena za vsako nepremičnino posebej, pač pa je bila določena enotna kupnina 205.000,00 EUR. Tožnik je solastnik ene od parcel, ki so se prodajale skupaj, in sicer parc. št. 2 do 4883/5000. Del te parcele v naravi predstavlja dvorišče, ki (še) ni razdeljeno. Uveljavljal je predkupno pravico le na tej parceli,1 za nakup ostalih nepremičnin, ki so bile predmet prodaje, pa ni zainteresiran. Zato je ob upoštevanju cene, za katero je prva tožena stranka (v stečajnem postopku podjetja A. d. o. o.) leta 2012 odkupila predmetne nepremičnine, izračunal, da je 117/5000 parc. št. 2 k. o. X vrednih 399,30 EUR in za to ceno hoče odkupiti solastniški delež prvotožene stranke.

6. Tožnik ima skladno s tretjim odstavkom 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) zakonito predkupno pravico na parceli, katere solastnik je. Po prvem odstavku 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ) lahko predkupni upravičenec zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

7. Glede na to, da tožnik ne želi kupiti celega predmeta pogodbe in ni pripravljen plačati pogodbene cene 205.000,00 EUR, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da ni pripravljen kupiti solastne nepremičnine pod enakimi pogoji, kot jo je kupila druga toženka. Toženki sta se sporazumeli za nakup kompleksa nepremičnin. Iz izpovedb zakonitih zastopnikov obeh toženk izhaja, da je bil to pogoj za sklenitev pravnega posla (gl. točko 21. obrazložitve izpodbijane sodbe). Če bi prva toženka tožniku prodala svoj solastninski delež na parceli št. 2, druga toženka preostalih nepremičnin ne bi kupila. Torej tožnik ne zahteva prodaje pod enakimi pogoji, zato je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka materialnopravno pravilna.

8. Zakonita predkupna pravica solastniku ne omogoča, da bi on diktiral pogoje prodaje. Z uzakonitvijo predkupnih pravic se namreč ne posega v svobodo lastnikovega razpolaganja, le pravni promet se usmerja na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine2. Solastnik, ki prodaja svoj solastniški delež, ne sme biti zaradi zakonite predkupne pravice tako omejen, da bi za prodajano nepremičnino zaradi uveljavljanja predkupne pravice iztržil manj, kot bi, če ne bi bilo zakonite predkupne pravice. Omeji se ga le v tem, komu bo solastniški delež prodal, ne pa za koliko ga bo prodal.3 Treba je upoštevati, da je predkupna pravica, tudi zakonita, obligacijska pravica in ji ni mogoče dati prednosti pred stvarnopravnim upravičenjem (so)lastnika neomejeno razpolagati s svojo stvarjo. Stališča tožnika, da je bil izigran in o obidu zakona, so zmotna. To potrjujeta tako teorija kot sodna praksa, ki sta že zavzeli stališče, da lahko zakoniti predkupni upravičenci v primeru, ko se prodaja cel kompleks nepremičnin, uveljavljajo predkupno pravico samo, če so pripravljeni kupiti kompleks v celoti4. 9. Javni interes za predkupno pravico solastnika nepremičnine je v zmanjšanju števila solastniških položajev, ker med solastniki pogosto prihaja do konfliktov. V okoliščinah konkretnega primera se konfliktna situacija s prodajo solastniškega deleža prve toženke tožniku ne bi rešila. Tožnik bi namreč postal izključni lastnik dvorišča, ki se uporablja tudi za potrebe nepremičnine, katere lastnik je sedaj drugotožena stranka. Precej verjetno je, da bi zato prihajalo do sporov. O tem, da teče postopek za razdružitev solastnine, ni spora. V postopku razdružitve solastne nepremičnine bo odločeno prostorsko kje in koliko solastne nepremičnine pripada posameznemu solastniku in nepremičnina se bo razdružila. S tem bo doseženo to, kar je namen uzakonitve predkupne pravice solastnika nepremičnine.

10. V zadevi Vrhovnega sodišča II Ips 80/2007 gre za drugačno situacijo od tu obravnavane. Kompleks nepremičnin, ki ga je prodala prvotožena stranka drugotoženi stranki, predstavlja funkcionalno celoto. V prej navedeni zadevi pa se je kot „kompleks nepremičnin“ prodajalo več stanovanj, torej več funkcionalnih enot. Očitno je šlo za navidezno solastnino, dejansko pa etažno lastnino. Sporna parcela pa sama zase ne predstavlja funkcionalne celote. Nasprotno: v postopku delitve, ki že teče, se bo lahko razdelila. S tem bo odpravljena tudi solastninska skupnost tožnika in drugotožene stranke. Prav pa ima pritožba, da to, kaj sta toženki zapisali v prodajno pogodbo glede delitve sporne nepremičnine, ne vpliva na tožnikovo pravico, da pridobi svojemu solastninskemu deležu ustrezen del nepremičnine. O tem se bo odločalo v postopku delitve solastne stvari. Kaj točno bo komu pripadlo, pa na odločitev v tej zadevi ne vpliva in so pritožbene navedbe o zmotni ugotovitvi dejanskega stanja nerelevantne. Odločilno je, da predmet prodajne pogodbe predstavlja funkcionalno celoto. Pravilno je sicer stališče pritožbe, da je lahko tožnik prodal samo svoj solastninski delež na parceli št. 2, to je idealni solastninski delež 117/5000 in njega to, kaj sta toženki zapisali v pogodbo, da prodajata v naravi, ne zavezuje. Ali gre za vhod v stavbo ali za stranski vhod v prostore bivše tiskarne, samo po sebi na odločitev ne vpliva. Izraz v izpodbijani sodbi, da gre za „ekonomsko celoto“, sicer ni čisto pravi, kar pa na pravilnost izpodbijane odločitve ne vpliva. Gre namreč za funkcionalno celoto.

11. Jasne in pravilne razloge o tem, da toženkama v okoliščinah konkretnega primera ni mogoče očitati, da bi obšli zakonske določbe o predkupni pravici in ravnali nepošteno, vsebuje izpodbijana sodba v točkah 16 do 24 obrazložitve. Pritožbeno sodišče se sklicuje nanje, saj je odgovorjeno na vse za odločitev relevantne navedbe pravdnih strank. Tudi sicer je sodba pravilno in jasno obrazložena, v njej ni notranjih protislovij, pa tudi za odstop od sodne prakse, ki bi res terjal dodatna pojasnila, ne gre.

12. Glede na obrazloženo v pritožbi uveljavljani razlogi niso podani. Ker tudi nobene uradoma upoštevne kršitve, ki so taksativno naštete v drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ni, je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

13. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožnik, ki s pritožbo ni uspel, mora prvotoženi stranki povrniti stroške za odgovor na pritožbo. Te je višje sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika na koncu pritožbe (163. člen ZPP) in skladno z Odvetniško tarifo (OT). Prvotoženi stranki je priznalo 375 točk za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 OT, kar znese 172,12 EUR, ter 22 % DDV v znesku 378,87 EUR. Skupaj to znese 209,99 EUR. Skladno s 313. členom ZPP je določilo 15-dnevni rok za plačilo dosojenih stroškov pritožbenega postopka. Če jih tožnik v postavljenem roku ne bo plačal, bo prišel v zamudo in bo od tedaj dalje dolgoval še zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen OZ).

1 Sodišče prve stopnje je presodilo, da pravočasno. 2 Juhart, M.: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6 – 7/2003 3 Prim. Sodja, V.: Predkupna pravica solastnika nepremičnine na podlagi 66. člena SPZ: namen in težave pri uveljavljanju, Podjetje in delo – 2010, št. 1 4 Gl. Tratnik, M.: Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, Pravna praksa – 2010, št. 11; sodba I U 905/2015, sodba I U 1985/2011