Jedro

Ob domnevi, da sta se pogodbeni stranki dogovorili za izročitev stvari v običajnem pravnem stanju, odsotnost zapisa (o privolitvi kupca, da bi vzel obremenjeno stvar) v pogodbi pomeni, da bo prodajalec v primeru kupčevega uveljavljanja pravne napake težje dokazal obstoj njegove privolitve. Dokazno breme glede navedenega dejstva je namreč na prodajalcu (tožencu).

Prepričljivost dokazne ocene je mogoče presojati šele potem, ko je ta izvedena v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 2.402,09 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi in tožniku naložilo povrnitev toženkinih stroškov postopka.

2. Tožnik v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge, navedene v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V sodbi je zmotno ugotovljeno, da se pravnomočna inšpekcijska odločba nanaša samo na del nepremičnine (obcestno ograjo) in da je bilo pravno napako sorazmerno enostavno odpraviti. Nanaša se namreč na celotno nepremičnino parc. št. 601/1. Kljub prepovedi iz navedene odločbe je priča R. B. nezakonito prodajal hišo. Pravno stanje nepremičnine, kjer stoji tudi hiša, je glavna točka predpogodbe in pogodbe, taka pogodba pa mora biti sklenjena v pisni obliki. Poleg tega je za ugotavljanje teh dejstev potrebno strokovno znanje in bi moralo sodišče o tem zaslišati gradbenega inšpektorja. Zmotno je bil uporabljen 56. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sočasni ustni dogovori so možni le, če v oblični pogodbi o njih ni nič rečeno in če niso v nasprotju z njeno vsebino. Ta pogoj ni izpolnjen, ker je bilo v pogodbi pravno stanje nepremičnine dorečeno. Napačno je uporabljen tudi 488. člen OZ. Iz komentarja te določbe izhaja, da ustna privolitev v obremenjenost s pravno napako ni mogoča. Treba je izhajati iz običajnega pravnega stanja stvari in posebej dogovorjenega pravnega stanja stvari. Določba se tako nanaša na pogodbeno dogovorjeno stanje stvari, tj. na izrecen pogodbeni dogovor strank o tem, da bo uresničevanje na kupca prenesene lastninske pravice omejeno z določeno drugo pravico oziroma pravnim dejstvom. Sklicuje se še na sodbo Vrhovnega sodišča VS08716 z dne 1. 9. 2005. Nadalje trdi, da tožencu ni uspelo dokazati, da bi bil tožnik seznanjen z inšpekcijsko prepovedjo pred vročitvijo inšpekcijske odločbe 27. 2. 2009. Sodba tožniku nepravilno očita, da je svoje odgovore omejeval na določbe pogodb in ni vsebinsko pojasnil okoliščin sklenitve. Tožnik se je skliceval na listine, ker je iz njih jasno razvidno, zakaj je bila sklenjena pogodba, kako so potekala pogajanja, kdo je dal pobudo za sklenitev aneksa in da ni bil seznanjen z dejanskim pravnim stanjem nepremičnine. Priča R. B., ki je bil zavezanec v inšpekcijskem postopku, je vedel, da se nepremičnina ne sme prodajati. Potreba po sklenitvi aneksa se je pokazala izključno zaradi uskladitve stanja z zemljiško knjigo zaradi napačnih parcelnih številk, do njih pa je prišlo zato, ker je priča R. B. v predpogodbo zapisal te napačne številke. Pritožnik se ne strinja z oceno izpodbijane sodbe, da je priča R. B. izpovedala iskreno, prepričljivo in podrobno o okoliščinah sklenitve pogodbe. V predpogodbi je bilo zapisano, da v nepremičnini ostaneta kuhinja in predsoba, tako da ni dvoma, da ni obstajal noben ustni dogovor o pravnem stanju nepremičnine. Predpogodbo je napisal R. B., ki je jamčil s svojim premoženjem, da je nepremičnina prosta bremen in da ni ovir za pravni promet. Priča v zaslišanju niti z eno besedo ni omenila inšpekcijske odločbe iz leta 2003. Poleg tega je v zaslišanju povedala, da je tožnik par let hodil na inšpekcijsko službo, preden mu je inšpektor poslal pojasnilo. Da gre za čisto laž, izhaja iz inšpektorjevega dopisa z dne 16. 3. 2009. Če bi par let hodil na inšpekcijo, mu inšpektor ne bi natančno razložil pravnega stanja nepremičnine in poteka postopka. Neresnična je tudi pričina izpovedba, da je bil tožnik z njo na občini in pri inšpektorju. Če bi bilo to res, potem priča inšpektorju ne bi v telefonskem pogovoru povedala, da je hišo prodal novemu lastniku, in to šele novembra 2008. Da priča stalno laže, izhaja tudi iz navedenega inšpektorjevega dopisa, po katerem je priča inšpektorju zagotovila, da je zadeva glede lastništva občinskih parcel, na katerih stoji obcestni zid, rešena, inšpektor pa je kasneje ugotovil, da to ne drži. Inšpektor je tudi navedel, da mu je priča obljubila, da ga bo obveščala o postopku legalizacije sporne ograje, pa tega ni storila. Razlog, zakaj inšpektorja ni obvestila o prenosu lastninske pravice, je lahko le v tem, da se je bala, da bi tožnik izvedel za dejansko pravno stanje nepremičnine. Tedaj bi namreč še lahko zahteval razveljavitev pogodbe in plačilo odškodnine. Pritožnik predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi in zahtevku ugodi in toženki naloži povrnitev stroškov postopka.

3. Toženka ni odgovorila na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Podlago za odločitev predstavlja prvi odstavek 488. člena OZ, po katerem prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena. Med pravdnima strankama je bilo sporno, ali je tožnik ob sklenitvi pogodbe privolil, da sprejme nepremičnino kljub temu, da v zvezi z njo teče inšpekcijski postopek zaradi črne gradnje ograje, postavljene ob njenem robu. Pritožnik izpodbija materialnopravno stališče izpodbijane sodbe, da bi bil ustno dan pristanek k nakupu nepremičnine z navedeno obremenitvijo pravno veljaven, in dejansko ugotovitev, da je bil tožnik ob sklepanju pogodbe seznanjen z visečim inšpekcijskim postopkom in s tem s pravnim stanjem nepremičnine.

6. Stališče izpodbijane sodbe, da bi bila ustna seznanitev z visečim inšpekcijskim postopkom pravno veljavna, je pravilno. Določba 488. člena OZ ne ureja vprašanja, ali mora biti privolitev pisna. Pritožnikovo sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 283/2004 z dne 1. 9. 2005 in na stališča literature ne more privesti do drugačnega sklepa. Tako sodba kot komentar, izrecno naveden v pritožbi, obravnavata vprašanje, kdaj je podana kupčeva privolitev, in zavzemata stališče, da je pri presoji o obstoju privolitve treba izhajati iz tega, da sta se stranki dogovorili za običajno pravno stanje stvari, sprejem stvari v drugačnem pravnem stanju pa mora biti izrecno dogovorjen. O vprašanju oblike se je sodba izrekla le z ozirom na tedaj obravnavani položaj, tj. obremenjenost prodane nepremičnine s hipoteko.

7. Vprašanje veljavnosti ustnih dogovorov v primeru predpisane ali dogovorjene obličnosti ureja 56. člen OZ z naslovom domneva o popolnosti listine. Po prvem odstavku tega člena v primeru sklenitve pogodbe v pisni obliki velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Drugi in tretji odstavek določata izjeme od navedenega pravila. Po drugem odstavku so veljavni sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. V skladu s tretjim odstavkom 56. člena OZ so veljavni sočasni ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh strank, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank.

8. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, (1) da pravno napako predstavlja brez dovoljenj in deloma na zemljišču v lasti občine postavljena obcestna ograja, (2) da je glede na to, da je kupnina po pogodbi znašala 100.000 EUR, vrednost odkupljenega zemljišča pa 2.272 EUR, z napako obremenjen sorazmerno zelo majhen del nepremičnin, ki so bile predmet kupoprodajne pogodbe, in (3) da je bilo mogoče napako sorazmerno enostavno odpraviti. Pritožbeni očitek, da se je prepoved prometa po inšpekcijski odločbi nanašala na celotno nepremičnino parc. št. 601/1 in da sta zato napačni ugotovitvi, da je s pravno napako obremenjen le manjši del in da jo je bilo sorazmerno lahko odpraviti, ni utemeljen. Sodba pravilno izhaja iz interesov pravdnih strank, ki sta jih zasledovali s sklenitvijo pogodbe, s tega vidika pa je glede na ugotovljene okoliščine pravilna ocena, da je tožnikova privolitev v nakup nepremičnine z opisano napako pri sklepanju pogodbe predstavljala manj pomembno okoliščino. Nenazadnje gre za enostransko izjavo volje kupca, ki ni (nujno) sestavni del pogodbe. Ob domnevi, da sta se pogodbeni stranki dogovorili za izročitev stvari v običajnem pravnem stanju, odsotnost zapisa v pogodbi pomeni, da bo prodajalec v primeru kupčevega uveljavljanja pravne napake težje dokazal obstoj njegove privolitve.

9. Utemeljeni pa so pritožbeni očitki v zvezi z ugotovitvijo izpodbijane sodbe, da je "moč verjeti, da je bil tožnik s pravnim stanjem ustno seznanjen in je nepremičnino kljub visečemu inšpekcijskemu postopku kupil".

10. Kljub odsotnosti izrecnega stališča, katera od pravdnih strank nosi breme dokazovanja glede trditve o tožnikovi seznanjenosti s pravnim stanjem nepremičnine, v prejšnji točki navedena ugotovitev in zapis v zaključku dokazne ocene v 15. točki izpodbijane sodbe, da "za uspeh nasprotnega dokaza (in s tem tožene stranke) zadošča že nižja stopnja verjetnosti kot za uspeh glavnega dokaza", utemeljujeta sklep, da sodba izhaja s stališča, da je bilo dokazno breme na tožniku. Takšno stališče je materialnopravno zmotno. Gre za ključno dejstvo, na katerem temelji toženkin ugovor o tožnikovi neupravičenosti oziroma nepravočasnosti uveljavljanja pravne napake. Ker sta trditveno in dokazno breme praviloma povezana, v obravnavanem primeru pa niso izkazane okoliščine, ki bi narekovale odmik od tega pravila (npr. dokazna stiska), je bilo dokazno breme glede navedenega dejstva na tožencu.

11. Utemeljen je tudi pritožbeni očitek o pomanjkljivi dokazni oceni, s čimer pritožnik smiselno utemeljuje kršitev 8. člena ZPP. Zahteva po vestni in skrbni presoji vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter uspeha celotnega postopka vključuje dolžnost primerjave posameznih dokazov med seboj in presojo o uspehu celotnega postopka, tj. oceno celote procesnega dogajanja, kamor sodijo procesna dejanja strank, konsistentnost in logičnost navedb strank, način sodelovanja v postopku, nespornost določenih (pravno ali dokazno relevantnih) dejstev in način pravdanja (1).

12. Izpodbijana sodba ugotavlja, da listine govorijo v tožnikov prid (v kupoprodajni pogodbi je bilo navedeno, da je nepremičnina bremen prosta, iz dopisa gradbenega inšpektorja z dne 16. 3. 2009 pa je mogoče sklepati, da tožnik prej z inšpekcijskim postopkom ni bil seznanjen, vendar je bil R. B. (ki je pri sklepanju pogodbe nastopal kot toženkin pooblaščenec) v svoji izpovedbi o okoliščinah sklenitve pogodbe prepričljivejši kot tožnik. Poleg tega po stališču izpodbijane sodbe za uspeh nasprotnega dokaza (in s tem tožene stranke) zadošča že nižja stopnja verjetnosti kot za uspeh glavnega dokaza.

13. Pritožnik utemeljeno opozarja, da bi glede na domnevo, da sta se stranki dogovorili za običajno pravno stanje stvari in da mora nasprotno dokazati tisti, ki to zatrjuje, v prid katere govori tudi vsebina pogodbe, morala biti vrednost nasprotnih dokazov (izpovedbe R. B.) ocenjena v primerjavi s to okoliščino. Utemeljeno opozarja tudi na pomanjkljivosti v izpovedbi R. B., ki so v dokazni oceni izpodbijane sodbe ostale spregledane in ki bi mogle utemeljevati sklep, da je bila pričina izpovedba preveč posplošena, da bi ji bilo mogoče dati večjo dokazno težo kot zapisu pogodbe, izjavi inšpektorja in tožnikovi izpovedbi. Pritožnik tako utemeljeno opozarja na izostanek ocene pričine izpovedbe v luči inšpektorjeve izjave. Priča je posplošeno izpovedovala, da je bil tožnik z njim večkrat pri inšpektorju in in da je bil z njim na občini, iz pojasnila istega inšpektorja, podanega potem, ko je bil tožnik povabljen k udeležbi v inšpekcijskem postopku in ga je tožnik prosil za pojasnilo o vsebini zadeve, pa ni mogoče zaključiti, da bi bil tožnik pred tem že pri njem. Na oceno pričine verodostojnosti bi lahko vplivalo tudi njeno ravnanje v zvezi z reševanjem problema nezakonite postavitve ograje, kot izhaja iz inšpektorjevega dopisa, in kot oziroma kolikor ga je opisala priča v izpovedbi.

14. Ob robu pritožbeno sodišče opozarja na napačnost stališča, da za dokazni uspeh toženkine teze zadošča nižja stopnja verjetnosti kot za uspeh tožnikove teze. Sodba se sicer sklicuje na starejšo literaturo (2), vendar je bilo v sodni praksi Vrhovnega sodišča doslej že večkrat preseženo stališče, da je edini sprejemljiv dokazni standard za sodbo prepričanje. Táko stališče je bilo zavzeto tudi v primerih, v katerih bi (zmotna) ugotovitev odločilnega dejstva praviloma enako prizadela eno in drugo stranko. V teh primerih mora biti na enak način med njiju porazdeljeno tudi dokazno tveganje, tega pa ni mogoče doseči z uporabo dokaznega standarda gotovosti, marveč pretežne verjetnosti (3).

15. Ker je prepričljivost dokazne ocene mogoče presojati šele potem, ko je ta izvedena v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP, pritožbeno sodišče ni presojalo utemeljenosti pritožbenih očitkov o zmotni in nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja.

16. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). Sodišče prve stopnje se je že neposredno seznanilo z ustno izvedenimi dokazi in bo lahko nov postopek izvedlo z manjšimi stroški in hitreje, kot bi to lahko storilo sodišče druge stopnje, ki bi moralo tožnika in pričo ponovno zaslišati.

17. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Prim. Zobec v, Ude, Galič (red.), Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 1. knjiga, Uradni list, GV Založba, Ljubljana, 2005, str. 91-92. (2) Komentar veljavnega ZPP opozarja na nelogičnost takega stališča. Prim. Zobec, v Ude, Galič (red.), Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, Uradni list GV Založba, Ljubljana, 2006, str. 336. (3) Prim. npr. odločbe VS RS II Ips 674/2003 z dne 9. 12. 2004, II Ips 402/2007 z dne 13. 5. 2010 in II Ips 125/2008 z dne 3. 6. 2010.