Jedro

Tožena stranka je v tem konkretnem primeru najemno pogodbo lahko veljavno odpovedala izvensodno. Četrti odstavek 29. člena ZPSPP določa, da sodišče najemnikovo odpoved zgolj vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo izpraznitveni nalog, kot je to določeno v primeru, ko najemno pogodbo odpoveduje najemodajalec (drugi odstavek 29. člena ZPSPP). To pa pomeni, da oblikovalni učinek prenehanja pogodbenega razmerja ne nastopi v posledici oblikovalne odločbe sodišča, temveč zgolj v posledici vročitve izjave volje najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu. Vloga sodišča je zato v tem primeru drugačna, kar je odločilna okoliščina za presojo dopustnosti drugačnega dogovora med pogodbenima strankama o načinu odpovedi najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi v zavrnilnem delu točke I. izreka izpodbijana sodba sodišča prve stopnje dopolnjena s sklepom z dne 9. 11. 2020. II. Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 1.067,50 EUR v 15 dneh.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo popravljeno oziroma dopolnjeno s sklepom z dne 9. 11. 2020 toženi stranki naložilo plačilo zneska 39.625,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih v izreku točke I. navedenih zneskov, v presežku za še zahtevanih 35.136,00 EUR s pripadki pa je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljen (točka I. izreka). Zahtevek tožene stranke oziroma tožeče stranke po nasprotni tožbi za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe oziroma podrejeno na razveljavitev te pogodbe je zavrglo (točka II. in III. izreka). Ob ugotovitvi, da je tožena stranka med pravdnima strankama nesporno sklenjeno najemno pogodbo za poslovne prostore na naslovu P. ..., v obsegu 1.200 m2 veljavno odpovedala 9. 5. 2018 z odpovednim rokom treh mesecev, ki je iztekel 9. 8. 2018, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je tožeča stranka kot najemodajalka upravičena do plačila mesečnih najemnin za te poslovne prostore še do 6. 5. 2019 torej do izteka enoletnega odpovednega roka, v presežku pa je zahtevek tožeče stranke za plačilo vtoževanih mesečnih najemnin kot neutemeljen zavrnilo.

2. Tožeča stranka v pravočasno vloženi pritožbi po pooblaščencu izpodbija sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu (v drugem odstavku točke I. izreka). Uveljavlja pritožbene razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni in zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podredno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe v tem delu in vrnitev zadeve v ponovno obravnavanje in odločanje sodišču prve stopnje. Meni, da je odločitev sodišča prve stopnje v tem izpodbijanem delu nepravilna in nezakonita, saj da temelji na napačno uporabljenem materialnem pravu ter posledično zmotni ter nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja. Sodišču prve stopnje očita, da je s tem, ko je odločilo, da v konkretnem primeru toženi stranki kot najemniku ni bilo treba pogodbe odpovedati sodno in z enoletnim odpovednim rokom, zmotno uporabilo določbe 24. in 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki so kogentne narave. Nadalje naj bi sodišče prve stopnje spregledalo dejstvo, da je domnevni dopis z odpovedjo najema na tožečo stranko naslovila tretja oseba in ne tožena stranka, s čemer je sodišče prve stopnje kršilo določbe Obligacijskega prava, zato da odpoved najemne pogodbe tudi iz tega razloga ni veljavna, kot tudi ni bilo veljavno vabilo na domnevno primopredajo dne 1. 8. 2018. V zvezi s to pa, da se sodišče prve stopnje tudi ni opredelilo do nasprotujočih navedb zaslišanih prič V. J. in J. Z. glede tega kdo naj bi pisal primopredajni zapisnik dne 1. 8. 2018. Navaja, da ni bilo nobene primopredaje, da so se 1. 8. 2018 v poslovnih prostorih še vedno nahajale stvari tožene stranke, da to dokazujejo fotografije tožeče stranke, ki jih sodišče ni upoštevalo, tožeče stranke pa k predložitvi drugih dokazov ni pozvalo, s čemer naj bi opustilo dolžno materialno procesno vodstvo, priložen primopredajni zapisnik pa, da je tožena stranka priredila zgolj za potrebe tega postopka. Tožena stranka ni izpraznila poslovnih prostorov, teh ni izročila tožeči stranki, ni ji vrnila ključev in ni opravila ravnanj, ki jih je bila dolžna izvršiti po prenehanju najema, kar da dokazuje, da najemne pogodbe ni imela namena odpovedati, to pa je tudi skladno z njenimi letnimi poročili. Sodišču prve stopnje očita, da se do vsega navedenega ni opredelilo, s čemer da je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Vztraja, da do odpovedi najemne pogodbe ni prišlo tudi zaradi njene nevročitve, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno sledilo navedbam tožene stranke o izkazani vročitvi, saj se je vročilnica vrnila tretji osebi (B. d.o.o. N.) in ne toženi stranki s pripisom ″ni dvignil‶, okoliščin vročitve pa sodišče ni raziskalo in je zmotno ugotovilo dejansko stanje. Iz postopka, da ne izhaja, da bi se tožena stranka vročitvi neutemeljeno izogibala, posledično pa, da do fikcije vročitve ni prišlo. Nadalje opozarja, da iz domnevne odpovedi izhaja, da se ta nanaša na najemno pogodbo iz leta 2013, ki ni več veljala, in ne na veljavno najemno pogodbo iz 2016. Nadalje pritožba sodišču prve stopnje očita še absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki naj bi jo sodišče zagrešilo s tem, ko je navedlo, da je tožeča stranka najemno pogodbo iz leta 2016 prvič omenila v vlogi z dne 10. 3. 2020, čeprav je to storila že na naroku 23. 1. 2020, da se ni opredelilo do s strani tožeče stranke predlaganega dokaza Letnega poročila tožene stranke za leto 2018 v katerem, da je tožena stranka predvidela najem poslovnih prostorov tudi za leto 2018. 3. Tožena stranka je v odgovoru prerekala pritožbene navedbe tožeče stranke kot neutemeljene in nepravilne. Predlagala je zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje. Vztrajala je, da sta pravdni stranki v najemni pogodbi dogovorili način kako bosta odpovedali konkretno najemno pogodbo in je tožena stranka tako tudi ravnala, ko je tožeči stranki odpovedala najemno pogodbo izvensodno pri čemer se je sklicevala na sodbo VS RS III Ips 63/2016 z dne 19. 9. 2017, ki jo je upoštevalo tudi sodišče prve stopnje. Glede dogovorjene dolžine 3-mesečnega odpovednega roka v 11. členu najemne pogodbe pa je navedla, da tega določila sodišče prve stopnje itak ni uporabilo, ker je upoštevalo 12-mesečni odpovedni rok in tožeči stranki naložilo še plačilo dodatnih 9-mesečnih najemnin. Glede odpovedi najemnega razmerja je navedla, da tožeči stranki ni odposlala kakršnegakoli dopisa temveč izjavo volje oziroma odpovedi, ki je enostransko oblikovalno upravičenje in ki povzroči prenehanje pravnega razmerja po poteku odpovednega roka, da je bila ta jasna in nedvoumna ter tožeči stranki vročena, vsa nadaljnja korespodenca in ravnanje tožeče stranke pa da kaže na golo sprenevedanje in fraudolenco tožeče stranke. Odpoved, da je podala tožena stranka, družba B. d.o.o. N. pa je odpoved zgolj odpravila na pošto, kot vsako drugo pošto za toženo stranko, kajti tožena stranka nima lastne službe, ki bi odpremljala pošto, nima lastne administracije, kar pa da je tožeči stranki kot dolgoletnemu poslovnemu partnerju tožene stranke dobro znano. Poleg tega je tožeči stranki odpoved vročil še pooblaščeni vročevalec oziroma detektiv. Enako je navajala glede vabila na primopredajo, pri čemer je navedla, da je bila ta izvršena toliko in kolikor jo je tožena stranka lahko izvršila sama in vztrajala, da je poslovni prostor izpraznila v celoti svojih stvari. Če tožeča stranka ključev ni hotela sprejeti pa to ne pomeni, da tožena stranka poslovne prostore še naprej uporablja, da pa je tožeča stranka, kot so povedale priče, ves čas najema itak imele ključe od poslovnega prostora in tudi sama imela v skladišču spravljene lastne stvari. Navaja, da je tožena stranka torej evidentno odpovedala tisto najemno pogodbo na podlagi katere je obstajalo najemno razmerje, predmet katerega je bila nepremičnina, ki stoji na parceli št. ... k.o. P., na kateri je locirano skladišče z naslovom P. ..., in samo to je imela tožena stranka v najemu od tožeče stranke, zato da ne more biti sporno katero najemno pogodbo je tožena stranka odpovedala.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa za odločitev pravno pomembna dejstva. Na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene od očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka niti katere od po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

6. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas za poslovne prostore na naslovu P. ... . Prav tako ni bilo sporno, da sta pogodbeni stranki v najemni pogodbi dogovorili, da vsaka pogodbena stranka lahko to pogodbo redno odpove s pisno priporočeno odpovedjo (tretji odstavek 11. člena Najemne pogodbe iz 2013 in 2016). Odpoved je tožeči stranki kot najemodajalki podala tožena stranka, ki je bila najemnik. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je tožena stranka v tem konkretnem primeru najemno pogodbo lahko veljavno odpovedala izvensodno. Kot je razložilo že sodišče prve stopnje in to izhaja iz odločbe VS RS III Ips 63/2016 z dne 19. 9. 2017 četrti odstavek 29. člena ZPSPP določa, da sodišče najemnikovo odpoved zgolj vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo izpraznitveni nalog, kot je to določeno v primeru, ko najemno pogodbo odpoveduje najemodajalec (drugi odstavek 29. člena ZPSPP). To pa pomeni, da oblikovalni učinek prenehanja pogodbenega razmerja ne nastopi v posledici oblikovalne odločbe sodišča, temveč zgolj v posledici vročitve izjave volje najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu. Vloga sodišča je zato v tem primeru drugačna, kar je odločilna okoliščina za presojo dopustnosti drugačnega dogovora med pogodbenima strankama o načinu odpovedi najemne pogodbe. Takšen dogovor zato ne posega v odločilni pomen določbe četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, da oblikovalni učinek ustvarja vročitev izjave najemnika najemodajalcu. Zato določbe prvega odstavka 26. člena ZPSPP ni mogoče razlagati kot kogentno določbo, ki izključuje drugačen dogovor pogodbenih strank v obliki izjave najemnika najemodajalcu o odpovedi najemne pogodbe. Pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je to zmotno uporabilo materialno pravo, ker je štelo, da velja izvensodna odpoved najemne pogodbe, kar da je v nasprotju s kogentno naravo določb ZPSPP, je zato neutemeljen. Sklicevanje na sodno prakso, ki jo navaja pritožnik pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje ne more izpodbiti, ker se ta ne nanaša na identično dejansko stanje.

7. Neutemeljen pa je nadalje tudi pritožbeni očitek o 3-mesečnem pogodbeno dogovorjenem odpovednem roku, ker je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi itak upoštevalo 12-mesečni odpovedni rok in tožeči stranki dosodilo plačilo mesečnih najemnin še za devet mesecev, s čemer se izkažejo za brezpredmetne tudi pritožbene navedbe v zvezi z ničnostjo omenjenega pogodbenega določila.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je tožena stranka tožeči stranki odpovedala najemno pogodbo v skladu z dogovorom v najemni pogodbi. Ob ugotovitvi, da je imela tožena stranka v najemu le poslovne prostore tožeče stranke na lokaciji P. ..., v kvadraturi 1.200 m2, kar med pravdnima strankama tudi ni bilo sporno in ni pritožbeno izpodbijano, da so bili isti poslovni prostori predmet tako najemne pogodbe iz 2013 z aneksom iz 2015, kakor tudi najemne pogodbe iz leta 2016, in da sta obe pogodbi po vsebini enaki, so neutemeljene pritožbene navedbe tožeče stranke, da tožena stranka najemne pogodbe iz 2016 ni odpovedala, ker da je v odpovedi navajala pogodbo iz leta 2013 z aneksom. Dejstvo, da je tožeča stranka tako v dopolnitvi tožbe kot ostalih vlogah v spisu in pridruženih spisih vse do vloge z datumom 22. 1. 2020, ki jo je predložila na naroku za glavno obravnavo 23. 1. 20201, tudi sama navajala zgolj najemno pogodbo iz leta 2013 in aneks k tej, pa po presoji pritožbenega sodišča kaže na to, da datumu pogodbe stranki nista dajali posebnega pomena, ker je šlo vseskozi za isto pogodbeno razmerje o katerem med pravdnima strankama ni bilo dvoma, kar pa je obširno pojasnilo že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi.

9. Tožeča stranka se očitno spreneveda, ko zatrjuje, da odpovedi najemne pogodbe ni prejela in da te tožena stranka ni podala. Sodišče prve stopnje je iz izvedenih dokazov pravilno zaključilo, da je tožena stranka najemno pogodbo odpovedala pisno in da je bila odpoved tožeči stranki poslana s povratnico dne 4. 4. 2018, ki je tožena stranka ni dvignila kakor to izhaja iz prilog B 11 in B 12 spisa (povratnice in ovojnice). Poleg tega ji je bila naknadno vročena odpoved še po detektivski službi z nabitjem na vrata tožeče stranke. V čem naj bi bila ta vročitev izmišljena in neverodostojna tožeča stranka v pritožbi ne pove. Da je detektivka pritrdila obvestilo s pošiljko na vrata sedeža tožeče stranke pa je tožena stranka dokazala s predloženimi dokaznimi listinami in tožeči stranki tega ni uspelo izpodbiti.

10. Kot izhaja iz same vsebine odpovedi je to sestavila tožena stranka in sta odpoved podpisala zakonita zastopnika tožene stranke, s čemer je tožena stranka nedvomno in jasno izrazila svojo voljo odpovedati pogodbeno razmerje2 in ne držijo trditve tožeče stranke v pritožbi, da je odpoved podala tretja oseba, to je B. d.o.o. N. Kot izhaja iz poštne pošiljke je B. d.o.o. N. odpoved oziroma pošiljko le odpremila na pošto, kar pa se sklada z obrazložitvijo tožene stranke, da B. d.o.o. N. za toženo stranko opravlja vse administrativne in podobne posle, ker ta nima zaposlenih. Poleg tega ne gre za tretjo osebo, kot to trdi tožeča stranka, saj gre za lastninsko povezani osebi, ki sta v razmerju mati in hči in je povsem razumljivo, da zatrjevane posle za toženo stranko opravlja njena mati. To pa velja tudi za primopredajo poslovnih prostorov na katero je bila evidentno vabljena tožena stranka pa se te kljub prejetemu vabilu ni udeležila. Da sta tožena stranka in B. d.o.o. N. povezani družbi in da posle za toženo stranko opravlja tudi B. d.o.o. N., je bilo tožeči stranki vsekakor dobro znano, kakor to izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje v točki 33 obrazložitve izpodbijane sodbe, da je tožeča stranka tudi račune za najem nekaj časa pošiljala B. d.o.o. namesto toženi stranki in jih je ta tudi nekaj časa plačevala. Vsi pritožbeni očitki v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe so tako neutemeljeni. Pritožbeno sodišče pa se strinja z mnenjem sodišča prve stopnje, da če tožena stranka pisemske pošiljke z odpovedjo najemnega razmerja ni želela sprejeti zato ne more nositi posledic tožena stranka.

11. Med pravdnima strankama nadalje ni sporno, da je tožeča stranka vabilo na primopredajo poslovnih prostorov prejela. Četudi je to sestavila in poslala družba B. d.o.o. N. in ne tožena stranka je bila tožeča stranka o datumu primopredaje obveščena pa se te ni udeležila. Ob tem ni relevantno kdo je pisal zapisnik o primopredaji kakor tudi ne pritožbena zatrjevanja, da primopredaje ni bilo, saj se tožeča stranka te po svoji volji ni udeležila. Da je bil primopredajni zapisnik ponarejen in prirejen zgolj za ta postopek pa tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni niti navajala niti z ničemer dokazala.

12. Tožeča stranka v pritožbi neutemeljeno zatrjuje, da tožena stranka ni dokazala, da je poslovni prostor izpraznila ter da sodišče ni upoštevalo nasprotujočih navedb zakonitega zastopnika tožene stranke B. G., ki je na zaslišanju izpovedal, da naj bi najeti prostor izpraznili konec avgusta 2018, medtem, ko naj bi tožena stranka navajala, da naj bi poslovni prostor izpraznila 1. 8. 2018. Ob presoji sodišča prve stopnje, da velja 1-letni odpovedni rok, dejstvo ali je tožena stranka izpraznila poslovni prostor v začetku avgusta ali na koncu avgusta 2018 ni pomembno. Ves čas do izreka odpovednega roka najemnega razmerja je bila tožena stranka upravičena poslovni prostor še uporabljati, zato ni relevantno kdaj ga je izpraznila. Je pa sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka poslovni prostor izpraznila in da teh poslovnih prostorov ni več uporabljala od poteka 3-mesečnega odpovednega roka dalje kar pa nedvomno izhaja iz izvedenih dokazov. Vse v pritožbenem postopku zaslišane priče so namreč povedale, da je tožena stranka poslovni prostor izpraznila in da se v poslovnem prostoru ne nahajajo več stvari tožene stranke, kakor tudi, da tožena stranka poslovnega prostora ni uporabljala več. V. J. za katerega tožeča stranka v pritožbi navaja, da je povedal, da so bila, ko je poslovni prostor obiskal tam še določena orodja, pa je povedal tudi, da ta niso bila od tožene stranke, kar pa tožeča stranka v pritožbi namerno zamolči. So se pa po izjavah prič tam nahajale stvari last tožeče stranke, tožeča stranka pa je imela vseskozi tudi svoje ključe poslovnega prostora. Po tožeči stranki predložene fotografije, s katerim je ta dokazovala, da so v poslovnih prostorih še določene stvari, zato sodišče prve stopnje utemeljeno ni štelo za verodostojne dokaze, s tem pa kakšne kršitve ni zagrešilo.

13. Prav tako so neutemeljene pritožbene trditve tožeče stranke, da tožena stranka najemne pogodbe ni imela namen odpovedati, kar da je skladno z njenimi letnimi poročili. Da ta niso relevantna za odločitev tožene stranke o odpovedi najemne pogodbe je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, zato so neutemeljeni pritožbeni očitki, da se do teh navedb in dokazov sodišče prve stopnje ni opredelilo. Da je sodišče očitno pomotoma napačno navedlo letnice letnega poročila, ko je navedlo Letno poročilo iz leta 2016 namesto iz 2018 je v pritožbi ugotovila že sama tožeča stranka, zato je tudi njen očitek, da predlaganega dokaza to je Letnega poročila za leto 2018 sodišče ni izvedlo niti navedlo razlogov za kaj tega ni storila, neutemeljen.

14. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je v zvezi z obstojem najema tožeča stranka navajala, da si je tožena stranka poračunala DDV iz računov izdanih s strani tožeče stranke iz naslova najema ter, da je od sodišča zahtevala, da se to v dokaznem postopku preveri pri FURS, sodišče pa tega dokaza ni izvedlo niti se do tega dokaza ni vsebinsko opredelilo. Takšnega dokaza tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni predlagala. S strani tožeče stranke izdani računi za najem, ki jih je tožena stranka pisno zavračala, pa tudi ne morejo dokazovati obstoja najema.

15. Tožeča stranka v pritožbi navaja tudi, da tožena stranka ni opravila ravnanj, ki jih je bila dolžna kot najemnik izvesti po prenehanju najema in ki bi izkazovala, da je dejansko imela namen odpovedati najemno pogodbo (ni poslovnih prostorov vrnila v prejšnje stanje, ni naredila novih tal z epoksi premazom, ni vrnila ključev). Navedena ravnanja, ki naj bi jih bila dolžna opraviti tožena stranka nimajo nikakršne zveze z izkazovanjem oziroma dokazovanjem namena odpovedati najemno pogodbo. Neizvedba teh ravnanj ne pomeni, da pogodbeno razmerje med pravdnima strankama ni prenehalo. Če tožeča stranka meni, da tožena stranka ni vzpostavila prejšnjega stanja kot je bilo dogovorjeno in da ni izvedla vsega kar se je s pogodbo zavezala, bo tožeča stranka morala toženo stranko ustrezno pozvati k izpolnitvi ali pa to izvršiti sama na njen račun.

16. Pritožbo je bilo po navedenem zavrniti kot neutemeljeno in potrditi v izpodbijanem zavrnilnem delu sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

17. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške. Toženi stranki pa je dolžna povrniti stroške pritožbenega odgovora v roku 15 dni v po sodišču odmerjeni višini 1.067,50 EUR (za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 v zvezi s členom 12 Odvetniške tarife in sicer 875 točk povečano za 22 % DDV). O stroških tožene stranke je pritožbeno sodišče odločilo po specificiranem stroškovniku v skladu s prvim odstavkom 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.

1 Sodišče prve stopnje je res kot navaja pritožba zmotno navedlo datum 10. 3. 2020, kar pa ni relevantno in ne vpliva na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje. 2 Glej prilogo B3 k ugovoru tožene stranke zoper sklep o izvršbi VL 77702/2018.