Jedro

Stranka iz predpogodbe o menjavi dveh nepremičnin, ki proda svojo nepremičnino, ne more od druge pogodbene stranke zahtevati, naj ji proda njeno nepremičnino.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi tožena stranka s tožnikom sklenila prodajno pogodbo za stanovanjsko hišo na naslovu ulica X, Ljubljana za dogovorjeno kupnino 50.960 DEM v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Sodišče je tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 194.625,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka in sicer iz pritožbenih razlogov napačno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v dopolnitev postopka in ponovno odločanje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da sta toženca oz. njun pravni prednik Č. A. imeli namen hišo prodati in samo za potrebe te pravde je prvotnemu tožencu prišlo prav, da zatrjuje, kako bistvena je bila zanj garsonjera, ki naj bi jo dobil v zameno. Č. A. je bil pripravljen v račun za hišo vzeti garsonjero in sicer zaradi tega, da mu ne bi bilo potrebno čakati na to, da bi tožnik garsonjero prodal in mu nato izročil denar. Da je Č. A. hišo prodajal, je razvidno tudi iz oglasa v Salomonovem oglasniku z dne 5.7.1993. Sicer pa je sploh ne bi smel prodajati, glede na to, da je "črna gradnja" in je s tem grobo kršil predpogodbena določila o jamčevanju in zavedel tožnika, ki je šele kasneje od sosedov izvedel, da je bila za hišo izdana odločba o rušenju. Dokumente oz. gradbeno dovoljenje je sam tožnik pridobil šele 8.6.1996. Glede na to, da Č. A. do danes ni vrnil dela kupnine v znesku 2.000 DEM, je očitno, da tudi tožena stranka sprejema, da je bila sklenjena predpogodba, ki ni bila izključno menjalna, temveč navadna kupoprodajna. Tožnik je sicer res prodal svojo garsonjero, vendar je bila volja pogodbenih strani še nadalje, da se hiša proda za nesporno kupnino, navedeno v predpogodbi. Dogovorjena menjava ni bila bistven element predpogodbe. Tožnik pritožbi prilaga še naknadno najden dopis sosedov R., ki potrjujejo navedbe tožnika, da za dejanski in pravni status nepremečnine ni vedel, poleg tega pa predlaga zaslišanje priče odvetnice S. T., ki je vodila upravni postopek pridobivanja dovoljenj za hišo in je imela v spornem obdobju kontakte tako s toženo kot s tožečo stranko.

Pritožba ni utemeljena.

Iz predpogodbe z dne 9.8.1993 je razvidno, da stranki sklepata predpogodbo o zamenjavi stanovanjskega objekta v ulici X, katerega lastnik je A. Č. in garsonjene v ulici Y, katere lastnik je tožnik I. F.. Vrednost hiše znaša 70.000 DEM, zato je I. F. dolžan doplačati 21.000 DEM do dogovorjene vrednosti 70.000 DEM v tolarski protivrednosti. Gre torej za predpogodbo o sklenitvi poznejše menjalne pogodbe, katere predmet, naj bi bila v predpogodbi navedena hiša in stanovanje. Po 6. odstavku 45. člena Zakona o obligacijskih razmerjih predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve tako spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da je tožnik dne 13.6.1994 garsonjero v ulici Y prodal tretji osebi. Iz tega razloga izpolnitev predpogodbe, sklenjene dne 9.8.1993 med tožnikom in A. Č., potem ni bila več mogoča. Izpolnitev predpogodbe je namreč ravno v tem, da se kasneje sklene druga pogodba, v konkretnem primeru menjalna pogodba. Prodaja stanovanja je takšna okoliščina, zaradi katere je mogoče šteti, da se je prvotni namen predpogodbe - zamenjava stanovanja in hiše - izjalovil. Iz teh razlogov sodišče druge stopnje tudi ni moglo upoštevati pritožbenih izvajanj v smeri, da je bila sklenjena kupna pogodba in da sta se stranki po prodaji stanovanja ustno dogovorili o nakupu hiše. Tako iz predpogodbe kot iz pričanja prvotnega toženca A. Č. in njegove bivše žene R. Ž. Č. izhaja, da je A. Č. dejansko hotel hišo zamenjati za stanovanje, v katerem bi tudi živel. Sodišče prve stopnje ni imelo razloga, da takšnemu pričanju ne bi verjelo, sploh ob upoštevanju dejstva, da je A. Č. hišo moral prodati na podlagi sodne poravnave in izplačati svojo bivšo ženo, sam pa je živel v najemniškem stanovanju.

Tožnik v pritožbi sicer navaja, da A. Č. ni imel namena živeti v stanovanju, ki naj bi bilo blizu njegovega bolnega očeta, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje, saj v času sklepanja spornih pogodb sploh ni vedel, kje njegov oče živi, ker je bil z njim v slabih odnosih, kar je večkrat pojasnil tudi tožniku. Sodišče druge stopnje teh navedb ni moglo upoštevati glede na to, da tožnik v ta namen ni predložil nobenega dokaza, kot to predvideva 1. odstavek 352. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožnik v pritožbi tudi navaja, da menjava garsonjere ni bila bistvemn element predpogodbe, temveč samo opcija. Po oceni pritožbenega sodišča je iz predpogodbe jasno razviden namen pogodbenih strank, da zamenjata hišo in stanovanje in torej predstavlja menjava bistven element. To je potrdila tudi kot priča zaslišana R. Ž. Č., ki je povedala, da je bila izročitev garsonjere pogoj za izročitev hiše. Dejstvo, da je A. Č. v Salomonovem oglasniku objavil oglas, s katerim hišo prodaja in ne zamenjuje, ne more spremeniti v predpogodbi izražene volje strank.

Nasprotno pa iz predpogodbe ni razvidno, da bi bil prvotni namen strank sklenitev prodajne pogodbe, kar zatrjuje tožnik. Tožnik je tisti, ki je prvi odstopil od sklenjene predpogodbe s tem, ko je prodal garsonjero in zato nima podlage, na osnovi katere bi lahko zahteval njeno izpolnitev s strani druge stranke, glede nato, da izpolnitev z njegove strani ni več mogoča. Pritožbeno sodišče po navedenem zaključuje, da je sodišče prve stopnje ugotovilo vsa za odločitev pomembna dejstva in na tej podlagi ter ob pravilni uporabi materialnega prava utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek. Ker tudi ni storilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP, na obstoj katerih mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Glede na navedeno pritožbeno sodišče niti ni presojalo pritožnikovih navedb v zvezi z dejstvom, da je bila hiša črna gradnja, čeprav je A. Č. po predpogodbi jamčil za pravne in stvarne napake, saj za odločitev v tej zadevi jamčevanje za napake in tožnikovo sklicevanje na to, da ni vedel, da je hiša črna gradnja, ni bistvenega pomena.

Sodišče druge stopnje zgolj pripominja, da ima tožnik pravico uveljavljati obligacijski zahtevek nasproti toženi stranki za povrnitev dela kupnine, ki ga je že plačal (2.000 DEM) in stroškov, ki so mu nastali v zvezi s pridobitvijo gradbene dokumentacije.

Glede dokazov, ki jih je tožnik predložil oz. prdlagal v pritožbi, sodišče druge stopnje ocenjuje, da niti pismo sosedov niti zaslišanje odvetnice S. T. ne bi vplivalo na drugačno odločitev o stvari in jih zato ni upoštevalo.

Odločitev o zavrnitvi pritožbe tožeče stranke obsega tudi odločitev glede priglašenih pritožbenih stroškov. Tožeča stranka mora sama nositi svoje stroške pritožbengea postopka, ker s pritožbo ni uspela.

Po načelu uspeha v postopku mora namreč stranka, ki v pravdi ne uspe, sama nositi svoje stroške, kar seveda velja tudi za pritožbene 3stroške. Odločitev temelji na določbi 1. odstavka 166. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP.