Jedro

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe za poslovni prostor, če najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne izpolni svojih obveznosti iz najemne pogodbe (ne plača zaostale najemnine). Če ima nasprotno terjatev lahko najemnik izpolni svojo obveznost s pobotom samo, če je dal pobotno izjavo pred potekom dvomesečnega roka od prejema opomina.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Vsaka stranka nosi svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

Z delno sodbo je sodišče prve stopnje obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, po katerem je tožena stranka dolžna izprazniti poslovne prostore, ker tudi po opominu ni plačevala najemnine zanje. Uveljavljanja pobotanja ni upoštevalo, saj ga tožena stranka ni predlagala pravočasno. Pri sklicevanju tožene stranke na oderuško pogodbo je menilo, da ni dokazala obstoja vseh elementov. Pritožbo tožene stranke, da ji ni bila dana možnost dokazati, da gre za oderuško pogodbo, da dopis, ki ga je prejela, ni bil opomin in da je pravilno uveljavljala pobotanje do zaključka naroka, je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pojasnilo je, da sodišče prve stopnje ni dolžno izvesti vseh dokazov, ki jih predlagajo stranke in zato ni zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Prav tako je prvostopno sodišče pravilno štelo elemente oderuške pogodbe za nedokazane, poslani dopis kot opomin, pobotanje pa za prepozno.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek zavrne, podrejeno pa da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v ponovno odločanje. Navaja kot v pritožbi, da ji ni bila dana možnost dokazati, da gre za oderuško pogodbo. Sodišče prve stopnje je sprejelo dokazni sklep, potem pa vseh dokazov ni izvajalo. Dopis, ki ga je prejela, ni opomin. Pobotno izjavo lahko poda do zaključka glavne obravnave na prvi stopnji, saj se šteje, da je pobotanje nastalo, ko so se stekli pogoji zanj.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila (3. odst. 390. člena Zakona o pravdnem postopku). V odgovoru je ponovila oziroma se sklicevala na navedbe v času postopka.

Revizija ni utemeljena.

Pravilno je stališče pritožbenega sodišča, da sodišče prve stopnje ni dolžno izvesti vseh dokazov, ki jih stranke predlagajo (2. odst. 220. člena ZPP). Prav tako sodišče v nadaljnem teku pravde ni vezano na svoj prejšnji dokazni sklep (4. odst. 300. člena Zakona o pravdnem postopku), zato je sodišče smelo opustiti izvedbo dokazov, za katere je prej sklenilo, da jih bo izvedlo. Če pa izvedbe posameznih dokazov ni izrecno zavrnilo in navedlo razlogov za zavrnitev pa to ni bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ker omenjena okoliščina ni vplivala niti ni mogla vplivati na zakonitost in pravilnost sodbe (1. odst. 354. člena ZPP). Z enakega vidika je treba presojati tudi izpodbijano odločbo, v kolikor zavrača kot neutemeljene pritožbene razloge, nanašajoče se na izvajanje dokazov. Nikakor pa ni mogoče ugotovitve, da je sodišče prve stopnje izvedbo predlaganih dokazov zavrnilo, podvesti pod katerokoli od kršitev pravdnega postopka iz 13. točke 2. odst. 354. člena ZPP.

Dopis, ki ga je tožeča stranka poslala toženi, je opomin, s katerim je bila toženka opomnjena, da je v zamudi s plačilom najemnine, kot to določa v drugi alinei 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74, 34/88).

Zakon o obligacijskih razmerjih v 1. odst. 337. člena določa, da pobot ne nastane takoj, ko se stečejo pogoji zanj, temveč mora to ena stranka drugi izjaviti. Tožena stranka je uveljavljala pobotanje na naroku za glavno obravnavo, torej po poteku dveh mesecev od opomina, takrat pa je že bil izpolnjen pogoj za odstop od najemne pogodbe. Pobotanje je uveljavljala prepozno, upoštevno bi bilo, če bi ga uveljavljala še pred opominom ali v času dveh mesecev od opomina. Zato se tudi revizijsko sodišče ni spuščalo v oceno utemeljenosti terjatve tožene stranke. Kar pa se tiče vprašanja oderuštva pa to, pod predpostavko, da bi ga bilo možno uveljavljati, na obveznost tožene stranke izročiti predmet najema tožeči stranki, ne bi vplivalo (1. odst. 141. člena in 1. odst. 104. člena ZOR).

Glede na navedeno, uveljavljani revizijski razlogi ne obstojijo. Ker tudi ni tistih revizijskih razlogov, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen Zakona o pravdnem postopku), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (386. člen Zakona o pravdnem postopku).

Sklep o stroških revizijskega postopka temelji na 1. odst. 166. člena in glede tožeče stranke 1. odst. 155. člena Zakona o pravdnem postopku.