Jedro

Odkar je tožnica prepovedala nadaljnje bivanje, toženci hišo uporabljajo brez pravnega naslova. Najemne pogodbe s tožnico namreč niso sklenili.

Najemna pogodba se sklene v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.

Med pravdnima strankama ni nastalo najemno razmerje, ampak je šlo zgolj za prekarij. Ker čas bivanja tožencev v hiši očitno ni bil vnaprej določen oziroma omejen, je tožnica smela tožencem kadar koli prepovedati nadaljnjo uporabo sporne nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morajo toženci v 15 dneh izprazniti stanovanje v stanovanjski hiši na naslovu ..., ki stoji na parc. št. 562/4. k.o. X, in sicer prvo nadstropje, mansardo, skupni vhod v stanovanje in kletne prostore, ter jih v istem roku proste oseb in stvari izročiti v posest tožnici. Obenem je tožencu naložilo, da morajo tožnici povrniti 1.371,26 EUR stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Toženci se v pritožbi sklicujejo na vse zakonske pritožbene razloge. Predlagajo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Vztrajajo, da jim je tožnica dovolila uporabo nepremičnine na podlagi ustnega dogovora, ki bi ga sodišče moralo šteti za najemno pogodbo. Toženci so uporabljali celo nepremičnino, ne samo spornega stanovanja. Tudi stroške uporabe in vzdrževanja ter davke so plačevali za celo nepremičnino, tožnica, ki v hiši živi od novembra 1999, pa je krila le stroške dimnikarja. Napačna je torej ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženci v hiši bivajo neodplačno. Poleg tega dogovor pravdnih strank ni vključeval možnosti preklica, sicer se toženci ne bi preselili iz Mozirja v Kranj in tožnici ne bi pomagali s svojimi prihranki dograditi hiše. 3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Zanika ustni dogovor s toženci in poudarja, da bi najemna pogodba morala biti sklenjena v pisni obliki.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje se je v dokaznem postopku lahko zanesljivo prepričalo o vseh odločilnih dejstvih, ki tvorijo dejansko podlago izpodbijane odločitve. Na podlagi izvedenih dokazov je pravilno sklepalo, da je tožnica tožencem dovolila bivanje v sporni stanovanjski hiši samo do preklica. Pravilno je zaključilo, da toženci, odkar jim je tožnica prepovedala nadaljnje bivanje, hišo uporabljajo brez pravnega naslova. Najemne pogodbe s tožnico namreč niso sklenili. Tudi s trditvijo, da jim na sporni nepremičnini pripada solastnina ali vsaj služnost stanovanja, so propadli, saj je bil njihov zahtevek iz tega naslova v drugi pravdi že pravnomočno zavrnjen.

6. Toženci potemtakem uporabljajo stanovanje nezakonito, zato je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko jim je naložilo izselitev in izpraznitev stanovanja. Tožnica kot edina lastnica nepremičnine je upravičena do takšnega zahtevka na podlagi 58. člena Stanovanjskega zakona (1) (SZ). Toženci pa se ne bi mogli uspešno upirati tožničinemu zahtevku niti tedaj, če bi res sami zasedali celotno nepremičnino. Po 92. členu Stvarnopravnega zakonika (2) namreč lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev svoje individualno določene stvari, toženci pa, kot že navedeno, niso dokazali, da imajo pravico do posesti tožničine nepremičnine.

7. Dejstvo, da toženci, kot trdijo v pritožbi, sami plačujejo stroške uporabe in vzdrževanja nepremičnine ter davke, za presojo tožbenega zahtevka ni relevantno. Zgrešeno pa je tudi njihovo pritožbeno stališče, da bi bilo treba ustni dogovor pravdnih strank o uporabi stanovanja razlagati kot najemno pogodbo. Po petem odstavku 39. člena SZ se najemna pogodba sklene v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. Za povrh toženci tožnici niso plačevali najemnine, ki po 41. členu SZ predstavlja obvezno sestavino najemne pogodbe za stanovanje.

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča med pravdnima strankama ni nastalo najemno razmerje, ampak je šlo zgolj za prekarij. Ker čas bivanja tožencev v hiši očitno ni bil vnaprej določen oziroma omejen, je tožnica smela tožencem kadar koli prepovedati nadaljnjo uporabo sporne nepremičnine. Zmotno je zato pritožbeno stališče, da bi si morala tožnica pravico do preklica nadaljnje uporabe izrecno pridržati. Razlogi tožencev za njihovo preselitev, ki jih ponavljajo v pritožbi, ne morejo vplivati na drugačno kvalifikacijo pravnega razmerja med pravdnima strankama, zato ostale pritožbene trditve podrobnejšega odgovora ne potrebujejo.

9. Pritožbeni razlogi po navedenem niso podani. V postopku na prvi stopnji ni bilo uradoma upoštevnih procesnih kršitev. Tudi izrecno zatrjevana kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (3) (ZPP) ni podana. Za takšno kršitev bi lahko šlo, če bi sodišče nepravilno povzelo vsebino izvedenih dokazov, tega pa toženci v pritožbi niti ne zatrjujejo. Sodišče druge stopnje je zato njihovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo prvo sodbo.

10. Toženci so s pritožbo propadli, zato morajo svoje stroške zanjo kriti sami. Tožnica pa do povračila svojih stroškov za odgovor na pritožbo ni upravičena, ker z njim ni bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom istega zakona).

(1) Ur. l. RS, št. 18/1991 do 29/2003. (2) Ur. l. RS, št. 87/2002. (3) Ur. l. RS, št. 73/2007 – UPB-3 in 45/2008.