Jedro

Namen pisne oblike pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnin (52. člen OZ) je poleg dokazne, svarilne in informacijske funkcije za pogodbene stranke prodajne pogodbe, nedvomno tudi v tem, da se omogoča vodenje zemljiške knjige in državni nadzor nad prometom z nepremičninami (odmera davščin ipd.), kar pa predstavlja javni interes (razširjena informacijska funkcija). V konkretnem primeru zato ne pride v poštev uporaba četrtega odstavka 51. člena OZ, saj je oblika predpisana v javnem interesu. V pisni obliki mora biti tako sestavljen sporazum strank o bistvenih elementih nakupa in prodaje, to pomeni predvsem o predmetu in ceni. Ker dogovor o znižanju kupnine predstavlja dogovor o bistveni sestavini prodajne pogodbe, bi moral biti pisen, da bi postal veljaven.

Sklenjen dogovor o znižanju kupnine iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ bi lahko bil usten.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 114028/2014 z dne 29. 08. 2014 v veljavi tudi v 1. in 3. točki izreka. Toženi stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožeče stranke.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da Višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni ali jo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje. Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila. Predlagala je, naj Višje sodišče pritožbo zavrne ter toženki naloži v plačilo tožničine stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pravdni stranki sta 17. 9. 2012 sklenili prodajno pogodbo, na podlagi katere je tožena stranka od tožeče stranke kupila nepremičnino, v naravi nezazidano stavbno zemljišče v izmeri 5.000 m2 v poslovno proizvodni coni X. S pogodbo je bila dogovorjena kupnina v višini 600.000,00 EUR (z DDV) ter rok plačila 31. 12. 2012. Tožena stranka je v roku plačala 551.000,00 EUR kupnine, preostanek je predmet tožbenega zahtevka. Med strankama je bilo sporno, ali sta naknadno sklenili ustni dogovor o znižanju kupnine, ki ga je zatrjevala tožena stranka. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, ker 1.) je za veljavnost dogovora o znižanju kupnine na podlagi 52. člena Obligacijskega zakonika - OZ potrebna pisna oblika, in 2.) ker tožena stranka ni uspela dokazati zatrjevanega ustnega dogovora o znižanju kupnine.

5. Pritožbeno sodišče se strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da bi moral biti dogovor o znižanju kupnine sklenjen v pisni obliki. Namen pisne oblike pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnin (52. člen OZ) je poleg dokazne, svarilne in informacijske funkcije za pogodbene stranke prodajne pogodbe, nedvomno tudi v tem, da se omogoča vodenje zemljiške knjige in državni nadzor nad prometom z nepremičninami (odmera davščin ipd.), kar pa predstavlja javni interes (razširjena informacijska funkcija). V konkretnem primeru zato ne pride v poštev uporaba 4. odstavka 51. člena OZ, saj je oblika predpisana v javnem interesu. V pisni obliki mora biti tako sestavljen sporazum strank o bistvenih elementih nakupa in prodaje, to pomeni predvsem o predmetu in ceni. Ker dogovor o znižanju kupnine predstavlja dogovor o bistveni sestavini prodajne pogodbe, bi moral biti pisen, da bi postal veljaven.

6. Z ozirom na trditve tožene stranke, da je bila kupnina znižana zaradi naknadno ugotovljene slabše kakovosti zemljišča, ki je vplivala na strošek gradnje, bi sicer zatrjevani dogovor lahko imel tudi pravno naravo dogovora o znižanju kupnine kot dogovora strank o jamčevalnem zahtevku tožene stranke iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ. Vprašljivo je sicer, ali je dopustno v takem primeru obiti prisilna pravila o obličnosti, vendar pa je po drugi strani tudi res, da niti zahteva kupca po znižanju kupnine iz 2. točke 1. odst. 468. člena OZ niti morebitno soglasje prodajalca k znižanju kupnine nista zavezana k obličnosti (pisnosti). Zato je sodišče prve stopnje po mnenju pritožbenega sodišča pravilno ugotavljalo, ali je bila med strankam vendar sklenjen usten dogovor o znižanju kupnine (v pomenu iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ).

7. Pritožba sodišču očita, da se ni opredelilo do nosilnih razlogov, s katerimi je tožena stranka utemeljevala svoje trditve o sklenjenem ustnem dogovoru. Nanj naj bi napotovala konkludentna ravnanja tožeče stranke, in sicer, da je tožeča stranka po plačilu kupnine izdala zemljiškoknjižno dovolilo in tako omogočila vpis toženke v zemljiško knjigo, kljub izrecni določbi v IV. točki prodajne pogodbe, ki je predvidela deponiranje pogodbe pri notarju do plačila celotne kupnine. Tožnica nadalje vse od zapadlosti kupnine pa do vložitve predloga za izvršbo ni zahtevala plačila preostale kupnine.

8. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da sodišče prve stopnje dejstvu, da je tožena stranka dosegla vknjižbo v zemljiško knjigo pred plačilom celotne kupnine, ni dalo odločilnega pomena. Dokazna ocena je v našem pravnem sistemu prosta in lahko preraste v absolutno bistveno kršitev postopka le, če bi bila nejasna, nelogična, v nasprotju z ugotovljenimi dejstvi in dokazi v spisu, takšna pa po mnenju pritožbenega sodišča ni. Sodišče prve stopnje je dalo bistveno težo v postopku izvedenim dokazom z zaslišanjem strank oz. prič, kar je tudi obširno in argumentirano obrazložilo. "Protipogodbena" dopustitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo pred plačilom celotne kupnine je načeloma res nenavadna, vendar pritožba prezre, da je tožeča stranka v postopku na prvi stopnji to svoje ravnanje razumno pojasnila z obrazložitvijo, da je toženi stranki omogočila vpis v zemljiško knjigo pred celotnim plačilom kupnine zato, ker je tožena stranka "lastništvo" potrebovala zaradi pridobitve financiranja oziroma zavarovanja kredita (glej list št. 70 spisa). Toženka na te navedbe ni odgovorila, niti jih ni izrecno zanikala. Zato niti navedena okoliščina niti dejstvo, da tožeča stranka ni terjala preostanka plačila po pogodbi, ne zadostuje za zaključek, da je dogovor konvalidiral na podlagi 58. člena OZ, ker naj bi ga stranki v celoti oz. v pretežnem delu izpolnili. Dejstvo njegove izpolnitve je namreč med strankama sporno, saj ga tožeča stranka zanika. Dejanja tožeče stranke, ki po mnenju tožene stranke izkazujejo njegovo izpolnitev, pa imajo lahko glede na vse okoliščine primera, zlasti glede na dejstvo, da sta stranki vstopili v nova poslovna razmerja in da so odnosi med njima zaradi tega postali zelo kompleksni, lahko tudi drugačen učinek in pomen.

9. Iz dokazne ocene izvedenih dokazov z zaslišanjem strank in prič ne izhaja, da sodišče prve stopnje izpovedbi tožene stranke oz. priče ne bi verjelo, saj ju je ocenilo kot verodostojne, in tudi pritožbeno sodišče nima razlogov, da bi v to oceno dvomilo. Če se torej zanemari procesna napaka tožene stranke, da je izpovedovala mimo in izven svoje trditvene podlage, bi ocena o verodostojnosti njene izpovedbe najbrž lahko vodila k zaključku, da so med strankama naknadno potekali razgovori o znižanju kupnine iz različnih razlogov, in da je možno celo, da sta glede tega vprašanja dosegli soglasje volj. Vendar pa v primeru zahtevane obličnosti soglasje volj ne zadostuje za veljavnost pogodbe. Po naravi stvari poteče nekaj časa med trenutkom, ko stranki dosežeta soglasje volj o bistvenih sestavinah dogovora in trenutkom, ko to voljo zapišeta. Ta čas je namenjen temu, da o tem, o čemer sta se dogovorili, dobro razmislita, in da si ne nazadnje tudi premislita. Brez posledic. Dogovor o 10% znižanju kupnine zaradi sklenitve dogovora o gradnji in zaradi napačno obračunanega DDV bi moral biti pisen, da bi veljal. V smeri, da je bil sklenjen dogovor o znižanju kupnine iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ, ki bi lahko bil usten, pa je prvostopno sodišče zaključilo, da je v smeri dogovora o jamčevalnem zahtevku tožena stranka podala premalo navedb, pa tudi njena izpovedba ni delovala dovolj prepričljivo in konsistentno. Pravilnosti tega zaključka pritožba ni uspela izpodbiti, saj sama trdi, da je bil dogovor sklenjen zaradi vseh razlogov, na katere se je sklicevala tožena stranka.

10. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na bistvene pritožbene razloge. Ker ti niso podani in tudi ne po uradni dolžnosti upoštevni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP). Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Glede na to, da odgovor na pritožbo tožeče stranke ni bistveno pripomogel k rešitvi pritožbe, tudi tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo (154. člen ZPP v zvezi s 1. odstavkom 155. člena in 1. odstavkom 165. člena ZPP).