Jedro

Ker je tožeča stranka dokazala, da je spravila toženca v stik s kupcem stanovanja, ta pa je nato sam sklenil kupoprodajno pogodbo s kupcem, tožeče stranke pa ni obvestil o tem, mora plačati dogovorjeno provizijo (18. in 25. člen ZNPosr).

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke tako, da je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi z dne 18. 9. 2015 tako, da mora tožena stranka plačati 2.520,00 EUR s pripadki. Tožencu je naložilo tudi nadaljnje pravdne stroške.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Pogodba o posredovanju z dne 19. 3. 2015 je nična oziroma neobstoječa, ker ni prišlo do soglasja volj med naročnikom in tožečo stranko. Sicer pa tudi tožeče stranke ni zastopala prava oseba po 32. členu ZGD, to je S. Č. Pogodbo je podpisala N. M., ki ni bila zakonita zastopnica tožnice in pogodb ne bi smela sklepati. Ni bila tudi pooblaščenka in zastopnica direktorice. Posle je opravljala kot s. p. H., nepremičninsko posredovanje. S tožečo stranko je imela sklenjeno pogodbo o poslovnem sodelovanju iz katere ne izhaja, da bi imela pooblastilo za sklepanje pogodb. Zato ni mogla izraziti prave volje. Zato je sklep sodišča, da je pogodba veljavna, napačen. Pogodba mora biti v pisni obliki in tudi pooblastilo za sklepanje enako. Zato ne more biti govora o naknadni odobritvi (II Cpg 664/2016). Pogodba ni bila odobrena. V pogodbi o posredovanju pa le piše, da bo posredovala N. M. in ne podpisala pogodbo. Toženec je prvič videl podpis direktorice S. Č. šele na računu. Sodišče je napačno presodilo dopis toženca z dne 18. 4. 2018 in kasnejše dogodke. Toženec je odpovedal nično pogodbo zaradi nestrokovnosti N. M. S. Č. je prvič videl na sodišču. Kontaktiral je D. P., po priporočilu F. D. Naslednji dan se je sestal z N. M., ki se je predstavila z vizitko tožeče stranke brez pooblastila direktorice. Ker pa je delo opravila nestrokovno, saj ni imela tržne analize, ni uporabila vseh podatkov, oglas je bil celo napačen, je odstopil od pogodbe. Ta dopis je posredoval na poslovno enoto P. 53 in po pošti. Pošiljka je bila vrnjena, da naslovnik ni bil znan. Nato je prišel na P. 53 in kopijo pisma pustil pri vratarici, ki je po telefonu poklicala D. P., naj to pride osebno prevzet. Ta je tudi to storil. N. M. pa ni pogledala podatkov na CD. Odvetnik V. mu je sporočil, da je z dokumenti vse narobe. Ker so napačno oglaševali, se je toženec pritožil in povedal, da N. M. ne more več opravljati posredovanja pri prodaji, ampak samo D. P. Ta je bil seznanjen, da toženec odstopa od pogodbe. Toženec je javno pri notarju sklenil pogodbo z drugim kupcem. N. M. ga ni obveščala o kupcih in cenah. Sodišče bi moralo verjeti tožencu glede vsebine telefonskega pogovora s D. P., da je pogodba prenehala veljati 20. 4. 2017. Dokazna ocena bi morala pokazati, da ima toženec prav. Po analitičnem pristopu in ob uporabi 8. člena ZPP bi moral biti tožbeni zahtevek zavrnjen. Sklicuje se na 22. člen Ustave, saj obrazložitev sodbe ni pravilna. Stik z M. L. ni bil s posredovanjem tožeče stranke. Po odpovedi pogodbe toženec ni prejel od tožeče stranke nobenega odgovora in je štel, da je pogodba prenehala. Zato je od 20. 4. 2015 javno sam prodajal stanovanje. Prodajna pogodba je bila 4. 5. 2015 pri notarju. M. L. stanovanje ni pogledal preko tožeče stranke in ni imel z njo nobenega stika. Za stanovanje je izvedel od g. Š. Okna so bila odprta in videl je, da se stanovanje prodaja, ko je bil z otrokoma na igrišču. Tožeča stranka za prodajo ni opravila ničesar. Toženec ni vedel, da se je družina L. stanovanje ogledala s posrednico N. M. ter z njo pogajala o ceni. Zato ni mogel obvestiti tožeče stranke. O ogledih ni bil obveščen. Izpovedba N. M. je neverodostojna. Ima interes v pravdi, da zmaga tožeča stranka. Sicer je tudi višina napačna, saj po pogodbi vsaka stranka plača 2 % od cene pogodbe. Zato bi tožeča stranka morala tožiti tudi kupca nepremičnine. Na koncu še povzema ponovno celotno dogajanje po svojem videnju.

3. Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je trdila, da je sklenila s tožencem pogodbo o posredovanju za prodajo 1,5 sobnega stanovanja za 4 % provizijo od kupnine in da je toženca spravila v stik z M. L.; toženec pa je nato mimo tožeče stranke stanovanje prodal očetu, to je A. L., ki je stanovanje kupil za sina M. L. Tožeča stranka torej uveljavlja kršitev pogodbe o posredovanju in po določbi 25. člena ZNPosr zahteva plačilo 4 % pogodbene cene. Sodišče prve stopnje je po opravljenem dokaznem postopku ugotovilo, da je toženec prišel v stik z družino L. s pomočjo tožeče stranke in je nato, ne da bi tožečo stranko obvestil, sklenil pogodbo z M. L., očetom, ki je kupil stanovanje za svojega sina in njegovo družino. Stanovanje je bilo kupljeno 4. 5. 2015, tožeča stranka pa je pokazala stanovanje 20. 4. 2015 sinu A. L. in nato še 21. 4. 2015 A. L., ki je prišel s tedanjo partnerko. Pritožbeno sodišče se strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje in s sklepom, da je tožena stranka odškodninsko odgovorna tožeči stranki, ker je v nasprotju s pogodbo in določbo 25. člena ZNPosr sklenila pogodbo s tretjo osebo, s katero je tožence spravil v stik tožnik oziroma njegova pooblaščenka N. M. Sodišče je tudi pravilno ugotovilo, da je višina škode določena tako z zakonom kot z določbami pogodbe in splošnimi pogoji poslovanja (A3).

6. Sodišče prve stopnje ni sledilo tožencu, da ga N. M. ni obveščala o opravljenih ogledih A. L. in da je z M. L. prišel v stik na otroškem igrišču oziroma ga je ta poklical sam. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da je priča N. M. izčrpno opisala potek dela in ogleda in da je toženca vseskozi telefonsko obveščala o opravljenih ogledih. Nenazadnje je priča M. L. izpovedal, da je stanovanje kupoval za sina in njegovo družino in da sedaj v stanovanju živi sin z družino. Povedal pa je tudi, da je tudi sin iskal stanovanje za nakup in da je verjetno, da si je sin ogledoval kakšno stanovanje. Tudi žena mu je povedala, da si je šla ogledat stanovanje skupaj s sinom. Priča A. L. pa je povedal, da si je stanovanje ogledal s partnerko in mamo ter še z enim prijateljem. Potrdil je tudi, da se je pogovarjal z očetom o tem, da je bil na ogledu tega stanovanja in da je to normalno v vsaki družini, ki komunicira. Trdil pa je, da je sam odstopil od nakupa, da pa si je stanovanje ogledal oče, ker je bil interesent za nakup stanovanja zase (17. točka obrazložitve). Vse te izpovedbe je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo in sicer tako, da ni sledilo toženi stranki, da ni vedela, da si je stanovanje s pomočjo tožeče stranke ogledal sin in to dvakrat in za ogled povedal očetu. Vse to kaže, da je dokazna ocena sodišča prve stopnje pravilna in da je toženec prišel v stik s kupcem na podlagi stika, ki ga je ustvarila tožeča stranka.

7. Pritožba še graja, da bi tožeča stranka morala naperiti tožbo proti kupcu stanovanja ali vsaj zahtevati 2 % odškodnine od toženca, dva od kupca. Pri tem spregleda, da je šlo za krivdno ravnanje tožene stranke in za odškodnino zaradi kršitve pogodbe. Po zakonu in pogodbi ima v takem primeru tožeča stranka 4 % omejeno višino škode. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je bil naročnik toženec in ne kupec stanovanja. Tožeča stranka ni imela pogodbe o posredovanju s kupcem stanovanja. Zato je pasivna legitimacija pravilna in tudi višina škode je pravilno izračunana.

8. Pritožba v nadaljevanju trdi, da je bila pogodba o posredovanju z dne 19. 3. 2015, nična. Pri tem uveljavlja napak volje, ker bi pogodbo morala skleniti zakonita zastopnica oziroma direktorica in ne N. M., ki ni bila zastopnica tožeče stranke in ni imela pisnega pooblastila za sklepanje pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je že v pogodbi o posredovanju kot nepremičninski posrednik, ki za tožečo stranko opravlja posle posredovanja in bo posredoval v zvezi s to pogodbo, N. M. in D. P. Zaslišana kot stranka direktorica tožeče stranke je izpovedala, da je bila N. M. pooblaščena za podpis posredniških pogodb1. Direktorica tožeče stranke je torej razumela pogodbo tako, da ima N. M. že po pogodbi pooblastilo, da podpisuje pogodbo, najmanj kar je, je pa takšno pogodbo odobrila. Če N. M. ne bi bila pooblaščenka, bi bilo treba po 73. členu OZ šteti, da je direktorica to odobrila. Sicer pa se je pogodba nato izvajala in tožena stranka ne more sedaj, ko je prišlo do odškodninske odgovornosti zaradi kršitve pogodbe, uveljavljati domnevno napak volje. Ravno z N. M. sta bila opravljena dva ogleda stanovanja A. L. in to je botrovalo, da je za stanovanje izvedel tudi njegov oče. Tako se izkaže, da je ugovor ničnosti pogodb neutemeljen. Dejstvo, da je bila pogodba sestavljena v obliki obrazca, ki sta ga stranki podpisali, ne vpliva na veljavnost pogodbe. Ni običajno in določeno v pravnem prometu, da direktor družbe oziroma zakoniti zastopnik nepremičninske družbe hodi na oglede in zato ni mogoče pritrditi pritožbi, da je odločilno dejstvo, da S. Č. (direktorica) ni opravljala tega dela. Zmotno meni pritožba, da je odločilno, da je bilo razmerje med tožečo stranko in N. M. takšno, da je imela N. M. s. p., in ni bila zaposlena pri tožeči stranki. Že iz pogodbe se vidi, da te posle za tožečo opravljala N. M. in D. P. in da imata oba licenco nepremičninskih posrednikov (priloga A2). Jasno piše, da sta ta dva nepremičninska posrednika, ki za tožečo stranko opravljata posle s posredovanjem v prometu z nepremičninami in bosta posredovala v zvezi s to pogodbo.

9. Pritožba ponavlja ugovor, da je toženec 18. 4. 2017 odpovedal pogodbo, ki je bila sklenjena 19. 3. 2015. Sodišče prve stopnje je o dopisu toženca (dopis pripet k prilogi B 11) naredilo pravilno dokazno oceno. Vsebina dopisa, katerega je toženec pisal D. P. z naslov "Reševanje tekoče problematike" ne pomeni, da bi s tem dopisom toženec odstopil od pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno razlagalo vsebino tega dopisa kot nezadovoljstvo toženca z delom N. M. in z željo, da D. P. osebno prevzame delo na njegovi nepremičnini, on pa bo pripravil tržno analizo stanovanja ter sodeloval pri sestavi oglasa ter tolmačenju opravičevanja cene in da bo v nasprotnem primeru prekinil sodelovanje. Sodišče pravilno ugotavlja, da iz izvedenega dokaznega postopka izhaja, da D. P. ni bil v povezavi s konkretnim poslom in bi moral toženec podati jasno odpoved, če je bil nezadovoljen s poslovanjem. Sodišče tudi pravilno sklepa, da bi odstop moral podati N. M. ali direktorici S. Č. Sodišče je pravilno ocenilo izpoved priče D. P. Ta je tudi izpovedal, da dopisa z dne 18. 4. 2015 ni razumel kot odpovedi, da on ni imel ključev nepremičnine in mu jih toženec ni izročil. Zanikal je tudi, da bi prejel od toženca dvakrat po 450,00 EUR.

10. V pritožbi tožena stranka obsežno ponavlja, kako ni bila zadovoljna z delom N. M. in kaj je bilo vse narobe. Vse to je lahko točno, vendar bi tožena stranka morala od pogodbe odstopiti ali pa v primeru, da je prišla v stik s kupcem preko tožeče stranke, morala o tem obvestiti tožečo stranko in se dogovoriti za ustrezno plačilo provizije. Zmotno meni pritožba, da je dokazna ocena sodišča prve stopnje v tem delu tako slaba, da bi šlo lahko za kršitev pravice do enakega varstva iz 22. člena Ustave. Odločba ima obrazložitev, obrazložitev je v skladu z 8. členom ZPP, je logična, argumentacija dobra in prepričljiva. Sodišče prve stopnje je tudi odgovorilo na ugovore tožene stranke in pojasnilo, zakaj tožencu ne sledi. Predvsem pa je dopis tožene stranke z dne 18. 4. 2015 jasen in ne predstavlja odpovedi pogodbe o posredovanju. Pritožba še meni, da če na dopis z dne 18. 4. 2015 ni prejel odgovora, to pomeni, da je od pogodbe odstopil. Če toženec ni prejel odgovora, bi moral šele tožeči stranki sporočiti, da odstopa od pogodbe, ker zadeve ni prevzel D. P. Ni prezreti dejstva, da sta z N. M. ogled opravila A. L. s partnerko in mamo dva dni pozneje, to je 20. 4. 2015 in 21. 4. 2015. Nato je dobil sporočil od N. M. o opravljenih ogledih in pogodbo z M. L. je sklenil 4. 5. 2015. 11. Tožena stranka v pritožbi tudi očita tožeči stranki, da v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje ni opravila ničesar in vztraja, da ni tožeča stranka spravila v stik toženca s kupcem. Na te navedbe je pritožbeno sodišče odgovorilo, ko je presojalo, ali je tožena stranka izvedela od N. M. za opravljene oglede. Pri tem se pritožba sklicuje na razloge iz sodbe I Cp 1220/2013 VSM. V konkretni zadevi tožeča stranka uveljavlja odškodninsko podlago kršitev pogodbe in določbe 25. člena ZNPosr. Ne gre za izpolnitev pogodbe kot v zadevi I Cp 1220/2013. Bistveno v predmetni zadevi je, da je tožeča stranka spravila toženo stranko v stik z bodočim kupcem, nato pa je toženec sklenil pogodbo, to prikril tožeči stranki in se s tem izognil plačilu provizije.

12. Sodba ima razloge o pravno odločilnih dejstvih, ti razlogi niso med seboj v nasprotju in cel dokazni postopek je pokazal, da je tožbeni zahtevek utemeljen. Sodišče prve stopnje tako ni kršilo absolutnih bistvenih kršitev določb ZPP iz 339. člena in tudi ne 22. člen Ustave. Pravilno je razlagalo priložene listinske dokaze in naredilo celovito dokazno oceno. Zato je treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

1 Pritožba se napačno sklicuje na sodbo VSL II Cpg 664/2016, ki je bila ustna in ne pisna.