Jedro

Zakon določa, da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne lastnih vlaganj, le v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre. Toženca bivata v nepremičnini brez ustreznega pravnega naslova. Sodišču prve stopnje se z vprašanjem vlaganj v stanovanje ne bi bilo treba ukvarjati.

Izrek

Pritožbi tožnika se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje glede odločitve o stroških postopka (v točki 2 izreka) spremeni tako, da se znesek pravdnih stroškov, ki sta jih toženca dolžna povrniti tožniku, zviša za 28,85 EUR.

V preostalem delu se pritožba tožnika in v celoti pritožba tožencev zavrneta in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je razsodilo, da sta se toženca dolžna izseliti iz stanovanjske stavbe na naslovu V. O. 31, N. m., to je nepremičnine parc. št. x, k.o. y., in navedeno nepremičnino prosto svojih stvari in vseh oseb izročiti v posest tožniku, v roku 90 dni. Tožencema je naložilo plačilo tožnikovih stroškov postopka v znesku 927,18 EUR z obrestmi.

Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki.

Tožnik se pritožuje le zoper odločitev o stroških postopka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Meni, da izpodbijana odločitev ni obrazložena, saj sodišče ni navedlo priznanih nagrad oziroma za katera (in zakaj) posamezna procesna dejanja stroškov ne priznava. Ni je mogoče preizkusiti, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/07 – UPB3, in št. 46/08; v nadaljevanju: ZPP). Nadalje meni, da sodišče prve stopnje neutemeljeno ni priznalo stroškov opominov pred tožbo, stroška vpogleda v zemljiško knjigo in nadomestila za vpogled ter stroška za sklenitev sodne poravnave. Vsi ti stroški so bili potrebni, zato bi mu jih moralo sodišče prve stopnje priznati in njihovo plačilo naložiti tožencema. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sklep o stroških spremeni tako, da mu prizna tudi te stroške. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Toženca izpodbijata sodbo sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlagata, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata tudi stroške pritožbenega postopka. Navajata, da je R., d.o.o., (leasingodajalec) sporno nepremičnino, v kateri bivata toženca, prodal tožniku za ceno 58.725,12 EUR, za toliko, kolikor sta toženca dolgovala prodajalcu iz naslova pogodbe o leasingu št. 796/05. Plačana kupnina je predstavljala neodplačni del obveznosti po leasing pogodbi, razliko do ocenjene polne vrednosti nepremičnine pa so predstavljala vlaganja oziroma izboljšave, ki sta jih na nepremičnini izvedla toženca ob soglasju takratnega lastnika, to je leasingodajalca, s čimer se je vrednost nepremičnine povečala. Po mnenju tožnika naj bi vrednost nepremičnine znašala 81.000 EUR, zato se je tožnik zavezal tožencema plačati znesek 18.304 EUR, če se v roku izselita iz nepremičnine, kolikor je znašala razlika med plačano kupnino (zmanjšano za davek in strošek nakupa) ter vrednostjo nepremičnine. Z višino dogovorjene kupnine sta se strinjala, ker je bilo s tožnikom dogovorjeno, da jima bo nadomestil denarno vrednost vlaganj, oziroma da jima bo plačal razliko med tržno vrednostjo nepremičnine in kupnino, ki jo je plačal prodajalcu. Ne strinjata se z zaključkom sodišča prve stopnje, da nista dokazala, da bi v predmetno nepremičnino dejansko vlagala. Vprašanje vlaganj je bilo med strankama nesporno. Tožnik jima je že s sporazumom z dne 31. 3. 2008 priznal vlaganja in je šele na naroku 7. 5. 2009 začel zatrjevati, da razlika 18.204 EUR ne predstavlja vlaganj, pač pa razliko med vrednostjo nepremičnine in dano kupnino. Sodišče je nekritično sledilo njegovi izpovedbi, kljub izrecni določbi v sporazumu. Vlaganja so nedvomno bila in z njimi sta bila seznanjena tako prejšnji lastnik (R., d.o.o.) kot tudi tožnik. Izplačilo dogovorjenega zneska je bilo zanju bistveno pri sklepanju sporazuma. Zmotno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da bi morala zahtevati povrnitev vlaganj od prejšnjega lastnika (ki je hkrati leasingodajalec), čemur sta se odpovedala. Na podlagi določbe 107. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ-1) sprememba lastništva stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. V dokazne namene, da so bila vlaganja opravljena, sta predložila cenilno mnenje M. V. z dne 30. 8. 2008, ki je ugotovil, da znaša tržna vrednost nepremičnine 151.258 EUR, kar je bistveno več od 81.000 EUR. Opozarjata, da je tožnik njuno finančno stisko izkoristil tako, da si je izgovoril korist, ki je bila v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati. Takšna oderuška pogodba je po določbi 119. člena OZ nična. Sodišče prve stopnje sicer navaja, da razlogov, zakaj bi bil sporazum oderuški, ni našlo, s čimer se ne strinjata, saj je tožnik priznal, da je plačal za nepremičnino le 58.725,12 EUR. Tožnik jima je dal stanovanje v najem za dva meseca in je njuno izselitev pogojeval z izplačilom razlike med plačano kupnino in tržno vrednostjo nepremičnine, kar pa je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Menita, da je pogodba oziroma sporazum ničen. V zvezi s tem bi moralo sodišče prve stopnje zaslišati tudi predlagane priče, česar pa brez utemeljenega razloga ni storilo.

Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev, ker meni da je neutemeljena. Zahteva povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

Pritožba tožnika je delno utemeljena, pritožba tožencev ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v okviru uveljavljanih pritožbenih razlogov, pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 2. odstavka 350. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

O pritožbi tožencev: Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pravdni stranki ne izpodbijata, je tožnik po nakupu nepremičnine, parc. št. x, k.o. y., od prejšnjega lastnika R., d.o.o., z dne 11. 3. 2008, s tožencema sklenil 31.3.2008 najemno pogodbo za obdobje dveh mesecev, to je od 31. 3. 2008 do 31. 5. 2008. Toženca, ki sta v navedeni nepremičnini bivala že v času lastništva R., d.o.o., nepremičnine v določenem roku nista izpraznila, zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da pritožnika v sporni nepremičnini prebivata brez pravnega naslova. Od poteka najemne pogodbe le- to uporabljata nezakonito, spričo česar sta v skladu s 1. in 2. odstavkom 111. člena SZ-1 dolžna izprazniti nepremičnino.

Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določbo 2. odstavka 112. člena SZ-1, ki določa, da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona. Najemnik ima ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače (98. člen SZ-1). Vendar ti določbi v obravnavani zadevi ne prideta v poštev. Opisani „privilegij“ je dan zgolj najemniku, ne pa tudi osebi, ki, kot toženca, v stanovanju bivata brez pravnega naslova. Zakon določa, da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne lastnih vlaganj, le v zvezi z odpovedjo najemne pogodba, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre. Toženca bivata v nepremičnini brez ustreznega pravnega naslova. Sodišču prve stopnje se z vprašanjem vlaganj v stanovanje ne bi bilo treba ukvarjati. Toženca bi lahko uveljavljala povrnitev vlaganj s samostojno tožbo, s povrnitvijo investicij pa ne moreta pogojevati svoje izselitve.

Pravdni stranki sta sicer ob sklenitvi najemne pogodbe za določen čas (priloga A 4) sklenili tudi sporazum z dne 31. 3. 2005 (priloga A5), v katerem se je tožnik zavezal tožencema plačati znesek 18.304 EUR (potrditvi toženca gre za povrnitev njunih vlaganj v nepremičnino), vendar pod pogojem, da se toženca izselita iz nepremičnine do 31. 5. 2008. Določili sta čas vzajemne izpolnitve, ki je bistveni element dogovora o pogodbeni obveznosti (5. člen sporazuma). Toženca se iz nepremičnine tega dne nista izselila (v njej še vedno prebivata), zato s sporazumom dogovorjeno izplačilo ni pogoj za izpraznitev stanovanja. Iz sporazuma ni razvidno, da bi se pravdni stranki dogovorili, da je tožnik dolžan tožencema izplačati dogovorjeni znesek ob izselitvi, ne glede na datum njune izselitve, česar pa toženca niti nista zatrjevala. Nasprotno, v njem je določeno (5. člen), da v primeru nespoštovanja roka izselitve, sporazum preneha veljati, tožniku dogovorjenega zneska ni treba izplačati, toženca pa imata nepremičnino nezakonito v posesti.

Vprašanje morebitne ničnosti sporazuma z dne 31.3.2005, ki je po pritožbenem vztrajanju oderuški, ob dejstvu, da je predmet obravnavanja v predmetni zadevi izselitev tožencev zaradi poteka za določen čas sklenjene najemne pogodbe in ne morebitni zahtevek tožencev na plačilo v sporazumu dogovorjenega zneska, ni pomembno. Na pritožbeno razlogovanje in dokazovanje ničnosti sporazuma pritožbenemu sodišču ni treba odgovarjati (1. odstavek 360. člena ZPP). Med strankama ni več sporno, da je bila najemna pogodba sklenjena do 31.5.2008 in ne do 31.5.2009, kot sta trdila toženca v odgovoru na tožbo. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugodilo tožnikovemu zahtevku.

Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ni kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

O pritožbi tožnika: Odločitev o stroških postopka je mogoče preizkusiti z vpogledom v stroškovnik v sodnem spisu (list. št. 33), iz katerega je jasno razvidno, katere stroške je sodišče prve stopnje priznalo tožniku. Ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.

Neutemeljene so nadaljnje pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje priznati tožniku tudi stroške opominov pred tožbo in strošek sklenitve pogojne poravnave. Tožnik je po svojem pooblaščencu opomina poslal tožencema, vendar ne gre za samostojni storitvi, temveč za opravili, ki sta že zajeti v tarifni številki Odvetniške tarife (od tu: OT), ki vrednoti sestavo tožbe. Tudi za zahtevani strošek pogojno sklenjene poravnave v OT ni podlage, zato je sodišče prve stopnje tožniku pravilno, v skladu s tar. št. 20 OT, priznalo le stroške odvetniškega zastopanja na naroku, na katerem je bila sklenjena pogojna sodna poravnava in urnino. Tožnik pa upravičeno opozarja, da bi moralo prvo sodišče pri odmeri stroškov postopka upoštevati še strošek pridobitve zemljiškoknjižnega izpiska in nadomestila za vpogled, ki sta izkazana (priloga A3). Pritožbeno sodišče je tožniku priznalo odvetniške stroške za pridobitev izpiska 50 točk (po tar. št. 39/5 OT) z 20% DDV, upoštevajoč vrednost odvetniške točke 0,459 EUR in nadomestilo za pribavo zemljiškoknjižnega izpiska v znesku 1,31 EUR (13. člen OT), skupno 28,85 EUR. Ta znesek morata toženca povrniti tožniku poleg že prisojenih stroškov postopka v znesku 927,18 EUR. Pritožbeno sodišče je v tem delu pritožbi ugodilo in temu ustrezno spremenilo odločitev o stroških postopka (v točki 2 izreka) tako, da je znesek pravdnih stroškov zvišalo za 28,85 EUR.

Toženca sta bila s pritožbo neuspešna. Tožnik je delno uspel s pritožbo glede odločitve o pravdnih stroških, stroškov odgovora na pritožbo pa pritožbeno sodišče, glede na njegovo vsebino, ne ocenjuje kot potreben strošek (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. in 2. odstavkom 165. člena ZPP).