Jedro

Utemeljen je očitek o napačnosti zaključka, da je preozek hodnik (96 cm namesto 100 cm) napaka, ki je lahko ostala neznana profesionalnemu prodajalcu. Tak zaključek temelji na izvedenskem mnenju, da napaka ni očitna v tolikšni meri, da je profesionalni prodajalec ne bi mogel spregledati. Prvotoženec je javni stanovanjski sklad, ki se ukvarja z nakupom in s prodajo stanovanj in ki tako tudi sam prevzema stanovanja od investitorjev. Pri presoji očitnosti napake v razmerju do kupca kot laika so odločilne lastnosti napake, kot so njena vidnost, razsežnost, mesto ipd., pri prvotožencu kot osebi, ki se ukvarja z nakupom in prodajo stanovanj, pa te okoliščine same po sebi ne zadoščajo za izključitev uporabe 465. člena OZ.

Po drugem odstavku 15. člena ZVKSES ima kupec do odprave napak, reklamiranih ob prevzemu nepremičnine, in do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v svojo korist pravico zadržati 5 % kupnine.

Izrek

I. Pritožbi prvotožeče do četrtotožeče in šestotožeče do desetotožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - spremeni v točki I.7. izreka tako, da se ident. št. nepremičnin nadomesti s številkami LL53-X, LL53-Y in LL53-Z, - spremeni v točki III.2. izreka tako, da se tožbeni zahtevek zoper tretjetožečo in četrtotožečo stranko za nerazdelno plačilo 2.302,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 7. 2012 dalje zavrne, - razveljavi v II. točki izreka v delu, v katerem se nanaša na zahtevek šestotožeče stranke za odpravo napake v zvezi z višino med nastopno ploskvijo notranjih stopnic in višino stropa in na zahtevek istega tožnika za plačilo 750 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2006 dalje, v točki III.3. in v točki V.1. in V.2. izreka, kolikor se nanašata na prvotožečo do četrtotožečo in šestotožečo do desetotožečo stranko in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.V ostalem se pritožba tožečih strank in v celoti pritožba prvotožene stranke zavrneta in se v izpodbijanem, a nespremenjenem oziroma nerazveljavljenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III.Prvotožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

IV.Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožečih strank se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo:

I. o zahtevku po tožbi:(1)

1. da sta toženca solidarno dolžna na strokovno ustrezen način tožnikom odpraviti napake: - tožnikoma AK in IK napake na terasi oz. balkonu in vrata v kopalnici (točka I.1. izreka), - tožnikoma MR in MR napake v stranišču, na okenskih krilih, na fasadi in na terasi (točka I.2. izreka),

2. da je drugotoženec dolžan na strokovno ustrezen način odpraviti: - tožnikoma MR in MR napake na terasi (točka I.3. izreka) - tožnikoma JŠ in ŠD napake na balkonu (točka I.4. izreka),

3. da je prvotoženec dolžan v kletnih shrambah tožnikov zamenjati lesena vhodna vrata v njihove hrambe s kovinskimi vrati (točka I.5. izreka),

4. da se kupnina po prodajni pogodbi, sklenjeni med tožnikom EP in prvotožencem, zniža za 5.332 EUR, in je prvotoženec dolžan ta znesek plačati tožniku z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.11.2007 (točka I.6. izreka),

5. da je prvotoženec dolžan tožniku UL izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice pri nepremičnini z ident. št. LL153-X, LL153-Y in LL153-Z do celote (točka I.7. izreka),

6. da je prvotoženec dolžan tožniku UL plačati 2.300 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.11.2007 dalje (točka I.8. izreka),

7. da se kupnina po pogodbi, sklenjeni med tožnikoma MtR ter MR in prvotožencem, zniža za 2.140 EUR in je prvotoženec dolžan ta znesek plačati tožnikoma vsakemu do 1/2 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.11.2007 dalje (točka I.9. izreka),

8. da se, kar zahtevajo tožniki s tožbo več ali drugače, zavrne (II. točka izreka),

II. o zahtevku po nasprotni tožbi: - da sta tožnika IM in BL dolžna prvotožencu nerazdelno plačati 2.982,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.7.2012 dalje (točka III.1. izreka), - da sta tožnika AK in IK dolžna prvotožencu nerazdelno plačati 2.302,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.7.2012 dalje (točka III.2. izreka), - da je tožnik UL dolžan prvotožencu plačati 20.562,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.7.2012 dalje (točka III.3. izreka), - da sta tožnika DM in MM dolžna prvotožencu nerazdelno plačati 380,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi 12.7.2012 dalje (točka III.4. izreka), - da se, kar zahteva prvotoženec z nasprotno tožbo več ali drugače, zavrne (IV. točka izreka),

III. o stroških postopka: - da so tožniki dolžni prvotožencu povrniti pravdne stroške v znesku 101,16 EUR (točka V.1. izreka), - da so tožniki IM, BL, IK, AK, UL, DM in MM dolžni prvotožencu nerazdelno povrniti pravdne stroške v znesku 1.751,06 EUR (točka V.2. izreka), - da je drugotoženec dolžan povrniti tožnikom pravdne stroške v znesku 812,38 EUR (točka V.3. izreka).

2.Tožniki AK, IK in UL v pritožbi zoper sodbo uveljavljajo vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ostali tožniki (razen petega in enajstega tožnika in dvanajste tožnice) pa vlagajo pritožbo zoper odločitev o stroških postopka. Tretji tožnik, četrta tožnica in šesti tožnik (v nadaljevanju pritožniki) trdijo, da je sodišče nezakonito odločalo o nasprotni tožbi, ker o tem ni sprejelo nobenega procesnega sklepa. Odločitev o plačilu zadržanih zneskov kupnine je materialnopravno napačna. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) določa, kdaj je kupec dolžan plačati zadržano kupnino. Terjatev po nasprotni tožbi še ni zapadla v plačilo, ker dolžnost kupcev nastane šele potem, ko prodajalec odpravi napake. Poleg tega sta tretji tožnik in četrta tožnica za določene napake zahtevala njihovo odpravo, za določene napake pa znižanje kupnine. Pobot terjatve za plačilo zadržane kupnine do višine znižanja kupnine je sicer lahko pravno utemeljen, nikakor pa ni utemeljen zahtevek za plačilo zadržane kupnine. Pred zapadlostjo terjatve zahtevku ni mogoče ugoditi, ker bodisi napake še niso odpravljene, bodisi še ni dokončno ugotovljena vrednost napak za znižanje kupnine. Napačno je stališče izpodbijane sodbe v zvezi z zahtevkom UL, da prenizke plošče na stopnicami predstavljajo neodpravljivo napako. Tožnik je zatrjeval, da je napaka odpravljiva, izvedenka pa je prvotno res napisala, da napake ni možno odpraviti, kasneje pa je v zaslišanju povedala, da so možne rešitve, vendar bi bil potreben natančen statičen izračun. Izvedenka torej ni izključila možnosti odprave napake. Sodišče bi moralo zato prisoditi tudi odpravo te napake. Šesti tožnik še navaja, da je pri zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila prišlo do napake v številki k. o., ki se pravilno glasi LL53 – in ne LL153, kot je navedeno v tožbi in (posledično) v sodbi. Tožnik predlaga, naj sodišče ustrezno spremeni sodbo ali pa jo v tem delu razveljavi, saj je tak izrek neizvršljiv. Iz sodbe ni razvidno, ali sodišče šteje pogodbo glede parkirnega mesta, sklenjene s šestim tožnikom, za razvezano ali ne. V sodbi je sicer navedeno, da je tožnik odstopil od pogodbe v delu, ki se nanaša na parkirno mesto, na drugi strani pa je razsojeno, da mora šesti tožnik plačati prvotožencu znesek 20.562,35 EUR, ta znesek pa vključuje tudi parkirno mesto, na katerega se nanaša odstop od pogodbe. Ker prvotoženka še vedno ni izdala overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega bi se lahko šesti tožnik vknjižil kot lastnik, je zahtevek za plačilo zadržane kupnine tudi iz tega razloga preuranjen. Napačna je tudi odločitev o zavrnitvi zahtevka za odpravo napake zaradi preozkega hodnika. Ne strinja se z ugotovitvijo, da je ta napaka lahko ostala prvotožencu neznana. Prvotoženec je namreč javni stanovanjski sklad, ki se profesionalno in po zakonu namensko ukvarja z zagotavljanjem stanovanj, kar vključuje pridobivanje in odtujevanje stanovanj. Za prvotoženca je zato nujno, da opravlja skrbne preglede stanovanj, ki jih prevzema sam kot investitor od izvajalcev za potrebe prodaje. Ker je prvotoženec najprej sam prevzel stanovanje od izvajalca, mu navedena napaka ni smela ostati neznana. Pritožniki predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo razveljavi ter z ustreznimi napotki vrne v nov postopek.

3.V pritožbi zoper odločitev o stroških pritožniki trdijo, da so formalni sosporniki in zato ni nobene podlage, da bi morali stroške tožencev nositi solidarno. Glede na to bi moralo sodišče za vsakega tožnika posebej v razmerju do toženca odločiti, katere stroške in v kakšnem razmerju jih nosijo. Nerazumno je tudi, da bi stroške nasprotne tožbe moral nositi vsi toženci po nasprotni tožbi. Upoštevati je namreč treba, da med strankami ni bila sporna višina zahtevku po nasprotni tožbi, ampak je bil sporen obstoj napake. Za vse tožence po nasprotni tožbi je bilo dokazano, da napake obstajajo in da je bila zato kupnina upravičeno zadrževana v skladu z določbami ZVKSES. Sodišče bi zato glede stroškov v zvezi z nasprotno tožbo moralo šteti, da so toženci po nasprotni tožbi dejansko uspeli. Pritožniki predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločitev o stroških postopka razveljavi.

4.Prvotoženec izpodbija sodbo v točkah I.1., I.2., I.5., I.6., I.7., I.8. in I.9., IV. ter V.1. in V.2. izreka in uveljavlja vse pritožbene razloge. Nasprotuje objektivni spremembi tožbe, podani v vlogi z dne 24. 3. 2012. Tožniki bi lahko spremembo istovetnosti zahtevka predlagali oziroma dosegli že prej. Poleg tega sprememba tožbe ni bila smotrna. Kar so tožniki s predlagano spremembo zahtevali več in drugače, to v nobenem primeru ne more biti smotrno za dokončno ureditev razmerja, saj bi končno pomenilo le višje stroške in daljše trajanje postopka. Izrek sodbe je neizvršljiv. Prvotoženec nikoli ni bil izvajalec del in zato tudi ne more odpravljati napak, kot mu je naloženo v izreku sodbe. Nadalje trdi, da s tem, ko je poslala reklamacije v reševanje drugotožencu, reklamacije ni priznal. Sam ni bil izvajalec del, zato reklamacij v nobenem primeru ne more reševati sam. Nadalje trdi, da so očitne napake tiste, ki jih je mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine. Gre za napake, ki jih je mogoče ugotoviti z običajnim pregledom pri prevzemu stvari, običajen pregled pa je način pregleda, ki se v poslovni praksi najpogosteje uporablja pri stvareh enakih značilnosti. Običajen pregled ne obsega uporabe posebnih pripomočkov ali naprav in tudi ne posebnih strokovnih znanj. Gre za napake, ki bi jih pri običajnem pregledu in prevzemu stvari opazil skrben človek, s povprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec. Skrite napake pa so tiste, ki niso očitne. Gre za napake, ki jih pri običajnem pregledu in prevzemu stvari ni mogoče ugotoviti, ampak se pokažejo kasneje. V zvezi z odločitvijo o zahtevku IM in BL, prvotoženec trdi, da premajhna širina hodnika predstavlja očitno napako in da tožnika te napake ob prevzemu stanovanja nista grajala. Poleg tega sta tožnika z drugotožencem sklenila izvensodno poravnavo in dokončno razrešila medsebojna razmerja in zahtevke v zvezi z zatrjevanimi napakami iz tožbe. Zoper prvotoženca zato ne moreta imeti nobenega zahtevka več. V zvezi z odločitvijo o zahtevku AK in IK prvotoženec trdi, da sta tožnika potrdila odpravo vseh ob primopredaji ugotovljenih napak z izjavo o odpravi napak z dne 22. 12. 2006. V zvezi z napakama pri prečnem naklonu na balkonu in kapni pločevinasti obrobi pritožnik trdi, da se je drugotoženec zavezal poslati tožnikoma izjavo podizvajalcev o ustreznosti izvedbe del. Glede nezadostnega kota odpiranja kopalniških vrat prvotoženec trdi, da se vrata odpirajo le za 80 stopinj, ker je za vrati radiator, ki pa je bil predviden in izveden po projektu. Navedeno ne zmanjšuje uporabnosti in funkcionalnosti stanovanja. Konstrukcijske ovire na parkirnem mestu predstavljajo očitno napako in bi jo tožnika morala grajati najkasneje ob podpisu primopredajnega zapisnika. Prvotoženec se ne strinja, da je zastiranje pogleda, kar je bilo podlaga za ugoditev zahtevku petega tožnika, napaka, ki utemeljuje znižanje kupnine. Pogled ne more biti predmet prodajne pogodbe, poleg tega pa si je kupec stanovanje ogledal in ga prevzel ter podpisal izjavo o odpravi napak. Ugoditev zahtevkom, ki jih je postavil tožnik UL, je napačna, ker je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje, kar brez upoštevanja veljavnih predpisov in zakonodaje ne bi bilo mogoče. Prvotoženec vztraja, da zatrjevana napaka glede števila parkirnih mest ni podana. V zvezi z zahtevkom tožnikov DM in MM prvotoženec trdi, da je odločitev o znižanju kupnine zaradi podpornih stebrov na parkirnem mestu napačna. Za objekt je bilo pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Poleg tega bi tak zahtevek, ki se nanaša na skupne dele stavbe, lahko uveljavljal le upravnik na podlagi pooblastila vseh stanovalcev ali vsi stanovalci skupaj. V zvezi z ugoditvijo zahtevku tožnikoma MR in MR prvotoženec trdi, da domnevno kriva stena v stranišču ne onemogoča normalne rabe stanovanja, poleg tega pa je izvajalec potrdil, da je objekt zgrajen znotraj dopustnih gradbenih toleranc. V zvezi z domnevno napako okenskih kril prvotoženec trdi, da je drugotoženec kupcu stanovanja ponudil rešitev, a se tožnika s tem nista strinjala. Poleg tega je ta napaka posledica naknadne montaže navijalcev roletnega traku. Okna so izvedena po projektu, tožnika pa lahko napako odpravita z demontažo navijalcev. Domnevne napake glede stika na terasi med fasado in keramiko ter keramiko med koti in prehodi predstavljajo očitne napake, ki bi jih tožnika morala grajati najkasneje ob podpisu primopredajnega zapisnika, vseh kasnejših navedb pa zaradi prepoznega grajanja ni mogoče upoštevati. Tudi steber na parkirišču predstavlja očitno napako, ki bi jo morala tožnika grajati najkasneje ob prevzemu nepremičnine v posest. Poleg tega je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje, kar brez upoštevanja veljavne zakonodaje ne ni bilo mogoče. Napačna je tudi odločitev glede vhodnih vrat v kletne shrambe. Taka vrata niso bila predvidena za vgradnjo v posamične kletne shrambe. Izvedba vrat je bila izvedena skladno s projektom in veljavno zakonodajo, za objekt pa je bilo pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Poleg tega je taka pomanjkljivost očitna. Prvotoženec zaključuje, da je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, posledično pa tudi napačno uporabljeno materialno pravo. Hkrati je bila zagrešena absolutna bistvena kršitev postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je iz obrazložitve sodbe razvidno, da ima take pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti. Prvotoženec predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da zahtevek v celoti zavrne, oziroma podrejeno, naj izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5.Tožniki in prvotoženec niso odgovorili na pritožbi nasprotnih strank. Drugotoženec v odgovoru na pritožbo tožnikov predlaga njeno zavrnitev.

6.Pritožba tožnikov je delno utemeljena. Prvotoženčeva pritožba ni utemeljena.

O prvotoženčevi pritožbi

7.Očitek procesne kršitve v zvezi z dovolitvijo spremembe tožbe ni utemeljen. Kot je pravilno navedeno v izpodbijani sodbi, je sprememba tožbe dovoljena, če toženec vanjo privoli, za privolitev pa šteje, če se spusti v obravnavanje o glavni stvari po spremenjeni tožbi, ne da bi pred tem nasprotoval spremembi (prvi in drugi odstavek 185. člena ZPP). Pritožnik ne nasprotuje ugotovitvi izpodbijane sodbe, da se je spustil v obravnavanje, ne da bi pred tem nasprotoval spremembi tožbe. Ker ta ugotovitev zadostuje za dovoljenost spremembe tožbe, pritožbene navedbe v zvezi s smotrnostjo spremembe niso pomembne za odločitev.

8.Očitno neutemeljen je tudi prvotoženčev očitek o neizvršljivosti izreka, ker glede na to, da ni bil izvajalec del, ne more odpraviti napak. Z izrekom sodbe naložena dejanja lahko namreč opravi toženec sam ali po tretjih (kot izpolnitvenih pomočnikih).

9.Presoja o utemeljenosti zahtevkov za odpravo stvarnih napak v razmerju do prvotoženca v izpodbijani sodbi temelji na naslednjih stališčih: - da se pri ugotavljanju lastnosti, ki jih mora imeti stanovanje, kot izhodišče upošteva opis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine s seznamom posameznih delov stavbe s pripadajočimi solastniškimi deleži na skupnih delih stavbe in skica s predvidenimi zemljiškimi spremembami, - da je prvotoženec ob izvrševanju povprečne skrbnosti, ki se zahteva od naročnika pri gradbeni pogodbi in prodajalca, moral poznati vsa neskladja med projekti za gradnjo in dejansko izvedenim, torej ne samo tiste, ki so laiku vidne s prostim očesom, in se zato v tem delu ne more sklicevati na nepravočasno grajanje napak, - da sklicevanje prodajalca na potek rokov za grajanje napak oziroma uveljavljanje zahtevkov ni upoštevno, kadar je prodajalec že začel z odpravljanjem napake in s tem posredno priznal odgovornost za napako, in da prvotoženčevo posredovanje reklamacije tožnikov drugotožencu kot izvajalcu del pomeni, da je prvotoženec pristopil k odpravi napak (razen če bi izrecno navedel, da odgovornosti za napake ne priznava); ker je profesionalni prodajalec, se pričakuje, da si napake ogleda, se do njih opredeli in se s kupcem dogovori glede odprave napake, to pa lahko stori sam ali po tretjem.

10.Pravilnosti prvega stališča, ki temelji na določbi 6. člena ZVKSES, prvotoženec v pritožbi ne oporeka. Drugo stališče temelji na pravilni razlagi 465. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po katerem kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako, četudi stvari ni nemudoma pregledal in prodajalca pravočasno obvestil o napaki, če je bila napaka prodajalcu znana ali mu ni mogla ostati neznana. Ker prvotoženec v pritožbi ni navedel razlogov za nepravilnost tega stališča, podrobnejši odgovor pritožbenega sodišča ni potreben. Pritožbeni očitki v zvezi s tretjim stališčem ne zahtevajo odgovora, ker prvotoženec ni navedel, na pravilnost katere odločitve so vplivali (iz sodbe pa tudi ne izhaja, da bi to stališče vplivalo na odločitev o katerem od zahtevkov, ki jo prvotoženec izpodbija s pritožbo).

11.Pritožbeni očitki v zvezi z odločitvijo o utemeljenosti zadržanja kupnine s strani prvega tožnika in druge tožnice (IM in BL) niso utemeljeni. Glede premajhne širine hodnika (hodnik je širok 92,8 cm namesto 120 cm) sodba zavzema stališče, da gre za očitno napako, ki prvotožencu kot profesionalnemu prodajalcu ni mogla ostati neznana. Okoliščina, ali sta tožnika grajala to napako, zato ne more vplivati na obstoj prvotoženčeve odgovornosti.

12.V zvezi s prvotoženčevimi trditvami, da sta prvi tožnik in druga tožnica z njim sklenila izvensodno poravnavo in da zato ne moreta več uveljavljati zahtevkov iz naslova jamčevanja za stvarne napake, je v sodbi ugotovljeno, da iz izjave tožnikov o odpravi napak z dne 19. 1. 2007 ne izhaja, da bi bile napake, ki so predmet sodbe, odpravljene in da te napake niso bile predmet izvensodne poravnave. Prvotoženec v pritožbi ne izpodbija pravilnosti navedenih ugotovitev. Posledično tudi ne more omajati pravilnosti materialnopravnega zaključka.

13.Izpodbijana sodba se je opredelila do toženčevih trditev, da sta tretji tožnik in četrta tožnica (AK in IK) z izjavo o odpravi napak z dne 22. 12. 2006 potrdila odpravo napak. Navedeno je, da ta izjava sama po sebi ne izkazuje odprave napak, da kljub izjavi določene napake še niso bile odpravljene in da iz njene vsebine ne izhaja, da bi se odpovedala jamčevalnim zahtevkom. Tem dejanskim ugotovitvam pritožba ne nasprotuje. Posledično ne more izpodbiti pravilnosti zaključka o neutemeljenosti toženčevega ugovora.

14.Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe v zvezi z odločitvijo o utemeljenosti jamčevalnih zahtevkov tretjega tožnika in četrte tožnice: - glede napake pri prečnem naklonu na balkonu in prečni pločevinasti oblogi izpodbijana sodba temelji na izvedenskem mnenju, da gre za napako, ki je posledica nestrokovne izvedbe del. Pritožnik s trditvijo, da se je drugotoženec zavezal poslati izjavo o ustreznosti izvedbe del, ne more izpodbiti pravilnosti navedene ugotovitve; - glede nezadostnega odpiranja vrat v kopalnico, ker je za vrati radiator, se sodba opira na izvedensko mnenje, da izvedba ni skladna s Pravilnikom o o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 45/2000 in 12/2002), in zavzema stališče, da gre za (odpravljivo) napako, ki je posledica nestrokovne izvedbe del. Pritožnik z navedbama, da je bil radiator na postavljenem mestu predviden po projektu in da manjši kot odpiranja vrat ne zmanjšuje uporabnosti in funkcionalnosti stanovanja, ne izpodbije pravilnosti zaključka o obstoju stvarne napake. Samo dejstvo, da je izvor napake v projektu, ne vpliva na njen obstoj. Stališča, da neskladje z minimalnimi zahtevami predpisa, predstavlja stvarno napako, pa tudi ni mogoče izpodbiti s pavšalno oceno, da manjši kot ne zmanjšuje funkcionalnosti stanovanja. Gre za predpisano lastnost stanovanja, katere pomanjkanje je po OZ izrecno opredeljeno kot stvarna napaka (3. točka 459. člena); - glede konstrukcijske ovire na parkirnem mestu je v sodbi ugotovljeno, da gre za napako, ki prvotožencu kot profesionalnemu prodajalcu ni mogla ostati neznana. Nepravočasno grajanje napake, na katero opozarja pritožba, je zato nepomembno.

15.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek v zvezi z napako glede stanovanja petega tožnika (EP). Odločitev o ugoditvi zahtevku za znižanje kupnine in vrnitev preveč plačane kupnine temelji na ugotovitvah, da sosednji objekt vsaj za tri metre dolžine balkona zastira pogled, da iz skice prikaza stanovanj v soseski, ki je bila del prodajne pogodbe, ni razvidno, da bo sosednji objekt zgrajen pred objektom, v katerem je stanovanje tožnika, in da je bila skica v premajhnem merilu, zaradi česar je laičen kupec lahko imel zmotno predstavo o postavitvi sosednjega objekta. Gre za dogovorjeno lastnost stanovanja, izvedba pa od nje bistveno odstopa (3. točka 459. člena OZ). Odločitev je zato pravilna. Izjava o odpravi napak se nanaša na napake, navedene v primopredajnem zapisniku in med katerimi ni trditve v zvezi s postavitvijo sosednjega objekta. Poleg tega se izjava o odpravi napak že po naravi stvari ne more nanašati na neodpravljive napake, kakršna je tudi obravnavana.

16.Pritožbena navedba, da je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje, ne more vplivati na pravilnost stališč izpodbijane sodbe o napakah, ki jih je uveljavljal šesti tožnik (UL). Razlogov o tem, zakaj oziroma kako naj bi odločba upravnega organa vplivala na presojo o njegovi odgovornosti za stvarne napake, pritožnik ni navedel, za odločitev o predhodnem vprašanju pa očitno ne gre.

17.Pritožbena navedba v zvezi s številom parkirnih mest ni utemeljena, ker temu zahtevku ni bilo ugodeno.

18.Sklicevanje na pravnomočno uporabno dovoljenje iz razlogov, navedenih v 16. točki obrazložitve, ne more vplivati niti na odločitev o utemeljenosti zahtevkov sedmega tožnika in osme tožnice (DM in MM). Neutemeljen je tudi očitek o neobstoju aktivne legitimacije. Četudi bi šlo za skupne prostore v večstanovanjski stavbi (pa iz predloženih pogodb ne izhaja, da ne bi šlo za etažno lastnino v izključni lasti posameznih kupcev), je vsak od solastnikov upravičen uveljavljati stvarne napake glede njih.

19.Neutemeljene so nadalje pritožbene navedbe v zvezi z ugoditvijo jamčevalnim zahtevkom devetega in desetega tožnika (MR in MR): - razlogi glede krive stene in napake na okenskih krilih so nepomembni, ker v tem delu zahtevku tožnikov ni bilo ugodeno; - glede slabo izvedenih stikov na terasi je v sodbi ugotovljeno, da sta tožnika to napako grajala. Pritožbena navedba, da bi jo morala grajati, je torej nerelevantna; - glede zatrjevanih napak na parkirnem mestu je v izpodbijani sodbi ugotovljeno, da gre za napako, ki prvotožencu ni mogla ostati neznana. Vprašanje, ali sta tožnika grajala napako, zato za odločitev ni pomembno. Odgovor na očitek, da je bilo za zgradbo pridobljeno uporabno dovoljenje, je podan v 16. točki obrazložitve.

20.Neutemeljeni so tudi očitki v zvezi z ugoditvijo zahtevku za zamenjavo lesenih vhodnih vrat v kletne shrambe s kovinskimi. Odločitev temelji na ugotovitvi, da so v skladu s Tehničnimi lastnostmi za stanovanjsko sosesko T. d. tudi vrata v posamezne kletne shrambe (in ne le vrata v kletne prostore) kovinska. Gre za odstop od dogovorjene lastnosti, tako da sklicevanje na to, da so bila vrata zgrajena po projektu, že iz tega razloga ne more biti utemeljeno. Glede relevantnosti uporabnega dovoljenja so bili razlogi navedeni že zgoraj. Na trditev, da je bila pomanjkljivost očitna, pa pritožbeno sodišče odgovarja, da iz sodbe ni razvidno, da bi se prvotoženec skliceval na nepravočasno grajanje napake, procesne kršitve v zvezi z odsotnostjo odgovora na tak njegov ugovor pa ne uveljavlja. Sicer pa je očitno, da mu napaka ni mogla ostati neznana.

O pritožbi tretjega in šestega tožnika ter četrte tožnice

21.Očitek pritožnikov o nezakonitem obravnavanju nasprotne tožbe, ker naj o tem ne bi bil sprejet noben procesni sklep, ni utemeljen. Sodišče je 21. 5. 2008 sprejelo sklep o združitvi tožbe in nasprotne tožbe v skupno obravnavanje, sklep pa je bil pritožnikom vročen 30. 5. 2008. 22.Ostali pritožbeni očitki šestega tožnika (UL) so utemeljeni. Odločitev o zavrnitvi zahtevka za odpravo napake v zvezi z višino med nastopno ploskvijo notranjih stopnic in višino stropa (2) temelji na ugotovitvi, da gre za neodpravljivo napako, tožnik pa ni postavil ustreznega zahtevka, tj. zahtevka za znižanje kupnine. Pritožnik je utemeljeno navedel, da je izvedenka v pisnem mnenju navedla, da gre za konstrukcijsko napako, ki je ni mogoče odpraviti, vendar pa je v ustni podaji mnenja povedala, da so možne rešitve. Ob tem je dodala, da bi bil potreben natančen statičen izračun, ker bi posegi v preklado posegli v konstrukcijo. Do tega dela mnenja se izpodbijana sodba ni opredelila. Pritožnikov očitek, da je zato podan dvom v pravilnost zaključka o neodpravljivosti napake in posledična zavrnitev zahtevka za njeno odpravo, je zato utemeljen. Navedeno je narekovalo razveljavitev sodbe v delu, v katerem je bil zavrnjen zahtevek za odpravo napake.

23.Utemeljen je tudi predlog za spremembo sodbe glede napačne oznake identifikacijske številke nepremičnine, navedene v točki I.7. izreka, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo. Napaka je sicer posledica napačne označbe v tožbenem zahtevku, vendar pa ji ni mogoče pripisati večje teže od pomote. Glede na to in ker bi v nasprotnem primeru (lahko) ostala sodba v tem delu neizvršljiva, je pritožbeno sodišče pritožbi v tem delu ugodilo in sodbo ustrezno spremenilo.

24.Utemeljen je tudi očitek o napačnosti zaključka, da je preozek hodnik (96 cm namesto 100 cm) napaka, ki je lahko ostala neznana profesionalnemu prodajalcu. Tak zaključek temelji na izvedenskem mnenju, da napaka ni očitna v tolikšni meri, da je profesionalni prodajalec ne bi mogel spregledati. Pritožba utemeljeno opozarja na relevantnost dejstva, da je prvotoženec javni stanovanjski sklad, ki se ukvarja z nakupom in s prodajo stanovanj in ki tako tudi sam prevzema stanovanja od investitorjev. Pri presoji očitnosti napake v razmerju do kupca kot laika so odločilne lastnosti napake, kot so njena vidnost, razsežnost, mesto ipd., pri prvotožencu kot osebi, ki se ukvarja z nakupom in prodajo stanovanj (prim. 146. in 148. člen Stanovanjskega zakona – SZ-1) pa te okoliščine same po sebi ne zadoščajo za izključitev uporabe 465. člena OZ. Že izpodbijana sodba med temeljnimi izhodišči za presojo zavzema pravilno stališče, da je prvotoženec ob izvrševanju povprečne skrbnosti, ki se zahteva od naročnika pri gradbeni pogodbi in prodajalca, moral poznati vsa neskladja med projekti za gradnjo in dejansko izvedenim, in ne samo tiste, ki so laiku vidne s prostim očesom. Pri presoji, ali gre za tako napako v obravnavanem primeru, pa v sodbi niso navedeni razlogi, zakaj v obravnavanem primeru to splošno izhodišče ni upoštevno. Navedeno je narekovalo razveljavitev odločitve o zavrnitvi zahtevka šestega tožnika, postavljenega v zvezi z obravnavano napako (gre za zahtevek za plačilo 750 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2006 dalje).

25.Pritožnik tudi utemeljeno opozarja, da sodba zaradi zmotnega stališča o njegovi nepomembnosti ne daje odgovora na vprašanje, ali je bila pogodba glede parkirnega mesta razvezana ali ne. V sodbi je ugotovljeno, (1) da je tožnik zaradi napake zavrnil prevzem parkirnega mesta št. 255, (2) da je kupil drugo parkirno mesto, za katerega je plačal 13.000 EUR, in (3) da mu je prvotoženec za prvo parkirno mesto zaračunal 10.700 EUR. Na podlagi teh ugotovitev je zavzeto stališče, da je tožnik ne glede na to, katerega od jamčevalnih zahtevkov je uveljavljal, upravičen do povrnitve škode v višini razlike med kupnino po pogodbi s prvotožencem in kupnino, ki jo je plačal po novi pogodbi. V zvezi z odločitvijo o nasprotnem tožbenem zahtevku pa je v sodbi navedeno, da je tožnik iz naslova neodpravljenih napak zadržal 5 % kupnine, poleg tega pa še 4 % kupnine v skupni višini 20.562,35 EUR in je po odločitvi o njegovih zahtevkih v zvezi s temi napakami ta znesek dolžan vrniti.

26.Iz sodbe ni razvidno, kaj predstavlja navedeni znesek. Če je v njem - kot trdi tožnik - vsebovan tudi znesek, ki ga tožnik ni plačal zaradi odstopa od pogodbe o nakupu parkirnega mesta, je podlaga "zadržanja" drugačna kot v primeru zadržanja kupnine zaradi ugotovljenih stvarnih napak. Zadržani znesek kupnine, ki presega znesek stroškov za odpravo napake oziroma dolgovani znesek prodajalca iz naslova znižane kupnine, je namreč kupec dolžan po odpravi napak plačati, kupnine za stvar, glede katere je odstopil od pogodbe, pa sploh ni dolžan poravnati. Odgovor na vprašanje, ali je bila pogodba glede parkirnega mesta razvezana, je torej pomemben za odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi. Zaradi zmotnega stališča o njegovi nepomembnosti je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Navedeno je narekovalo razveljavitev odločitve o nasprotnem tožbenem zahtevku v razmerju do šestega tožnika.

27.Utemeljen je tudi pritožbeni očitek tretjega in šestega tožnika ter četrte tožnice, da odločitev o dolžnosti plačila zadržanega zneska kupnine temelji na zmotni uporabi ZVKSES. Glede tretjega tožnika in četrte tožnice je v izpodbijani sodbi ugotovljeno, (1) da sta tožnika zadržala kupnino v znesku 11.020,72 EUR in (2) da sta upravičena do znižanja kupnine v višini 2.140 EUR in 6.578 EUR. Ker se zadržani znesek kupnine in razlika v kupnini zaradi njenega znižanja po zakonu pobotata, sta prvotoženki dolžna (v petih delovnih dneh) (3)plačati razliko v višini 2.302,72 EUR. V zvezi z odločitvijo o zahtevku zoper šestega tožnika, ki po ugotovitvah izpodbijane sodbe ni upravičen do znižanja kupnine, je navedeno, da je dolžan plačati celoten znesek zadržane kupnine, tj. 20.562,35 EUR.

28.Po drugem odstavku 15. člena ZVKSES ima kupec do odprave napak, reklamiranih ob prevzemu nepremičnine, in do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v svojo korist pravico zadržati 5 % kupnine. Zadržani del kupnine mora plačati: a/ če prodajalec odpravi napake, ki so razlog za zadržanje, v petih delovnih dneh od dneva odprave (1. točka šestega odstavka v zvezi z drugim odstavkom 15. člena ZVKSES), b/ če kupec sam odpravi napake na stroške prodajalca, je dolžan plačati razliko med zadržanim delom in stroški odprave napake v nadaljnjih petih delovnih dneh od dne, ko je dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak (tretji in četrti odstavek 20. člena ZVKSES), c/ če kupec zahteva znižanje kupnine, je dolžan plačati razliko med zadržanim delom in zneskom znižanja kupnine v nadaljnjih petih delovnih dneh od dne, ko sta se pogodbeni stranki dogovorili o višini znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak (tretji in četrti odstavek 20. člena ZVKSES), d/ hkrati z izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca (2. točka šestega odstavka v zvezi s četrtim odstavkom 15. člena ZVKSES).

29.Za utemeljenost zahtevka v razmerju do tretjega tožnika in četrte tožnice je glede na predstavljeno zakonsko podlago odločilno, da je bilo s sodbo ugodeno njunemu zahtevku, po katerem je prvotoženec dolžan odpraviti očitne napake, grajane ob prevzemu nepremičnine. Ker v takem primeru dolžnost plačila zadržane kupnine zapade šele s potekom petih delovnih dni od odprave napak, obveznost tožnikov, ki je predmet nasprotnega tožbenega zahtevka, še ni zapadla.

30.Ker je tudi šesti tožnik zahteval odpravo napake, odločitev o tem zahtevku pa je bilo iz drugih razlogov treba razveljaviti, o zapadlosti zahtevka za plačilo zadržanega dela kupnine v razmerju do tega tožnika še ni mogoče odločiti. Razveljavitev odločitve o tem zahtevku je tako posledica razveljavitve odločitve o zahtevku za odpravo napake v zvezi s prenizko višino med nastopno ploskvijo notranjih stopnic in stropom, kot tudi posledica izostanka ugotovitev o tem, ali je v znesku kupnine, katerega plačilo zahteva prvotoženec z nasprotno tožbo, vsebovan le zadržani del kupnine zaradi stvarnih napak in neizročitve zemljiškoknjižnega dovolila, ali tudi znesek, ki ga tožnik ni plačal zaradi zatrjevanega odstopa od pogodbe glede garažnega prostora. Ne glede na odločitev o navedenih spornih vprašanjih bo treba v novem sojenju upoštevati tudi, da je prvotoženec v razmerju do vseh pritožnikov dolžan odpraviti napako v zvezi z vrati v kletne prostore, kar pomeni, da obveznost plačila zadržanega dela kupnine zapade v petih delovnih dneh po odpravi napake.

31.Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi tretjega tožnika, četrte tožnice in šestega tožnika delno ugodilo in izpodbijano sodbo - glede odločitve o prvotoženčevi dolžnosti izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila šestemu tožniku (točka I.7. izreka) spremenilo tako, da se ident. št. nepremičnin nadomestijo s številkami LL53-X, LL53-Y in LL53-Z (prva alineja 358. člena v zvezi s prvim odstavkom 351. člena ZPP), - glede odločitve o obveznosti tretjega tožnika in četrte tožnice, da plačata zadržani del še dolgovane kupnine (točka III.2. izreka), spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi v tem delu zavrne (peta alineja 358. člena v zvezi s prvim odstavkom 351. člena ZPP), - glede odločitve o obveznosti šestega tožnika, da plača zadržani del kupnine (točka III.3. izreka), odločitve o zavrnitvi tega, kar so tožniki zahtevali več ali drugače, kolikor se nanaša na zahtevek šestega tožnika za odpravo napake v zvezi z višino med nastopno ploskvijo notranjih stopnic in višino stropa (II. točka izreka), in odločitev o stroških postopka, kolikor se nanašajo na razmerje med pritožniki in prvotoženko (točki V.1. in V.2 . izreka), razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Razveljavitev (in ne spremembo) je narekovala okoliščina, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo neugotovljeno dejansko stanje, ki narekuje tako dopolnitev dokaznega postopka kot oceno dokazov, ki doslej še ni bila izvedena. Sprememba izpodbijane sodbe v drugostopenjskem postopku bi pravdne stranke prikrajšala v pravici do pritožbe. Dopolnitev dokaznega postopka z izvedencem, ki jo zahteva zmotno ugotovljeno dejansko stanje v zvezi z vprašanjem odpravljivosti napake v stanovanju šestega tožnika, v pritožbenemu postopku pa bi bila v obravnavanem procesnem položaju nesmotrna.

32.Zaradi delne razveljavitve odločitve o zahtevkih po tožbi in o zahtevkih po nasprotni tožbi je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o stroških postopka na prvi stopnji, kolikor se nanaša na obveznost plačila tistih tožnikov, ki so vložili pritožbo, v razmerju do prvotoženca. Glede na to ni potreben poseben odgovor na pritožbene očitke v zvezi s to odločitvijo, sodišče pa bo moralo pri novem odločanju o stroških postopka upoštevati tudi utemeljeno trditev pritožnikov, da so le formalni sosporniki in da v takem primeru (vsaj praviloma) ni podlage za solidarno naložitev stroškov postopka. Za izpodbijanje odločitve o stroških v razmerju do drugega toženca pritožniki niso izkazali pravnega interesa. Ker je po izpodbijani sodbi drugotoženec dolžan plačati določen znesek iz naslova stroškov postopka (in ne obratno), bi morali določno zatrjevati, da bi bili v primeru, če bi uspeli s pritožbo, upravičeni do višjega zneska, tega pa niso naredili.

33.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem in tretjem odstavku 165. člena ZPP. Prvotoženec, ki s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka. Odločitev o pritožbenih stroških tožnikov bo zaradi delne razveljavitve izpodbijane sodbe del končne odločitve.

(1) Tožniki po tožbi bodo v tej odločbi kot tožniki imenovani tudi v zvezi z odločanjem o zahtevkih po nasprotni tožbi, in obratno: toženca po tožbi bosta kot toženca imenovana tudi v zvezi z odločanjem o prvotoženčevi nasprotni tožbi.

(2) Dejanska višina znaša 181 cm, tožnik pa je zahteval vzpostavitev višine 220 cm.

(3) Pritožbeno sodišče ob robu ugotavlja, da je to navedeno le v obrazložitvi sodbe, ni pa razvidno iz njenega izreka (in odločitve o pričetku teka zamudnih obresti).