Jedro

Podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini je bistvena sestavina predkupne ponudbe.

Ni pomembno le preprečiti vstop (kateregakoli) tretjega v solastninsko razmerje, pomembno je tudi, kdo je potencialni solastnik.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo 12. 1. 2006 sklenili toženki in s katero je prva toženka drugi toženki prodala 43/100 solastninskega deleža parc. št. 1073 k. o. ..., in zahtevek, da je prva toženka dolžna tožnikoma prodati navedeni solastninski delež sporne nepremičnine za pogodbeno ceno 22,500.000 SIT tako, da z njima sklene kupoprodajno pogodbo z vsebino, kot izhaja iz tožbenega zahtevka, ker jo bo sicer nadomestila sodba, in jima izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na nepremičnini v korist tožnikov. Odločilo je še o pravdnih stroških. Kot nosilni argument je navedlo, da je bila pravna prednica tožnikov na zanesljiv način seznanjena s prodajo, vendar predkupnega upravičenja ni izkoristila. Kot rezervni argument je dodalo, da je tožbeni zahtevek nesklepčen, saj bi tožnika morala zahtevati tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa v korist druge toženke.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. K razlogom sodišča prve stopnje je dodalo, da se je pravna prednica tožnikov z enostransko izjavo volje odpovedala uveljavljanju predkupne pravice. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo sta tožnika vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče Republike Slovenije ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajata, da v konkretnem primeru pravna prednica tožnikov ni bila v skladu z zakonom obveščena o nameravani prodaji niti ji sporna nepremičnina ni bila pravilno ponujena v odkup. Ni namreč dovolj, da je predkupni upravičenec obveščen o ceni, za katero se prodaja solastninski delež na nepremičnini, ampak mora biti seznanjen tudi z osebo, kateri naj bi bila nepremičnina prodana, in drugimi pogoji prodaje. Identiteta potencialnega kupca pomeni bistveno okoliščino, na podlagi katere se predkupni upravičenec odloči, ali bo sprejel ponudbo predkupnega zavezanca ali ne. Za solastnika - predkupnega upravičenca - je eno najpomembnejših dejstev, kdo bo kupil solastninski delež in tako postal novi solastnik nepremičnine. Solastnina je že sama po sebi vir sporov, zato se z zakonito predkupno pravico solastnikom omogoča, da kontrolirajo vstop novih oseb v solastninsko razmerje. Pri tem velja opozoriti tudi na ureditev predkupne pravice na stavbah, na katerih je vzpostavljena etažna lastnina, ki predvideva zakonito predkupno pravico le za stavbe z več kot dvema in največ petimi etažnimi lastniki, ne pa tudi za stavbe z več etažnimi lastniki. Prva toženka nikoli ni navedla, da bi bila predkupna upravičenka seznanjena s tem, komu naj bi bila nepremičnina prodana in pod kakšnimi pogoji, prav tako kaj takega ne izhaja iz izpovedi nepremičninskega agenta F. H. Če je za veljavnost prodajne pogodbe predpisana oblika, kot to velja za prodajo nepremičnin, potem mora biti tudi ponudba dana in sprejeta v tej obliki. Med strankami ni sporno, da predkupna upravičenka nikoli ni prejela dopisa z dne 7. 7. 2005. Ustno obvestilo z dne 19. 9. 2005 v konkretnem primeru ne zadošča, na kar je pravna prednica tožnikov izrecno opozorila v svoji vlogi z dne 26. 3. 2009. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da je glede teh navedb prekludirana, saj gre za pravna naziranja. Čeprav F. H. ni neodvisna in nepristranska priča, je sodišče sledilo njegovi izpovedi, pri čemer se ni opredelilo do razlik med izpovedbi priče in tožnikov, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožnikov, ne da bi se opredelilo do pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena, zlasti, katere so bistvene sestavine obvestila o nameravani prodaji in zakaj je sledilo izpovedi F. H.. R. S. se nikoli ni odpovedala predkupni pravici, zato je takšen zaključek v nasprotju z vsebino pritožbe in utemeljuje absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

3. Revizija je bila vročena prvi toženki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Druga toženka v odgovoru na revizijo predlaga, naj jo Vrhovno sodišče Republike Slovenije zavrne. Priglaša stroške odgovora na revizijo.

5. Revizija je utemeljena.

6. Absolutni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP nista podani. Kar zadeva očitek, da pritožbeno sodišče ni odgovorilo na vse pritožbene ugovore tožnikov, je treba pojasniti, da je standard obrazloženosti odločb sodišč druge stopnje nižji od standarda obrazloženosti odločb prve stopnje. Temu standardu je sodišče druge stopnje v celoti zadostilo, saj se je opredelilo do bistvenega vprašanja v tej pravdi, to je, ali je bila predkupna upravičenka R. S. pravilno obveščena o nameravani prodaji 43/100 solastninskega deleža nepremičnine parc. št. 1073 k. o. ... Iz izpodbijane sodbe je mogoče nedvoumno razbrati, da se je sodišče druge stopnje z argumenti tožnikov v pritožbi seznanilo, jih obravnavalo in nanje dovolj jasno in popolno odgovorilo. Izpodbijana sodba torej nima formalnih pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti.

7. Očitana procesna kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je le navidezna. Tako imenovana protispisnost obstaja le, če sodišče napačno povzame listine ali zapisnike o zaslišanju strank, prič in izvedencev, ne pa, kadar te listine napačno dokazno tolmači. V tem primeru gre (lahko) le za zmotno dokazno oceno, torej za zmotno ugotovitev dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je izpovedbe strank in priče F. H. povzelo pravilno, zato gre v tem delu in v delu, v katerem revidenta merita na nasprotje med izpovedbama F. H. in tožnice, za poskus konstruiranja procesne kršitve z izpodbijanjem dejanskega stanja. Revizijsko sodišče nedovoljenega revizijskega razloga ne more in ne sme upoštevati (tretji odstavek 370. člena ZPP).

8. Ugovor iz pripravljalne vloge z dne 26. 3. 2009, ki ga tožnika ponavljata v pritožbi in reviziji, da bi moralo biti obvestilo predkupni upravičenki o nameravani prodaji pisno, ker ustno obvestilo ne zadošča, je pravočasen, toda neutemeljen. Določba o prekluzijah (286. člen ZPP) se nanaša na nova dejstva in dokaze ter izjavo o navedbah nasprotne stranke. Ne velja pa za izjave strank, ki pomenijo pravna naziranja. Vprašanje, ali je za veljavno dajanje ponudbe, enako kot za veljavno sklenitev prodajne pogodbe, predpisana obličnost, je pravne narave, zato bi se morali nižji sodišči glede argumentov tožnikov v tej smeri vsebinsko opredeliti.

9. Revidenta imata sicer prav, da bi morala biti ponudba predkupni upravičenki pisna. To izhaja iz prvega odstavka 27. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe, v povezavi z 52. členom OZ, ki vsebuje zahtevo po pisnosti za sklepanje zavezovalnih poslov pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah. Vendar pa je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Namen predpisane oblike ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na solastninskem deležu na nepremičnini je dvojen, in sicer: 1) zagotoviti, da bo predkupni upravičenec na zanesljiv način seznanjen s prodajo, in 2) varstvo v pravnem prometu z nepremičninami s ciljem preprečiti morebitno uveljavljanje upravičenj predkupnega upravičenca v primeru kršitve predkupne pravice tudi v razmerju do tretjega, na katerega je bila prenesena lastninska pravica. V spornem pravnem razmerju, ki ga opredeljujejo revizijsko neizpodbojne ugotovitve, da je bila predkupna upravičenka, čeprav ji obvestilo o nameravani prodaji ni bilo pravilno vročeno, dejansko seznanjena s prodajo in njenimi pogoji, interes predkupne upravičenke ni bil prekršen, zato bi bil zaključek, da ustno obvestilo (ponudba) ne zadošča, v nasprotju z namenom predpisa, s katerim je določena oblika za ponudbo.(1)

10. Revizijsko sodišče pritrjuje stališču revidentov, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe. Določba tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki ureja zakonito predkupno pravico solastnikov, nima nobenih posebnosti, zato se smiselno uporabljajo določbe OZ o pogodbeni predkupni pravici (tretji odstavek 513. člena OZ). OZ v 507. členu določa, da se lastnik stvari (prodajalec) s pogodbenim določilom o predkupni pravici zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

11. Teorija soglasno poudarja, da solastninski odnos vzpostavlja razmerje nujnosti, iz katerega se lahko razvijejo spori (mater rixarium).(2) To je eden od razlogov, zakaj ima vsak solastnik pravico zahtevati delitev stvari (69. člen SPZ). Ni pomembno le preprečiti vstop (kateregakoli) tretjega v solastninsko razmerje, ampak tudi, kdo je potencialni solastnik. Vse navedeno še toliko bolj drži, če gre za bivalno nepremičnino - večstanovanjsko hišo s štirimi stanovanji. Položaj predkupnega upravičenca se z odsvojitvijo solastninskega deleža tretjemu lahko poslabša, zato mora biti seznanjen tudi s konkretno osebo, ki se ji prodaja stanovanje.(3) Če se za nakup ne odloči, takšna razlaga predkupnemu upravičencu tudi omogoča, da lažje preveri, ali pogoji prodaje za tretjega niso bili ugodnejši, kot so bili navedeni v predkupni ponudbi.(4)

12. Stališče, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji, ne pomeni prevelikega posega v prodajalčevo pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave) oziroma v svobodo njenega uživanja, kamor sodi tudi razpolaganje s stanovanjem v pravnem prometu. Poseg, v skladu s katerim se od prodajalca zahteva, da predkupnega upravičenca seznani z imenom osebe, ki se ji prodaja stanovanje, je potreben, upoštevajoč pri tem načelo sorazmernosti, zaradi varstva pravic predkupnega upravičenca. Položaj predkupnega zavezanca, ki mora predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih prodaje, se končno le nebistveno razlikuje od položaja predkupnega zavezanca, ki mora predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari nedoločenemu krogu oseb in o pogojih prodaje.

13. Ker ponudba prve toženke predkupni upravičenki ni vsebovala vseh bistvenih sestavin, je bila kršena njena zakonita predkupna pravica. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava se sodišči prve in druge stopnje nista opredelili do vprašanja enakosti pogojev, pod katerimi tožnika zahtevata, da se jima proda solastninski delež na nepremičnini. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je zato reviziji ugodilo, sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

14. V zvezi z novim sojenjem je treba opozoriti še na ustaljeno stališče sodne prakse Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, da za sklepčnost oblikovalnega in dajatvenega zahtevka ni nujno, da bi (ista) tožba morala vsebovati tudi izbrisni tožbeni zahtevek. Tožnik lahko namreč izbrisno tožbo vloži tudi pozneje oziroma kadarkoli.(5)

15. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): V sklepu II Ips 1214/2008. z dne 14. 6. 2012 je sicer Vrhovno sodišče glede tega vprašanja (v zvezi s predkupno pravico etažnega lastnika zavzelo strožje stališče, to je, da mora biti ponudba pisna. Vendar pa je bilo dejansko stanje v tej zadevi drugačno šlo je za ustno seznanitev tožnice o splošni nameri prodaje in višini kupnine, česar ta v nadaljnjih treh letih ni izkoristila. Poleg tega Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) v 177. členu vsebuje specialno določbo, ki lastniku etažnega stanovanja, ki stanovanje prodaja, nalaga dolžnost, da predkupne upravičence s ponudbo seznani po pošti in s povratnico.

Op. št. (2): Mateja Končina Peternel, Pravni letopis 2013, Inštitut za primerjalno pravo pri PF v Ljubljani, Ljubljana 2013, str. 35; Vesna Rijavec v Miha Juhart in drugi, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 338; Miha Juhart v Miha Juhart in drugi, Stvarno pravo, GV Založba 2007, str. 316. Op. št. (3): Takšno stališče je Vrhovno sodišče Republike Slovenije že zavzelo v zvezi s predkupno pravico etažnega lastnika, glej sklep II Ips 1214/2008 z dne 14. 6. 2012. Op. št. (4): SZ-1 v prvem odstavku 177. člena v zvezi s predkupno pravico pri prodaji posameznega dela stavbe v etažni lastnini določa izrecno obveznost prodajalca, ki sklene pogodbo s tretjo osebo, da jo predloži predkupnemu upravičencu.

Op. št. (5): Glej npr. sklep III Ips 44/2010 z dne 20. 3. 2013 in sklep III Ips 24/2009 z dne 23. 1. 2012.