Jedro

Ker toženka ni dokazala, da je za neizpolnitev predpogodbe odgovorna tožnica, ki je prejela aro, ni upravičena do povrnitve dvojne are.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da mora tožnici plačati 1,235.419,75 SIT odškodnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Višji tožničin zahtevek je zavrnilo, prav tako toženkin pobotni ugovor. Toženki je še naložilo, da mora tožnici povrniti

147.129,50 SIT njenih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od sodbe dalje. Obenem je ustavilo postopek zaradi umika tožbe v zvezi z zahtevkom za izpraznitev poslovnega prostora, njegovo vrnitev in vzpostavitev v prejšnje stanje.

Toženka se je proti navedeni sodbi pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje. Ugotovitev v izpodbijani sodbi, da naj bi najemna pogodba prenehala šele z overitvijo predpogodbe, je nejasna in nedokazana. Ker je predpogodbo sestavila tožnica, bi jo moralo sodišče razlagati v korist toženke. Sodišče je nekritično sledilo tožničini izpovedi, da je imela namen skleniti kupno pogodbo. V resnici svoje obveznosti iz predpogodbe ni izpolnila, saj ni overila svojega podpisa. Tožnica je sama izpovedala, da je tako ravnala zato, ker bi bila overitev zanjo le nepotreben strošek. Nasprotno pa sodišče v izpodbijani sodbi ugotavlja, da naj bi tožnico k opustitvi overitve podpisa na predpogodbi navedla njena poznejša ugotovitev, da je iz besedila predpogodbe izpadel dostavek, po katerem najemna pogodba preneha veljati z dnem, ko je plačana celotna kupnina. Za razliko od tožnice je toženka svoje obveznosti iz predpogodbe izpolnila. Plačala je tako aro kot dogovorjeno kupnino za opremo poslovnega prostora. Ni res, da bi si naknadno premislila in odstopila od sklenitve kupne pogodbe. Overjeno predpogodbo je potrebovala zaradi pridobitve hipotekarnega kredita, kar je bilo tožnici znano, sicer pa je bilo tako določeno tudi v 2. odst. VI.

člena predpogodbe. Ker je torej za njeno neizpolnitev kriva tožnica, je toženka upravičena do dvojne are in do pobota z dolgovano najemnino. Sodišče pri izračunu toženkine obveznosti ni upoštevalo, da je najemnina po najemni pogodbi vključevala tudi opremo poslovnega prostora, to pa je toženka s predpogodbo odkupila. Končno je zaradi napačne odločitve o glavni stvari napačna tudi odločitev o pravdnih stroških.

Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo vsa odločilna dejstva. Pri odločitvi je nato resda delno zmotno uporabilo materialno pravo, kot bo še obrazloženo. Ker pa ta kršitev ni v škodo toženki, se nanjo ne more uspešno sklicevati. Tudi brez kršitve namreč končna odločitev za toženko ne bi bila nič ugodnejša. Določilo 2. odst. VII. člena predpogodbe o nakupu poslovnega prostora z dne 6.7.2002, ki se glasi: "S podpisom in overovitvijo te predpogodbe preneha najemna pogodba.", je povsem jasno in nedvoumno.

Čeprav je predpogodbo vnaprej sestavila tožnica, ni nobene potrebe, da bi se navedeno pogodbeno določilo razlagalo v toženkino korist. Obvezno razlagalno pravilo iz 83. člena Obligacijskega zakonika (OZ, Ur. l. RS, št. 83/01), na katerega se sklicuje pritožba, se namreč uporablja le za razlago nejasnih pogodbenih določil, ki jih je pripravila ena pogodbena stranka. Tudi razlogi izpodbijane sodbe o vsebini in pomenu tega pogodbenega določila so razumljivi in jasni, zato ni podana smiselno zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, 96/02 in 2/04).

Ob nespornem dejstvu, da tožnica svojega podpisa na predpogodbi ni overila, je sodišče prve stopnje upravičeno štelo, da je najemna pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 21.12.2001, ostala v veljavi tudi po sklenitvi predpogodbe o nakupu istega poslovnega prostora. Iz razlogov izpodbijane sodbe je mogoče povzeti, da je najemna pogodba prenehala oktobra 2002, ker toženka kljub tožničinemu opominu z dne 2.10.2002 ni takoj poravnala zapadle najemnine za mesece od vključno avgusta do oktobra istega leta. Res sta se pravni stranki v najemni pogodbo dogovorili, da se najemna pogodba avtomatično prekine, če toženka zamudi s plačilom najemnine več kot pet dni. Sodišče prve stopnje pa je pri tem spregledalo določilo 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88 ter Ur. l. RS, št. 32/00 in 102/02), po katerem lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Potemtakem je v obravnavanem primeru najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala šele dne 2.12.2002. To pomeni, da je tožnica za prve štiri mesece spornega obdobja upravičena terjati toženko za najemnino skladno z najemno pogodbo, medtem ko ji toženka za preostalih pet mesecev do izpraznitve poslovnega prostora dolguje ustrezno povračilo v višini najemnine, ki bi jo tožnica sicer lahko iztržila za svoj poslovni prostor. Toženka je namreč od vključno decembra 2002 do aprila 2003 zasedala tožničin poslovni prostor brez veljavne pravne podlage in se je s tem neupravičeno okoristila, tožnico pa v enakem obsegu prikrajšala.

Tožničin zahtevek za ta čas temelji na določilu 190. člena OZ. Gre za obogatitveni in ne za odškodninski zahtevek, vendar zmotna pravna opredelitev tega zahtevka v izpodbijani sodbi ni vplivala na končno odločitev, ker je sodišče prve stopnje pri presoji tožničine terjatve izhajalo iz dogovorjene višine najemnine.

Toženka se ne more upirati plačilu najemnine oziroma uporabnine za poslovni prostor, češ da tožnica ni overila svojega podpisa na predpogodbi o nakupu istega prostora. Toženkina obveznost je namreč objektivna posledica dejstva, da je v spornem obdobju uporabljala tožničin poslovni prostor. Zakaj tožnica ni overila svojega podpisa na predpogodbi, torej sploh ni bistveno, zato tudi ni umesten pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je kot motiv za takšno tožničino ravnanje v izpodbijani sodbi ugotovilo nekaj drugega, kar je tožnica sama zatrjevala. Ker gre za nepomembno dejstvo, ta ugotovitev ni mogla vplivati na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe.

Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno zavrnilo toženkin pobotni ugovor. Kot je mogoče sklepati iz določila 2. odst. VI. člena predpogodbe, na katerega se pritožba posebej sklicuje, sta se pravdni stranki najbrž res dogovorili za overitev predpogodbe predvsem zato, da bi toženka lahko zaprosila za hipotekarni kredit, s katerim je nameravala plačati kupnino za poslovni prostor. Golo dejstvo, da tožnica svojega podpisa ni overila, pa vendarle ne zadošča, da bi toženka smela zahtevati od tožnice vrnitev dvojne are. Tudi po oceni pritožbenega sodišča namreč tožnici ni mogoče očitati krivde za to, da se je nameravana sklenitev kupne pogodbe izjalovila. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pravdni stranki overitve nista vezali na veljavnost predpogodbe, temveč izrecno le na veljavnost najemne pogodbe. Poleg tega v predpogodbi za overitev podpisov nista določili nobenega roka. Toženka pa ni niti trdila niti dokazala, da bi tožnico sploh pozvala k overitvi podpisa oziroma ji v ta namen določila kakšen dodatni rok, da bi nato lahko v skladu s 105. členom OZ sama odstopila od predpogodbe. Toženka v postopku ni odgovorila na tožničino trditev, da jo je preko svoje takratne pooblaščenke večkrat brez uspeha pozvala k sklenitvi kupne pogodbe za poslovni prostor.

Toženkin sedanji pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je nekritično verjelo tožnici, zato ni umesten. Sicer pa je tudi po oceni pritožbenega sodišča tožničina izpoved prepričljivejša od izpovedi toženkine direktorice. Ker toženka ni dokazala, da je za neizpolnitev pogodbe odgovorna tožnica, ki je prejela aro, po 2. odst. 65. člena OZ ni upravičena do povrnitve dvojne are.

Sodišče prve stopnje je pri izračunu tožničine terjatve v toženkin dolg vštelo aro, ki jo je prejela tožnica. Pri tem pa je napačno uporabilo določilo 1. odst. 65. člena OZ, po katerem sme, če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro. Navedeno zakonsko določilo se namreč nanaša na škodo, ki jo je pogodbi zvesta stranka utrpela, ker druga stranka ni izpolnila pogodbe. V obravnavanem primeru pa ne gre za takšno škodo. Tožnica namreč terja od toženke zgolj plačilo zapadle najemnine oziroma uporabnine za čas, ko je toženka brez veljavne pravne podlage uporabljala tožničin poslovni prostor. Nobene potrebe torej ni po vračunanju prejete are, ampak sme tožnica prejeto aro obdržati. Pač pa toženka utemeljeno ugovarja, da je s predpogodbo že odkupila opremo poslovnega prostora, medtem ko je dogovorjena najemnina za poslovni prostor vključevala tudi najem opreme v prostoru. Dejstvo, da je toženka plačala dogovorjeno kupnino za opremo v znesku 1000 EUR, med pravdnima strankama ni sporno. Sodišče prve stopnje bi torej pri izračunu uporabnine moralo odšteti najemnino, ki bi jo tožnica lahko iztržila za opremo poslovnega prostora, vendar pravdni stranki dokaznih predlogov v zvezi s tem dejstvom nista podali. Iz toženkinega trditvenega gradiva je mogoče povzeti, da naj bi najemnina za opremo poslovnega prostora znašala 500 EUR mesečno. Tako bi najemnina za opremo v celotnem spornem obdobju devetih mesecev dosegla vsoto 4500 EUR. Čeprav je sodišče prve stopnje pri izračunu tožničine terjatve izhajalo iz najemnine, dogovorjene v najemni pogodbi (za poslovni prostor z opremo vred - 1150 EUR mesečno), toženka pri končnem rezultatu ni prikrajšana, ker je sodišče v toženkin dolg (napačno) vštelo aro v znesku 5000 EUR, kar je več, kot znaša najemnina za opremo poslovnega prostora v spornem obdobju. Toženka torej tudi s tem pritožbenim ugovorom ne more uspeti.

Pritožbeni preizkus je še pokazal, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene uradoma upoštevne absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, drugih pa toženka niti opredeljeno ne uveljavlja.

Sodišče druge stopnje je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo izpodbijano sodbo. Toženka se je sicer pritožila tudi proti odločitvi o pravdnih stroških, ki pa je zgolj posledica odločitve o glavni stvari, medtem ko odmere stroškov za posamezna procesna dejanja niti opredeljeno ni izpodbijala.

Toženka je s pritožbo propadla, zato mora sama kriti svoje stroške zanjo. Odločitev o teh temelji na 1. odst. 165. člena ZPP v zvezi s

155. členom istega zakona, zajeta pa je v zavrnilnem izreku sodbe.