Jedro

Iz določbe 124. člena SZ tudi izhaja, da lahko kupec zahteva sklenitev najemne pogodbe le, kadar tudi sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. Tudi ob širši razlagi te določbe, da lahko kupec pravice iz 124. člena uveljavlja tudi v primeru, ko razvezo pogodbe zahteva prodajalec, pa zagotovo sodišče ne more zavezati prodajalca k sklenitvi ustrezne najemne pogodbe brez postavljenega tožbenega zahtevka s strani kupca. Toženec bi lahko dosegel sklenitev najemne pogodbe le z vložitvijo nasprotne tožbe, s katero bi zahteval sklenitev najemne pogodbe z vsebino, navedeno v tožbenem zahtevku.

Takšnega zahtevka pa toženec ni nikoli postavil, zato so njegove pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Tožnik je od sodišča s tožbo z dne 18. 9. 2002 zahteval, naj razveže kupoprodajno pogodbo o prodaji stanovanja št. 8/91 z dne 16. 12. 1991, ki sta jo sklenila tožnik G., p.o., Ljubljana, sedaj G., d.o.o., Ljubljana kot prodajalec, in toženec kot kupec za stanovanje št. 29 v IV. nadstropju stanovanjske hiše na T. ulici 45 v Ljubljani, stoječi na parc. št. 1603/3, vl. št. 2506 k.o. B., v izmeri 44,20 m2.. Od sodišča je zahteval tudi, naj ugotovi, da je toženec na račun kupnine po kupoprodajni pogodbi plačal znesek 733.754,00 SIT, da ima tožnik do toženca terjatev iz naslova neprofitne najemnine za stanovanje za čas od 16. 12. 1991 do dneva izdaje sodbe, ki se pobota s plačano kupnino po razvezani prodajni pogodbi do zneska 733.754,00 SIT in naj tožencu naloži plačilo tožniku znesek 115.777,75 SIT neprofitne najemnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2005 dalje do plačila in neprofitno najemnino od 1. 1. 2005 do dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letni višini 3,81 % od vrednosti stanovanja, izračunanega po določbah pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vsakokratne mesečne najemnine od 30. dne v mesecu za tekoči mesec, dalje do plačila. Tožnik je od sodišča zahteval tudi, naj odloči, da se je toženec dolžan izseliti iz stanovanja in ga prostega oseb in stvari izročiti tožniku v roku 15 dni, tožencu pa naloži tudi plačilo pravdnih stroškov. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku tožnika skoraj v celoti ugodilo, zavrnilo je samo tožbeni zahtevek za plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 115.777,75 SIT od 1. 1. 2005 do

15. 3. 2005 in tožbeni zahtevek za plačilo neprofitne najemnine od 1. 1. 2005 do dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letni višini 3,81 % od vrednosti stanovanja. Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje toženec in poudarja, da sodišče ni upoštevalo njegovih ugovorov, da je višina dolga nepravilno izračunana. Meni, da sodišče ne bi smelo šteti, da je soglašal s spremembo tožbenega zahtevka, ker ji ni ugovarjal, saj po njegovem mnenju sama prisotnost na naroku pomeni ravno obratno - nasprotovanje spremenjenemu zahtevku. Toženec navaja, da sodišče ni upoštevalo, da je že plačal 2/3 kupnine in s tem postal solastnik stanovanja. Toženec meni, da bi sodišče neplačane obroke kupnine lahko poravnalo z najemnino le za zadnjih pet let pred vložitvijo tožbe. Meni, da izterjava ne nastopi z opominom, ampak z vložitvijo tožbe, ki zadrži zastaranje. Poudarja, da je sodišče prve stopnje napačno ocenilo, da so pavšalna navajanja toženca glede vlaganja v stanovanje. Toženec meni, da je tožnikova zahteva za izročitev stanovanja nesprejemljiva. Meni, da bi morala tožeča stranka s tožencem skleniti najemno pogodbo. Toženec tako sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje ali pa samo odloči v korist toženca, ki ne nasprotuje plačilu neplačanih obrokov ali vzpostavitvi solastniškega deleža na stanovanju. Predlaga, naj tožeči stranki tudi naloži plačilo sodnih stroškov, sorazmerno z doseženim uspehom. Pritožba ni utemeljena.

Višje sodišče uvodoma poudarja, da drugi odstavek 185. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 36/04; v nadaljevanju ZPP) določa, da se šteje, da je tožena stranka privolila v spremembo tožbe, če se spusti v obravnavanje o glavni stvari po spremenjeni tožbi, ne da bi pred tem nasprotovala spremembi. Tako je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da je treba šteti, da je toženec privolil v spremembo tožbe, ker se je spustil v obravnavanje ne da bi spremembi izrecno nasprotoval. V tem delu je toženčeva pritožba neutemeljena. Sedaj veljavni Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/2003; v nadaljevanju SZ-1) v 193. členu določa, da se spori sproženi pred uveljavitvijo tega zakona nadaljujejo po prej veljavnih predpisih, torej po Stanovanjskem zakonu iz leta 1991 (Ur. l. RS, št. 18/91 do 29/2003; v nadaljevanju SZ). Ker je bila v obravnavani zadevi tožba vložena 18. 9. 2002, torej pred uveljavitvijo SZ-1 leta 2003, je za odločitev o spornem razmerju treba uporabiti določbe SZ. Poleg tega je treba na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/2001 do 32/2004; v nadaljevanju OZ) uporabiti tudi določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 27/78 do 87/02; v nadaljevanju ZOR), saj je obligacijsko razmerje med pravdnima strankama nastalo pred uveljavitvijo OZ. Prvi odstavek 124. člena SZ določa, da če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi. Drugi odstavek 124. člena SZ pa določa, da če prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, postane kupec solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja. ZOR v 124. členu določa, da lahko v primeru, če pri dvostranski pogodbi ena stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, druga stranka zahteva izpolnitev obveznosti ali pa razdre pogodbo z navadno izjavo, kolikor ni pogodba razdrta po samem zakonu. Če pravočasna izpolnitev ni bistvena sestavina pogodbe mora upnik, če hoče razdreti pogodbo, pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev (drugi odstavek

126. člena ZOR). Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka ravnala v skladu s citirano določbo in da so nastopile pravne posledice po tretjem odstavku 126. člena ZOR. Ta določa, da če dolžnik ne izpolni obveznosti v dodatnem roku, nastanejo enake posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe. Toženec teh ugotovitev sodišča prve stopnje tudi ne izpodbija v pritožbi. Meni le, da je postal solastnik stanovanja in da bi morala tožeča stranka zgolj na podlagi njegovega ugovora z njim skleniti najemno pogodbo. Neutemeljena je pritožbena navedba toženca, da je plačal skoraj 2/3 kupnine in da je zaradi tega postal solastnik stanovanja. Drugi odstavek 124. člena SZ namreč določa, da lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, postane solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz razlogov, ki so navedeni v I. odstavku tega člena SZ, sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe (primerjaj s sodbo Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 291/2001); v konkretnem primeru pa toženec ni zahteval razveze pogodbe, temveč je le-to zahteval tožnik, zato je pravno stališče toženca glede solastništva kupljenega stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja povsem zmotno. Iz določbe

124. člena SZ tudi izhaja, da lahko kupec zahteva sklenitev najemne pogodbe le, kadar tudi sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe (tako stališče je Višje sodišče zavzelo v zadevi II Cp 1894/2002). Tudi ob širši razlagi te določbe, da lahko kupec pravice iz 124. člena uveljavlja tudi v primeru, ko razvezo pogodbe zahteva prodajalec (tako Višje sodišče v zadevi II Cp 2129/99), pa zagotovo sodišče ne more zavezati prodajalca k sklenitvi ustrezne najemne pogodbe brez postavljenega tožbenega zahtevka s strani kupca. Toženec bi lahko dosegel sklenitev najemne pogodbe le z vložitvijo nasprotne tožbe, s katero bi zahteval sklenitev najemne pogodbe z vsebino, navedeno v tožbenem zahtevku. Takšnega zahtevka pa toženec ni nikoli postavil, zato so njegove pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene. Obenem višje sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi, da je tožnik upravičen do neprofitne najemnine za celotno obdobje od leta 1991 dalje. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da skladno s 361. členom ZOR zastaranje začne teči prvi dan po dnevu, ko je imel upnik pravico terjati izpolnitev obveznosti, če za posamezne primere ni z zakonom predpisano kaj drugega. Glede na dejstvo, da je bila pogodba št. 8/91 razvezana šele s predmetno sodbo, je terjatev, kot izhaja iz pravilne sodbe sodišča prve stopnje, za plačilo neprofitne najemnine zapadla šele z razvezo prodajne pogodbe, in sicer za vse dosedanje obdobje uporabe stanovanja s strani toženca, saj povračilni zahtevki glede na določilo 132. člena ZOR nastanejo šele z razvezo pogodbe. Prav tako je višje sodišče zavrnilo pritožbeni razlog toženca v zvezi z vlaganji v stanovanje, saj je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi natančno obrazložilo, zakaj smiselnih navedb v odgovoru na tožbo in na naroku dne 16. 3. 2005 ni upoštevalo. Povsem pravilno jih je ocenilo za pavšalne - toženec ni navedel natančnih podatkov o vlaganjih, niti ni predložil ali predlagal izvedbe dokazov o vrsti, obsegu in vrednosti vlaganj. Pravilna je ocena sodišča prve stopnje, da tako splošne navedbe ne zadostujejo za obravnavanje sodišča v smislu nasprotnega zahtevka oziroma morebitnega pobotnega ugovora.

Stranke morajo namreč v skladu s I. odstavkom 212. člena ZPP navesti vsa dejstva in predlagati dokaze, na katere opirajo svoje zahtevke, takih navedb pa toženec ni podal, oziroma jih je podal šele v pritožbi. Posledično višje sodišče teh pritožbenih novot v skladu s

I. odstavkom 337. člena ZPP ni upoštevalo, saj toženec ni izkazal, da pritožbenih dejstev brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave pod pogoji iz II. odstavka 286. člena ZPP. Poleg tega je višje sodišče zavrnilo pritožbeni razlog toženca, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo njegovih trditev v zvezi z že plačanimi obroki kupnine št. 18, 19, 64 in 65 (neplačilo ostalih obrokov s strani toženca je po pravilni oceni sodišča prve stopnje nesporno), saj je prvostopenjsko sodišče v izpodbijani sodbi povsem natančno obrazložilo, kako je ugotovilo, da so navedeni obroki neplačani.

Sodišče prve stopnje je na 8. strani izpodbijane sodbe jasno obrazložilo, da toženec s predložitvijo opominov v odgovoru na tožbo za plačilo navedenih spornih obrokov, ni dokazal, da je te obroke kupnine dejansko plačal. S strani tožnika zatrjevano dejstvo o neplačilu spornih štirih obrokov je namreč negativno dejstvo, kar pomeni, da je dokazno breme s tem v zvezi prešlo na toženca. Slednji pa med pravdnim postopkom po pravilni oceni sodišča prve stopnje ni predložil nobenih dokazov (npr. potrdilo o plačilu navedenih obrokov), zato je višje sodišče tudi ta pritožbeni razlog toženca zavrnilo kot neutemeljen. Pravilna pa je tudi odločitev sodišča prve stopnje glede stroškov pravdnega postopka, saj je na podlagi doseženega uspeha v pravdi pravilno na podlagi I. in III. odstavka

154. člena naložilo tožencu v plačilo potrebne pravdne stroške tožnika. Tožeča stranka namreč ni uspela le z neznatnim delom tožbenega zahtevka, zato je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, ko je tožencu naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

Višje sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi toženec izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Višje sodišče ni odločalo o stroških pritožbenega postopka, ker jih toženec v pritožbi ni priglasil.