Jedro

Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o posredovanju, pri čemer gre za vnaprej sestavljeno pogodbo na formularju s splošnimi pogoji, ki jih je določil prvi pogodbenik, torej tožeča stranka.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane plačilni nalog, vsebovan v sklepu o izvršbi opr.št. II I 280/95 z dne 1.10.1995 v veljavi v izreku pod točko 1, skupaj z odmerjenimi stroški. Toženi stranki je naložilo, da povrne tožeči stranki njene nadaljnje pravdne stroške v višini 94.470,00 SIT. Proti navedeni sodbi se pritožuje toženec. Navaja, da ni imel kakršnekoli zveze s tožečo stranko glede prodaje nepremičnine stanovanjske hiše v P. 1, Š. V sodbi piše, da je bila dogovorjena cena 90.000 DEM, kar sploh ni res, saj je razvidno iz kupoprodajne pogodbe, da je bila cena 3.200.000,00 SIT. Prosi sodišče, da si ponovno pogleda vse uradne zapiske. Za zaključek pove, da stvar sploh še ni do konca realizirana. Gospod J. Z. mu še dolguje 450.000,00 SIT, zato ne bo plačal provizije, ker je trdno prepričan, da če nekdo nekaj naroči, naj tudi plača agencijo oziroma provizijo, sam pa tega ni naročil. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče nima pomislekov glede pravilnosti ugotovitve prvostopnega sodišča, da je toženec pri prodaji svoje nepremičnine ravnal v nasprotju z dobrimi poslovnimi običaji in v nasprotju z določili pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnine, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 3.2.1995. Njegovo ravnanje je vsekakor mogoče opredeliti kot nepošteno v smislu določil pogodbe, saj je stanovanjsko hišo v P., ki je bila predmet prodaje po pogodbi o posredovanju, mimo tožeče stranke kot posrednika, prodal najožjima sorodnicama (ženi in hčerki) J. Z., katerega je kot kupca nepremičnine tožencu predstavila tožeča stranka. Na to kaže posebej še dejstvo, da je bila kupoprodajna pogodba brez sodelovanja tožeče stranke sklenjena manj kot tri tedne po skupnem ogledu nepremičnine. Takšno dejansko stanje poleg zaslišanih prič potrjujejo predvsem listine v spisu in sicer pogodbi o posredovanju, sklenjeni med tožečo stranko in toženo stranko ter med tožečo stranko in J., potrdilo o ogledu nepremičnine z dne 19.3.1995 ter kupoprodajna pogodba, ki so jo sklenili dne 5.4.1995 toženec kot prodajalec in B. Z. ter T. Z. kot kupovalki. Zato je nerazumljiva in brez podlage pritožbena navedba, da toženec ni imel nikakršne zveze s toženo stranko glede prodaje svoje nepremičnine, saj je z njo sklenil pogodbo o posredovanju, katere določila ga obvezujejo. Z nadaljnjimi ugotovitvami prvostopnega sodišča, da je toženec kršil določilo 3. odstavka 7. člena pogodbe o posredovanju pa pritožbeno sodišče ne soglaša in je zaradi tega vprašljiva tudi višina prisojene odškodnine, obračunane v višini dvojne provizije, ki bi šla tožeči stranki za posredovanje pri prodaji nepremičnine. Določba 3. odstavka 7. člena pogodbe o posredovanju z dne 3.2.1995 namreč določa plačilo dvojne provizije in dejansko nastale škode posredniku v primeru, če naročitelj sklene posel mimo posrednika z osebo, s katero ga je povezal posrednik. Določilo 7. člena pogodbe sicer v 1. odstavku govori o primeru preklica naročila v nasprotju s poštenjem, pri čemer se sklicuje na 816. člen ZOR in zagotavlja tožeči stranki plačilo posredniške provizije, opredeljene v petem členu pogodbe, torej 2% od dogovorjene prodajne-menjalne cene. 2. odstavek 7. člena pogodbe nadalje ureja primer odstopa naročnika od pogodbe v teku realizacije prodaje in preklica naročila za prodajo, ki omogoča posredniku povrnitev nastalih stroškov in dejansko nastale škode ter plačilo celotne provizije. Tretji odstavek 7. člena pogodbe pa poleg že citiranega ureja še primer, če naročitelj v nasprotju s pogodbo zlorabi informacijo tako, da o poslovnih zadevah seznani tretjo osebo in v tem primeru je posredniku dolžan plačati provizijo, kot da bi bil posel sklenjen z naročiteljem. Citirane določbe pogodbe na nek način stopnjujejo obveznost naročnika, da plača posredniku provizijo, v določenih primerih pa tudi stroške in škodo v posameznih različnih situacijah, pri čemer je najhujša sankcija predvidena v primeru, če sklenitelj (v konkretnem primeru toženec) sklene posel mimo posrednika z osebo, s katero ga je povezal posrednik, namreč v tem primeru je dolžan plačati posredniku dvojno provizijo (kot neke vrste pogodbeno kazen) in še dejansko nastalo škodo. Do takšnega plačila, ki pa dejansko lahko pomeni le plačilo odškodnine tožeči stranki zaradi nepoštenega ravnanja toženca, pa po presoji pritožbenega sodišča ta ni upravičena. Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o posredovanju, ki je urejana v določbah členov 813-826 Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), pri čemer gre za vnaprej sestavljeno pogodbo na formularju s splošnimi pogoji, ki jih je določil prvi pogodbenik, torej tožeča stranka. Takšne pogodbe so adhezijske pogodbe, pri čemer ZOR v določbah členov 142 do 144 vsebuje določbe o razlagi teh pogodb. Med ostalim lahko sodišče zavrne uporabo posameznih določil iz splošnih pogojev, če so nepravična ali pretirano stroga do druge stranke (2. odst. 143. čl. ZOR). Plačilo dvojne provizije tožeči stranki, ko je jasno, da bi bila v primeru realizacije posredniške pogodbe upravičena le do plačila enojne provizije, po presoji pritožbenega sodišča pomeni takšno nepravično in pretirano strogo določilo pogodbe. Ne glede na to pa je določilo 3. odstavka 7. člena pogodbe, na katerega opira tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek in zahtevo za plačilo dvojne provizije, dovolj jasno in velja le v primeru sklenitve pogodbe med naročiteljem in osebo, s katero ga je povezal posrednik, ne pa v primeru pogodbe z drugimi osebami, pa čeprav ožjimi sorodniki te osebe. Takšna napačna razlaga določila pogodbe pa pomeni, da je bilo dejansko stanje v tem pogledu zmotno in nepopolno ugotovljeno, na kar smiselno opozarja pritožba, ko izpodbija odločitev prvostopnega sodišča glede višine tožbenega zahtevka. Ni mogoče prezreti tudi tega, da tožeča stranka sploh ni podala točnega izračuna zahtevanega zneska dvojne provizije, niti elementov, da bi ga bilo mogoče točno izračunati, sodišče samo pa je izdelalo le približen izračun, kot izhaja iz obrazložitve sodbe. Zato je treba pritožbi ugoditi in v skladu s 3. odstavkom 370. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) sodbo prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje. Pri ponovnem odločanju bo moralo prvostopno sodišče upoštevati zgoraj navedeno in pri presoji višine posredniške provizije, upoštevaje določbo 1. odstavka 7. člena pogodbe, odgovoriti tudi na pritožbene navedbe glede osnove za izračun posredniške provizije.