Jedro

S tem, ko se je izjalovil namen pogodbenikov za sklenitev kupoprodajne pogodbe, je nastopila obveznost tožene stranke na vrnitev zemljišča tožeči stranki. Tudi če bi imel dogovor o uporabi, ki sta ga za izvedbo kupoprodajne pogodbe sklenili pravdni stranki samostojno obligacijskopravno veljavo, bi ga bilo mogoče šteti za prekarij, torej posebno vrsto posodbe, kjer je dovoljena uporaba do preklica. Prekarij pa omogoča tožeči stranki, da od tožene stranke kadarkoli zahteva vrnitev nepremičnine.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v odločitvi o zavrnitvi tožbenega zahtevka za vzpostavitev prvotnega stanja (v prvem odstavku 3. točke izreka izpodbijane odločbe) in v stroškovni odločitvi (4. točka izreka izpodbijane odločbe) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se zaradi umika tožbe ustavi postopek v delu, ki se nanaša na postavitev mejnih znamenj na tromejah med parc. št. 862/4, 816/0 in 817/0, vse k.o. X ter med parc. št. 816/0, 817/0 in 915/0, vse k.o. X (1. točka izreka izpodbijane odločbe). Hkrati je ugodilo tožbenemu zahtevku, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki izročiti v posest severovzhodni del zemljišča v približni izmeri 2000 m2 parc. št 817/0 k.o. X (2. točka izreka izpodbijane odločbe). Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna vzpostaviti prvotno stanje na severovzhodnem delu zemljišča v približni izmeri 2000 m2 parc. št. 817/0 k.o. X, tako da odstrani stebre, betonske temelje, mrežo in nasip in zemljišče nazaj humuzira (prvi odstavek 3. točke izreka izpodbijane odločbe) in da je dolžna opustiti vsakršno poseganje v lastninsko pravico tožeče stranke na navedeni nepremičnini, predvsem izpuščanje vode in prepoved letenja in pristajanja golf žogic iz parc. št. 862/4 k.o. X na tožničino nepremičnino (drugi odstavek 3. točke izreka izpodbijane odločbe). Odločilo je še, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pravdnega postopka (4. točka izreka izpodbijane odločbe).

2. Obe pravdni stranki sta zoper takšno odločitev vložili pravočasni pritožbi iz pritožbenih razlogov bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava.

3. Tožeča stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo v prvem odstavku 3. točke izreka in v stroškovni odločitvi spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov celotnega postopka. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ko je zavzelo stališče, da tožeča stranka ne more zahtevati vzpostavitve prejšnjega stanja na obravnavani nepremičnini, ker ravnanje tožene stranke ni bilo protipravno. Sodišče je napačno zaključilo, da je tožena stranka imela pravico opraviti dela na podlagi dogovora o pravici do uporabe z dne 20. 10. 1998. Vztraja pri svojih trditvah iz prvostopenjskega postopka, da dogovor ni bil veljavno sklenjen, saj ga solastnica D. T. nikoli ni podpisala. Pri dogovoru o pravici do uporabe gre za večji obseg upravičenj, kot ta izhaja iz kupoprodajne pogodbe. Tožeča stranka je takoj po posegu tožene stranke z dopisom z dne 22. 2. 2011 nasprotovala njenemu ravnanju, ko je teren nasula z ogromno količino zemlje, izdelala nasip, pred tem pa obstoječa lesena stebra nadomestila z višjima železnima stebroma in postavila betonske temelje. Takrat je prenehalo tudi morebitno soglasje za urejanje oziroma uporabo spornega dela nepremičnine. Tožeča stranka je vsem posegom v letu 2011 takoj izrecno nasprotovala, s čimer je prenehalo soglasje, ki naj bi izhajalo iz molka njenih pravnih prednikov. Gre za nove in druge posege ne pa za kontinuirane, kot napačno navaja sodišče prve stopnje. Iz previdnosti dodaja, da se lahko kot posegi, izvedeni v soglasju z dogovorom štejejo le tisti, ki so bili izvedeni v letu 1998, torej s prvotnim nasutjem terena in takratno postavitvijo lesenih stebrov in varovalne mreže. Nikakor pa ne posegi v letu 2011, saj je tem tožeča stranka jasno in izrecno nasprotovala. Opozarja tudi na nasprotja v sodbi, ko je sodišče navedlo „da sama vrnitev posesti na zemljišču pomeni, da bo morala tožena stranka omogočiti neovirano rabo spornega zemljišča tožeči stranki, za kar pa bo po vsej verjetnosti potrebna prestavitev zemljišče mreže“. Navedeno kaže na nasprotja v razlogih o odločilnih dejstvih oziroma na njihovo nejasnost, zaradi česar ima sodba takšne pomanjkljivosti, da se je ne more preizkusiti. Iz Dogovora tudi ne izhaja dovoljenje za postavitev železnih stebrov, betonskih temeljev, nasutja ogromne količine zemlje in dvig terena. Napačna je tudi interpretacija, da „neovirana uporaba parcele 817/0“ zajema tudi nasipanje terena in njegovo utrjevanje, vse z namenom gradnje zemljišča za golf, postavitev zaščitne mreže, betonskih temeljev in kovinskih stebrov. Tožena tako uporablja sporno zemljišče v bistveno večjem oziroma drugačnem obsegu, kot to določa Dogovor o pravici uporabe. Iz izpovedi priče J. N. izhaja, da je tožena stranka v letu 2011 v celoti rekonstruirala in dvignila teren. Dogovor torej ne dovoljuje postavitve dveh železnih stebrov na betonskih temeljih, ne dvig terena, še najmanj pa celotno rekonstrukcijo tega. Tožena stranka je dejansko pripoznala del tožbenega zahtevka tožeče stranke v delu, ki se nanaša na odstranitev mreže, stebrov in betonskih temeljev ter izročitev oziroma prepustitev spornega dela nepremičnine tožeči stranki v posest, ko je v dopisu z dne 19. 3. 2012 zagotovila, „da bo v primeru, če se tožena stranka ne bo odločila za prodajo spornega dela zemljišča, samodejno zožila vadišče tako, da bo zahodno zaščitno mrežo prestavila bolj proti sredini vadišča“.

4. Tožena stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov postopka. Prvostopenjsko sodišče bi moralo pri odločanju upoštevati dejstva, ki jih je ugotovilo in ki dokazujejo, da je bila predpogodba v pretežni meri izpolnjena oziroma da pogodba ni bila izpolnjena zgolj v manjši meri. Za toženo stranko je bila izročitev listin drugotnega pomena, na kar kaže tudi dejstvo, da pravni prednik tožeče stranke do svoje smrti uporabe zemljišča nikoli ni problemiziral ali omejeval in kar kaže na to, da je pogodba še veljavna, ni pa v celoti realizirana. Izpolnjeno je bilo bistvo pogodbe oziroma njen obveznostni substrat. Ker je bila pogodba delno izpolnjena, ni mogoče govoriti o odpadu pravnega temelja in posledičnem kondikcijskem zahtevku. V razlogih izpodbijane sodbe ni jasne materialnopravne opredelitve odločitve. Zaradi razveljavitve prejšnjega Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki je predpisoval odložni pogoj, je bila tožena stranka prepričana, da je s sklenjeno pogodbo pridobila veljaven pravni naslov (v času pravne praznine). Uspeh pravdnih strank ni bil vrednostno enak, zato bi moralo sodišče prve stopnje o stroških postopka odločiti na podlagi uspeha.

5. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo tožeče stranke predlagala pritožbenemu sodišču, da jo zavrže, ker jo je vložil substitucijski odvetnik, k pritožbi pa ni priložil pooblastila. Opozarja na določila Zakona o odvetništvu (drugi odstavek 16. člena ZOdv), po katerem je substitucija po drugem odvetniku dopustna le za posamezna procesna opravila, če stranka temu izrecno ne nasprotuje.

6. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena.

7. Uvodoma je treba navesti, da je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da substitucijski odvetnik nima pooblastila za vložitev pritožbe. Iz podatkov spisa izhaja, da je pooblaščenec tožeče stranke prenesel pooblastilo na odvetnika S. P. Po določilu 4. točke prvega odstavka 95. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ima odvetnik, ki ga je stranka pooblastila za pravdo, pravico prenesti pooblastilo na drugega odvetnika ali pooblastiti drugega odvetnika za posamezna pravdna dejanja. Ta določba ZPP se razlikuje od določbe 16. člena ZOdv, po kateri sme odvetnik (razen če gre za substituta – odvetnika v isti odvetniški pisarni) določiti substituta le za posamezna procesna opravila. ZPP je v razmerju do ZOdv poznejši zakon (lex posterior), zato je treba upoštevati omenjeno določbo ZPP, o specialnosti zakonov pa ni mogoče govoriti, saj se tudi določba ZPP nanaša izključno na položaj odvetnika (kot pooblaščenca in kot substituta). Prenos pooblastila se torej lahko nanaša na vsa pravdna dejanja oziroma tudi na vložitev pritožbe.(1)

8. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta pravna prednika tožeče stranke 1. 10. 1998 s toženo stranko sklenila predpogodbo, s katero sta se ji zavezala prodati severovzhodni del parcele 817 k.o. X v izmeri 2000 m2 za kupnino 10.000,00 DEM. V pogodbi sta navedla, da se prodajalec obvezuje, da bo po navodilih kupca pristopil k uradni objavi prodaje v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih, če kupec v šestih mesecih od podpisa pogodbe ne bo zagotovil dokumentacije za drugačen način prenosa lastništva. Hkrati so pogodbene stranke soglašale, da kupec lahko takoj pristopi k urejanju in čiščenju terena. Do sklenitve omenjene kupoprodajne pogodbe pa nikoli ni prišlo, niti nobena od strank predpogodbe ni zahtevala njene sklenitve. Med pravdnima strankama tudi ni sporno, da je bila nepremičnina, ki je predmet omenjene predpogodbe, kmetijsko oziroma gozdno zemljišče. 9. V času sklenitve predpogodbe je promet s kmetijskimi zemljišči urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur.l. RS, št. 59/96, ZKZ), ki bi ga bilo zato treba uporabiti za presojo konkretnega razmerja. Kot je bilo navedeno že v prejšnjem razveljavitvenem sklepu, je omenjeni zakon za prodajo kmetijskega zemljišča določal obveznost pridobitve soglasja upravne enote. Lastnik kmetijskega zemljišča je moral namreč ponudbo izročiti pristojni upravni enoti, vsakdo, ki je želel na prodaj dano zemljišče kupiti, pa je moral v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Ko je ponudnik prejel izjavo o sprejemu ponudbe, je bila pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve (19. in 22. člen ZKZ). ZKZ je za primere pravnoposlovnega prenosa lastninske pravice brez odobritve upravne enote določal ničnostno sankcijo (sedmi odstavek 20. člena ZKZ). ZKZ je torej s kogentnimi določbami predpisal strog obličnostni postopek prodaje kmetijskih zemljišč. Neupoštevanje teh določb je imelo, kot je bilo navedeno, za posledico ničnost pravnega posla. Tožena stranka se zato že iz teh razlogov ne more sklicevati na realizacijo pogodbe na podlagi predpogodbe, ki očitno meri na obid prisilnih določb ZKZ. Že zato, ker niti zavezovalni posel ni bil veljavno sklenjen(2), ne bi moglo priti do prenosa lastninske pravice na toženo stranko. Do samega razpolaganja pa tako ali tako tudi nikoli ni prišlo. Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje o neutemeljenosti ugovora tožene stranke, da je upravičena do posesti (93. člen Stvarnopravnega zakonika, SPZ) dela obravnavane nepremičnine na podlagi lastninske pravice, saj te z zatrjevanim pravnim poslom ni pridobila niti ni mogla pridobiti.

10. Sodišče prve stopnje pa je tudi pravilno zaključilo, da tožena stranka sporni del obravnavane nepremičnine ni pridobila niti s priposestvovanjem, ker naj bi ga več kot 10 let uporabljala, pravni predniki tožnice in tožnica pa so se z uporabo strinjali oziroma ji niso nasprotovali. Po določbi drugega odstavka 43. člena SZP pridobi dobroverni lastniški posestnik nepremičnine lastninsko pravico na njej po preteku 10-ih let. Dobroverni lastniški posestnik pa je tisti, ki ne ve, niti ne more vedeti, da ni lastnik stvari. Tožena stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik. To izhaja iz izpovedi njenih zakonitih zastopnikov Z. S. in J. N. Iz izpovedi obeh navedenih prič izhaja zavedanje, da ni prišlo do realizacije predkupne pogodbe in prenosa zemljišča v last toženi stranki.

11. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno opredelilo pravno naravo Dogovora o pravici do uporabe zemljišča. Pravna prednika tožeče stranke (D. in R. T.) sta se strinjala, da tožena stranka že pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe uporabi sporni del nepremičnine 817/0 k.o. 0000 - X. Uporabi pa tudi kasneje, ko je prišlo do nasutja terena in namestitve toženkinih naprav, ki onemogočajo prelet golf žogic, nista nasprotovala. Do izpolnitve dogovora obeh pogodbenikov je torej nedvomno prišlo. Posest tožene stranke na delu obravnavanega zemljišča je torej temeljila na posestnem posredovalnem razmerju s tožnico oziroma njenimi pravnimi predniki oziroma dogovoru o uporabi, ki je bil sklenjen kot izvedbeno dejanje izpolnitve predpogodbe,(3) s katero je bila med drugim dogovorjena takojšnja uporaba zemljišča. S tem, ko se je izjalovil namen pogodbenikov za sklenitev kupoprodajne pogodbe, je nastopila obveznost tožene stranke na vrnitev zemljišča tožeči stranki. Tudi če bi imel omenjeni dogovor o uporabi samostojno obligacijskopravno veljavo, pa bi ga bilo mogoče šteti, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, za prekarij, torej posebno vrsto posodbe, kjer je dovoljena uporaba do preklica (prim. tretji odstavek 583. člena Obligacijskega zakonika – OZ oziroma prej paragraf 974 ODZ). Prekarij pa omogoča tožeči stranki, da od tožene stranke kadarkoli zahteva vrnitev nepremičnine. Po ugotovitvi prvostopenjskega sodišča je tožeča stranka z dopisom z dne 22. 2. 2011 oziroma najkasneje z vložitvijo tožbe, preklicala prekaristično razmerje. Tožeča stranka je zato utemeljeno zahtevala vrnitev nepremičnine.

12. Napačni so razlogi prvostopenjskega sodišča za zavrnitev zahtevka na vzpostavitev prejšnjega stanja. Prvostopenjsko sodišče je samo navedlo, da vrnitev posesti na zemljišču pomeni, da bo morala tožena stranka omogočiti tožeči stranki neovirano rabo spornega zemljišča, za kar bo potrebna prestavitev zaščitne mreže. Takšno stališče je torej v nasprotju s samo odločitvijo (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Sodišče prve stopnje pravilno navaja, da je imela tožena stranka pravico na zemljišču tožeče stranke postaviti naprave, ki preprečujejo prelet golf žogic, vendar pa po prenehanju posestnega posredovalnega razmerja, te pravice nima več. Torej je dolžna, če tako zahteva lastnik zemljišča, naprave odstraniti oziroma vzpostaviti prvotno stanje.(4) Sodišče prve stopnje zaradi napačne uporabe materialnega prava obsega vzpostavitve prvotnega stanja ni ugotavljalo. Dejansko stanje je tako ostalo nepopolno ugotovljeno.

13. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi tožeče stranke ugoditi in razveljaviti sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu in v tem obsegu vrniti prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje (355. člen ZPP), pritožbo tožene stranke pa zavrniti kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

(1) Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 1. knjiga str. 397. (2) Če bi bila takšna kupna pogodba nična, to seveda hkrati pomeni zaradi tesne medsebojne odvisnosti tudi ničnost predpogodbe, ki naj bi bila podlaga za sklenitev take, torej nične pogodbe (prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 791/2009).

(3) J. N.: „Dogovor o uporabi sem štel za operativno zadevo, saj smo nekaj dni prej podpisali kupoprodajno pogodbo.“.

(4) Na nepremičninskem področju lastnik z reivindikacijo zahteva izpraznitev svoje nepremičnine (Stvarno pravo, str. 294). Prim. tudi določbo 4. odstavka 604. člena OZ, po kateri mora zakupnik, ki je med zakupom izvršil na stvari kakšne spremembe, stvar vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup.