Jedro

Odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP učinkuje od dneva, ko je najemnik prejel odstopno izjavo, za razliko od odpovedi pogodbe po 26. členu ZPSPP, ki jo je treba podati sodno. Izpraznitveni zahtevek je posledica obveznosti najemnika, da najemodajalcu po prenehanju najemnega razmerja izroči poslovne prostore (22. člen ZPSPP).

Izrek

I.Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožena stranka nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka v višini 279,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka 15 dnevnega roka za plačilo dalje.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni prostor z bruto tlorisno površino 52,09 m2, ki predstavlja stavbo št. ... k. o. X, stoječo na zemljiški parceli z ID znakom 0000 552/11 in ga prostega vseh oseb in stvari izročiti tožniku v roku 8 dni pod izvršbo (I. izreka). Tožena stranka je dolžna tožeči plačati še 1.803,06 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni od pravnomočnosti sodbe (II. izreka).

2.Zoper takšno sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), predvsem pa zaradi bistvenih kršitev pravil postopka, zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in predlagala, da višje sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in tožbo tožeče stranke zavrže oziroma zavrne oziroma zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki je predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Iz sodbe sodišča prve stopnje izhaja naslednje dejansko stanje. Med strankama ni spora o tem, da sta 30. 1. 2012 sklenili najemno pogodbo o najemu nepremičnine, ki je bila v lasti tožeče stranke. Toženka se je v najemni pogodbi (priloga A3) zavezala, da bo nepremičnino uporabljala za prodajo tekstila in v II. točki pogodbe je bilo dogovorjeno, da je za vsakršno drugačno uporabo najemnik dolžan pridobiti pisno soglasje najemodajalca. Sodišče prve stopnje je kot materialno pravno podlago pravilno uporabilo Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), saj se uporablja za pogodbe sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo spremembe Stanovanjskega zakona (SZ-1E z dne 19. 6. 2021).

6.Najemodajalec oziroma upnik lahko po 28. členu ZPSPP odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času zaradi krivdnih razlogov, kot so: 1) če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo, ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti tako, da se dela občutnejša škoda oziroma, 2) če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca oziroma, 3) če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovora, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje. Odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP učinkuje od dneva, ko je najemnik prejel odstopno izjavo, za razliko od odpovedi pogodbe po 26. členu ZPSPP, ki jo je treba podati sodno.1 Izpraznitveni zahtevek je posledica obveznosti najemnika, da najemodajalcu po prenehanju najemnega razmerja izroči poslovne prostore (22. člen ZPSPP).

7.Kot že navedeno, je sodišče prve stopnje kot nesporno ugotovilo še, da iz najemne pogodbe izhaja, da tožena stranka za spremembo dejavnosti potrebuje soglasje tožeče stranke. Prav tako je nesporno, da tožena stranka v poslovnem prostoru od meseca maja 2022 opravlja gostinsko dejavnost, to je prodajo hitre prehrane, prej pa je opravljala dejavnost prodaje tekstila. Tožena stranka ni zanikala, da je tožečo stranko zaprosila za dovoljenje glede spremembe dejavnosti iz tekstilne v gostinsko dejavnost, prav tako ne zanika prejetja več tožničinih pozivov k prenehanju opravljanja dejavnosti hitre prehrane in prejema odstopa od pogodbe s strani tožeče stranke (vročen po detektivu 19. 9. 2022, priloga A20-A22). Tudi opomin z dne 5. 9. 2022 (priloga A18), s katerim je tožnica toženko opozorila, da naj preneha z izvajanje gostinske dejavnosti, sicer bo odstopila od najemne pogodbe, je prejela na naslovu, kjer ima sedež (tretji odstavek 139. člen ZPP).

8.Pritožnica navaja, da je sodišče napravilo napako, ko je ni podučilo, da je treba pritožbo napovedati in je to storilo tako, da je izdalo novo sodbo z obrazložitvijo. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da v opisanem primeru postopanja sodišča prve stopnje ne gre za absolutno bistvene kršitve postopka, ki bi vplivale na pravilnost in zakonitost odločbe.

9.Pritožnica sodišču prve stopnje tudi očita, da je nepravilno zavrnilo njene dokazne predloge po zaslišanju prič in pri tem navedlo razloge zavrnitve, ki so v nasprotju s podatki v spisu. Vse priče, ki naj bi pričale, bi potrdile dejstva, da se je tožnica strinjala, da tožena stranka zgradi in uporablja sedanji paviljon kot gostinski objekt za pripravo hrane. Pritožbeno sodišče s takšnimi navedbami ne more soglašati, saj ne izhajajo iz podatkov v spisu. V odgovoru na tožbo (l.št. 41) je tožena stranka predlagala zaslišanje A., vendar ni izrecno navedla, o čem naj bi pričal. Če je želela tožena stranka z izvedbo dokaza z zaslišanjem priče dokazati, da je tožnica podala soglasje za spremembo dejavnosti, bi morala podati trditve kdaj, kje, ob kakšnih okoliščinah je navedena priča takšno soglasje tožnice slišala ali ga prejela (nenazadnje je v najemni pogodbi zahtevano pisno soglasje tožnice). Dokaz, kot je predlagan v odgovoru na tožbo, je nesubstanciran in sodišče prve stopnje ga je pravilno zavrnilo, saj ni konkretiziral trditev tožene stranke o podanem soglasju tožnice za spremembo dejavnosti, ob tem da je zadnja podajo soglasja izrecno zanikala in s pisnimi listinami izkazovala, da takšnega soglasja nikoli ni podala. Ravno nasprotno, iz dokazov (priloženih listin: priloga A 11, 15, 16) izhaja, da je tožena stranka vedno znova zaprošala in vztrajala na podaji soglasja tožnice za spremembo dejavnosti po najemni pogodbi, tožnica pa ji je to odrekala. Iz dopisa tožene stranke tožeči na prilogi A 17 celo izrecno izhaja, da tožeča stranka ni podala soglasja toženi stranki za izvajanje gostinske dejavnosti. Prav tako iz dopisa (priloga A 10) izhaja, da je 21. 10. 2021 A. tožeči stranki poslal dopis, da prosi, da mu dovoli spremembo namembnosti iz tekstilne v gostinsko dejavnost. Na to je prejel odgovor tožeče stranke, ki je bil zavrnilen (priloga A 11). Glede na navedene trditve in predložene dokaze tožnice se je trditveno breme prevalilo na toženko in bi morala najprej z izrecnimi trditvami glede (načina) podaje soglasja tožnice (ki bi izpodbijale trditve in predložene dokaze tožnice) in potem še dokazi, ki bi te potrdili, izkazati komu, kdaj in na kakšen način je tožnica podala soglasje za spremembo namembnosti. Dokaz z zaslišanjem A., kot ga je predlagala toženka, je informativne narave in kot tak ni dovoljen.

10.Glede izpovedbe prič B. in C., ki bi pojasnili, da sta legalizirali gostinski objekt in ne objekt za prodajo tekstila, pa je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da gre pri tem za legalizacijo gradnje, ne pa za vprašanje poslovne namembnosti med pravdnima strankama. Poleg tega, kot že navedeno, tožena stranka nesporno ni imela izrecnega (pisnega) soglasja tožeče stranke za spremembo dejavnosti iz osnovne najemne pogodbe. Tega s pričama C. in B. ne bi mogli izkazati, saj je sama predlagala, da bi ti priči pričali zgolj o legalizaciji. Glede prič D., E. in F. pa se tožena stranka ni (niti v pritožbi) izjasnila, katera konkretna dejstva v zvezi s tem, da je tožnica s spremembo dejavnosti iz tekstilne v gostinsko soglašala, naj bi dokazale. Pritožnica namreč v pritožbi ni navedla, kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah so navedene priče slišale oziroma videle izrecno soglasje tožeče stranke za spremembo (pod)najemne pogodbe v delu, ki določa toženkino dejavnost prodaje tekstila in ne gostinskih storitev. Glede C. je na naroku dne 12. 3. 2024 tožena stranka predlagala, da bi pojasnil, za kateri objekt je pripravil elaborat. Kot že navedeno, s tem ni izkazano soglasje tožeče stranke za spremembo namembnosti. Glede zaslišanja prič D., E. in F. pa niti iz vloge z dne 8. 4. 2024 (l. št. 119 in 120) niti iz pritožbe ne izhaja, kaj konkretno naj bi izpovedovale v zvezi z zatrjevanim soglasjem tožnice s spremembo dejavnosti.

11.Prav tako pritožnica ne more uspeti z navedbami, da toženki v najem ni bil dan poslovni prostor, pač pa zgolj zemljišče. Iz podatkov v spisu izhaja, da je tožena stranka sicer legalizirala objekt, vendar pa to ne pomeni, da je s tem tudi spremenila določba najemne pogodbe o izvajanju dejavnosti na tem prostoru, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno odločilo, da mora tožena stranka izprazniti poslovni prostor z bruto tlorisno površino na zemljiški parceli ID 0000 552/11, za katero je bila sklenjena najemna pogodba. Če je tožena stranka tam postavila drugačen objekt, kot je bil ob sklenitvi najemne pogodbe, pa to ne vpliva na pravico tožeče stranke, da zahteva izpraznitev nepremičnine - prostora, katerega je dala toženi stranki v najem. Nesporno namreč je, da zemljišče, na katerem tožena stranka uporablja objekt, ni njena lastnina. Nesporno tudi je, da ga uporablja na podlagi (pod)najemne pogodbe med pravdnima strankama in to upravičuje tožečo stranko, da pod pogoji iz najemne pogodbe in takrat veljavne zakonodaje (22. in 28. člen ZPSPP) zahteva izselitev in izpraznitev prostora, ki ga je dala v najem.

12.Nadalje so neutemeljene pritožbene navedbe, da tožnica, ki ni več lastnica sporne nepremičnine, vtožuje toženkino izselitev. Sodišče prve stopnje je glede aktivne legitimacije pravilno ugotovilo, da iz C točke preambule najemne pogodbe med tožečo stranko in novim lastnikom sporne nepremičnine G. d.o.o. izhaja, da ostajajo razmerja prejšnjega lastnika sporne nepremičnine (to je tožeče stranke) z njegovimi najemniki v posledici spremembe lastništva na predmetni nepremičnini nespremenjena. Narava razmerja med pravdnima strankama se spreminja iz najemnega v podnajemno razmerje, kar pa ne vpliva na pravice in dolžnosti pogodbenih strank. Tako so pritožbene navedbe v zvezi s tem neutemeljene. Niti ni bistveno ali je bil sklenjen tripartitni dogovor.

13.Prav tako ne držijo pritožbene navedbe, da se je z legalizacijo objekta vzpostavilo soglasje tožeče stranke, da tožena stranka izvaja novo dejavnost hitre prehrane. Ponavlja trditve iz postopka pred sodiščem prve stopnje, da je tožeča stranka soglašala s tem, da tožena stranka zgradi nov objekt. Tudi, če je tožeča stranka podala soglasje za gradnjo objekta, to še ne pomeni, da je dala izrecno soglasje za izvajanje druge dejavnosti, kot je bila dogovorjena v najemni pogodbi, to je prodaja tekstila.

14.Na navedbe pritožnice, da zaradi uporabe zemljišča na način, kot ga toženka sedaj uporablja, ne tožnica ne lastnik sporne nepremičnine nista utrpela nobene škode in torej ne obstoji nobena nevarnost, da bi jim nastala kakršnakoli škoda, kaj šele precejšnja škoda, sodišče prve stopnje naj ne bi odgovorilo. Pritožbeno sodišče odgovarja, da to ne drži, saj je sodišče prve stopnje v točki 17. obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnilo, da opravljanje konkurenčne dejavnosti v neposredni bližini tožnici lahko povzroča škodo. V najemni pogodbi je bilo nesporno dogovorjena prodaja tekstila in ne gostinska dejavnost, tožnica pa je zatrjevala, da ji toženkino izvajanje gostinske dejavnosti zmanjšuje promet, saj tudi sama prodaja podobne izdelke. Tožena stranka tem trditvam ni konkretno ugovarjala in se s tem štejejo za nesporne (214. člen ZPP).2

15.Glede vlaganj pritožbeno sodišče odgovarja, da za zahtevek izselitve ni bistven. Pač pa bi ga morala postaviti tožena stranka samostojno kot svoj lastni zahtevek. Glede na navedeno pritožbeno sodišče nanj ni odgovarjalo.

16.Glede na vse navedeno pritožba tožene stranke ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče obenem ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka in plačati tožeči stranki njene. Sodišče prizna le tiste stroške, ki jih stranka priglasi in so potrebni za pravdo (155. člen ZPP) in sicer: odgovor na pritožbo priglašenih 375 točk (tarifna številka 22/1 OT), materialni stroški v višini 2% točk (tretji odstavek 11. člena OT), 22 % DDV, kar skupaj znaša 279,99 EUR, ki jih mora tožena stranka tožeči plačati v roku 15 dni po prejemu te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi po poteku tega roka dalje do plačila.

-------------------------------

1

2

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP - člen 22, 26, 28 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 214

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.