Jedro

Krog oseb, ki se imajo pravico udeleževati postopka za odobritev pravnega posla kot stranke in stranski udeleženci, je določen v 2. odstavku 22. člena ZKZ. To so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom. Zakon priznava pravico udeleževati se postopka osebi, ki je sklenila pravni posel z lastnikom kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, kot (aktivni) stranki (1. odstavek 22. člena ZKZ), in lastniku kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ter osebam, ki so dale pisno izjavo o sprejemu ponudbe v skladu z zakonom (1. odstavek 21. člena ZKZ), in ki glede na to vstopajo v postopek zaradi varstva svojih pravnih koristi kot stranski udeleženci. Tožnica med te osebe ne sodi, ker ni ne pogodbena stranka, niti ni sprejela ponudbe za prodajo predmetne parcele in brez podlage zatrjuje, da bi v postopku za odobritev pravnega posla morala biti udeležena.

Izrek

Tožba se zavrne.

Stroškovni zahtevek tožeče stranke se zavrne.

Obrazložitev

Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano RS (drugostopni organ) je z izpodbijanim sklepom zavrglo pritožbo tožeče stranke zoper odločbo Uprave enote Logatec (prvostopni organ) z dne 18. 9. 2008, s katero je le-ta odobrila pravni posel - kupoprodajno pogodbo z dne 27. 8. 2008, ki sta jo sklenili A. z.o.o., kot prodajalka in B. kot kupec za parc. št. 318/2 k.o. ..., za kupnino v znesku 27.190,00 EUR. Drugostopni organ v obrazložitvi navaja, da iz prvostopnega upravnega spisa in iz pritožbe izhaja, da tožnica ni sodelovala v predmetnem postopku odobritve pravnega posla pred organom prve stopnje kot stranka ali stranska udeleženka, zahtevala tudi ni vročitve odločbe organa prve stopnje, niti tega ne zatrjuje v tožbi, pač pa je dan pred iztekom pritožbenega roka, ki je veljal za stranke postopka, to je dne 3. 10. 2008 priporočeno po pošti oddala pritožbo. Tožnica je v pritožbi navajala, da bi morala biti v postopku udeležena kot stranska udeleženka, ker je zakupnica zemljišča, ki je predmet pravnega posla, odobrenega z odločbo prvostopnega organa ter je tako s prodajo zemljišča poseženo v njeno zakupno pravico. Tožnica je v pritožbi še navajala, da ni bila posebej obveščena o prodaji, in da ima po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) kot zakupnica predkupno pravico (3. točka 1. odstavka). Drugostopni organ dalje navaja, da je na podlagi 246. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) najprej opravil predhodni preizkus pritožbe ter pri tem ugotovil, da pritožbe ni vložila upravičena oseba. Drugostopni organ se v nadaljevanju sklicuje na določbe 42. člena ZUP ter navaja, da tožnica ni ne aktivna in ne pasivna stranka v smislu teh zakonskih določb. Dalje navaja, da iz 2. odstavka 22. člena ZKZ izhaja, da so stranke v postopku za odobritev pravnega posla pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ. Tožnica pa ni pogodbena stranka v predmetnem pravnem poslu niti ni sprejela ponudbe v skladu z ZKZ, kar v pritožbi izrecno sama navaja. Drugostopni organ se dalje sklicuje na določbe 43. člena ZUP ter navaja, da po njegovi presoji tožnica tudi ni izkazala pravnega interesa, da bi se imela pravico udeleževati postopka kot stranska udeleženka. To tako iz razloga, ker obstoja zakupa v smislu ZKZ ni izkazala, poleg tega pa sprememba lastništva zemljišča ne vpliva in ne more vplivati na obstoječa pravno veljavno sklenjena in v smislu ZKZ ter Obligacijskega zakonika (OZ) zavarovana zakupna razmerja. Tožnica je sicer priložila pritožbi Sporazum o oddaji zemljišča v uporabo z dne 5. 12. 1994, katerega pogodbeni stranki naj bi bili A. in tožnica, predmet pogodbe pa obravnavano zemljišče, vendar ta pogodba s strani tožnice ni podpisana, zaradi česar je vprašljivo, ali je bil pravni posel sploh veljavno sklenjen. V VII. točki tega sporazuma je navedeno, da velja 10 let, torej do dne 5. 12. 2004. Ker je bila ponudba za prodajo oziroma nakup zemljišča, katerega promet je predmet obravnavanega postopka odobritve, javno objavljena dne 3. 7. 2008, je bila torej objavljena v času, ko predloženi sporazum z dne 5. 12. 1994, tudi če je bil sklenjen, ni več veljal. Pritožbi je tožnica priložila tudi zakupno pogodbo z dne 1. 7. 2005, sklenjeno z Republiko Slovenijo, ki jo je zastopal Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS (SKZG), vendar obravnavano zemljišče, parc. št. 318/2 k.o. ... ni predmet te zakupne pogodbe. Drugostopni organ je po uradni dolžnosti vpogledal tudi v zemljiško knjigo in iz zemljiškoknjižnega vložka št. 1535 k.o. ... za navedeno zemljišče, parc. št. 318/2, ki je edino zemljišče, vpisano v tem vložku, ugotovil, da na tem zemljiškoknjižnem vložku ni vpisana oziroma zaznamovana zakupna pravica. Če bi šlo za zakup v smislu ZKZ, bi moralo biti to razmerje, v skladu z določbo 1. odstavka 28. člena ZKZ vpisano v zemljiški knjigi in zemljiškem katastru, v skladu s predpisi, ki take vpise urejajo. Ker zakup, ki ga navaja tožnica, ni vpisan v zemljiški knjigi, njegovega obstoja tožnica ni izkazala niti na ta način. Drugostopni organ dalje navaja, da je zakupno razmerje obligacijsko pravno razmerje, ki ga lastnik (zakupodajalec) nepremičnine (v tem primeru kmetijsko zemljišče) in zakupnik uredita z zakupno pogodbo (členi 587 in naslednji OZ). V 610. členu OZ je med drugim določeno tudi, če se v zakup dana stvar (zemljišče) proda in jo torej pridobi nov lastnik, ta novi lastnik vstopi v zakupno razmerje namesto dotedanjega zakupodajalca, z vsemi njegovimi pravicami in obveznostmi. S spremembo lastništva v zakup danega zemljišča pravice zakupnika do zakupa in iz tega izvirajoče njegove pravice in obveznosti ne prenehajo. Glede na navedene določbe OZ torej tožnica, tudi če bi izkazala obstoj zakupa na prodanem zemljišču, ne bi izkazala pravnega interesa, da bi vstopila kot stranska udeleženka v postopek odobritve pravnega posla o prodaji v zakup danega in tretji osebi prodanega zemljišča. Če pa tožnica meni, da je vendarle zakupnica, in da ji je dosedanja lastnica odpovedala zakupno pogodbo, lahko sodno varstvo iz tega razmerja, katerega obstoj mora najprej dokazati, uveljavlja s tožbo pred sodiščem splošne pristojnosti. Svojega pravnega interesa za vstop v obravnavani postopek odobritve pravnega posla tožnica tudi ne izkazuje s tem, ko se sklicuje na predkupno pravico v smislu 23. člena ZKZ kot zakupnica. Tudi če bi zakup izkazala, bi morala svojo predkupno pravico pravočasno uveljavljati, da bi bila stranka oziroma stranska udeleženka postopka odobritve pravnega posla (2. odstavek 22. člena ZKZ). Da bi to pravico na način, predpisan v ZKZ, uveljavljala, pa tožnica niti ne zatrjuje. Na drugačno odločitev organa ne more vplivati tudi ne zatrjevanje tožnice, da je prodajalka ni posebej obvestila, da namerava obravnavno zemljišče prodati, saj taka dolžnost prodajalca do zakupnika (ob tem, da tožnica svojega zakupa niti ni izkazala) iz ZKZ ne izhaja. Za odločitev v tej zadevi tudi ni pomembno, da je bila ponudba za prodajo obravnavanega zemljišča javno objavljena v času počitnic, saj v predpisih ni določeno, da je to prepovedano, prav tako ne, da ponudba ni vsebovala podatka o tem, da je dostop do predmetnega zemljišča mogoč le po zemljiščih, ki jih ima v zakupu tožnica, saj to v ZKZ ni zahtevano in tudi ni predmet postopka odobritve pravnega posla po ZKZ. Prav tako za odločitev v zadevi ni pomembno, da kupoprodajna pogodba ne vsebuje podatka, da je tožnica zakupnica predmetnega kmetijskega zemljišča. Kot je drugostopni organ že navedel, so zakupnikova razmerja z vsakokratnim lastnikom zakupljene stvari urejena z zakupno pogodbo, v katero v primeru spremembe lastništva vstopi novi lastnik, in je sodno varstvo tega razmerja zagotovljeno v pravdi pred sodiščem splošne pristojnosti. Na ta način je zagotovljeno tudi sodno varstvo pravic in obveznosti strank iz kupoprodajne pogodbe. Nobeno od teh razmerij pa ni predmet presoje v postopku odobritve pravnega posla, v katerem se presoja le, ali so bile pri tem spoštovane določbe ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami oziroma gozdovi. Zato tožnica tudi s takimi navedbami ne more izkazati pravnega interesa za vstop v obravnavani postopek odobritve pravnega posla kot stranska udeleženka.

Tožeča stranka vlaga tožbo zaradi kršitev pravil postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Tožeča stranka meni, da je v pritožbi izkazala pravni interes za vstop v obravnavani postopek odobritve pravnega posla ter da je z odločbo prvostopnega organa poseženo v njene pravice in pravne koristi. V nadaljevanju se sklicuje na 44. člen ZUP, po katerem mora organ ves čas postopka po uradni dolžnosti skrbeti, da so v postopku udeleženi vsi, na katerih pravice ali pravne koristi lahko vpliva odločba. Pravni interes za udeležbo v postopku izdaje odločbe prvostopnega organa je tožeča stranka obrazložila v svoji vlogi za vključitev stranskega udeleženca, saj je v postopek želela vstopiti zaradi varstva svojih pravnih koristi. Tožeča stranka želi kot zakupnik kmetijskega zemljišča, ki je predmet prodaje, izkoristiti predkupno pravico v skladu s 23. členom ZKZ, po katerem je kot zakupnik na tretjem mestu predkupnih upravičencev, torej pred B.B., ki je kot kmet na četrtem mestu, in SKZG, ki je na šestem mestu. Tožeča stranka je kot zakupnik višje rangiran predkupni upravičenec od ostalih dveh predkupnih upravičencev in ima interes za nakup predmetnega zemljišča. Drugostopni organ v izpodbijanem sklepu brez podlage razloguje, da zakupno razmerje med prodajalcem in tožečo stranko ne obstaja. Zemljišče s pac. št. 318/2 k.o. ... ima tožeča stranka v zakupu že od leta 1983, in sicer sta tožeča stranka in A. z.o.o. junija 1983 sklenili Samoupravni sporazum o združevanju znanja, dela in sredstev za skupno prirejo goveje živine za dobo 10 let, kasneje, dne 5. 12. 1994 pa za obdobje 10 let tudi Sporazum o oddaji zemljišča v uporabo. V skladu z določbo 615. člena OZ je bil zakup po poteku tega roka molče obnovljen, tožeča stranka pa je zato še naprej plačevala račune oziroma zakupnino. Prav tako tudi 31. člen ZKZ določa, da se zakupna pogodba podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v šestmesečnem roku pred iztekom pogodbe nobena pogodbena stranka pisno ne odpove pogodbe. Zakupno razmerje torej še vedno velja. Tožeča stranka tudi dejansko uporablja zakupljeno zemljišče. Poleg obeh navedenih sporazumov obstoj zakupnega razmerja med tožečo stranko in A. z.o.o. dokazuje tudi dejstvo, da je slednja tožeči stranki nezakonito odpovedala zakupno razmerje dne 18. 9. 2008. Odpoved sporazuma je nezakonita zato, ker Sporazum o oddaji zemljišča v uporabo v VII. točki določa, da lahko pogodbo odpove le član, torej tožeča stranka, s šestmesečnim odpovednim rokom. A. z.o.o. pa lahko od pogodbe odstopi le pod določenimi pogoji iz VIII. in IX. točke Sporazuma o oddaji zemljišča v uporabo, ki pa v tem primeru niso bili izpolnjeni. Dejstvo je, da je lastnik in prodajalec zemljišča A. z.o.o. pri prvostopnem organu dne 3. 7. 2008 objavil ponudbo za prodajo parcele št. 318/2 k.o. ..., travnik v izmeri 1,3595 ha. Ponudbi sta sprejela SKZG dne 14. 7. 2008 ter B.B. dne 29. 7. 2008. Prvostopni organ je dne 9. 9. 2008 razpisal ustno obravnavo, ki je bila opravljena dne 18. 9. 2008, vendar tožeča stranka kot zakupnik predmetnega zemljišča nanjo ni bila povabljena. Prodajalec zemljišča v objavi ni omenil, da je zemljišče, ki je predmet prodaje, obremenjeno z zakupom niti tega ni vknjižil v zemljiško knjigo in zemljiški kataster, kot to določa 28. člen ZKZ, niti o zakupu predmetnega zemljišča ni obvestil prvostopnega organa. Da je prodajalec tožeči stranki onemogočal sodelovanje v postopku prodaje kmetijskega zemljišča, za nakup katerega je imela tožeča stranka interes, kaže dejstvo, da prodajalec kot zakupodajalec tožeče stranke o nameravani prodaji predmetnega zemljišča ni obvestil, da je ponudbo za prodajo predmetnega zemljišča na oglasno desko prvostopnega organa podal v, za tožečo stranko kot znanstveno - izobraževalno ustanovo, neprimernem času, in sicer v času poletnih počitnic, da v ponudbi za prodajo, objavljeni na oglasni deski, ni omenil, da je zemljišče obremenjeno z zakupom niti da zemljišče nima dostopa po javni cesti, ampak le preko zemljišča, ki je last SKZG in ga ima tožeča stranka v zakupu po zakupni pogodbi z dne 1. 7. 2005, ter da je skušal zakupno razmerje s tožečo stranko nezakonito odpovedati šele po izdaji prvostopne odločbe z dne 18. 9. 2008, s katero je prvostopni organ odobril pravni posel za predmetno zemljišče. Zaradi prikrivanja zakupnega razmerja na predmetni parceli tožeči stranki ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe oziroma da sodelujejo v postopku prodaje predmetnega zemljišča. V skladu s 44. členom ZUP pa bi prvostopni organ moral v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po uradni dolžnosti skrbeti, da so v postopku udeleženi vsi, na katerih pravice ali pravne koristi bi lahko vplivala odločba. Prvostopni organ pri izdaji odločbe z dne 18. 9. 2008 ni raziskal stanja zemljišča, prav tako po pritožbi tožeče stranke ni upošteval njenega interesa, saj bi v skladu s 44. členom ZUP moral po uradni dolžnosti skrbeti za to, da so v postopku udeleženi vsi, na katerih pravice ali pravne koristi bi lahko vplivala odločba. V postopku izdaje prvostopne odločbe sta bili tako očitno kršeni načelo materialne resnice in načelo zaslišanja stranke. S strani A. z.o.o. pa je bil kršen tudi 11. člen ZUP, in sicer dolžnost govoriti resnico in poštena uporaba pravic, saj organu prve stopnje ni naznanil, da je predmetno zemljišče v zakupu, ter da ima tožeča stranka interes po odkupu le-tega. Tako je bilo organu prve stopnje onemogočeno izdati zakonito in pravilno odločbo. Tožeča stranka meni, da je zaradi opisanega ravnanja prodajalca predmetnega kmetijskega zemljišča potrebno odpraviti tudi odločbo prvostopnega organa z dne 18. 9. 2008. V dokazne namene prilaga listine, na katere se sklicuje v tožbi, med drugim tudi račune za poplačilo zakupnine z dne 31. 12. 2005, z dne 31. 12. 2006 in z dne 31. 12. 2007. Sodišču predlaga, naj odpravi sklep drugostopnega organa in odločbo prvostopnega organa ter vrne zadevo v ponovni postopek, zahteva pa tudi povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi in razlogih zanjo ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Sodišče je tožbo kot strankam z interesom posredovalo v odgovor tudi A. z.o.o., SKZG in B.B. Odgovorila je A. z.o.o. V odgovoru se sklicuje na ugotovitve drugostopnega organa ter navaja, da je v skladu z določbami OZ odpovedala pogodbo o zakupu z dne 27. 1. 2004 in ni pristala na podaljšanje le-te. Zakupna pogodba je prenehala s pretekom časa, ker je bila pogodba sklenjena za določen čas. Zakupno razmerje ni bilo obnovljeno molče, ker je A. z.o.o. kot zakupodajalec temu nasprotovala. V OZ je urejeno posebno poglavje o odtujitvi v zakup dane stvari (od člena 610 do 613). V 610. členu OZ, ki je splošna določba, je določeno, da stopi pridobitelj pri odtujitvi v zakup dane stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, na mesto zakupodajalca. Podobno določbo najdemo tudi v 107. členu SZ-1, 31. členu ZPSPP, 175. členu ZIZ ter 122. členu ZPPSL. Skupna značilnost teh ureditev je v tem, da zakupno razmerje zaradi odtujitve v zakup dane stvari ne preneha, pač pa vstopa novi lastnik stvari na podlagi samega zakona (ex lege) na mesto prejšnjega zakupodajalca. To pa pomeni, da nastopijo te pravne posledice tudi, kadar zakup ni vpisan v zemljiški knjigi. V teh primerih torej materialno publicitetno načelo ne prihaja do veljave, saj so zakupna razmerja ex lege prenašajo na singularnega pravnega naslednika. To pomeni, da trditev tožnice v tem postopku, da ima predkupno pravico na podlagi neobstoječega zakupnega razmerja, ne vzdrži. S pravnimi sredstvi tožeča stranka le zavlačuje, kajti ni sodelovala v postopku odobritve pravnega posla pred prvostopnim organom kot stranka ali stranska udeleženka in ni zahtevala vročitve izpodbijane odločbe. Sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne oziroma zavrže zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije tožnice.

Tožeča stranka v naknadni pripravljalni vlogi prereka navedbe A. z.o.o. v odgovoru na tožbo. Navaja, da je zakupnik predmetnega zemljišča že vse od leta 1983 in da si že ves čas prizadeva, da bi predmetno zemljišče odkupila, saj ima v zakupu od SKZG tudi sosednja zemljišča, ki obkrožajo predmetno zemljišče. Interes po tem zemljišču dokazujejo vse sklenjene pogodbe o zakupu, ki traja že skoraj 30 let. SKZG in posredno tudi ona kot uporabnica njegovih zemljišč sta stranki z interesom že večkrat ponudila odkup predmetnega zemljišča. Nazadnje takrat, ko je stranka z interesom želela s SKZG zamenjati predmetno zemljišče za zemljišče bližje ograji industrijske cone v ..., da bi lahko zaokrožila svojo posest (dopis stranke z interesom z dne 16. 1. 2004). Stranka z interesom predmetnega zemljišča ni želela prodati, temveč le zamenjati. Navedeno dokazujejo tudi priloženi dopisi stranke z interesom in SKZG v letih 2003 do 2008. Tožeča stranka prereka navedbe stranke z interesom o neobstoječem zakupnem razmerju ter navaja, da zakupna pogodba že na podlagi določil, ki izhajajo iz Sporazuma o oddaji zemljišča v uporabo z dne 5. 12. 1994, ni prenehala, saj citirani sporazum določa, da lahko le tožeča stranka odpove pogodbo, stranka z interesom pa lahko odstopi le pod določenimi pogoji, ki pa v tem primeru niso bili izpolnjeni. Tožeča stranka dalje navaja, da so za molče obnovljen zakup izpolnjeni pogoji iz 31. člena ZKZ, ter navaja, da tudi nobena od strank ni odpovedala pogodbe v skladu z določbami sporazuma. Tudi dejstvo, da sporazum z dne 5. 12. 1994 ni bil vpisan v zemljiško knjigo, ne pomeni, da zakup zaradi tega ni obstajal ali da je prenehal obstajati. Zakupno razmerje je obligacijsko razmerje, ki nastane in učinkuje med strankama s sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla oziroma z izročitvijo nepremičnine v posest na podlagi le-tega. Da je citirani sporazum ostal v veljavi in velja tudi tekom tega postopka, ter da posledično tudi zakupno razmerje še traja, dokazuje tudi dejstvo, da še vedno uporablja predmetno zemljišče in za svojo uporabo tudi redno plačuje zakupnino na podlagi računov, ki jih letno izdaja stranka z interesom. Zakup je namreč odplačne narave, nemotena raba in sklenjena pogodba pa sta bistveni za zakup. Odpoved zakupa s strani stranke z interesom je prejela dne 19. 9. 2008, to je po izdaji odločbe o odobritvi pravnega posla. Kljub temu ji je stranka z interesom izstavila tudi računa za zakup v letih 2008 in 2009, ki ju je tudi plačala. Glede na navedeno so neresnične navedbe stranke z interesom, da je zakupno razmerje tožeči stranki odpovedala že dne 27. 1. 2004 oziroma dne 19. 9. 2008, saj ji še vedno izstavlja račune za plačilo zakupa. Tožeča stranka dalje navaja, da stranka z interesom v skladu z določbami Sporazuma ni upravičena odpovedati zakupnega razmerja, razen če so izpolnjeni taksativno našteti pogoji, ti pa niso bili izpolnjeni niti ob zatrjevanju odpovedi z dne 27. 1. 2004 niti ob odpovedi z dne 18. 9. 2008. Tožeča stranka je od vsega začetka zakupnega razmerja pošteni zakupnik, ki redno izpolnjuje svoje obveznosti, in je v preteklosti že izkazala interes za nakup zemljišča s parc. št. 318/2 k.o. ... V primeru sklenitve predmetne prodajne pogodbe brez vednosti tožeče stranke gre za načrtno onemogočanje tožeči stranki kupiti citirano zemljišče. Predmetnega zemljišča stranka z interesom tožeči stranki ni hotela prodati, kljub močnejši zakonski predkupni pravici, ker SKZG s stranko z interesom ni želel zamenjati parcele št. 318/2 k.o. ... z želenim zemljiščem bližje ograji Industrijske cone v Logatcu. Nakup predmetnega zemljišča z njene strani bi bil tudi najbolj smotrn, saj ima vsa ostala zemljišča okoli predmetne parcele v zakupu od SKZG, ki pa služnosti preko svojih zemljišč drugemu lastniku ne bo dovolila. Da predmetno zemljišče leži znotraj kompleksa, s katerim upravlja, je znano tudi stranki z interesom, kar dokazuje tudi dopis stranke z interesom z dne 1. 4. 2008. Tožeča stranka vlogi prilaga listine na katere se v vlogi sklicuje.

Tožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporno, ali bi tožnica kot zakupnica kmetijskega zemljišča (kar zatrjuje in dokazuje, da je) morala biti udeležena v postopku za odobritev pravnega posla – kupoprodajne pogodbe za to zemljišče. Krog oseb, ki se imajo pravico udeleževati postopka za odobritev pravnega posla kot stranke in stranski udeleženci (42. in 43. člen ZUP, Uradni list RS, št. 80/99 do 65/08), je določen v 2. odstavku 22. člena ZKZ (Uradni list RS, št. 55/03 - ZKZ-UPB1): to so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom. Iz navedenega izhaja, da zakon priznava pravico udeleževati se postopka osebi, ki je sklenila pravni posel z lastnikom kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, kot (aktivni) stranki (1. odstavek 22. člena ZKZ), in lastniku kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ter osebam, ki so dale pisno izjavo o sprejemu ponudbe v skladu z zakonom (1. odstavek 21. člena ZKZ) in ki glede na to vstopajo v postopek zaradi varstva svojih pravnih koristi kot stranski udeleženci. Da tožnica med te osebe ne sodi, ker ni ne pogodbena stranka, niti ni sprejela ponudbe za prodajo predmetne parcele št. 318/2 k.o. ..., pa niti ni sporno. To pa pomeni, da brez podlage zatrjuje, da bi v postopku za odobritev pravnega posla morala biti udeležena. Glede na to se tožnica tudi ne more z uspehom sklicevati na dolžnost organa po 44. členu ZUP, saj je na podlagi navedene zakonske določbe le-ta dolžan po uradni dolžnosti skrbeti le, da so v postopku udeleženi vsi, na katerih pravice ali pravne koristi bi lahko vplivala odločba, to pa so v postopku za odobritev pravnega posla pogodbene stranke in tisti, ki so prejeli ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v skladu z določbami ZKZ (2. odstavek 22. člena tega zakona). Iz 3. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ sicer izhaja, da je zakupnik kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je naprodaj, predkupni upravičenec, vendar oseba zgolj na podlagi te okoliščine, če ima zemljišče, ki je naprodaj, v zakupu, ne pridobi položaja stranke oziroma stranskega udeleženca v postopku za odobritev pravnega posla; tak položaj pridobi le, če je tako, kot določa ZKZ (1. odstavek 21. člena in 4. odstavek 20. člena), sprejela ponudbo za naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo. S prodajo nepremičnine se namreč ne posega v pravice ali pravne koristi zakupnika, ki ni bil udeležen pri prometu z le-to po določbah ZKZ, zato svojih interesov v zvezi s prodajo nepremičnine, ki jo ima v zakupu, po določbah ZKZ ne more varovati kot svojih pravnih koristi v postopku za odobritev pravnega posla. Zakupnik kot stranka obligacijskega pravnega razmerja je pri prodaji stvari, ki jo ima v zakupu, varovan z določbami zakona, ki vsebuje splošna pravila za vsa obligacijska razmerja - 1. člen OZ (Uradni list RS, št. 97/07 - OZ-UPB1). Ta zakon pa določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca, potlej pa obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom, pridobitelj pa ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred pretekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen, če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka (1. in 2. odstavek 610. člena OZ). Zato se tudi varstvo zakupniku zaradi kršitev obligacijskih pravil zagotavlja v skladu z OZ pred sodiščem, pristojnim za odločanje v sporih o civilnih razmerjih, ter ne v okviru (upravnega) postopka za odobritev pravnega posla, v katerem svoje pravice in pravne koristi varujejo le udeleženci pri prometu s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo, ki je predmet odobritve.

Dolžnosti lastnika, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, prav tako določa ZKZ: ponudbo s predpisano vsebino (z osebnimi podatki o prodajalcu, podatki o parcelni številki, katastrski občini, površini in katastrski kulturi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ceno in morebitne prodajne pogoje) mora izročiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (1. in 2. odstavek 20. člena). Glede na to tožnica tudi brez podlage zatrjuje, da bi z dejstvom zakupa naprodaj danega zemljišča njegov lastnik moral seznaniti upravno enoto oziroma to dejstvo navesti v ponudbi ali da bi v ponudbi moral navajati možnost dostopa do zemljišča in da bi moral o nameravani prodaji kmetijskega zemljišča obvestiti zakupnika oziroma da ne bi mogel ponudbe izročiti upravni enoti zaradi nameravane prodaje kadarkoli. Upravna enota na območju katere kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija, ki jih lastnik namerava prodati, pa mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave ter jo poslati občini in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski (3. odstavek 20. člena ZKZ); s tem je zagotovljeno, da se s ponudbo lahko seznanijo vsi, ki želijo kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo.

Ker po že povedanem tožnica zgolj zaradi dejstva zakupa naprodaj danega kmetijskega zemljišča (ker ponudbe ni sprejela na predpisan način in v predpisanem roku, kot določa ZKZ) ni mogla pridobiti položaja stranskega udeleženca v postopku za odobritev pravnega posla, je za postopek odobritve pravnega posla pravno nerelevantno tudi vprašanje obstoja veljavnega zakupnega razmerja za predmetno zemljišče, ki je očitno sporno; zato so tudi tožbene navedbe, podane v smeri izkazovanja obstoja veljavnega zakupnega razmerja, in listine, s katerimi tožnica obstoj tega razmerja izkazuje ter jih je priložila tožbi, za odločitev sodišča pri presoji zakonitosti izpodbijanega sklepa pravno nerelevantne.

V postopku za odobritev pravnega posla upravni organ ugotavlja, ali niso podane okoliščine, ki odobritev izključujejo (3. odstavek 19. člena ZKZ) ter ta vprašanja obravnava z osebami iz 2. odstavka 22. člena ZKZ, ki jim zakon priznava položaj stranke oziroma stranskega udeleženca, med katere pa tožnica ne sodi, in česar niti ne zatrjuje. Brez podlage pa po presoji sodišča zatrjuje tudi, da bi v tem postopku morala biti udeležena, da bi kot zakupnica naprodaj danega kmetijskega zemljišča uveljavljala predkupno pravico, saj tega, ker na predpisan in v predpisanem roku ni sprejela ponudbe (4. odstavek 20. člena, 1. odstavek 21. člena ZKZ), v postopku za odobritev pravnega posla ne more storiti.

Glede na povedano je po presoji sodišča izpodbijani sklep, ki tožnici odreka pravico do pritožbe zoper odločbo o odobritvi pravnega posla – kupoprodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče, glede katerega zatrjuje, da je njegova zakupnica, pravilen in na zakonu utemeljen, tožbene navedbe pa neutemeljene; zato je sodišče njeno tožbo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, 119/08 – odl. US, 107/09 – odl. US, ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

Stroškovni zahtevek tožeče stranke pa je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem, kadar sodišče tožbo zavrne, nosi vsaka stranka svoje stroške postopka.