Jedro

Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču toženke v odgovoru na pritožbo, da je kot začetek 5-letnega zastaralnega roka treba šteti 9. 6. 2011, ko je odpadla pravna podlaga za sklenitev glavne pogodbe (do navedenega datuma bi stranki morali skleniti glavno pogodbo), zaradi česar zastaralni rok do vložitve nasprotne tožbe še ni potekel.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se v celoti razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem je toženka kot kupovalka s tožnico kot prodajalko dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo za več nepremičnin z vsebino, kot izhaja iz izreka sodbe, sicer bo kupoprodajno pogodbo nadomestila ta sodba (I. točka izreka), ter (v zvezi z zahtevkom po nasprotni tožbi) odločilo, da je tožnica dolžna toženki plačati 300.000 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 19. 11. 2014 dalje do plačila (II. točka izreka). V delu, v katerem je toženka (tožnica po nasprotni tožbi) od tožnice zahtevala plačilo 300.000 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 10. 6. 2006 do 18. 11. 2014, je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (III. točka izreka). Odločilo je še, da je tožnica dolžna toženki povrniti njene pravdne stroške v višini 27.649,90 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila (IV. točka izreka).

2. Tožnica je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Kot bistveno izpostavlja, da sodišče prve stopnje ni sledilo napotkom višjega sodišča v sklepu VSL II Cp 2056/2016 z dne 31. 5. 2017. V izpodbijani sodbi je zmotno ugotovljeno dejansko stanje glede gibanja cen nepremičnin v Ljubljani v obdobju med letoma 2006 in 2011, ko bi stranki morali skleniti (glavno) kupoprodajno pogodbo. Upoštevati je treba kritično obdobje kot celoto, pri čemer je iz mnenja izvedenca gradbene stroke A. B. razvidno, da so cene nepremičnin v celotnem obdobju v povprečju zrasle (do nominalnega padca cen je prišlo le v enem delu obdobja). Morebitna manjša rast cen nepremičnin za toženko ne predstavlja izgube, ampak le nižji dobiček, zato toženka ne more biti uspešna z ugovorom spremenjenih okoliščin.

Sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe ni ovrednotilo zatrjevane spremembe okoliščin v skladu s 112. in 114. členom Obligacijskega zakonika (OZ). Ni upoštevalo napotkov pritožbenega sodišča o tem, kaj vse je treba presoditi v zvezi s spremenjenimi okoliščinami. V obrazložitvi sodbe se ni opredelilo, zakaj naj bi se cene nepremičnin v Ljubljani v kritičnem obdobju spremenile tako, da bi to imelo naravo očitne neekvivalentnosti vzajemnih pogodbenih dajatev v škodo toženke. O tem v sodbi manjkajo razlogi.

Tožnica vztraja pri stališču, da toženka po lastni krivdi in volji ni odkupila zemljišč od drugih lastnikov in je sama povzročila okoliščine, zaradi katerih ni želela spoštovati predpogodbe. Sklicevanje na domnevni padec cen nepremičnin predstavlja zgolj dodaten poskus toženke izogniti se obveznosti po sklenjeni predpogodbi.

Ni razumljivo, zakaj se sodišče pri zavrnitvi ugovora tožnice glede zastaranja zahtevka po nasprotni tožbi (pa tudi pri odločitvi glede zakonskih zamudnih obresti od zahtevka po nasprotni tožbi) sklicuje na tožničino obremenitev nepremičnin, ki so predmet predpogodbe, s hipoteko v letu 2013. Da to dejstvo ne more predstavljati spremenjene okoliščine, zaradi katere predpogodba strank ne veže več, je bilo že pojasnjeno v VSL sklepu II Cp 2056/2016 z dne 31. 5. 2017. 5-letni rok za zastaranje zahtevka po nasprotni tožbi (iz naslova neupravičene obogatitve) je začel teči konec drugega polletja 2008 oziroma od prvega polletja 2009 (ko je prišlo do padca nepremičnin) in je do vložitve nasprotne tožbe (19. 11. 2014) že potekel. Iz več razlogov je nepravilna tudi stroškovna odločitev (zaradi nekritičnega priznanja vseh priglašenih stroškov toženki, neupoštevanja, da zavrnjeni del zakonskih zamudnih obresti predstavlja več kot 83 % tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi, ter neupoštevanja tožničinih stroškov predhodnega pritožbenega postopka).

Pritožbenemu sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da toženki naloži sklenitev kupoprodajne pogodbe z določeno vsebino, sicer bo kupoprodajno pogodbo nadomestila sodba, ter zavrne tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi. Podredno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, pri čemer naj se zadeva zaradi dvoma v nepristranskost razpravljajoče sodnice in trajanja njenega odločanja dodeli v odločanje drugemu sodniku. V obeh primerih zahteva od toženke povrnitev pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in pritožbenemu sodišču predlaga zavrnitev pritožbe z neugodno stroškovno posledico za tožnico.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnica v pritožbi utemeljeno opozarja, da so razlogi izpodbijane sodbe glede bistvene spremembe okoliščin od sklenitve predpogodbe do konca obdobja, v katerem bi stranki morali skleniti glavno (kupoprodajno) pogodbo, pomanjkljivi in tudi v nasprotju z ugotovitvami izvedenca gradbene stroke A. B. Na podlagi njegovega izvedenskega mnenja je sodišče prve stopnje prehitro zaključilo, da je zaradi kolapsa nepremičninskega trga odpadla kavza predpogodbe in da predpogodba zaradi tega ni veljavna.

6. Kot pravilno poudarja pritožnica, se sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe ni opredelilo, zakaj naj bi se cene nepremičnin v L. v kritičnem obdobju tako spremenile, da bi bila toženka s sklenitvijo glavne pogodbe prizadeta v takšni meri, da bi to imelo naravo očitne neekvivalentnosti vzajemnih pogodbenih dajatev.1 Iz pisnega mnenja izvedenca A. B. in njegovih ustnih pojasnil na naroku je razvidno, da so cene nepremičnin v L. v kritičnem obdobju v povprečju zrasle in ne padle, le njihova rast je bila nižja od pričakovane.2 Bistveno je ločiti med (absolutnim) padcem cen in padcem rasti cen (kar ne pomeni nujno absolutnega padca cen). Kot pravilno opozarja pritožnica, je treba glede gibanja cen nepremičnin upoštevati celotno kritično obdobje (med letoma 2006 in 2011) in ne le obdobja, ko je prišlo do absolutnega padca cen (drugo polletje 2008 in prvo polletje 2009). Nižja rast cen nepremičnin od pričakovane dejansko ne predstavlja izgube, ampak zgolj nižji dobiček od pričakovanega, zato je potrebno ugotoviti tudi pričakovano rast gibanja cen (pričakovani dobiček) nepremičnin v obdobju pred sklenitvijo predpogodbe in v tej povezavi namen sklenjene predpogodbe in običajna oz. poslovna tveganja pravdnih strank. Po drugi strani pa pritožbeno sodišče poudarja, da je za celostno ovrednotenje spremenjenih razmer na nepremičninskem trgu v kritičnem obdobju treba poleg gibanja cen nepremičnin upoštevati tudi druge zatrjevane dejavnike. Predpogodbo skleneta stranki takrat, ko sicer želita vzpostaviti obveznostno razmerje, a še ne želita prevzeti obveznosti iz glavne pogodbe. najpogostejši razlog je, da še niso znane vse okoliščine, povezane z izpolnjevanjem obveznosti iz glavne pogodbe.

7. V VSL sklepu II Cp 2056/2016 z dne 31. 5. 2017 (glej zlasti 20. točko obrazložitve) je pritožbeno sodišče izrecno opozorilo, da bo sodišče prve stopnje moralo v zvezi s presojo spremenjenih okoliščin upoštevati namen pogodbe, tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste ter uravnoteženost interesov obeh pogodbenih strank (114. člen OZ). Poleg tega je bila sodišču prve stopnje naložena tudi opredelitev do vprašanja neveljavnosti predpogodbe zaradi njene kasneje odpadle kavze. Razlogi izpodbijane sodbe glede navedenih okoliščin so izjemno skopi, navedeni so le končni zaključki sodišča brez ustreznega vrednotenja, ki bi omogočalo preveritev njihove pravilnosti. Zato utegne biti dejansko stanje glede pravnega učinka sklenjene predpogodbe (šesti odstavek 33. člena OZ) zmotno ugotovljeno.

8. Nadalje gre pritrditi pritožbenemu očitku, da ni razumljivo, zakaj se sodišče prve stopnje pri zavrnitvi tožničinega ugovora glede zastaranja zahtevka po nasprotni tožbi (ponovno – enako kot že v razveljavljeni sodbi II P 2094/2011 z dne 23. 3. 2016) sklicuje na tožničino obremenitev nepremičnin, ki so bile predmet predpogodbe, s hipoteko v letu 2013. Zakaj to dejstvo ne more predstavljati spremenjene okoliščine, zaradi katere predpogodba strank ne veže več (šesti odstavek 33. člena OZ), je bilo v tem postopku že pojasnjeno – glej VSL sklep II Cp 2056/2016 z dne 31. 5. 2017.3 Pritožnica pa nima prav, ko trdi, da je 5-letni rok za zastaranje zahtevka po nasprotni tožbi (zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve) začel teči že konec drugega polletja 2008 oziroma od prvega polletja 2009 in je do vložitve nasprotne tožbe (19. 11. 2014) že potekel.4 Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču toženke v odgovoru na pritožbo, da je kot začetek 5-letnega zastaralnega roka treba šteti 9. 6. 2011, ko je odpadla pravna podlaga za sklenitev glavne pogodbe (do navedenega datuma bi stranki morali skleniti glavno pogodbo), zaradi česar zastaralni rok do vložitve nasprotne tožbe še ni potekel. 9. Ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) je pritožbeno sodišče ugotovilo še postopkovne kršitve. Izrek sodbe v II. in III. točki izreka je v nasprotju sam s seboj in z obrazložitvijo (v III. točki izreka ni zavrnjen le del obrestnega zahtevka po nasprotni tožbi, temveč tudi zahtevek za vračilo glavnice v višini 300.000 EUR, glede katerega je bilo toženki v II. točki izreka ugodeno5). Na več mestih sodbe tudi piše, da je zahtevek po nasprotni tožbi utemeljen (konec 11. strani, sredina 13. strani), medtem ko iz bolj podrobne obrazložitve odločitve glede obrestnega zahtevka po nasprotni tožbi izhaja, da je bilo temu zahtevku ugodeno le deloma (glej 19. točko obrazložitve na 14. strani sodbe), enako izhaja tudi iz obrazložitve stroškovne odločitve (20. točka obrazložitve). Poleg tega se del obrazložitve sodbe glede začetka teka uveljavljanih zakonskih zamudnih obresti (19. točka obrazložitve omenja datum 19. 6. 2006) ne ujema z začetkom teka obresti pri delno zavrnjenem zahtevku v III. točki izreka sodbe (10. 6. 2006). Če bi bilo zadnji dve neskladnosti še mogoče šteti za očitni pisni pomoti, pa gre vsaj pri prvi navedeni neskladnosti (nasprotje med II. in III. točko izreka) za takšno kršitev, zaradi katere sodbe ni mogoče preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

10. Glede na vse navedene kršitve je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo (odločitev o stroških postopka v IV. točki izreka je odvisna od končnega uspeha strank v pravdi) ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, do ostalih uveljavljanih pritožbenih razlogov (npr. glede graje stroškovne odločitve) pa se posledično vsebinsko ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje je po oceni pritožbenega sodišča nujna, ker glede na naravo stvari in okoliščine primera sámo ne more odpraviti ugotovljenih kršitev oziroma pomanjkljivosti (prvi odstavek 354. člena in prvi odstavek 355. člena ZPP). Do vseh pravno odločilnih dejstev in izvedenih dokazov se je kot prvo dolžno opredeliti sodišče prve stopnje. V nasprotnem primeru bi prišlo do prekomernega posega v pravico strank do pritožbe (25. člen URS). Obenem pritožbeno sodišče ocenjuje, da zaradi vrnitve zadeve v ponovno odločanje nobena od strank ne bo utrpela hujše kršitve pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (primerjaj drugi odstavek 354. člena in drugi odstavek 355. člena ZPP).

12. Upoštevaje večje število ugotovljenih kršitev v ponovljenem sojenju, zlasti pa pomanjkljivost in nedoslednost obrazložitve ter neutemeljeno vztrajanje sodnice pri nekaterih svojih, po mnenju pritožbenega sodišča napačnih razlogih za odločitev, ki so bili navedeni že v prvič razveljavljeni sodbi, je pritožbeno sodišče sledilo predlogu pritožnice za dodelitev zadeve v novo sojenje drugemu sodniku (356. člen ZPP).

13. V novem sojenju naj sodišče prve stopnje dosledno upošteva vse že dane napotke s strani pritožbenega sodišča (v obeh razveljavitvenih sklepih) in zavzame dobro argumentirana stališča glede vseh pravno odločilnih dejstev. Pazi naj, da bo pri odločanju ostalo v mejah postavljenih tožbenih zahtevkov (zlasti pri obravnavanju zahtevka po nasprotni tožbi) ter da bo nova odločitev v vseh pogledih pravilna in zakonita.

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

PRAVNI POUK: Zoper sklep (o razveljavitvi) je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni.

Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena.

Če je pritožba vložena po pooblaščencu, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, ker je sodišče druge stopnje razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko odpravilo sámo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko sámo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Iz obrazložitve sodbe ne izhaja, koliko konkretno naj bi v celotnem kritičnem obdobju znašal absolutni padec cen nepremičnin oziroma padec rasti cen nepremičnin. 2 Glej zlasti 11.-14. stran izvedenskega mnenja (list. št. 390 do 393) ter zaslišanje izvedenca na 2. strani list. št. 423 in na list. št. 424. 3 Hipoteka je bila vknjižena po izteku roka, v katerem bi stranki morali skleniti glavno pogodbo (tretji odstavek 112. člena OZ). 4 To njeno stališče ni v skladu s pritožbenim zavzemanjem, da je treba pri ovrednotenju gibanja cen nepremičnin upoštevati celotno kritično obdobje, v katerem bi morala biti sklenjena glavna pogodba. 5 Toženka (tožnica po nasprotni tožbi) je v nasprotni tožbi, vloženi 19. 11. 2014, od tožnice (toženke po nasprotni tožbi) zahtevala plačilo 300.000 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2006 dalje (glej list. št. 148).