Jedro

Tožnica bi lahko od druge toženke zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, če bi bila ta takšen razpolagalni pravni posel dolžna opraviti. Njena obveznost bi ostajala le, če bi se druga toženka ali prva toženka (kot prenosnica terjatve) zavezali izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo v korist tožnice v zavezovalnem pravnem poslu, katerega izpolnitvi je namenjena sklenitev razpolagalnega pravnega posla (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila). Za razliko od izbrisne tožbe po 243. členu ZZK-1, ki je po svoji naravi stvarnopravna tožba, tožnica s tako postavljenim zahtevkom od toženk zahteva izpolnitev neke obveznosti, ki (praviloma) izvira iz pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) in ni stvarnopravne narave.

Zakonska določba izbris hipoteke pogojuje z (naknadnim) prenehanjem zavarovane terjatve. Gre za situacijo, ki jo je treba ločiti od položaja, ko terjatev že ob njenem zavarovanju sploh ni obstajala, ker je bila zgolj navidezna in s tem neobstoječa ali pa je bila nedenarna in s tem nezmožna hipotekarnega zavarovanja. V takšnem primeru je pravni posel zavarovanja zaradi neobstoječega oziroma nemogočega predmeta ničen (35. člen OZ), posledično pa je materialnopravno neveljaven vpis v zemljiško knjigo in so izpolnjeni pogoji za izbris hipoteke po 243. členu ZZK-1. Terjatev, ki jo ima prva toženka kot prodajalka do kupke nepremičnin, je po svoji naravi denarna obveznost. Stranki sta jo v pogodbi izrecno opredelili v denarju, v primeru zamude z izpolnitvijo sta dogovorili tudi dvo odstotne obresti. Poleg tega je v prodajni pogodbi kupka (tožnica) v zavarovanje izpolnitve obveznosti plačila preostanka kupnine dovolila vpis zastavne pravice v korist prodajalke (prve toženke). Takšno (hipotekarno) zavarovanje je mogoče dogovoriti zgolj za denarno terjatev.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti toženi stranki njene revizijske stroške v znesku 3.130,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožnica je s primarnim tožbenim zahtevkom zahtevala, da ji toženki izstavita zemljiškoknjižno listino, s katero bosta dovolili izbris hipoteke na štirih nepremičninah v lasti tožnice. Hipoteka je bila vknjižena v zavarovanje terjatve v višini 4.680.000,00 EUR glavnice in obresti po 2 % letni obrestni meri, ki tečejo od 31. 12. 2008 in ostalimi pogoji izpolnitve obveznosti, kot izhajajo iz Sporazuma o ustanovitvi hipoteke SV 542/07 z dne 25. 4. 2007. Podredno je tožnica zahtevala izbris navedene hipoteke.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnice in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnica vložila revizijo, v kateri uveljavlja razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi, sodbi sodišča prve in druge stopnje spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku, podredno pa, da sodbi sodišča prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Toženki v odgovoru na revizijo predlagata njeno zavrnitev.

6. Vrhovno sodišče uvodoma ugotavlja, da je tožnica družba M., d. o. o., 31. 8. 2015 zaradi pripojitve k prevzemni družbi I., d. o. o., prenehala (580. člen Zakona o gospodarskih družbah) ter da se je nad prvo toženko 17. 8. 2016 začel stečajni postopek. Zaradi prenehanja tožnice in začetka stečajnega postopka nad prvo toženko se je postopek po določbi 205. člena ZPP prekinil. Ker pa je prekinitev postopka nastopila potem, ko so bila v revizijskem postopku opravljena že vsa procesna dejanja strank ali pa so potekli roki zanje, samo odločba revizijskega sodišča še ni bila izdana, ni bilo ovir za izdajo odločbe revizijskega sodišča.(1) Ugotovljeno dejansko stanje

7. Prva toženka in družba K., d. o. o., sta 15. 12. 2006 sklenili prodajno pogodbo, s katero je prva toženka družbi K., d. o. o., prodala nepremičnini parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ...(2) , za kupnino 9.360.000,00 EUR. Kupka je prvi del kupnine (4.680.000,00 EUR) poravnala, za drugi del kupnine (4.680.000,00 EUR) pa sta se stranki dogovorili, da ga bo poravnala tako, da bo do 31. 12. 2008 prvi toženki izročila v last in posest poslovne prostore v novozgrajeni stavbi na kupljenih nepremičninah. Če ne bo izpolnila te obveznosti v roku, bo od svojega dolga plačala 2 % obresti. Stranki sta se še dogovorili, da bo v zavarovanje svoje obveznosti kupka dovolila vknjižbo hipoteke v korist prve toženke.

8. Dne 23. 3. 2007 sta prva toženka in družba K., d. o. o., sklenili pogodbo o vstopu novega kupca v prodajno pogodbo z dne 15. 12. 2006, po kateri je namesto kupke (K., d. o. o.) v pogodbo stopila družba I., d. o. o. 9. Istega dne (23. 3. 2007) sta prva toženka in I., d. o. o., sklenili predpogodbo, v kateri sta se dogovorili, da bosta v zvezi s poslovnimi prostori, ki jih bo družba I., d. o. o., zgradila na kupljenih nepremičninah parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ..., sklenili prodajno pogodbo, s katero bo prva toženka kupila poslovne prostore v vrednosti 4.680.000,00 EUR. Te se je prodajalka zavezala zgraditi do 31. 12. 2009. Stranki sta se še dogovorili, da se kupnina za nepremičnine po tej pogodbi v celoti pobota z obveznostmi prodajalke do kupke po Prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006 ter na podlagi Pogodbe o vstopu novega kupca v prodajno pogodbo z dne 23. 3. 2007. V predpogodbi sta zapisali, da je prva toženka že zagotovila celoten znesek kupnine (avans) v višini 4.680.000,00 EUR. Za zavarovanje kupke, ki je prodajalcu plačala avans na podlagi te predpogodbe, je prodajalka dovolila vpis zastavne pravice na nepremičninah parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ...

10. Dne 25. 4. 2007 sta družba I., d. o. o., in prva toženka v notarskem zapisu Sporazuma o ustanovitvi hipoteke SV 542/07 zapisali, da je prva toženka pravnemu predniku tožnice na podlagi predpogodbe z dne 23. 3. 2007 že plačala kupnino v višini 4.680.000,00 EUR in da se v zavarovanje terjatve za vrnitev plačane kupnine ustanovi hipoteka. V notarski zapis je bila vključena predpogodba z dne 23. 3. 2007. 11. Na nepremičninah parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ..., je bila 30. 4. 2007 na podlagi notarskega zapisa Sporazuma o ustanovitvi hipoteke SV 542/07 z dne 25. 4. 2007 vknjižena hipoteka.

12. Stranki predpogodbe z dne 23. 3. 2007 glavne pogodbe nista sklenili. Družba I., d. o. o., objekta ni zgradila, prav tako ni plačala drugega obroka kupnine po pogodbi z dne 15. 12. 2006. Nepremičnini je družba I., d. o. o., na podlagi pogodbe z dne 1. 4. 2008 odsvojila družbi M., d. o. o. 13. Prva toženka je terjatev skupaj s hipoteko pred pravdo prenesla na drugo toženko. Prenos je bil izveden v zemljiški knjigi.

Razlogi sodišč nižjih stopenj

14. Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za izbris hipoteke zavrnilo, ker je ugotovilo, da s hipoteko zavarovana terjatev, to je terjatev prve toženke za vračilo avansa po predpogodbi z dne 23. 3. 2007, ni prenehala. Avans je bil (veljavno) plačan s pobotom terjatve tožnice s terjatvijo prve toženke po pogodbi z dne 15. 12. 2006. Predpogodbe zaradi poteka časa in odsvojitve nepremičnin ni mogoče več izpolniti, zato ima prva toženka kondikcijsko terjatev za vračilo plačanega avansa.

15. Podrejeni tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker je ugotovilo, da s hipoteko zavarovana terjatev ni bila fiktivna ali neobstoječa. Namen hipoteke je bil v zavarovanju položaja prve toženke, ki je izpolnila vse svoje obveznosti v poslu, če pravna prednica tožnice ne bi zgradila in izročila poslovnih prostorov. Zavarovana denarna terjatev ni fiktivna, zato notarski zapis o ustanovitvi hipoteke ni ničen. Četudi bi sodišče ugotovilo ničnost notarskega sporazuma zaradi fiktivne zavarovane terjatve, navideznosti pogodbe ni mogoče več uveljavljati proti tretji dobroverni osebi. Prva toženka ob zaključku glavne obravnave ni bila več hipotekarni upnik, druga toženka pa je bila ob prenosu hipoteke v dobri veri.

16. Sodišče druge stopnje je odločitev sodišča prve stopnje potrdilo. Drugače kot sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila (prikrito) zavarovana bodoča in pogojna denarna terjatev prve toženke, ki bi nastala, če ji kupka po pogodbi z dne 15. 12. 2006 ne bi v roku izročila v last in posest poslovnih prostorov. Pogodbeni stranki notarske hipoteke za to terjatev nista sklenili. Z notarskim zapisom je bila tako navzven zavarovana terjatev za vračilo avansa po predpogodbi z dne 23. 3. 2007. Ker prva toženka avansa ni zagotovila v denarju in je bilo njeno plačilo le navidezno, je bila navidezna tudi s hipoteko zavarovana denarna terjatev na njegovo vračilo. Navidezna hipoteka pa med strankama ne more imeti nobenega učinka. Sodišče druge stopnje je nadalje ugotovilo, da prva toženka ni pasivno legitimirana za zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za izbris hipoteke, saj ni (več) zemljiškoknjižna imetnica hipoteke. Pritrdilo je sodišču prve stopnje, da tožnica ni uspela dokazati, da bi druga toženka vedela za pravo voljo strank ob sklepanju predpogodbe in notarskega zapisa o ustanovitvi navidezne hipoteke, zato je kot dobroverne pridobiteljice terjatve in hipoteke ne morejo prizadeti posledice navideznosti pogodbe.

Revizijske navedbe

17. Revizija vztraja pri stališču, da je bila s hipoteko zavarovana terjatev ves čas nedenarna. Pogodbeni stranki sta namreč s hipoteko zavarovali terjatev kupke na izročitev poslovnih prostorov. Pritrjuje sodišču druge stopnje, da je bilo avansno plačilo po predpogodbi le navidezno in da terjatev po pogodbi z dne 31. 12. 2006 (za plačilo preostanka kupnine) ni bila zavarovana s hipoteko. Pri tem pa revizija sodišču druge stopnje očita zmoten materialnopravni zaključek, da ob ugotovljenem neobstoju zavarovane terjatve niso izpolnjeni pogoji za izstavitev zemljiškoknjižne listine po drugem odstavku 154. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Revident nadalje navaja, da vprašanje dobre vere druge toženke, kot kasnejše pridobiteljice hipoteke, ni pomembno, saj je treba upoštevati pravilo nevtralnosti dolžnikovega položaja pri cesiji terjatve, zavarovane s hipoteko. Na slabo vero druge toženke je tožnica opozorila že pred prvim narokom.

Presoja utemeljenosti revizije

18. Revizija ni utemeljena.

O primarnem tožbenem zahtevku

19. Tožnica s primarnim tožbenim zahtevkom od toženk zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za izbris hipoteke na njenih nepremičninah. Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (23. člen SPZ).

20. Prva toženka ni (več) zemljiškoknjižna imetnica zastavne pravice, katere izbris zahteva tožnica v tem postopku. Skladno z določbo drugega odstavka 9. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) zato tudi veljavnega zemljiškoknjižnega dovolila za njen izbris ne more izdati. Primarni tožbeni zahtevek zoper prvo toženko je zato že iz tega razloga neutemeljen in ga je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

21. Tožnica bi lahko od druge toženke zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, če bi bila ta takšen razpolagalni pravni posel dolžna opraviti. Njena obveznost bi ostajala le, če bi se druga toženka ali prva toženka (kot prenosnica terjatve) zavezali izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo v korist tožnice v zavezovalnem pravnem poslu, katerega izpolnitvi je namenjena sklenitev razpolagalnega pravnega posla (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila). Za razliko od izbrisne tožbe po 243. členu ZZK-1, ki je po svoji naravi stvarnopravna tožba, tožnica s tako postavljenim zahtevkom od toženk zahteva izpolnitev neke obveznosti, ki (praviloma) izvira iz pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) in ni stvarnopravne narave.(3)

22. Tožnica je sicer zatrjevala, da je bila prva toženka po Sporazumu o ustanovitvi hipoteke z dne 25. 4. 2007 zavezana izstaviti izbrisno dovoljenje za izbris vseh bremen na zastavljenih nepremičninah po izpolnitvi tožničinih obveznosti,(4) vendar zahtevka za izstavitev izbrisne pobotnice ne utemeljuje s prenehanjem terjatve zaradi izpolnjenih obveznosti, pač pa zatrjuje, da je bila s hipoteko zavarovana neobstoječa, fiktivna oziroma nedenarna terjatev za izročitev poslovnih prostorov. Sporazum o ustanovitvi hipoteke naj bi bil ničen. S takšnimi navedbami tožnica zatrjuje materialnopravno neveljavno vknjižbo, ki ni veljaven pridobitni način. Posledično neveljavno vknjižena oseba nima razpolagalnega upravičenja in ji takšne obveznosti tudi s sodbo ni mogoče naložiti.

23. Glede na zatrjevana dejstva o neobstoju zavarovane terjatve in posledični neveljavni vknjižbi hipoteke postavljeni primarni tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine ni primeren, saj iz zatrjevanih dejstev ne izhaja pravna posledica, ki jo v zahtevku uveljavlja tožnica. Odločitev sodišč nižjih stopenj o njegovi zavrnitvi je zato pravilna, revizija pa v tem delu neutemeljena.

O podrednem tožbenem zahtevku

24. Uvodoma Vrhovno sodišče ob obravnavi podrednega tožbenega zahtevka ugotavlja, da so neutemeljene navedbe odgovora na revizijo o neopredeljeni vrednosti spornega predmeta za ta zahtevek. Tožnica je poleg primarnega tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za izbris hipoteke postavila podredni tožbeni zahtevek za izbris hipoteke. Oba zahtevka sta v medsebojni zvezi in temeljita na isti dejanski podlagi. Z njima želi tožnica doseči izbris hipoteke, ki je na njenih nepremičninah vpisana v korist druge toženke. Utemeljuje ju z istimi navedbami o naravi oziroma neobstoju zavarovane terjatve. Ker imata zahtevka enako podlago, ni mogoče uporabiti določbe drugega odstavka 41. člena ZPP in je torej treba šteti, da se navedba ocene vrednosti spora za primarno postavljeni tožbeni zahtevek nanaša tudi na podredni zahtevek.

25. Tožnica je podredni tožbeni zahtevek utemeljevala na določbi drugega odstavka 154. člena SPZ. Ta (med drugim) določa, da se izbris hipoteke lahko zahteva, če preneha terjatev, ki je zavarovana s hipoteko. Zakonska določba izbris hipoteke pogojuje z (naknadnim) prenehanjem zavarovane terjatve. Gre za situacijo, ki jo je treba ločiti od položaja, ko terjatev že ob njenem zavarovanju sploh ni obstajala, ker je bila zgolj navidezna in s tem neobstoječa ali pa je bila nedenarna in s tem nezmožna hipotekarnega zavarovanja. V takšnem primeru je pravni posel zavarovanja zaradi neobstoječega oziroma nemogočega predmeta ničen (35. člen OZ), posledično pa je materialnopravno neveljaven vpis v zemljiško knjigo in so izpolnjeni pogoji za izbris hipoteke po 243. členu ZZK-1. Oseba, katere stvarna pravica je bila zaradi materialnopravno neveljavne vknjižbe kršena, lahko skladno s prvim odstavkom 243. člena ZZK-1 s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje. Kadar tožnica zatrjuje dejstva, ki utemeljujejo ničnost zavezovalnega pravnega posla, kot je to v konkretnem primeru, ji vmesnega ugotovitvenega zahtevka ni treba postaviti, pač pa se lahko o tem vprašanju odloča kot o predhodnem vprašanju pri odločanju o utemeljenosti zahtevka iz izbrisne tožbe.(5)

26. Ker prva toženka ni zemljiškoknjižna imetnica hipoteke na nepremičninah tožnice, njena pasivna legitimacija v sporu ni podana (9. člen ZZK-1) in je zato podredni zahtevek zoper njo pravilno zavrnjen.

27. Utemeljenost podrednega zahtevka zoper drugo toženko je odvisna od ugotovitve, katera terjatev (če sploh) je bila zavarovana s sporno hipoteko, kakšna je njena pravna narava ter ali ta terjatev (še) obstaja.

28. Obravnavana hipoteka je po svoji naravi tako imenovana notarska hipoteka, kot jo ureja 142. člen SPZ. Podlago za njen nastanek predstavlja Sporazum o ustanovitvi hipoteke, zapisan v notarskem zapisu SV 542/07 z dne 25. 4. 2007. Enako kot velja za (klasično) pogodbeno hipoteko, mora tudi notarski zapis sporazuma strank o ustanovitvi hipoteke dovolj določno opredeliti hipotekarnega upnika, zastavitelja, dolžnika, če ta ni ista oseba kot zastavitelj, nepremičnine, ki se obremenjuje, terjatev, ki se zavaruje, ter pravni temelj za ustanovitev hipoteke. Iz Sporazuma o ustanovitvi hipoteke izhaja, da sta stranki dogovorili zavarovanje denarne terjatve v višini 4.680.000,00 EUR z dvo odstotnimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2008 in z zapadlostjo terjatve na dan 31. 12. 2010. Gre prav za tisto terjatev, ki izvira iz prodajne pogodbe in zadeva neplačani del kupnine.

29. Terjatev je konkretneje (po podlagi) opredeljena v prvem členu sporazuma. V njem je zapisano, da se hipoteka ustanovi v zavarovanje vrnitve vnaprej plačane kupnine v znesku 4.680.000,00 EUR po predpogodbi z dne 23. 3. 2007. Za zaključek o tem, katera terjatev je bila predmet zavarovanja z zastavno pravico, je nujno treba upoštevati pravno prepletenost obeh pravnih poslov, prodajne pogodbe z dne 15. 12. 2006 in predpogodbe z dne 23. 2. 2007. V predpogodbi sta se namreč stranki izrecno sklicevali na obstoj terjatve za plačilo preostanka kupnine po prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006. Resda sta v predpogodbi stranki zapisali, da se zastavna pravica na nepremičninah ustanovi v zavarovanje kupke, ki je prodajalcu plačala avans na podlagi te predpogodbe, vendar gre pri tem za isto terjatev, kot je bila med strankama dogovorjena že v prodajni pogodbi leta 2006. 30. Takšen zaključek potrjuje dejstvo, da je bila terjatev po prodajni pogodbi in terjatev po predpogodbi identificirana z enakimi elementi: dogovorjena je bila v isti višini (4.680.000,00 EUR), z enakimi zamudnimi obrestmi (2 %), ki tečejo od istega dne (31. 12. 2008). Terjatev sta stranki predpogodbe sicer drugače pravno opredelili (kot terjatev na vračilo plačanega avansa za poslovne prostore na prodanih nepremičninah namesto terjatve na plačilo preostanka kupnine za prodani nepremičnini), v stvarnem življenju pa se med njima v času od sklenitve prodajne pogodbe do sklenitve predpogodbe ni zgodilo nič. Obe pogodbi sta se sklicevali na terjatev prve toženke v višini 4.680.000,00 EUR in v obeh sta se stranki dogovorili za prenos istih poslovnih prostorov na prodanih nepremičninah parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ... Ključna je ugotovitev, da je prva toženka prednici tožnice s prodajno pogodbo z dne 15. 12. 2006 prodala dve nepremičnini za vnaprej dogovorjeno kupnino 9.360.000,00 EUR. Poravnan je bil le del kupnine (4.680.000,00 EUR), preostali del v znesku 4.680.000,00 EUR pa ni bil poravnan. Terjatev za plačilo preostanka kupnine je nato služila kot podlaga za „vzpostavitev“ terjatve v predpogodbi, pri čemer je šlo za isto terjatev. Da sta stranki Sporazuma o zavarovanju terjatve ves čas želeli zavarovati terjatev na plačilo preostanka kupnine po prodajni pogodbi, je tudi dejanska ugotovitev sodišča druge stopnje, ki ne more biti predmet revizijskega izpodbijanja. Sodišče druge stopnje je namreč ugotovilo, da sta stranki (prikrito) želeli zavarovati bodočo oziroma pogojno terjatev prve toženke po prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006. 31. Tožeča stranka v postopku ni trdila, da bi preostanek kupnine po prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006 poravnala in bi ta prenehala. Ponavljala je le, tako kot tudi izpostavlja v reviziji, da pri zahtevku za plačilo (preostanka) kupnine ne gre za denarno terjatev ampak za nedenarno.

32. Terjatev za plačilo preostanka kupnine je po svoji naravi denarna terjatev. S sklenitvijo prodajne pogodbe je med strankama nastalo poslovno obligacijsko razmerje, s tem pa tudi pravica pogodbene stranke zahtevati od druge pogodbene stranke, da opravi izpolnitveno ravnanje, ki se ga je zavezala opraviti. Prva toženka je na pravno prednico tožnice prenesla lastninsko pravico na kupljenih nepremičninah, v zameno sta stranki dogovorili kupnino v skupnem znesku 9.360.000,00 EUR. Terjatev, ki jo ima prva toženka kot prodajalka do kupke nepremičnin, je po svoji naravi denarna obveznost (371. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).(6) Stranki sta jo v pogodbi izrecno opredelili v denarju, v primeru zamude z izpolnitvijo sta dogovorili tudi dvo odstotne obresti. Poleg tega je v prodajni pogodbi kupka (tožnica) v zavarovanje izpolnitve obveznosti plačila preostanka kupnine dovolila vpis zastavne pravice v korist prodajalke (prve toženke). Takšno (hipotekarno) zavarovanje je mogoče dogovoriti zgolj za denarno terjatev. Določba 128. člena SPZ namreč določa, da je zastavna pravica zastavnega upnika pravica do poplačila iz zastavljenega predmeta zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti. Izraz „neplačilo“ zavarovane terjatve tako jasno kaže na njeno denarno naravo. Da sta se stranki zavedali njene narave, izhaja tudi iz njunega dogovora v Predpogodbi z dne 23. 3. 2007, v katerem sta terjatev po prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006 opredelili kot denarno terjatev. V nasprotnem primeru zapis o pobotu z denarno terjatvijo za plačilo avansa po predpogodbi ne bi bil logičen. Res je sicer, da sta se stranki prodajne pogodbe dogovorili, da bo kupka neplačani del kupnine poravnala tako, da bo do 31. 12. 2008 prvi toženki izročila v last in posest poslovne prostore v novozgrajeni stavbi na kupljenih nepremičninah, a to ne spremeni same narave dolgovane obveznosti. Takšen dogovor pomeni le način njene poravnave.

33. Da je bila prva toženka (prvenstveno) res zainteresirana za poslovne prostore, ki bodo zgrajeni na prodanih nepremičninah, potrjuje že besedilo Predpogodbe z dne 23. 3. 2007 in zaslišanje prič, ki jih je povzelo sodišče prve stopnje (A., B., C.). Z ustanovljenim zavarovanjem pa je bil zaščiten njen premoženjski položaj, če ji poslovni prostori, katerih vrednost/kupnino je že poravnala (s čimer je bila mišljena neporavnana kupnina po prodajni pogodbi), ne bi bili izročeni. Gotovo je ustanovljeno zavarovanje hkrati predstavljalo tudi pritisk na kupca nepremičnin po Prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2006, da bi izpolnil svojo obveznost izročitve poslovnih prostorov. Kljub temu pa ni mogoče slediti reviziji, da že zgolj takšen interes strank opredeljuje/določa samo naravo zavarovane terjatve.

34. Družba I., d. o. o., in prva toženka glavne pogodbe po Predpogodbi z dne 23. 3. 2007 nista sklenili. Družba I., d. o. o., poslovnih prostorov na kupljenih nepremičninah prvi toženki ni izročila. Niti ona niti njen pravni prednik neplačani del kupnine po prodajni pogodbi v višini 4.680.000,00 EUR z dvo odstotnimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2008 ni poravnala na kakšen drug način. Zato še vedno obstaja terjatev, ki sta jo pogodbeni stranki Sporazuma o ustanovitvi hipoteke SV 542/07 z dne 25. 4. 2007 želeli zavarovati. Revizijske navedbe o učinkih navidezne pogodbe zoper dobrovernega pridobitelja hipoteke se ob takšnem zaključku izkažejo kot neodločilne (360. člen v zvezi s 383. členom ZPP).

35. Ker je bila hipoteka po Sporazumu SV 542/07 z dne 25. 4. 2007 veljavno ustanovljena in torej obstajajo materialnopravni pogoji za njeno vknjižbo v zemljiško knjigo, ni podlage za izbris hipoteke po 243. členu ZZK-1. Prav tako zaradi obstoječe (zavarovane) terjatve niso podani pogoji za izbris po 154. členu SPZ. Podredni tožbeni zahtevek zoper drugo toženko je bil zato pravilno zavrnjen. Skladno z obrazloženim je Vrhovno sodišče revizijo tožnice na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

Odločitev o stroških revizijskega postopka

36. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožnica z revizijo ni uspela, zato nosi sama svoje revizijske stroške in mora toženkama povrniti njune stroške revizijskega postopka. Vrhovno sodišče je toženkama priznalo priglašeno nagrado za odgovor na revizijo v višini 2.546,00 EUR (tar. št. 3300 po Zakonu o odvetniški tarifi, v nadaljevanju ZOdvT), znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR (tar. št. 6002 po ZOdvT), oboje povečano za 22-odstotni davek na dodano vrednost. (1) Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS III Ips 41/1997 z dne 4. 12. 1998. (2) Nepremičnini parc. št. 1459/5 in 1570/11, obe k. o. ..., sta se v postopku parcelacije delili v nepremičnine parc. št. 1570/111, 1570/112, 1570/113, 1570/114, vse k. o. ..., kar izhaja iz popravka tožbe z dne 24. 4. 2012. (3) Glej primerljivo glede pravnega sredstva za vračilo nepremičnine, ki je bila odsvojena na podlagi nične pogodbe v sodbi in sklepu VS II Ips 269/2015 z dne 10. 3. 2016. (4) Tč. 4 na 3. strani pripravljalne vloge z dne 27. 12. 2012. (5) Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 420/2007 z dne 21. 1. 2010. (6) Denarna obveznost je obveznost, katere predmet je plačilo določene denarne vsote, izražene v denarnih enotah.