Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
V primeru razdružitve nepremičnin je potrebno le-te razdeliti v celoti, ne pa tako, kot je storilo sodišče prve stopnje, ko je razdelilo le stanovanjsko stavbo, ne pa tudi zemljišč. V primeru razdružitve nepremičnin je potrebno izdelati elaborate za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru (tudi za parcele).
Sodišče delitve tako, da mimo izvedeniškega mnenja in mimo predlogov udeležencev, kljub temu, da je izvedenec ugotovil, da je mogoča razdružitev v dve funkcionalni stanovanjski enoti, ki ustrezata lastniškim deležem, vknjiženim v zemljiško knjigo, ne more izvesti. V takem primeru interes enega udeleženca, da bi pridobil celo nadstropje, ne more prevladati nad dejanskim solastniškim deležem.
I. Pritožbama se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.
II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.
1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom skupno premoženje nepravdnih strank, nepremičnini parc. št. 297/13 in 217/20 k.o. X, razdelilo tako, da je predlagatelju dodelilo v izključno last pritličje stanovanjske hiše G., v nadstropju pa sobo ter 1/2 hodnika in zunanje stopnišče do ½, nasprotnemu udeležencu pa v izključno last del prostorov v nadstropju iste stanovanjske hiše, podstrešni prostor, 1/2 hodnika in zunanje stopnišče do ½, kot vse natančno izhaja iz izreka sklepa pod točko I., preostali del nepremičnin pa je ostal v solasti udeležencev. Sestavni del sklepa je skica tlorisa pritličja, ki jo je izdelal sodni izvedenec in skica tlorisa nadstropja, ki jo je na podlagi skice sodnega izvedenca izdelalo sodišče. Sodišče je še odločilo, da je nasprotni udeleženec dolžan predlagatelju izplačati razliko v vrednosti med prejeto nepremičnino in vrednostjo njegovega solastninskega deleža, kar znese 3.655,69 EUR, najkasneje v roku treh mesecev z obrestmi, do celotnega poplačila pa ima predlagatelj na solastninskem deležu nasprotnega udeleženca zakonito zastavno pravico. Nasprotni udeleženec je dolžan predlagatelju plačati še stroške postopka v znesku 321,37 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.
2. Zoper sklep se pritožujeta oba udeleženca. Predlagatelj pritožbo vlaga zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Višje sodišče sklep spremeni v skladu z dopolnitvijo izvedeniškega mnenja sodnega cenilca z dne 24. 9. 2012, podrejeno, da izpodbijani sklep v celoti razveljavi in vrne zadevo prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje. Sodišče je nepremičnino z izpodbijanim sklepom razdelilo v nasprotju z izvedeniškim mnenjem z dopolnitvami izvedenca Z., kot tudi v nasprotju s predlogom predlagatelja in nasprotnega udeleženca ter v nasprotju s SPZ-jem. Poračunavanje kvadrature pride v poštev takrat, ko razdružitev v naravi ni možna, kar za konkreten primer ne drži in dejansko je možno v skladu z deleži po dopolnitvi izvedeniškega mnenja izvedenca Z. z dne 24. 9. 2012 nepremičnino razdružiti tako, da se praktično spoštujejo kvadrature, ki pripadajo posameznemu solastniku in s tem ohrani funkcionalnost prostorov ter realna vrednost posameznemu solastniku dodeljenega dela nepremičnine. Sodišče je to kršilo in je delež predlagatelja na nepremičnini v nadstropju popolnoma razvrednoten. Sodišče je samo po svoje, brez opore v izvedeniškem mnenju ali v predlogih strank, razdelilo skupno premoženje nepravdnih strank tako, da je nasprotnemu udeležencu v naravi dodelilo večjo površino, kot jo ima glede na delež, vpisan v zemljiški knjigi in s tem oškodovalo predlagatelja. Ne gre za delitev v skladu s SPZ, ampak bistveno zmanjšanje vrednosti premoženja predlagatelja.
3. Nasprotni udeleženec v pritožbi navaja, da sklep izpodbija v celoti. Že v začetku se ni strinjal z izbiro sodnega izvedenca, ki je po njegovem mnenju pristranski in sodišču je dokazal, da gre za povezani osebi s predlagateljem. Sodišče je opozoril, da naj pred izbiro gradbenega izvedenca naroči izvedencu geodetske stroke, da izdela geodetske posnetke, ki bodo podlaga gradbenemu izvedencu. Gre za razdelitev nepremičnine v celoti, ne samo za razdelitev stanovanjske hiše. Sodišče se v svojem sklepu ne dotakne razdelitve zemljišč, dostopov in služnosti. Geodetski izvedenec bi moral ugotoviti tudi, da se ob stanovanjski hiši nahaja tudi pomožni objekt. Tudi sodišče je ugotovilo, da je izvedenec napravil računske in pisne napake, vendar je pritožbe glede odmere nagrade sodnemu izvedencu sodišče zavrnilo. Povzema ugotovitve iz izvedeniškega mnenja. Sodišču je bil izkazan upravičen interes za kompletno mansardo objekta, ki že ima izdelan svoj – ločen vhod in predstavlja zaključeno funkcionalno enoto. Sodišče je opravilo neživljenjsko delitev, ki ne upošteva interesov vseh udeležencev. V nadaljevanju povzema navedbe iz sklepa I Cp 774/2001 Višjega sodišča ter ponavlja, da je izkazal interes za kompletno zgornjo polovico hiše. Prvostopenjsko sodišče je z odločitvijo bistveno kršilo določbo 285. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP. Sodišče je bilo večkrat pozvano, da cenitev ni realna in zaradi zastarele cenitve je bila zahtevana nova cenitev, upoštevata naj se oba objekta. Poudarja, da je argument velikost solastniških deležev na strani predlagatelja, način rabe stvari pa je absolutno na strani nasprotnega udeleženca.
4. Predlagatelj v odgovoru na pritožbo nasprotnega udeleženca tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.
5. Pritožbi sta utemeljeni.
6. Nasprotni udeleženec v pritožbi pravilno navaja, da je potrebno v primeru razdružitve nepremičnin, le-te razdeliti v celoti, ne pa tako, kot je storilo sodišče prve stopnje, ko je razdelilo le stanovanjsko stavbo, ne pa tudi zemljišč. V primeru razdružitve nepremičnin je potrebno izdelati elaborate za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru (tudi za parcele). V 8. členu Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) je namreč določeno, da mora biti pravnomočni sodni odločbi ali sodni poravnavi priložen elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb, ki ga med sodnim postopkom izdela sodni izvedenec geodetske stroke. V elaboratu mora biti prikazano obstoječe stanje in predlog sprememb, ki se evidentirajo. Zadevo je torej potrebno urediti celovito, ne pa le delno razdružiti nepremičnine, kot je v konkretnem primeru storilo sodišče prve stopnje. V tem delu je pritožba nasprotnega udeleženca utemeljena.
7. Že iz navedenega razloga je bilo potrebno sklep sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek. V tem bo moralo sodišče postaviti izvedenca geodetske stroke, ki bo izdelal ustrezen elaborat. Nasprotni udeleženec sicer v prvotnem postopku ni postavil trditev glede drugega objekta (pomožni objekt), vendar pa bo pri razdelitvi nepremičnin hkrati z zemljiščem odločeno tudi o tem objektu (pri čemer pa bo njegova vrednost odvisna tudi od tega, ali gre za nelegalno gradnjo, kot trdi predlagatelj v odgovoru na pritožbo nasprotnega udeleženca). Pri odločitvi komu in koliko nepremičnin dodeliti v ponovljenem postopku, pa je, kar se tiče same stanovanjske stavbe, potrebno opozoriti, da je utemeljena pritožbena navedba predlagatelja, da sodišče delitve tako, kot jo je izvedlo v konkretnem primeru, torej, da mimo izvedeniškega mnenja in mimo predlogov udeležencev, kljub temu, da je izvedenec ugotovil, da je mogoča razdružitev v dve funkcionalni stanovanjski enoti, ki ustrezata lastniškim deležem, vknjiženim v zemljiško knjigo, ne more izvesti. V takem primeru interes enega udeleženca, da bi pridobil (kot v pritožbi predlaga nasprotni udeleženec) celo nadstropje, ne more prevladati nad dejanskim solastniškim deležem. Glede na čas, ki je potekel od izdelave izvedeniškega mnenja sodnega cenilca za gradbeništvo, bo potrebno, ob eventuelnem izplačilu, tudi njegovo mnenje še dopolniti.
8. Glede na navedeno je bilo potrebno sklep sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP, v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, ZNP). Zaradi razveljavitve sklepa iz že navedenih razlogov, na ostale pritožbene navedbe ni potrebno odgovarjati. Napotki za delo sodišča prve stopnje pa so vsebovani že v gornji obrazložitvi.
9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je v skladu s 3. odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP pridržana za končno odločbo.