Jedro

Dolžniku je načeloma res v interesu, da se vrednost nepremičnine oceni čim višje, da bo lahko v čim večji meri poplačal svoje upnike. Vendar pa glede na dejstvo, da do prodaje ne more priti, če zanjo ni zainteresiranih kupcev, ni mogoče vnaprej izključiti možnosti, da bi z nižjo ugotovljeno vrednostjo nepremičnine bilo mogoče hitreje doseči prodajo. S takšnimi navedbami pa je tudi dolžnik utemeljeval svoj pravni interes za ponovno vrednotenje nepremičnine in bi zato sodišče prve stopnje moralo odločati o utemeljenosti tega predloga.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom pod I. točko izreka zavrglo dolžnikov predlog za ponovno ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine in pod II. točko izreka pa odločilo, da dolžnik sam trpi svoje stroške.

Zoper ta sklep se pritožuje dolžnik po pooblaščencih zaradi nepravilne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava (2. in 3. točka 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). V pritožbi navaja, da je dolžnik v predlogu za ponovno vrednotenje nepremičnine z dne 18. 2. 2013 z verjetnostjo izkazal, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje, ki je predviden z dne 28. 2. 2013, bistveno spremenila. Pri tem je pojasnil, da lahko previsoka tržna vrednost nepremičnin, ki ne bi odražala realne vrednosti le-teh, lahko imela za posledico to, da se za nakup nepremičnine ne bi javili interesenti, ki bi bili nepremičnino sicer pripravljeni kupiti. Dolžnik je v predlogu določno navedel zakaj podaja predlog za ponovno vrednotenje nepremičnin in je svoj pravni interes dovolj določno in argumentirano utemeljil, saj je pojasnil, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje bistveno spremenila in sicer je upadla, kar je tudi izhajalo s predloženimi cenitvenimi poročili. Tako ne drži, da dolžnik ni utemeljil v čem vidi svoj pravni interes za ponovno vrednotenje nepremičnin in je sodišče dejansko stanje ugotovilo nepopolno in zmotno, posledično pa je napačno uporabilo materialno pravo. Ker je dolžnik v skladu s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ s predložitvijo mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnin verjetno izkazal precejšnjo spremembo vrednosti nepremičnin od dne 26. 4. 2011 do 16. 2. 2013, bi sodišče moralo odrediti ponovno vrednotenje nepremičnin, česar pa ni storilo in je tako napačno uporabilo materialno pravo. Dolžnik zato predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi in zadevo posreduje sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, priglaša pa tudi pritožbene stroške.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v zvezi z izpodbijano odločitvijo ugotovilo: (-) da je v predmetni zadevi s sklepom In 234/2010 z dne 29. 8. 2012 bila ugotovljena tržna vrednost nepremičnine ID znak ..., ki je na dan 26. 4. 2011 znašala 126.000,00 EUR in tržna vrednost nepremičnine ID znak ..., ki je na dan 26. 4. 2011 107.000,00 EUR, (-) da je dolžnik 18. 2. 2013 vložil predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, (-) da je predlogu priložil cenitev sodnega izvedenca gradbene stroke J. K., ki je ugotovil, da znaša tržna vrednost nepremičnine ID znak ... na dan 16. 2. 2013 93.841,00 EUR, tržna vrednost nepremičnine ID znak ... na dan 16. 2. 2013 pa 91.000,00 EUR in (-) da je dolžnik v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin navajal, da ima lahko previsoko ugotovljeno vrednost nepremičnin, ki ne odraža dejanskega stanja na trgu, za posledico, da se za nakup nepremičnin ne bi javili interesenti, ki bi bili nepremičnino sicer pripravljeni kupiti.

Kot izhaja iz petega odstavka obrazložitve izpodbijanega sklepa je sodišče dolžnikov predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin zavrglo, ker naj dolžnik ne bi izkazal pravnega interesa za tak postopek, saj je navajal, da se je vrednost nepremičnine znižala v primerjavi s pravnomočno ugotovljeno vrednostjo prodajanih nepremičnin, pri tem pa ni utemeljil, v čem vidi svoj pravni interes za vložen predlog oziroma da se v postopku ugotovi nižja vrednost nepremičnin. Slednji zaključek pa je zmoten, kot to utemeljeno uveljavlja dolžnik v pritožbi. Dolžnik namreč v pritožbi utemeljeno izpostavlja, da je že v predlogu za ponovno vrednotenje nepremičnin pojasnil, da lahko previsoka tržna vrednost nepremičnin odganja potencialne kupce, takšne navedbe pa po prepričanju pritožbenega sodišča predstavljajo utemeljitev pravnega interesa za ugotovitev nižje vrednosti nepremičnine. Sodišče prve stopnje je sicer takšne navedbe ocenilo kot preuranjene in nedokazane, ker naj bi se na drugi in tretji dražbi nepremičnine prodajale za polovico ocenjene vrednosti in ker bi dolžniku moralo biti v interesu, da se vrednost nepremičnine oceni čim višje, da bo lahko v čim večji meri poplačal svoje upnike. To je v načelu sicer res, vendar je dejstvo, da do prodaje ne more priti, če zanjo ni zainteresiranih kupcev. Zato ni mogoče vnaprej izključiti možnosti, da bi z nižjo ugotovljeno vrednostjo nepremičnine bilo mogoče hitreje doseči prodajo, hkrati pa se z draženjem na javni dražbi lahko proda nepremičnina po višji ceni od izklicne. S tem pa je tudi dolžnik utemeljeval svoj pravni interes za ponovno vrednotenje nepremičnine in je ugotovitev sodišča prve stopnje, da dolžnik tega ni storil, zmotna, kot utemeljeno navaja dolžnik v pritožbi. Pri tem pa je potrebno poudariti, da iz zapisnika o prvi javni dražbi za prodajo nepremičnin izhaja, da je sodišče prve stopnje ocenilo, da je dolžnikov predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin neutemeljen, ne pa nedovoljen zaradi pomanjkanja pravnega interesa.

Sodišče prve stopnje se je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa sicer sklicevalo na sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 1166/2004 z dne 20. 1. 2005, iz katerega izhaja stališče Višjega sodišča v Ljubljani, da v načelu dolžniku, ki predlaga, naj sodišče ugotovi nižjo vrednost nepremičnine, kot izhaja iz pravnomočnega sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, ni mogoče priznati pravnega interesa, kot ga ni mogoče priznati niti stranki, za pritožbo zoper sodbo, s katero je v pravdi uspela, vendar v zadevi Višjega sodišča v Ljubljani dolžnik posebnih okoliščin, ki bi v obravnavanem primeru govorile v prid dolžnikovemu pravnemu interesu, ni navajal, medtem ko je v obravnavani zadevi dolžnik podal navedbe, s katerimi je utemeljeval svoj pravni interes. Zato obravnavana zadeva ni primerljiva z zadevo Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 1166/2004. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče dolžnikovi pritožbi ugodilo in je izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

V novem postopku bo tako sodišče prve stopnje moralo presojati utemeljenost dolžnikovega predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine in pri tem upoštevati določbo četrtega odstavka 178. člena ZIZ, ki določa, da sodišče o predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, odloči na prodajnem naroku z odredbo.