Jedro

Neizdaja za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine ne predstavlja neizpolnitve le neznatnega dela prodajalčeve obveznosti. Če prodajalec ni omogočil prenosa lastninske pravice na kupljeni nepremičnini, je kupcu onemogočil razpolaganje s kupljeno nepremičnino, prav razpolaganje pa je ena od temeljnih upravičenj lastninske pravice. Zato je v takem primeru materialnopravno zmotna uporaba 131. člena ZOR o nemožnosti razdrtja pogodbe zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin primarni tožbeni zahtevek, naj ji toženca plačata tolarsko protivrednost 5.000 DEM z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29.7.1992 dalje, na podlagi pripoznave tožencev pa je ugodilo podrejenemu tožbenemu zahtevku in tožencema naložilo, da tožnici izstavita zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoče izvršiti zemljiškoknjižni prenos njune vsakemu do 1/2 solastne parcele št..., vl. št..., k.o... na tožničino ime. Tožnici je naložilo, da povrne tožencema 51.887,50 SIT pravdnih stroškov. Svojo odločitev je oprlo na ugotovitve, da so pravdne stranke sklenile kupno pogodbo za sporno nepremičnino, da je bila kupnina plačana, nepremičnina pa izročena v posest, vendar toženca nista v celoti izpolnila svoje obveznosti, ker tožnici nista izročila za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine. Ker tožnica ni dokazala, da je tožencema dala dodatni rok za izpolnitev obveznosti oziroma da jima je bil pismeni opomin vročen ali da je bil dodatni rok sporočen drugače, razdrtje pogodbe ne pride v poštev, ker niso izpolnjeni pogoji iz 126. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju: ZOR). Pri že realizirani pogodbi bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja zahtevati razdrtje pogodbe, saj se lahko zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Sodišče druge stopnje je le delno ugodilo tožničini pritožbi, razveljavilo odločitev o pravdnih stroških in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. V preostalem delu je tožničino pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, odločitev o pritožbenih stroških pa je pridržalo za končno odločbo. Pritrdilo je stališču sodišča prve stopnje, da so izpolnjeni le pogoji za izstavitev zemljiškoknjižne listine, ne pa za razdrtje pogodbe. Primarna sankcija za neizpolnitev pogodbe po 124. členu ZOR je zahteva za izpolnitev. Ker ne bi bilo pošteno razdreti že realizirano pogodbo, je odveč razpravljanje o tem, ali je bil tožencema postavljen naknaden primeren rok za overitev pogodbe. Tudi po 131. členu ZOR ni bilo pogojev za razdrtje pogodbe, saj se neoveritev šteje le kot neznatna neizpolnitev.

Sodišče druge stopnje je še poudarilo, da tožnica niti ni izpodbijala odločitve o ugoditvi podrejenemu tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ker je ta del sodbe pravnomočen, bo tožnica postala tudi zemljiškoknjižna lastnica. V taki situaciji ne more uspešno zahtevati še vrnitve kupnine.

Tožnica v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava, predlaga pa razveljavitev sodb obeh nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po mnenju revizije zmotno uporabo materialnega prava predstavlja zaključek, da je pri plačani kupnini in prenosu posesti nepošteno razdreti pogodbo, saj toženca te svoje obveznosti nista izpolnila kljub tožničinim številnim zahtevam.

Zmoten je tudi zaključek, da neoveritev prodajne pogodbe predstavlja le neznatno neizpolnitev. Po mnenju revidentke niti ne gre za pogodbo, temveč le za laično zapisano potrdilo o prejemu kupnine. Ta listina ne vsebuje vseh potrebnih podatkov, da bi se lahko obravnavala kot pogodba, pri njeni sestavi in podpisu pa je sodelovala le drugotoženka, ne pa tudi prvotoženec. Listina zato ni sestavljena v taki obliki in vsebini, da bi bilo mogoče na podlagi nje doseči zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice, zlasti glede prvotoženca ne. Tožnica bi tako šele morala dobiti v roke ustrezno pisno pogodbo, ki bi jo podpisala oba toženca. Glavni tožničin cilj in ekonomski smoter pri sklenitvi pogodbe je bil pridobitev lastninske pravice na kupljeni nepremičnini. Ker toženca nista izdala ustrezne zemljiškoknjižne listine, tožnica lastninske pravice ni mogla pridobiti in tako tudi ne vseh upravičenj, ki izhajajo iz lastninske pravice. Res je imela nepremičnino v posesti, vendar ni imela razpolagalne pravice s kupljeno nepremičnino, kar je bistvena sestavina lastninske pravice. Nepremičnine ni mogla prodati, ni je mogla obremeniti, dati v zakup in urejati tistih poslov, ki se tičejo upravljanja in rabe ter so vezani na predložitev dokaza o obstoju lastninske pravice. Zato s tožničinega zornega kota pogodba ni bila realizirana v najbolj bistvenem delu. Bistveno kršitev določb pravdnega postopka pa vidi revizija v razlogih sodbe sodišča druge stopnje, da sta kupca 4 leta čakala na overitev pogodbe, toženca pa nista izpolnila obveznosti, ker nista overila podpisov na pogodbi. Verjetno ne gre za dva kupca, ampak za tožnico, do vložitve tožbe sta potekli 2 in ne 4 leta, listina pa predstavlja le potrdilo o prejemu kupnine, ki ga prvotoženec niti ni podpisal. Ne gre torej za neoveritev podpisov na pogodbi. Navedeni razlogi sodišča druge stopnje so v nasprotju z listinami v spisu. Ker sodišče druge stopnje ni presojalo tožničinih pritožbenih trditev o razdrtju pogodbe, je tudi s tem bistveno kršilo pravdni postopek.

Revizija je bila vročena tožencema, ki nanjo nista odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).

Revizija je utemeljena.

Revizija neutemeljeno uveljavlja obstoj bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Napadeni del razlogov sodbe druge stopnje, da sta kupca 4 leta čakala na overitev podpisov na pogodbi, je posledica očitne pisne pomote, saj ni bilo dvoma, da je na strani kupca nastopala le tožnica, tudi očitno pomoten zapis štirih namesto dveh let pa v tej pravdni zadevi sploh ni odločilen. Revizijske trditve, da listina pod A5 spisa ne predstavlja pogodbe, da jo je podpisala le drugotoženka in da gre le za potrdilo o plačilu, zaradi česar naj bi obstajala nasprotja med njo in razlogi sodbe o neoveritvi pogodbe, ni mogoče upoštevati iz več razlogov. Gre za popolnoma novo revizijsko trditev, ki je v izrečnem nasprotju s samo trditveno podlago tožbenega zahtevka. Tožnica je v tožbi trdila, da je z obema prodajalcema sklenila kupno pogodbo, ki je bila sicer zapisana v laični obliki, da je kupnino plačala, toženca pa nista izdala ustreznega vknjižbenega dovoljenja. Dala jima je dodaten rok, v katerem toženca nista izpolnila svoje pogodbene obveznosti. Zato je že sklenjena kupna pogodba razdrta, tožnica pa s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva vrnitev kupnine, s podrejenim pa izstavitev zemljiškoknjižne listine. Če pogodba sploh ni bila sklenjena, kot sedaj tožnica na novo zatrjuje, potem so nepravilne trditve o razdrtju (nesklenjene) pogodbe, neutemeljen pa tudi podrejeni tožbeni zahtevek za izpolnitev pogodbe. Ne glede na pravkar pojasnjeno pa revizijsko sodišče ugotavlja, da ne gre za nikakršno nasprotje med to listino in razlogi izpodbijane sodbe. Gre le za šele na reviziji spremenjeno tožničino oceno listine pod A5 spisa, ki je naslovljena kot kupoprodajna pogodba, v kateri je določena kupnina in omenjen predmet pogodbe, podpisali pa sta jo tožnica in drugotoženka.

Neoznačba parcelne številke kupljenega zemljišča ne pomeni neopredeljenosti predmeta pogodbe, saj sta pogodbeni stranki vedeli, za katero zemljišče gre in ga je tožnica tudi prevzela v posest. Tožnica v reviziji prvič omenja in uveljavlja, da prvotoženec te pogodbe ni podpisal, kar je spet v nasprotju s trditveno podlago njene tožbe. Ob revizijsko neizpodbijanih ugotovitvah obeh nižjih sodišč, da je tožnica kupnino plačala in prevzela posest, da je torej pogodba (vsaj v pretežni meri) realizirana, pa ta revizijsko nova trditev tudi sicer ne bi mogla vplivati na drugačno odločitev. Ne gre torej za nasprotje med odločilnimi razlogi in listino v spisu, ker je zaradi (pretežne) realizacije pogodbe pomanjkanje prvotoženčevega podpisa sanirano. Res pritožbeno sodišče ni presojalo tožničinih pritožbenih trditev o naknadno danem roku za izpolnitev pogodbe in nato o razdrtju pogodbe, navedlo pa je, zakaj tega ni storilo. Te trditve je štelo za nepomembne, ker naj ne bi bilo pošteno razdreti pogodbo, ko je bila parcela že v celoti plačana in posest prenešena na kupca. Taki razlogi pomenijo zmotno uporabo materialnega prava, zaradi česar ni bila izčrpana vsa pritožbena podlaga, ne pomeni pa očitane procesne kršitve.

Nobena od revizijsko uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena po vsem obrazloženem ni utemeljena. Revizijsko sodišče še ugotavlja, da v postopku pred nižjima sodiščema ni prišlo do po uradni dolžnosti upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP.

Revizijsko sodišče ne sprejema tožničine revizijske ocene listine pod A5 spisa. Prej povzeta vsebina te listine izkazuje, da gre sicer za domač in bolj preprost, vendar jasen zapis soglasja pogodbenikov glede predmeta in cene kupljene stvari, da je bila torej kupna pogodba sklenjena. Zato so nasprotne revizijske trditve zmotne, pa tudi v nasprotju s trditveno podlago tožbe, kot je bilo že obrazloženo.

Revizija pa utemeljeno graja materialnopravne razloge sodbe sodišča druge stopnje o tem, da zaradi plačane kupnine in prevzete posesti ni pošteno zahtevati razdrtja pogodbe in da neoveritev pogodbe oziroma podpisa na njej predstavlja le neznaten del neizpolnitve. Po določbi 73. člena ZOR je pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Zahtevana oblika je eden od temeljnih elementov za veljavno sklenitev pogodbe. Kot posebna oblika (pismenost, overitev podpisov itd.) je lahko določena z zakonom ali posebej dogovorjena med strankama. Nanaša se na samo sklenitveno fazo pogodbe.

Pomanjkanje zahtevane oblike ali njena napaka ima lahko za posledico neveljavnost sklenjene pogodbe. Toda ta napaka v sami sklenitveni fazi je lahko kasneje zaradi celotne ali pretežne izpolnitve pogodbenih obveznosti sanirana. Sprva z obličnostno napako obremenjena pogodba zaradi realizacije pogodbenih obveznosti kasneje ozdravi. Konvalidacija torej odpravi napako, ki je obstajala v sklenitveni fazi pogodbe in učinkuje ex tunc. Drugačna pa je situacija pri razdrtju pogodbe. Razlogi za razdrtje oziroma razvezo pogodbe so različni. Gre za neizpolnitev, nepravilno izpolnitev, delno izpolnitev pogodbene obveznosti itd. Nanašajo se torej na spolnitveno fazo pogodbe, do njih pride po sami sklenitvi pogodbe. Ob izpolnjenih zakonskih pogojih ti razlogi povzročijo razdrtje oziroma razvezo sicer veljavno sklenjene pogodbe. Za tako posledico je vedno potrebno ustrezno ravnanje prizadete pogodbene stranke (včasih pa tudi sodna odločba), na podlagi katerega se pogodba razveže. Tako ravnanje učinkuje le ex nunc. Kljub veljavno sklenjeni pogodbi torej pride zaradi kasneje nastalega razloga do njene razveze. To pa pomeni, da lahko pride do razveze tudi tiste pogodbe, glede katere je bila napaka v obliki zaradi (pretežne) realizacije pogodbenih obveznosti sanirana. Materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da bi bilo nepošteno zahtevati razvezo že (pretežno) realizirane pogodbe in da zato za odločitev o zadevi niso pomembne okoliščine o zatrjevano danem dodatnem roku za izpolnitev pogodbe, je zmotno.

Vprašanje obsega izpolnitve pogodbenih obveznosti med pravdnima strankama v postopku pred nižjima sodiščema niti ni bilo sporno. Zato sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da toženca nista v celoti izpolnila vseh svojih pogodbenih obveznosti. Prodajalec mora v skladu z določbo prvega odstavka 454. člena ZOR kupcu prodano stvar izročiti tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. Toženca tožnici nista izstavila za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine, zato tožnica glede na določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ul. SFRJ št. 6/80, 36/90) na kupljeni nepremičnini ni pridobila lastninske pravice. Imela je le pogodbo kot pravni naslov, za pridobitev lastninske pravice pa ji je manjkal pridobitni način, torej vknjižba v zemljiški knjigi, kar pa bi ji omogočila le s strani tožencev izdana primerna, za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobna listina. Sodišče druge stopnje je štelo, da ob že realizirani pogodbi izostanek overitve pogodbe oziroma podpisov na njej pomeni neizpolnitev le neznatnega dela obveznosti, zaradi česar glede na določbo 131. člena ZOR ni mogoče zahtevati razveze pogodbe. Tudi ti razlogi pritožbenega sodišča so materialnopravno zmotni. Neizdaja za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine ne more predstavljati neznatne neizpolnitve pogodbenih obveznosti. Že iz same zakonske opredelitve kupne pogodbe izhaja dolžnost prodajalca, da mora poskrbeti, da kupec pridobi lastninsko pravico. Gre za enega od temeljnih elementov kupne pogodbe, ki izhaja tudi iz same narave take pogodbe. Pogodba brez prenosa lastninske pravice ne bi bila več kupna, ampak bi lahko šlo za drugo vrsto pogodbe. Če prodajalec ni prenesel lastninske pravice na kupljeni nepremičnini, svoje pogodbene dolžnosti ni v celoti izpolnil, čeprav je kupcu prepustil posest prodane nepremičnine. Kupcu ni omogočil, da v polni meri izpolnjuje vsebino lastninskih upravičenj. Omogočil mu je le posest, v določenih primerih tudi rabo, ni pa mu omogočil razpolaganja s kupljeno nepremičnino. Prav to pa je eno od temeljnih upravičenj lastninske pravice. Zato revizijsko sodišče pritrjuje revizijskemu stališču, da za tožnico pomeni prenos lastninske pravice glavni cilj pogodbe, da torej ne gre za neizpolnitev samo neznatnega dela pogodbenih obveznosti. V obravnavanem primeru torej sodišče druge stopnje ne bi smelo uporabiti 131. člena ZOR. Ukvarjati bi se moralo z nadaljnjimi pritožbenimi trditvami, ki so izpodbijale razloge sodišča prve stopnje, da niso izkazani pogoji iz drugega in tretjega odstavka 126. člena ZOR za razvezo pogodbe, da torej tožnica ni dokazala, da je dala tožencema primeren dodatni rok za izpolnitev pogodbe, ki je brezuspešno potekel in da je zato pogodba razvezana. Prav te okoliščine pa je zaradi prej obrazložene zmotne uporabe materialnega prava štelo za nepomembne in zato ni obravnavalo tistih tožničinih pritožbenih trditev, ki so izpodbijali te razloge sodbe sodišča prve stopnje.

Svojo odločitev je sodišče druge stopnje utemeljilo še z razlogi, da je odločitev sodišča prve stopnje o ugoditvi podrejenemu tožbenemu zahtevku za izstavitev za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine postala pravnomočna in da zato tožnica s pritožbenim izpodbijanjem samo odločitve o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka za vrnitev kupnine ne more uspeti, ker bi v taki situaciji dobila parcelo zastonj. Navedeni razlogi niso pravilni. Tožnica je v skladu z določbo drugega odstavka 188. člena ZPP primarni tožbeni zahtevek za vrnitev kupnine in podrejeni tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine, ki sta v medsebojni zvezi, uveljavljala tako, da naj sodišče ugodi naslednjemu, torej podrejenemu tožbenemu zahtevku, če spozna, da tisti zahtevek, ki ga uveljavlja pred njim, torej glavni ali primarni tožbeni zahtevek, ni utemeljen. Glede na naravo tako postavljenih zahtevkov odločitev o ugoditvi podrejenemu tožbenemu zahtevku ne more postati pravnomočna pred pravnomočno zavrnitvijo glavnega tožbenega zahtevka. Ali povedano drugače: sodišče, ki odloča o pravnem sredstvu, s katerim tožnik izpodbija zavrnitev glavnega tožbenega zahtevka, mora razveljaviti izpodbijano sodbo tudi v delu, s katerim je bilo ugodeno podrejenemu tožbenemu zahtevku, čeprav tožnik odločitve o podrejenem tožbenem zahtevku izrečno ne izpodbija, če razveljavi odločitev o zavrnitvi glavnega tožbenega zahtevka (pravno mnenje, sprejeto na občni seji VS SRS dne 26.12.1989).

Revizijsko sodišče je po vsem obrazloženem moralo na podlagi določbe drugega odstavka 395. člena ZPP tožničini reviziji ugoditi, sodbo sodišča druge stopnje razveljaviti in zadevo vrniti temu sodišču v novo sojenje, v katerem bo potrebno obravnavati tudi doslej še neizčrpano pritožbeno podlago. Odločitev o tožničinih priglašenih revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 166. člena ZPP.