Jedro

Iz določbe 3. odstavka 19. člena ZKZ-UPB1 izhaja, da morajo biti že pred sklenitvijo pravnega posla upoštevane določbe ZKZ-UPB1 glede statusa osebe, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, kot tudi določbe o predkupni pravici in vrstnem redu predkupnih upravičencev, iz česar sledi, da mora oseba, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, že v tem času (t.j. v času podaje izjave o sprejemu ponudbe) izpolnjevati pogoje, določene v ZKZ-UPB1, na podlagi katerih uveljavljajo svoje predkupno upravičenje.

Izrek

1. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote A., št. ... z dne 5. 9. 2008, se v 2. točki izreka odpravi in zadeva v tem obsegu vrne tej upravni enoti v ponovni postopek.

2. Toženka Republika Slovenija je dolžna tožniku povrniti stroške v višini 350 EUR, povečane za 20 % DDV, v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

Prvostopni organ je z odločbo, št. ... z dne 5. 9. 2008, odločil, da se prodajna pogodba, ki sta jo dogovorila in sklenila Kmetijska zadruga (KZ) ... z.o.o. kot prodajalka in B.B. kot kupec v delu, ki se nanaša na nepremičnine s parc. št. 1106, 852/2, 877/3, 1093 in 902, vl. št. 2020, k.o. ..., za kupnino 58.080,00 EUR, odobri (1. točka izreka), da se prodajna pogodba, ki sta jo dogovorila in sklenila KZ ... z.o o. kot prodajalka in B.B. kot kupec v delu, ki se nanaša na nepremičnino s parc. št. 1137/2, vl. št. 2020, k.o. ..., za kupnino 3.300,00 EUR, ne odobri (2. točka izreka) ter ugotovil, da v postopku niso nastali posebni stroški (3. točka izreka). Drugostopni organ je z odločbo, št. ... z dne 17. 3. 2009, pritožbo tožnika zoper citirano odločbo zavrnil. Prvostopni organ je v obrazložitvi navedel, da je tožnik vložil zahtevo za odobritev prodajne pogodbe, ki jo je sklenil s prodajalko KZ ... z.o.o. Organ je uvodoma ugotovil, da je bila vložena ponudba za prodajo predmetnih nepremičnin, ki je bila objavljena od vključno 16. 5. 2008 do vključno 16. 6. 2008. V zakonitem roku za sprejem ponudbe sta se kot kupca prijavila C.C. za zemljišče s parc. št. 1137/2, 1125, 1093 in 1129, ter tožnik za zemljišče s parc. št. 902, 1137/2, 852/2, 877/3, 1106, 1093, 877/2. Oba kupca sta podala izjavo za nakup nepremičnin s parc. št. 1137/2 in 1093, k.o. ..., zaradi česar je organ razpisal ustno obravnavo zaradi ugotovitve prednostne pravice. Tožnik je na ustni obravnavi izjavil, da ima ta zemljišča v zakupu že od leta 1995 ter, da je kmet. C.C. pa je izjavil, da je 1. 8. 2008 podal pri Okrajnem sodišču v D. zemljiškoknjižni predlog za vpis novega stanja za zemljišča s parc. št. 1125 in 1129, slednja pa meji neposredno na parc. št. 1137/2, ki je predmet pravnega posla (kar je izkazal tudi s predloženim načrtom parcel), ima pa tudi priznan status kmeta. Iz vpogleda v zemljiško knjigo je organ ugotovil, da je C.C. 1. 8. 2008 podal predlog za vpis lastninske pravice pri nepremičninah s parc. št. 1125 in 1129, ugotovil pa je tudi, da ima status kmeta (odločba prvostopnega organa, št. ... z dne 7. 3. 2007). C.C. je podal vlogo za odobritev pravnega posla dne 30. 6. 2008 za zemljišča s parc. št. 1125 in 1129, ki je bil odobren z odločbo prvostopnega organa, št. ... z dne 2. 7. 2008. Tožnik je organu dostavil posestni list, odločbo prvostopnega organa, št. ... z dne 14. 8. 2002, s katero mu je bil priznan status kmeta in odločbo Agencije za kmetijske trge in razvoj podeželja, št. ... z dne 19. 3. 2007, o dodelitvi mlečne kvote ter aneks št. ... k zakupni pogodbi št. ..., sklenjen med tožnikom in prodajalko. Po vpogledu v zemljiško knjigo je organ ugotovil, da zakup kmetijskih zemljišč s parc. št. 1137/2 in 1093 ni zaznamovan v zemljiški knjigi, zato je organ ne more upoštevati. Glede na določbo 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljnjem besedilu ZKZ-UPB1) je organ ugotovil, da ima predkupno pravico do nakupa nepremičnine s parc. št. 1093 tožnik pred C.C. na podlagi 3. točke 2. odstavka tega člena kot kmetovalec, ki ga določi prodajalec, in da ima predkupno pravico do nakupa nepremičnine s parc. št. 1137/2 C.C. na podlagi 2. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ-UPB1, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Drugostopni organ je v zvezi s pritožbenimi navedbami še dodal, da je na podlagi zemljiškoknjižnega izpiska in kopije katastrskega načrta razvidno, da je C.C. lastnik mejne parc. št. 1129, k.o. ..., po pogodbi z dne 26. 6. 2008. Zato je predkupni upravičenec po 2. točki 1. odstavka 23. člena ZKZ-UPB1. Ker je C.C. izpolnjeval pogoje za predkupnega upravičenca pred izdajo prvostopne odločbe, je po mnenju drugostopnega organa odločitev prvostopnega organa pravilna.

Tožnik je v tožbi uvodoma navedel, da izpodbija odločitev prvostopnega organa v 2. točki izreka, ki je po njegovem mnenju nezakonita, ker je organ napačno uporabil materialno pravo. Nepremičnina s parc. št. 1137/2 se je prodajala skupaj z več drugimi nepremičninami, za katere je prodajalka dala eno ponudbo. Za nekatere izmed nepremičnin sta ponudbo podala tožnik in C.C., med drugim tudi za parc. št. 1137/2, za katero je pogodbo sklenil samo tožnik in jo v 60-dnevnem roku tudi predložil v odobritev upravnemu organu. Organ pa jo je zavrnil s tam navedeno obrazložitvijo. Meni, da morajo biti že pred sklenitvijo pravnega posla upoštevane določbe ZKZ-UPB1 tako glede statusa osebe, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, kot tudi določbe o predkupni pravici in vrstnem redu predkupnih upravičencev. To pomeni, da je tudi v postopku odločanja za zahtevi za odobritev pravnega posla v primeru, kot je obravnavani, treba ugotoviti, ali sta že v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe C.C. in tožnik izpolnjevala pogoje, ki so za kmeta – fizično osebo – določeni v določbi 24. člena ZKZ-UPB1. Tako stališče je zavzela tudi že sodna praksa (sodba, opr. št. U 282/2005). Ker organ v obravnavanem primeru tega ni storil, je napačno uporabil materialno pravo. Ker je C.C. postal lastnik sosednjega zemljišča s parc. št. 1129 šele z vpisom v zemljiško knjigo (ki je učinkoval z dnem vložitve zemljiškoknjižnega predloga dne 1. 8. 2008), v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe ni izpolnjeval pogojev za prednostnega upravičenca pri nakupu parc. št. 1137/2. Zato sta odločitvi upravnih organov nezakoniti. Predlagal je, da sodišče tožbi ugodi, prvostopno odločbo v 2. točki izreka ter drugostopno odločbo odpravi, ter odloči, da se prodajna pogodba, ki sta jo dogovorila in sklenila prodajalka KZ ... ter tožnik kot kupec v delu, ki se nanaša na nepremičnino s parc. št. 1137/2, k.o. ..., za kupnino 3.300,00 EUR, odobri, toženki pa se naloži povrnitev tožnikovih stroškov postopka.

Drugostopni organ je kot zastopnik toženke v odgovoru na tožbo prerekal tožbene navedbe iz razlogov izpodbijane odločbe in predlagal zavrnitev tožbe.

Stranki z interesom C.C. in KZ ... z.o.o. na tožbo v danem roku nista odgovorili.

K 1. točki izreka: Tožba je utemeljena.

V obravnavanem primeru je sporna odločitev prvostopnega organa o neodobritvi prodajne pogodbe, ki sta jo dogovorila in sklenila KZ ... z.o.o. kot prodajalka in tožnik kot kupec v delu, ki se nanaša na nepremičnino, označeno s parc. št. 113/72, vl. št. 2020, k.o. ..., za kupnino 3.300,00 EUR. Kot razlog za svojo odločitev je navedel, da ima predkupno pravico do nakupa obravnavane nepremičnine C.C. – v tem upravnem sporu stranka z interesom – po določbi 2. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ-UPB1 (Uradni list RS, št. 55/03 – uradno prečiščeno besedilo) kot kmetovalec, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, saj je 1. 8. 2008 pri Okrajnem sodišču v D., zemljiški knjigi podal predlog za vpis lastninske pravice za (med drugim) nepremičnino s parc. št. 1129, ki meji na zemljišče s parc. št. 1137/2, in ne tožnik (ki sicer svojo prednostno pravico uveljavlja iz naslova zakupa, ki pa v zemljiški knjigi ni izveden oziroma kot kmet, ki ga določi prodajalec), zaradi česar pravnega posla v delu, ki se nanaša na nakup nepremičnine s parc. št. 1137/2, po mnenju prvostopnega organa ni bilo mogoče odobriti.

Po določbi 3. odstavka 19. člena ZKZ-UPB1 se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom (2. alineja) in če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po določbi 23. člena tega zakona (3. alineja). Že iz citiranih določb zakona izhaja, da morajo biti že pred sklenitvijo pravnega posla upoštevane določbe ZKZ-UPB1 glede statusa osebe, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, kot tudi določbe o predkupni pravici in vrstnem redu predkupnih upravičencev, iz česar sledi, da mora oseba, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, že v tem času (tj. v času podaje izjave o sprejemu ponudbe) izpolnjevati pogoje, določene v ZKZ-UPB1, na podlagi katerih uveljavlja svoje predkupno upravičenje. Iz podatkov upravnih spisov izhaja, da je C.C. svojo pisno izjavo o sprejemu ponudbe pri prvostopnemu organu za (med drugim) nepremičnino s parc. št. 1137/2 podal 13. 6. 2008 (pri čemer je v tem času svojo prednostno pravico pri nakupu uveljavljal kot drug kmet oziroma kot kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti), lastnik nepremičnine s parc. št. 1129 (ki meji na nepremičnino s parc. št. 1137/2) pa je postal 1. 8. 2008 (vpis v zemljiško knjigo učinkuje z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga), kar pomeni, da v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe tega pogoja (da je kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj), na podlagi katerega je ob opravi ustne obravnave 2. 9. 2008 pred prvostopnim organom uveljavljal svojo predkupno pravico, ni izpolnjeval. Zato tudi po presoji sodišča tožnik utemeljeno ugovarja, da je glede na citirane določbe ZKZ-UPB1 treba ugotoviti izpolnjevanje pogojev po določbah tega zakona že v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe. Tako tudi naslovno sodišče v sodbi, opr. št. U 282/2005 z dne 13. 4. 2007, na katero se sklicuje tudi tožnik.

Ker pa tega prvostopni organ ni storil, je s tem kršil zgoraj citirane določbe ZKZ-UPB1 in v posledici nepopolno oziroma zmotno ugotovil dejansko stanje, zaradi česar je sodišče tožbi na podlagi 4. in 2. točke 1. odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljnjem besedilu ZUS-1, Uradni list RS, št. 105/06, 119/08 – odl. US in 107/08 – odl. US) ugodilo in prvostopno odločbo v izpodbijanem delu (t. j. v 2. točki izreka) odpravilo in zadevo v tem obsegu na podlagi določbe 3. in 4. odstavka iste določbe vrnilo prvostopnemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral prvostopni organ ugotoviti, katere uveljavljane pogoje sta v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe izpolnjevala tožnik in C.C. ter na tej podlagi, sledeč pri tem v tej sodbi izraženemu pravnemu mnenju sodišča, ponovno odločiti o vlogi tožnika za odobritev pravnega posla – prodajne pogodbe, sklenjene med KZ ... z.o.o. kot prodajalko in tožnikom kot kupcem za nepremičnino s parc. št. 1137/2, k.o. ....

K 2. točki izreka: Sodišče je zahtevku tožnika za povrnitev stroškov postopka ugodilo glede na določbo 3. odstavka 25. člena ZUS-1 in na njegovi podlagi izdanega Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, ki v določbi 2. odstavka 3. člena določa, da če je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, ki je odvetnik, se mu priznajo stroški v višini 350 EUR.