Jedro

V konkretnem primeru je bila ara dana za utrditev pogodbene obveznosti strank, ki je bila kasnejša sklenitev glavne – prodajne pogodbe. Namen are je torej bil, da se še posebej zaznamuje, da je predpogodba sklenjena, dana pa je bila tudi kot zavarovanje, da bo predpogodba izpolnjena, da bo torej glavna – prodajna pogodba sklenjena, s čimer je bila dogovorjena tudi sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe (nesklenitve prodajne pogodbe), v smislu prvega in drugega odstavka 65. člena OZ. Tožnica in prvi toženec pa sta hkrati ustanovila tudi odstopno pravico, saj je bila ob ari dogovorjena (tudi) pravica (brez razloga) odstopiti od pogodbe, in sicer v korist obeh pogodbenih strank – če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojno aro, če odstopi kupec, ara ostane prodajalcu.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna tožnici nerazdelno plačati 28.542,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 12. 2006 dalje do plačila in ji nerazdelno povrniti pravdne stroške; delno ugodilo prvemu podrejenemu tožbenemu zahtevku tako, da je razsodilo, da je prvi toženec S. K. dolžan tožnici plačati 14.271,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 01. 2007 dalje do plačila, v roku 15 dni, v presežku pa podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo; odločilo, da je prvi toženi S. K. dolžan tožnici povrniti pravdne stroške v znesku 113,12 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo sta pravočasni pritožbi vložila tožnica in prvi toženec.

3. Tožnica se pritožuje zoper zavrnili del sodbe in odločitev o stroških, zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku oziroma v celoti ugodi prvemu podrednemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa sodbo v zavrnilnem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je aro plačala kot skesnino nepravilna, upoštevaje določbo VI. točke prodajne predpogodbe z dne 21. 12. 2006. Tam je izrecno napisano, da tožnica kot kupec daje aro kot znamenje, da je predpogodba sklenjena, torej v skladu z določbo prvega odstavka 64. člena Obligacijskega zakonika – OZ. V naslednjem odstavku te točke je bilo določeno, da imata stranki predpogodbe tudi pravico do odstopa od predpogodbe brez razloga, pri čemer se ara šteje za odstopnino, v tem primeru, če od pogodbe odstopi kupec, ara ostane prodajalcu, v primeru odstopa prodajalca, pa mora kupcu vrniti dvojno aro (67. in 68. člen OZ). Tožnica od prodajne predpogodbe ni odstopila brez razloga, ampak zaradi kršitve prodajne predpogodbe s strani tožencev. Ker je bila v prvem odstavku VI. točke prodajne predpogodbe ara določena kot kazen za prodajni pogodbi nezvesto stranko, je tožnica upravičena do vrnitve dvojne are. Nepravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi bilo za rešitev spora bistvenega pomena, da do sklenitve kupoprodajne pogodbe nikoli ni prišlo, zaradi česar naj bi se že po zakonu štelo, da je bila predpogodba med strankama razvezana ter da se v takšnem primeru stranke na civilni inštitut are ne morejo sklicevati. Nepravilno je tudi razlogovanje, da je bil razlog za to, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, v pravnih napakah, to je v hipotekarni obremenjenosti nepremičnine, zaradi česar je tožnica od nameravane sklenitve prodajne pogodbe odstopila, tožena stranka pa se je s tem strinjala. Prvi toženec je s sopodpisom prodajne predpogodbe jamčil, da je nepremičnina že vpisana na njegovo ime v zemljiški knjigi in da je bremen prosta. Vse se je kasneje izkazalo za neresnično, zato je tožnica utemeljeno štela, da je prvi toženec kot prodajalec pogodbi nezvesta stranka oziroma, da gre za kršitev predpogodbe. Prodajna predpogodba je bila kršena že prvega dne, to je 21. 12. 2006, ko je prvi toženec neupravičeno prejel znesek are. Zato zakonske zamudne obresti od enojne ali dvojne are, tečejo že od dne 21. 12. 2006 dalje do plačila in ne šele od 16. 01. 2007, ko naj bi bila glede na določbe prodajne predpogodbe sklenjena prodajna pogodba. Nepravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje, da tožbeni zahtevek zoper drugo toženko ni utemeljen. Nesporno je, da ta ni bila pogodbena stranka prodajne predpogodbe. Tožnica je v tožbi natančno obrazložila temelj za tožbo zoper drugo toženko. Tožba ni temeljila na istem temelju kot do prvega toženca, temveč na odškodninski odgovornosti druge toženke za škodo, ki jo je zaradi njenega protipravnega dejanja utrpela tožnica, ko pri posredovalnem razmerju do tožnice ni ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Vsebino pogodbe je zapisala druga toženka in torej zapisala tudi, da prvi toženec jamči, da je nepremičnina bremen prosta in da je že vknjižena v zemljiški knjigi na njegovo ime. Njeno ravnanje je bilo protipravno, saj je vedela, da temu ni tako, bilo pa je tudi v vzročni zvezi s škodo, ki jo je tožnica utrpela (v višini are, ki je ni dobila vrnjene).

4. Prvi toženec se pritožuje zoper ugodilni del sodbe zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa v ugodilnem delu razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Graja pravno stališče sodišča prve stopnje, da se v konkretnem primeru stranki ne moreta sklicevati na civilni inštitut are, pač pa morata v skladu s 96. členom OZ druga drugi vrniti to, kar sta po pravnem poslu že prejeli. Sodišče prve stopnje je povsem prezrlo določbo VI. člena predpogodbe, ki določa, da ima vsaka stranka pravico do odstopa od predpogodbe. V tem primeru se ara šteje kot odstopnina. Med pravdnima strankama ni sporno, da je tožnica od predpogodbe odstopila, ali je odstopila iz upravičenih razlogov sodišče ni ugotavljalo. Tožnica se je z vsebino predpogodbe strinjala, ni pa hotela skleniti prodajne pogodbe iz razlogov, ki niso pravno relevantni, kajti če katerakoli od pogodbenih strank iz kakršnegakoli razloga odstopi od predpogodbe, jo zadane sankcija odstopnine. V konkretnem primeru to pomeni, da prvi toženec znesek dobljene are lahko obdrži (68. člen OZ). Poleg tega je bila tožnica že ob prvem ogledu stanovanja seznanjena, da je stanovanje hipotekarno obremenjeno. To je potrdila tudi priča K. G.. Njene izpovedbe in izpovedi prvega toženca sodišče sploh ne ocenjuje. V predpogodbi je bilo sicer res zapisano, da je nepremičnina bremen prosta, to pa zaradi tega, ker je prišlo do malomarnega ravnanja druge toženke, ki je sestavljala predpogodbo na podlagi drugih tipskih pogodb.

5. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Zaključek sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb o ari in odstopnini (VI. točka Prodajne predpogodbe za prodajo in nakup nepremičnine z dne 21. 12. 2006, v nadaljevanju prodajna predpogodba, priloga A3, oziroma določb 64. do 68. člena OZ), je materialnopravno zmoten.

8. Tožnica kot kupovalka in prvi toženec kot prodajalec, sta dne 21. 12. 2006 sklenila prodajno predpogodbo za nepremičnino – enosobno stanovanje na naslovu L., K. u. 18. Ob sklenitvi predpogodbe je tožnica prvemu tožencu izročila znesek 14.271,00 EUR, glede katerega sta v VI. točki predpogodbe določila, da gre za aro, ki se daje kot znamenje, da je predpogodba sklenjena, nadalje pa tudi, da sta soglasni, da imata pogodbenika pravico do odstopa od predpogodbe, pri čemer se ara šteje za odstopnino; če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojno aro, če odstopi kupec, ara ostane prodajalcu. Nesporno in v skladu s pravnim mnenjem VS RS z dne 16. 12. 1997 in s sodno prakso je, da je dogovor o ari veljaven tudi ob sklenitvi predpogodbe. Predpogodba je pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena OZ). V konkretnem primeru je bila ara dana za utrditev pogodbene obveznosti strank (prvi odstavek VI. člena predpogodbe), ki je bila kasnejša sklenitev glavne – prodajne pogodbe. Namen are je torej bil, da se še posebej zaznamuje, da je predpogodba sklenjena, dana pa je bila tudi kot zavarovanje, da bo predpogodba izpolnjena, da bo torej glavna – prodajna pogodba sklenjena, s čimer je bila dogovorjena tudi sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe (nesklenitve prodajne pogodbe), v smislu prvega in drugega odstavka 65. člena OZ.

9. Tožnica in prvi toženec pa sta hkrati ustanovila tudi odstopno pravico (67. in 68. člen OZ), saj je bila ob ari dogovorjena (tudi) pravica (brez razloga) odstopiti od pogodbe, in sicer v korist obeh pogodbenih strank – če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojno aro, če odstopi kupec, ara ostane prodajalcu (drugi odstavek VI. točke predpogodbe).

10. Glede na nesporno dejstvo, da je dogovor o ari veljaven tudi ob sklenitvi predpogodbe, bi moralo sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi navedene določbe VI. točke predpogodbe upoštevati (pogodbeno materialno pravo). Ugotavljati bi moralo, ali je za to, da glavna pogodba ni bila sklenjena, odgovoren prvi toženec (ker se je izkazalo, da nepremičnina ne ustreza v predpogodbi dogovorjenemu predmetu pogodbe, kot to trdi tožnica), ali pa tožnica (ker je že ob sklenitvi predpogodbe vedela, da je stanovanje obremenjeno s hipoteko, oziroma ker je od predpogodbe odstopila brez razloga, kot to trdi prvi toženec).

11. Ker tega ni storilo, sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, 355. člen ZPP).

12. Enaki kršitvi je sodišče prve stopnje zagrešilo tudi v zvezi z odločitvijo, kolikor se nanaša na drugo toženko, zoper katero je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo ker „ni bila pogodbena stranka iz predpogodbe in spornega zneska 14.271,00 EUR ni prejela“. Upravičeno tožnica izpostavlja, da je tožbeni zahtevek zoper drugo toženko utemeljevala na odškodninski podlagi, zatrjevala je tako protipravno ravnanje druge toženke, kot nastalo škodo in vzročno zvezo med njima. O tem pa sodba nima nobenih razlogov.

13. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen, 355. člen ZPP). Glede na razlog razveljavitve pritožbeno sodišče na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo (drugi in tretji odstavek 360. člena ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.