Jedro

Oseba, ki je (so)lastnik nepremičnine, ne more biti istočasno prodajalec in kupec te nepremičnine.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Vrhnika št. 330-363/2015-51 (211) z dne 20. 10. 2017 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroke tega postopka v znesku 15,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

III. Predlog za povrnitev stroškov prizadete stranke A.A. se zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za kmetijska in gozdna zemljišča s parc. št. 1228/2, 1195/1, 1217/1, 1221/1, 1186/2, *70/2 vse k.o. B. v skupnem solastniškem deležu 45/56 in parc. št. 1217/2 k.o. B., ki je bil sklenjen med sprejemnico ponudbe A.A. in prodajalci C.C. kot solastnikom in pooblaščencem D.D., A.A., E.E., F.F., G.G., H.H., I.I., J.J., K.K. in L.L. kot solastnico in pooblaščenko M.M.; prodajna cena za parcele po ponudbi znaša 8.041, EUR (1. točka izreka); zavrnil je odobritev pravnega posla za sprejemnico ponudbe iste parcele in solastniške deleže, pokojno N.N., oziroma njene pravne naslednice O.O. in P.P. (2. točka izreka), zavrnil odobritev pravnega posla za iste parcele in solastniške deleže za sprejemnika ponudbe R.R. (3. točka izreka) in odločil, da stroškov postopka ni bilo (4. točka izreka). V obrazložitvi je navedel, da je prejel tri vloge za odobritev pravnega posla: vlogo A.A., vlogo N.N. in vlogo R.R. (tožeča stranka). Vloge se nanašajo na nakup zemljišč s parc. št. 1217/2 k.o. B. v lasti C.C. in zemljišč s parc. št. 1228/2, 1195/1, 1217/1, 1221/1, 1186/2, *70/2 vse k.o. B., tam navedenih solastnikov do 45/56, in sicer D.D. v solastniškem deležu do 1/112, A.A. v solastniškem deležu do 1/112, E.E. v solastniškem deležu do 1/112, F.F. v solastniškem deležu 1/112, G.G. v solastniškem deležu do 1/16, H.H. v solastniškem deležu do 1/16, I.I. v solastniškem deležu do 1/16, J.J. v solastniškem deležu do 1/112, K.K. v solastniškem deležu do 1/112, C.C. v solastniškem deležu do ½, L.L. v solastniškem deležu do 1/32 in M.M. v solastniškem deležu do 1/32. Iz dane ponudbe izhaja, da se parcele prodajajo v kompletu v deležu 45/56, razen parc. št. 1217/2, ki se prodaja v celoti.

2. V nadaljevanju navaja, da je prvostopenjski organ v zadevi že odločil z odločbo št. 330-363/2015-23 (211) z dne 19. 2. 2016, s katero je odobril pravni posel med sprejemnico ponudbe N.N. in prodajalci. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je pritožbo A.A. z odločbo 33008-76/2016/3 z dne 18. 8. 2016 zavrnilo, ugodilo pa je pritožbi R.R., odpravilo prvostopenjsko odločbo in samo odločilo, da se pravni posel z njim odobri. Upravno sodišče je tožbama N.N. in A.A. s sodbo I U 1380/2016-40 z dne 4. 7. 2017 in I U 1368/2016-33 obe z dne 4. 7. 2017 ugodilo, odločbo prvostopenjskega organa in drugostopenjskega organa odpravilo ter zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek.

3. V ponovnem postopku je v skladu z napotilom sodišča prvostopenjski organ pregledal celotno dokumentacijo in o predmetni zadevi ponovno odločil. Po tem, ko je povzel potek reševanja zadeve, je ugotovil, da so v skladu z določilom Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) sprejemniki ponudbe, A.A., N.N. in R.R., v predpisanem roku 60 dni po poteku roka objave ponudbe, vložili vlogo za odobritev pravnega posla. Sprejemnik ponudbe S.S. vloge za odobritev pravnega posla ni podal. Prejete tri vloge so bile združene v enotno obravnavo s sklepom prvostopenjskega organa št. 330-363/2015-2 z dnem 23. 11. 2015, ki je postal pravnomočen 11. 12. 2015. 4. Parcele (razen parc. št. 1186/2 k.o. B.) so po Odloku o občinskem prostorskem načrtu Občine Vrhnika (OPN) po namenski rabi delno kmetijsko in delno gozdno zemljišče, za katere poteka promet po ZKZ, z upoštevanjem določil o predkupni pravici po 47. členu Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Parc. št. 1186/2 k.o. B. je v celoti kmetijsko zemljišče. Zemljišča so po pretežni površini gozdno zemljišče (64 %), zato se v postopku uporablja glede predkupne pravice določila ZG. Glede na to, da ZG nima določbe, ki bi urejala položaj solastnika, je upravni organ uporabil materialne predpise, ki urejajo pravice solastnika. Stvarno pravni zakonik (SPZ) v tretjem odstavku 66. člena določa, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Kolikor pa je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Navedeno določbo ima tudi ZKZ kot krovni zakon, ki v 1. točki prvega odstavka 23. člena določa, da ima predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije določeno z drugimi zakoni drugače, solastnik. ZG položaja solastnika ne ureja, zato je prvostopenjski organ uporabil določila SPZ in določila ZKZ glede solastnikov. Ugotovilo je, da je A.A. ne glede na dejstvo, da ni solastnica parc. št. 1217/2 k.o. B., je pa solastnica vseh ostalih zemljišč, izkazala predkupno pravico na najvišjem mestu (pri tem sklicuje na sodno prakso Upravnega sodišča RS v zadevah I U 1985/2011 z dne 7. 11. 2012 in I U 1342/2011 z dne 25. 1. 2011). A.A. je izjavo o sprejemu ponudbe pravočasno podala samo Upravni enoti, kar glede na stališče sprejeto v sodbi Vrhovnega sodišča RS I Ips 459/2010 z dne 5. 12. 2011 zadostuje. Pri tem je upoštevalo napotke sodišča v 13. točki sodbe I U 1380/2016-40 z dne 4. 7. 2017, v kateri je zapisano, da dejstvo, da je A.A. v zadevi tako v vlogi prodajalke kot v vlogi kupovalke, ne sme biti ovira, da te ponudbe (v zakonsko določenem roku in na zakonsko določen način) ne bi smela sprejeti.

5. Glede na to, da so pogoji za odobritev pravnega posla za A.A. izpolnjeni, je odločilo tako, kot izhaja iz izreka.

6. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je z odločbo št. 33008-256/2017/2 z dne 23. 1. 2018 pritožbo R.R. kot neutemeljeno zavrnilo. V obrazložitvi je navedlo, da je bila izpodbijana odločba izdana na podlagi stališč v že navedenih sodbah Upravnega in Vrhovnega sodišča in v skladu z napotili v sodbi Upravnega sodišča opr. št. I U 1380/2016-40, glede na to so ugovori pritožnika R.R. neutemeljeni.

7. Tožeča stranka se z izpodbijano odločbo ne strinja in zoper njo vlaga tožbo iz razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). Tožeča stranka meni, da je upravni organ nepopolno in napačno ugotovil dejansko stanje, saj pri presoji dovoljenosti pravnega posla prodaje kmetijskih in gozdnih zemljišč, ki so predmet postopka ni upošteval vseh znanih dejstev in dokazov glede uveljavljanja predkupne pravice pri prodaji navedenih nepremičnin oziroma se je do njih napačno opredelil. Očita, da se prvostopenjski organ ni opredelil do tega, ali ima A.A. v lasti gozd, ki meji na gozd, ki se prodaja. Te kršitve pa drugostopenjski organ kljub ugovoru tožeče stranke ni odpravil. Le kolikor bi ugotovil, da ima A.A. v lasti gozd, ki meji na zemljišča, ki se prodajajo, bi lahko bila predkupna upravičenka na podlagi desetega odstavka 47. člena ZG. Iz sodbe Upravnega sodišča št. I U 1380/2016-40 z dne 4. 7. 2017 ne izhaja, da bi morala Upravna enota predkupno upravičenje presojati po SPZ in ne po desetem odstavku 47. člena ZG. Ne prvostopenjski ne drugostopenjski organ se nista opredelila do zatrjevanja tožeče stranke glede uporabe 47. člena ZG, po katerem ima tožeča stranka predkupno pravico, s tem pa je bila storjena bistvena kršitev pravil postopka.

8. V nadaljevanju navaja, da so solastniki dali C.C. pooblastilo za prodajo. Dejstvo, da k prodaji niso pristopili vsi lastniki, ampak le solastniki v deležu do 45/56 kaže na to, da se s skupno prodajo niso strinjali vsi lastniki, s prodajo pa se je očitno strinjala A.A., ki pa se je ne glede na dogovor med solastniki, da solastniški delež prodajo, prijavila kot kupec in s tem izigrala ostale solastnike, ki se s takšnim načinom prodaje solastnin niso strinjali. A.A. je svoje pooblastilo C.C. preklicala šele 22. 9. 2015, to je, po izteku roka za sprejem ponudbe in po podpisu kupoprodajne pogodbe (18. 9. 2015) med znanim kupcem in pooblaščencema C.C. in L.L.. Tožeča stranka vztraja, da se je A.A. s tem, ko je dala pooblastilo za prodajo svojega deleža, predkupni pravici po 66. členu SPZ nedvomno odpovedala, do tega vprašanja pa se drugostopenjski organ ni opredelil, s tem pa je prišlo do bistvene kršitve pravil postopka.

9. Tožeča stranka opozarja na stališča pravne teorije, da se solastnik uveljavljanju predkupni pravici lahko odpove in da za izjavo o odpovedi predkupni pravici veljajo splošna pravila o pravnih poslih in se posebna oblika ne zahteva (tako M. Juhant SPZ, s komentarjem). Brez izvedbe posebnega ugotovitvenega postopka, v katerem bi se sploh lahko ugotavljalo dejansko stanje, ki bi bilo relevantno za uporabo 66. člena SPZ se upravni organ na uporabo SPZ ne more sklicevati. Upravni organ pa tudi ni pristojen za presojo kršitev predkupne pravice po SPZ, saj te pravice nima. Poleg tega je sprejem ponudbe s strani A.A. v nasprotju s pogoji prodaje. V objavi je bilo izrecno navedeno, da se omenjene parcele prodajo v kompletu v deležu 45/56, razen parc. št. 1217/2, ki se je prodajala v celoti. Svojo izjavo o sprejemu ponudbe je A.A. podala v UE Vrhnika in ne tudi pooblaščencu C.C., kar kaže, da je njeno ravnanje v nasprotju s skupnim dogovorom z ostalimi solastniki, ki bi preklicali postopek prodaje, če bi jim bil znan namen A.A.. Prvostopenjski organ bi moral vlogo A.A. za odobritev pravnega posla zavrniti, ker ni podala veljavnega sprejema ponudbe, saj ne more hkrati za iste nepremičnine nastopati kot prodajalka in kupka in tako postopanje nasprotuje načelu vestnosti in poštenja. Nastopanje iste osebe, ki je že lastnik nepremičnine na strani prodajalca in kupca istih nepremičnin pomeni zlorabo pravice in ni v skladu s temeljnimi načeli obligacijskega prava. Zloraba pravic ne more biti deležna pravnega varstva.

10. Upoštevaje načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča, ponudba po ZKZ ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik vezanosti na ponudbo ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). A.A. zatorej ni mogla veljavno sprejeti svoje lastne prodajne ponudbe kot kupovalka, saj bi bilo tako ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja v obligacijskih razmerjih in prepovedi zlorabe pravic (5. člen OZ). Sodišču predlaga, da odločbo prvostopenjskega organa kot nezakonito odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovno odločanje.

11. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih izpodbijane odločbe in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

12. Prizadeta stranka A.A. v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe tožeče stranke in obširno pojasnjuje razloge, na podlagi katerih je izpodbijana odločba pravilna in zakonita ter sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

13. Prizadeta stranka C.C. v odgovoru na tožbo navaja, da je bil namen in skupni dogovor vseh solastnikov, da se solastniški deleži omenjenih nepremičnin prodajo tretji osebi in ne enemu izmed solastnikov. Meni, da se je A.A. s tem, ko ga je v notarskem pooblastilu pooblastila za prodajo svojih nepremičnin dejansko potrdila sklenjeni pravni posel med solastniki, da se zemljišča prodajo skupno v kompletu tretji osebi, s tem pa se je tudi odpovedala svoji predkupni pravici. A.A. mu je pooblastilo za zastopanje v postopku prodaje omenjenih nepremičnin preklicala šele 22. 9. 2015, to je, po izteku roka za sprejem ponudbe in po podpisu kupoprodajne pogodbe (18. 9. 2015) med znanim kupcem R.R. ter pooblaščencema prodajalcev, to je njim in L.L.. Kupec R.R. je dejansko pokril vse nastale stroške povezane na ponudbo in prodajo podjetja T. d.o.o. in znašajo do maja meseca 2016 že 15.000 EUR. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi in samo odloči, da se pravni posel med ponudniki in sprejemnikom ponudbe R.R. odobri ter zavrne odobritev pravnega posla za navedene nepremičnine med ponudniki in sprejemnico ponudbe A.A..

14. Prizadeta stranka G.G. v odgovoru na tožbo navaja, da se strinja z zapisanim v tožbi. S tem, ko so solastniki pooblastili C.C. za prodajo, je bilo jasno, da sami predkupnih pravic ne bodo uveljavljali.

15. Prizadeta stranka L.L. v odgovoru na tožbo navaja, da so se solastniki dogovorili, da skupaj prodajo solasne nepremičnine in so za to pooblastili C.C. ter da ni bilo nobenega dogovora, da bi nepremičnine kupoval kdo od njih. Bistvo dogovora je bilo, da se solastninski delež proda znanemu kupcu, ki bo nosil vse stroške postopka.

K točki I izreka:

16. Tožba je utemeljena.

17. Iz upravnega spisa in izpodbijane odločbe nedvomno izhaja, da je bil s prvostopenjsko odločbo odobren pravni posel za kmetijska in gozdna zemljišča s parc. št. 1228/2, 1195/1, 1217/1, 1221/1, 1186/2, *70/2 vse k.o. B. v skupnem solastniškem deležu do 45/56, in sicer D.D. v solastniškem deležu 1/112, A.A. v solastniškem deležu do 1/112, E.E. v solastniškem deležu do 1/12, F.F. v solastniškem deležu do 1/112, G.G. v solastniškem deležu 1/16, H.H. v solastniškem deležu 1/16, I.I. v solastniškem deležu do 1/16, J.J. v solastniškem deležu 1/112, K.K. v solastniškem deležu 1/112, C.C. v solastniškem deležu ½, L.L. v solastniškem deležu 1/32 in M.M. v solastniškem deležu 1/132. Glede na to, da je A.A. lastnica navedenih parcel v solastniškem deležu 1/112 odobritev pravnega posla, tako kot izhaja iz izreka v 1. točki izpodbijane odločbe, to je, navedenih parcel v solastniškem deležu 45/56 ni možna, saj solastniški delež A.A. na navedenih nepremičninah ne more biti predmet kupoprodajne pogodbe glede na to, da je ta že lastnica tega deleža in je že iz tega razloga izpodbijana odločba nezakonita. A.A. ne more biti sprejemnica ponudbe za solastninski delež, katerega lastnica je. Sodišče je zato že iz tega razloga izpodbijano odločbo odpravilo. Oseba, ki je lastnik nepremičnine, ne more biti istočasno prodajalec in kupec te nepremičnine. Po določbi 435. člena OZ se s prodajno pogodbo prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki se prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. S samo pogodbo o prodaji se ne prenaša lastnina, pogodba namreč predstavlja temelj pridobitve (titulus), za pridobitev lastninske pravice je potrebna še izročitev stvari, oziroma v primeru nepremičnin vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Glede na to, da je lastninska pravica na navedeno solastnico A.A. v zemljiški knjigi že vpisana, dodaten vpis lastninske pravice na isto osebo ni mogoč.

18. Iz upravnega spisa in izpodbijane odločbe nadalje nedvomno izhaja, da je A.A. dne 27. 8. 2015 podala izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo ponujenih nepremičnin in uveljavljala predkupno pravico pri nakupu kot solastnica. V zadevi ravno tako ni sporno, da je A.A. kot prodajalka po pooblaščencu C.C. dne 4. 8. 2015 pri Upravni enoti Vrhnika podala skupaj z ostalimi solastniki navedenih parcel ponudbo o prodaji nepremičnin v določenem deležu kot celote. Upoštevaje stališče Upravnega sodišča v sodbi I U 1380/2016-40 je ponudba za nakup obravnavanih nepremičnin (vključno s solastniškim deležem A.A. do 1/112) v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča tudi za A.A. (20. in 23. člen ZKZ) in A.A. svoje vezanosti ni mogla izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (prvi odstavek načelnega pravnega mnenja VSRS z dne 6. 4. 2012). Po logiki stvari pa njena ponudba v razmerju do predkupnih upravičencev ne bi mogla šteti za zavezujočo, če bi bilo ugotovljeno, da je med njimi, to je, predkupnimi upravičenci na prvem mestu. Kakor je navedlo sodišče v navedeni sodbi, dejstvo, da je A.A. ponudnica v tem postopku, ne sme biti ovira, da te ponudbe (v zakonsko določenem roku in na zakonsko določen način) ne bi smela tudi sprejeti. To pa posledično pomeni, da je treba predkupno upravičenje (torej solast na nepremičninah, ki so predmet ponudbe) presoditi v smislu desetega odstavka 47. člena ZG (tako sodba tega sodišča I U 1380/2016-40).

19. ZG, tako kot ugotavlja že prvostopenjski organ, nima določbe, ki bi urejala položaj solastnika kot predkupnega upravičenca, zato je tudi po mnenju sodišča treba uporabiti materialne predpise, ki urejajo pravice solastnika. Stvarno pravni zakonik (SPZ) v tretjem odstavku 66. člena določa, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Kolikor pa je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Navedeno določbo ima tudi ZKZ, torej krovni zakon, ki pokriva področje kmetijskih in gozdnih zemljišč, ki v 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni določeno drugače z drugimi zakoni, določa, kot prednostnega upravičenca solastnika.

20. Upoštevaje enajsti odstavek 47. člena ZG se za postopke in roke prodaje gozdov uveljavljene prednostne pravice uporabljajo določbe ZKZ, če ni s tem zakonom določeno drugače. ZG sicer v petem odstavku določa način uveljavljanja predkupne pravice, vendar le za upravičence iz četrtega odstavka 47. člena. Glede na navedeno, je treba v zadevi uporabiti določbe krovnega zakona ZKZ, ki je v času oddaje ponudbe, to je pred sprejetjem novele ZKZ-E v 21. členu določal, da mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in Upravni enoti ali neposredno vloži pri upravni enoti. Upoštevaje sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 459/2010 z dne 15. 12. 2011 pa za pravočasno poslano ponudbo zadostuje, da je le ta poslana samo upravni enoti in ne ponudniku. Ko ponudnik oziroma upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote.

21. Glede na povedano, je sodišče tožbi tožeče stranke zaradi napačne uporabe materialnega prava na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo na podlagi tretjega in četrtega odstavka istega člena vrnilo prvostopenjskemu organu v ponoven postopek. V ponovnem postopku bo moral organ, upoštevajoč mnenje sodišča, glede uporabe prava, upoštevaje tudi napotila sodbe tega sodišča v isti zadevi I U 1380/2016-40 z dne 4. 7. 2017, po potrebi dopolniti ugotovitveni postopek in o zadevi glede na njegov rezultat ponovno odločiti. Sodišče ni sledilo primarnemu tožbenemu predlogu, da naj odloči o sporu polne jurisdikcije, saj je presodilo, da za tako odločitev niso izpolnjeni pogoji iz 65. člena ZUS-1. Sodišče je v zadevi odločilo brez glavne obravnave, saj je dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta in je relevantno za odločitev v zadevi, ni sporno (prvi odstavek 59. člena ZUS-1).

K točki II izreka:

22. Po določbi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 se v primeru, ko sodišče tožbi ugodi tožeči stranki, glede na opravljena procesna dejanja in obravnavanja zadeve prisodi pavšalni znesek povračila stroškov, skladno s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljnjem besedilu Pravilnik). Glede na to, da je bila zadeva rešena na seji in da tožeča stranka v postopku ni imela pooblaščenca, ki je odvetnik, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 3. člena Pravilnika tožeči stranki priznalo pavšalni znesek stroškov tega upravnega spora v višini 15,00 EUR, ki ga mora tožena stranka povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe. Od poteka tako določenega parcijskega roka (skladno s 133. členom Zakona o pravdnem postopku - ZPP, v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1) dalje tečejo tudi zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika - OZ).

K točki III izreka:

23. Po določbi tretjega odstavka 25. člena se sicer, kolikor sodišče tožbi ugodi, tožniku glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov, v skladu s Pravilnikom. Prizadeta stranka, ki jo je zastopal odvetnik, je v postopku zastopala nasprotna stališča, s katerimi ni uspela, zato je neutemeljeno zahtevala povračilo stroškov za odgovor na tožbo. Sodišče je zato zahtevo prizadete stranke, za povračilo stroškov kot neutemeljeno zavrnilo.