Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Zmotno je pritožbeno stališče, da je tožnica višino terjatve v zadostni meri specificirala, ker je specifikacija razvidna iz priloženih računov. Dejstva, ki izhajajo iz prilog, se namreč lahko upoštevajo le pod pogojem, da jih stranka predhodno tudi navaja. S tem postane jasno, kaj so navedbe strank (trditvena podlaga tožbe), in s tem tudi, kaj je dejanska podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Priloge tožbe so praviloma (listinski) dokazi, ki služijo ugotovitvi resničnosti predhodno danih navedb.
I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba v II., III. točki izreka, v delu, ki se nanaša na izpraznitev stanovanja in plačilo uporabnine, in IV. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem delu vrne v novo sojenje.
II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu II. točke izreka (plačilo stroškov uporabe stanovanja) sodba sodišča prve stopnje potrdi.
III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.
1. Z izpodbijano sodbo je sodišče toženo stranko obvezalo na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in neprofitno najemnino s tožnico, L. I., za stanovanje št. - na naslovu N. Nasprotni tožbeni zahtevek na izpraznitev in izročitev stanovanja, plačilo uporabnine in stanovanjskih stroškov ter podrejeni tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe in plačilo uporabnine je zavrnilo. Odločilo je, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 645,00 EUR s pripadki.
Pritožbeno sodišče bo v nadaljevanju za tožnico in po nasprotni tožbi toženo drugo toženo stranko D. I. uporabljalo izraz tožeča stranka, za po nasprotni tožbi tožečo stranko pa bo uporabljalo izraz tožena stranka.
2. Tožena stranka se pritožuje zoper II., III. in IV. točko izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ni res, da je tožnica že junija 2010 izrazila željo, da želi nadaljevati najemno razmerje. Pol leta je bilo govora le o tem, da bi v stanovanju ostala tožničina hči D. C., tožnica pa bi se odselila v Srbijo. Iz dopisa z dne 7. 10. 2010 izhaja, da tožnica ni bila interesent za sklenitev najemne pogodbe ter da vse do decembra 2010 ni izrazila volje za sklenitev pogodbe. Priča M. G. je tožnici in njeni hčeri rekla, naj napišeta, kaj želita, pa je le tožničina hči napisala, da se zanima za odkup. Odločitev, da je tožnica upravičena do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino, je zato zmotna. Prav tako je napačno stališče sodišča prve stopnje, da denarni zahtevek tožene stranke ni specificiran. Toženka je v posameznih računih specificirala, kaj vtožuje, in sicer uporabnino in stroške uporabe stanovanja. Vsi računi v nasprotni tožbi so bili specificirani, tako da je mogoče ugotoviti, kaj in iz katerega naslova je bilo zaračunano. Toženka je pojasnila, da je od avgusta 2010 tožnici poleg profitne najemnine zaračunavala tudi stroške uporabe stanovanja, ki jih je prefakturirala od upravnika Ž. Upravnik je toženki zaračunaval stroške upravljanja, čiščenja, hišnika, elektrike, priključne moči hladne vode, zavarovalne premije, odvoza smeti ter materialne stroške vodenja, toženka pa je navedla, kaj predstavlja njene stroške (in sicer stroški upravljanja, zavarovalne premije in materialni strošek vodenja) in kaj tožničine stanovanjske stroške. Vlogi z dne 27. 6. 2011 je toženka priložila vse račune, na katerih je navedena specifikacija, ki je bila po gornjih postavkah prefakturirana tožeči stranki. Sodišče bi lahko ugotovilo skladnost računov s preglednico, če bi se potrudilo in pregledalo listine. Za vsak račun je razvidno, na kaj se nanaša, zato je trditev sodišča o nespecifikaciji vtoževanega zneska protispisna. Tožnici sta le pavšalno trdili, da ne vesta, kaj se jima zaračunava, nikoli pa konkretno nista oporekali pravilnosti kakšnega izračuna ali prefakturiranja.
3. Tožeča stranka na pritožbo tožene stranke ni odgovorila.
4. Pritožba je delno utemeljena.
O zahtevku na sklenitev najemne pogodbe
5. Stanovanjski zakon (SZ-1) v prvem odstavku 109. člena določa, da mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre, skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti, oz. enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko bival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se je tožnica s hčerko D. I. (drugo tožnico) junija 2010 oglasila pri toženki in jo obvestila o smrti najemnika S. I., ki je bil imetnik stanovanjske pravice. Ugotovilo je tudi, da ju je M. G. napotila, naj svoje želje glede stanovanja podata pisno. Za postavitev zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z neprofitno najemnino je aktivno legitimirana tožnica (odločba US RS U-I-128/08, sklep VSL I Cp 2277/2011), vendar je odločitev o utemeljenosti zahtevka odvisna od vprašanja, ali je tožnica zahtevo za sklenitev najemne pogodbe podala. Iz trditev toženke, ki navedeno prereka, izhaja, da je bila tožničina hči D. I. tista, ki je podala zahtevo za sklenitev najemne pogodbe, ki kot ožja družinska članica za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ni aktivno legitimirana. Do postavljene trditve se sodišče prve stopnje, kot upravičeno opozarja pritožba, ni opredelilo in s tem v zvezi ni kritično ocenilo dopisa tožničine hčere z dne 30. 8. 2010 (B3) v zvezi z izpovedbo priče M. G. Odločitve sodišča ni mogoče preveriti, kar ima za posledico absolutno kršitev 14. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbi ugodilo in odločitev v II. točki izreka razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje. V ponovljenem postopku naj se sodišče kritično opredeli do navedb tožene stranke o tem, kdo je podal zahtevo za sklenitev najemne pogodbe ter nato odloči o (ne)utemeljenosti tožničinega zahtevka. Pri tem naj upošteva določbo prvega odstavka 109. člena SZ-1, ki taksativno določa pogoje za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika za neprofitno najemnino (354. člen ZPP).
O nasprotnem tožbenem zahtevku za izpraznitev in izročitev stanovanja ter zahtevku na plačilo uporabnine
7. Ker je od odločitve o utemeljenosti tožbenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe odvisna odločitev o utemeljenosti zahtevka toženke na izpraznitev in izročitev stanovanja, višina uporabnine pa od vprašanja, ali je tožnica upravičena do neprofitne najemnine, je pritožbeno sodišče sodbo v III. točki izreka, kolikor se nanaša na izpraznitev stanovanja in plačilo uporabnine razveljavilo in posledično tudi v IV. točki (podrejeni zahtevek) in v tem delu zadevo vrnilo v novo sojenje (355. člen ZPP).
O zahtevku na plačilo stanovanjskih stroškov
9. Pritožba ni utemeljena v delu, ki se nanaša na zavrnitev denarnega zahtevka na plačilo stanovanjskih stroškov. Stanovanjski stroški so, kljub izrecnim ugovorom toženke ostali nedoločno opredeljeni. Zmotno je pritožbeno stališče, da je tožnica višino terjatve v zadostni meri specificirala, ker je specifikacija razvidna iz priloženih računov. Dejstva, ki izhajajo iz prilog, se namreč lahko upoštevajo le pod pogojem, da jih stranka predhodno tudi navaja. S tem postane jasno, kaj so navedbe strank (trditvena podlaga tožbe), in s tem tudi, kaj je dejanska podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Priloge tožbe so praviloma (listinski) dokazi, ki služijo ugotovitvi resničnosti predhodno danih navedb. Poleg tega toženka trditev o višini stroškov upravnika in elektrike ni podala, kar potrjuje tudi pritožbena navedba, da bi sodišče lahko samo izračunalo višino stroškov upravnika in elektrike, če bi pregledalo priloge. Koliko znašajo vtoževani stroški iz naslova upravljanja in po katerih postavkah ter koliko stroški elektrike, mora biti jasno razvidno iz tožbenih trditev (tako tudi odločbi VSL II Cp 369/2013, VSL I Cpg 653/2011). Ker toženka vtoževanih stanovanjskih stroškov ni določno opredelila v trditveni podlagi, tudi ni utemeljena pritožbena navedba, da sta tožnici le pavšalno grajali višino stroškov. Navedeno je terjalo zavrnitev pritožbe v delu, ki se nanaša na denarni zahtevek na plačilo stanovanjskih stroškov, obsežen v III. točki izreka, in potrditev sodbe v tem delu (353. člen ZPP).
10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (165. člen ZPP).