Jedro

Ker je bila vrnitev sredstev, ki so bila vložena v preureditev in adaptacijo prostorov predvidena samo zato, da je najemniku zagotavljala nespremenjeno najemnino in varščino, da najemodajalki ne bosta prekinili najemnega razmerja in ker je najemno razmerje prekinila najemnica, pogodbena določila o dolžnosti vrnitve vloženih sredstev ne pridejo v poštev. Tudi zakonito vračilo vloženih sredstev ne pride v poštev, ker ni šlo za nujna popravila po določilu 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, saj sta stranki dogovorili drugače.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Tožena stranka trpi svoje stroške za odgovor na revizijo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v zadevi sodilo drugič. Zavrnilo je tožbeni zahtevek na plačilo tolarske protivrednosti 10.820 nemških mark za adaptacijska dela in 2.800 nemških mark za obstoječo čajno kuhinjo, skupaj torej 13.620 nemških mark in na povrnitev pravdnih stroškov. Zahtevku iz nasprotne tožbe pa je ugodilo in tožečo stranko obsodilo na plačilo tolarske protivrednosti 10.560 nemških mark po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.10.1991 dalje, in na povrnitev 297.164 tolarjev pravdnih stroškov z obrestmi.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Proti sodbi višjega sodišča v zvezi s sodbo prvega sodišča je tožeča stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur.l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92). Predlaga razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da sodišči prve in druge stopnje napačno interpretirata 9. člen pogodbe z dne 3.1.1991 in 2. člen aneksa z dne 18.1.1991, češ da bi morali toženki povrniti še neporačunani del stroškov za adaptacijo le tedaj, če bi najemodajalki prekinili najemno razmerje. Toda najemnega razmerja, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas, najemodajalec ne more odpovedati pred potekom časa (razen če nastopijo razlogi iz 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur.l. SRS, 18/74 in 34/88). Po mnenju tožeče stranke je mogoče razlagati pogodbena določila le tako, da morata najemodajalki ob prekinitvi najemnega razmerja povrniti vložena sredstva. Pri tem opozarja zlasti na določilo 17. člena tega zakona, ki omogoča pobotanje stroškov za popravila z najemnino in trdi, da sta pravdni stranki v 9. členu pogodbe adaptacijo opredelili kot stroške, ki ne grejo v breme najemnika. Sodiščema prve in druge stopnje očita tudi napačno sklepanje in nasprotujočo si razlago, da je bilo najemno razmerje prekinjeno s strani tožeče stranke in da ni šlo za sporazumno prekinitev, čeprav je v obrazložitvi drugostopenjske sodbe navedeno, da sta toženki pristali na prekinitev najemnega razmerja in da sta izpovedali, da sta prišli po ključe v mesecu septembru. Soglasje za prekinitev najemnega razmerja je bilo podano v juniju, zato toženki za naslednje mesece nista upravičeni do najemnine.

V postopku, ki je bil opravljen po določilu 390. člena ZPP, sta toženki odgovorili na revizijo. Navajata, da trditve tožeče stranke niso pravilne in da pogodb ni mogoče razlagati tako, kot želi direktor tožeče stranke, ki je izpovedal, da so stroški predstavljali varščino, da tožena stranka ne bo prekinila najemnega razmerja pred iztekom dogovorjene petletne dobe. Prva najemnica A. K. je namreč želela po svoje urediti prostore, čeprav so bili že pred tem prebeljeni in so ustrezali za normalno opravljanje dejavnosti. Z določili pogodbe si je želela tožeča stranka zagotoviti enako višino najemnine, za predčasno izselitev in odpoved pogodbe pa se je odločila sama in sta toženki celo pristali, da bi tožeča stranka našla nove najemnike. Zato ni res, da bi toženki samovoljno razdrli najemno pogodbo ali da bi to storili sporazumno obe pogodbeni stranki.

Revizija je bila vročena tudi Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odtsavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Sodišči prve in druge stopnje nista bistveno kršili postopkovnih določil in sta pravilno in logično sklepali, da je tožeča stranka tista, ki je razdrla najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas in sicer od 1.1.1991 do 31.12.1994. V najemni pogodbi z dne 3.1.1991 niso bili predvideni pogoji za odstop najemnika od pogodbe (12. člen predvideva le odstop najemodajalca), zakonitih pogojev za prenehanje pogodbe pa tožeča stranka ne zatrjuje, saj ne navaja, da bi prenehal predmet najema (drugi odstavek 23. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih) ali da bi prišlo do razdrtja pogodbe zaradi neizpolnitve najemodajalk (po določilu 124. in naslednjih členov Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, Ur. list SFRJ, št. 29/78 do 57/89), ali česa podobnega. Razlog je pač v tem, da je tožeča stranka pridobila druge poslovne prostore. Zato je ugotovitev sodišč, da najemodajalki nista razdrli pogodbe, povsem logična in če je tožeča stranka iskala drugega najemnika in sta toženki na to pristali, ni mogoče govoriti o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja.

Sodišči prve in druge stopnje sta tudi pravilno uporabili materialno pravo, ko sta vsebino najemnega razmerja med pravdnima strankama presojali predvsem na podlagi najemne pogodbe z dne 3.1.1991 in aneksa z dne 18.1.1991, ki je spremenil 9. člen najemne pogodbe.

Najemna pogodba je bila sklenjena za čas od 1.1.1991 do 31.12.1994, po 4 letih pa je predvidevala spremembo pogodbenega razmerja v najemno razmerje za nedoločen čas, če najkasneje do 31.11.1994 nobena od strank pisno ne bi sporočila drugačne odločitve (4. člen pogodbe). Zato je razumljivo, da si je tožeča stranka z aneksom, ki sta ga pogodbeni stranki podpisali kmalu po sklenitvi najemne pogodbe, želela zagotoviti dodatne pravice in utrditi obveznost. V 2. členu aneksa je zapisano, da so v preureditvena in adaptacijska dela vložena sredstva garancija najemniku: - da se v 5 letih dogovorjena najemnina ne bo zvišala in - da najemodajalki pred iztekom pogodbeno dogovorjenega roka ne bosta prekinili predmetne pogodbe.

Zapis o garantirani najemnini ne bi bil potreben, če bi zagotavljal enako najemnino do poteka najemnega razmerja za določen čas, torej do 31.12.1994, saj je ta že določena v 5. členu najemne pogodbe. V korist najemnika pa je določilo, da se zaradi sredstev, ki so bila vložena v prostore, najemnina ne bo zvišala 5 let, torej je bila pričakovana sprememba najemnega razmerja za nedoločen čas z enako najemnino do 31.12.1995. Tudi utrditev obveznosti, da najemodajalki ne bi predčasno prekinili najemnega razmerja za določen čas je razumljiva in mogoča, saj ZOR pozna precej sredstev za utrjevanje obveznosti prav zato, da pogodbeni stranki dodatno silijo k temu, da izpolnjujeta dogovorjeni predmet pogodbe in si po sklenitvi pogodbe prizadevata za ohranitev pogodbe, ne glede na morebitne spremenjene okoliščine, posege tretjih in tako dalje. Tako se izkaže, da je revizijski pomislek, češ da najemnega razmerja, ki je sklenjeno za določen čas, itak ni mogoče prekiniti pred iztekom roka, samo deloma utemeljen. Navsezadnje je v konkretnem primeru dejansko prišlo do prenehanja najema pred 31.12.1994, to je pred časom, ki je določen v najemni pogodbi.

Toda vrnitev sredstev, ki so bila vložena v preureditev in adaptacijo prostorov, je bila predvidena samo zato, da je najemniku zagotavljala nespremenjeno najemnino in varščino, da najemodajalki ne bosta prekinili najemnega razmerja. Ker je najemno razmerje prekinila tožeča stranka, pogodbena določila o dolžnosti vrnitve vloženih sredstev ne pridejo v poštev. Tudi zakonito vračilo vloženih sredstev ne pride v poštev, ker ni šlo za nujna popravila po določilih 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, saj sta stranki dogovorili drugače. Zato tožeča stranka ni upravičena do povračila tolarske protivrednosti vlaganj v poslovne prostore, ki so bila določena s pogodbo za primer odpovedi najemodajalk, niti do tolarske protivrednosti vlaganj v kuhinjo, ki niso bila potrebna in ki je tožeči stranki ves čas na razpolago.

Revizijsko sodišče tudi nima pomislekov proti odločitvi o zahtevku iz nasprotne tožbe, po katerem mora najemnik plačati najemnino dotlej, ko zaseda prostore, to je do izročitve ključev v septembru 1991. Samo obvestilo o tem, da se bo najemnik izselil, ne vpliva na plačilo najemnine, dokler tega dejansko ne stori.

Tako se izkaže, da revizijski razlogi niso podani in ker sodišče ni našlo nobenih kršitev, na katere mora po določilu 386. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je po določilu 393. člena ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo. Zavrnilo je tudi predlog za povrnitev revizijskih stroškov, ker revizija ni bila uspešna (prvi odstavek 166. člena v zvezi s 154. členom ZPP), in predlog za povrnitev stroškov za odgovor na revizijo, ker ta ni bil potreben (prvi odstavek 166. člena v zvezi s 155. členom ZPP).