Jedro

Vprašanje dobre vere ni pomembno, ker gre za stvar, ki ni v (samostojnem) pravnem prometu, razpolaganje s tako stvarjo s samostojnim pravnim poslom je nično in take ničnosti ni mogoče sanirati z dobro vero in/ali priposestvovanjem.

Nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih sam ima.

Stavbi služijo tudi prostori, ki niso nujno, neobhodno potrebni za njeno obratovanje. Prostori za hišne svete, delavnice (za hišnika oz. druge osebe, ki kaj popravljajo v bloku) ter dvorana s pomožnimi prostori (za zbore stanovalcev, proslave ipd.) so tipični prostori, ki sicer niso nujni, so pa koristni (torej služijo) večstanovanjski stavbi in so jih v preteklosti v stanovanjskih blokih tudi večkrat načrtovali.

Tožniki so pridobili lastninsko pravico na skupnih delih (prostorih) skupaj s stanovanji. Četudi teh prostorov 20 in več let niso uporabljali, to samo po sebi ni moglo pripeljati do izgube lastninske pravice; enako velja, da zgolj dolgoletna uporaba s strani prve toženke tej ni mogla prinesti lastninske pravice.

Tožniki zahtevajo z drugim delom zahtevka izbris hipotek, torej stvarnih pravic. Tak zahtevek je mogoče (potrebno) uperiti (tudi) zoper imetnike stvarne pravice, torej hipotekarne upnike.

Izrek

I. Pritožbi se deloma ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek iz VIII. točke, ki se glasi: »Ugotovi se, da so neveljavne zemljiškoknjižne hipoteke v korist hipotekarnih upnikov: A. A. pri nepremičninah ID znak: del stavbe 1 (ID 0001) v deležu do celote (1/1) in ID znak: del stavbe 2 (ID 0002) v deležu do celote (1/1), opravljena z vpisom po ID pravice/zaznambe 0003 za znesek terjatve 155.123,70 EUR z učinkom od 28. 2. 2018 dalje; B. B. pri nepremičninah ID znak: del stavbe 1 (ID 0001) v deležu do celote (1/1) in ID znak: del stavbe 2 (ID 0002) v deležu do celote (1/1), opravljena z vpisom po ID pravice/zaznambe 0004 za znesek terjatve 90.297,97 EUR z učinkom od 28. 2. 2018 dalje; C. C. pri nepremičninah ID znak: del stavbe 1 (ID 0001) v deležu do celote (1/1) in ID znak: del stavbe 2 (ID 0002) v deležu do celote (1/1), opravljena z vpisom po ID pravice/zaznambe 0005 za znesek terjatve 12.518,79 EUR z učinkom od 28. 2. 2018 dalje ter se pri navedenih nepremičninah vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se navedene hipoteke izbrišejo.«

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi.

III. Prva tožena stranka je dolžna tožečim strankam povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 4.050 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

1. Tožniki so etažni lastniki večstanovanjskih stavb na naslovih Cesta 73 in 77. Spor se nanaša na dva prostora (dela stavbe št. 1 in 2 v skupni izmeri 404,64 m2) v podzemnem podhodu pod ploščadjo med stolpnicami Cesta 71, 73, 75 in 77. Prva toženka je navedeni prostor kupila od druge toženke, prostore obnovila in v njih opravlja gostinsko dejavnost. Tožniki zatrjujejo, da so prodajna pogodba in z njo povezane vknjižbe nične, ker sta sporna prostora skupna dela večstanovanjskih stavb Cesta 71, 73, 75 in 77, zato nista v samostojnem pravnem prometu.

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka); ugotovilo ničnost prodajne pogodbe z dne 21. 6. 1999 za sporni nepremičnini (II. točka izreka); ugotovilo neveljavnost vknjižbe prvotoženkine lastninske pravice na sporni nepremičnini (III. točka izreka); izbrisalo prvotoženkino vknjižbo in vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje (IV. točka izreka); ugotovilo, da sta sporni nepremičnini skupna dela objektov v soseski X. na Cesti 71, 73, 75 in 77 (V. točka izreka); naložilo drugi toženki, da izda tožnikom zemljiškoknjižno dovoljenje (VI. točka izreka); naložilo toženkama, da v roku 15 dni izpraznita in tožnikom izročita sporno nepremičnino (VII. točka izreka); ugotovilo neveljavnost in odredilo izbris treh hipotek, vknjiženih pri spornih nepremičninah v korist hipotekarnih upnikov A.A., B. B.,in C. C. (VIII. točka izreka); odločilo da sta toženki dolžni nerazdelno povrniti tožnikom stroške postopka (IX. točka izreka).

3. Zoper zanjo neugodni del sodbe se pritožuje prva toženka in med drugim navaja, da je trditvena podlaga tožnikov pomanjkljiva, sodišče je preseglo trditveno podlago in se oprlo na dokaze, ki jih tožniki sploh niso predlagali. Prva toženka ni imela nobenega razloga, dvomiti v zemljiškoknjižno stanje. Etažni lastniki več kot 20 let niso uredili zemljiškoknjižnega stanja. Gradbeno dovoljenje iz leta 1998 ni bilo izdano prvi toženki in tedanji zakoniti zastopnik je izpovedal, da je le preveril na občini, ali je bilo gradbeno dovoljenje izdano. Sporni prostori niso nekaj, kar je potrebno za redno rabo stavbe, tožniki jih nikoli niso imeli v posesti, prostori so bili več kot 20 let nedokončani in zanemarjeni. Tožnikov ni mogoče enačiti s krajevno skupnostjo, sodišče pa se postavi na stališče, da naj bi bili tožniki pravni nasledniki krajevne skupnosti. Toženki sta dokazali, da je krajevna skupnost prejela druge prostore. Obrazložitev vključuje pojem investitorstva in mu pripisuje pomene, ki jih ne more imeti. Sodišče je ugodilo tudi zahtevku za izbris hipotek, čeprav hipotekarni upniki niso bili stranke postopka. Ko je leta 1999 prva toženka nepremičnine kupila, ni vedela tega, kar ve sedaj. Način vpisa lastninske pravice, kot je predviden s sodbo, ni možen, opredelitev lastnikov kot »X.« je povsem nedoločna. Prva toženka je nepremičnine pridobila v dobri veri od zemljiškoknjižnega lastnika in se vpisala v zemljiško knjigo. Preostale pritožbene navedbe, kolikor terjajo odgovor, bo sodišče druge stopnje povzelo v nadaljevanju obrazložitve, ko bo nanje odgovarjalo.

4. Druga toženka je na pritožbo odgovorila in navedla, da se strinja z njo.

5. Tožniki so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

6. Pritožba je delno utemeljena.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da niso utemeljene pritožbene navedbe o nesklepčnosti tožbe in prekoračitvi trditvene podlage s strani prvostopenjskega sodišča. Pritožba ima prav, da so stališča tožnikov, da naj bi bilo o njihovem lastništvu že pravnomočno odločeno, da so bila v pravdi P 396/2008-I »pravnomočno ugotovljena« določena dejstva (tako I. pripravljalna vloga tožnikov) in da sodba v citirani zadevi dokazuje njihovo lastništvo, pravno zgrešena. Pravnomočen, izvršljiv in pravno zavezujoč je le izrek odločbe in ne obrazložitev; v zadevi P 396/2008-I je bilo pravnomočno odločeno le o dolžnosti tožencev, da izpraznita določene prostore, nič pa o tem, kdo je njihov lastnik.

8. Vendar so tožniki s tem, ko so zatrjevali, katera dejstva in razmerja naj bi bila ugotovljena oziroma naj bi izhajala iz sodb v nekem drugem postopku, hkrati zatrjevali ta ista dejstva tudi v tej pravdi.1 Tako so tožniki že v tožbi podali bistvene trditve o tem, da gre za skupne prostore, namenjene etažnim lastnikom, ki so bili kot taki določeni na podlagi določene lokacijske dokumentacije; za kaj so bili ti prostori namenjeni; kako se je financirala njihova izgradnja; da je druga toženka etažnim lastnikom prodala tudi ustrezen del skupnih prostorov; da je bila prva toženka na lastništvo oz. status teh prostorov opozorjena že v gradbenem dovoljenju z dne 8. 12. 1998, zato ni mogla biti v dobri veri (tožba). To pa so po oceni pritožbenega sodišča trditve, ki zadoščajo za sklepčnost tožbe (razen glede hipotek, o katerih bo govora v nadaljevanju).

9. Prva toženka v odgovoru na tožbo trditev, kakšna je bila namembnost prostorov v lokacijski dokumentaciji in kaj izhaja iz gradbenega dovoljenja iz leta 1998, ni konkretizirano prerekala, temveč je na splošno oporekala, da bi tožniki bili lastniki prostorov. V nadaljnjih treh pripravljalnih vlogah so tožniki še ponovili in deloma razširili navedbe o relevantnih dejstvih, s katerimi utemeljujejo svojo tezo, da so sporni prostori skupni del več stavbam. Tudi teh trditev prva toženka na prvem naroku ni konkretizirano prerekala, temveč je polemizirala z nerelevantnimi in pravno zgrešenimi trditvami tožnikov (kaj naj bi se dogajalo v izvršilnem postopku ipd.) ter se sklicevala na zaupanje v zemljiško knjigo. V nadaljevanju postopka sta stranki vložili še več vlog, vendar je bila vloga po prvem naroku odobrena le tožnikom (in eventuelno tožencema odgovor na to vlogo), vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da stranki v teh vlogah (vloga tožnikov z dne 18. 2. 2020, redna št. 30, in vloga prve toženke z dne 3. 3. 2020, redna št. 31) nista navedli nič (več) relevantnega za odločitev. Navedeno pomeni, da se pravno relevantne trditve tožnikov, ki jih prva toženka ni konkretizirano prerekala, glede na 214. člen Zakona o pravdnem postopku2 štejejo za priznane. Pritožba tudi ne konkretizira, s katerimi ugotovitvami naj bi sodišče prve stopnje preseglo trditveno podlago tožnikov.

10. Tako niso bile konkretizirano prerekane bistvene trditve (ki jih je sodišče prve stopnje ugotavljalo v 30. in 31. točki obrazložitve, pri čemer se je oprlo tudi na listino – lokacijsko dokumentacijo z dne 4. 5. 1977 iz spisa P 396/2008-I), da je bil namen zgraditve podhodnih prostorov, da služijo kot skupni prostori vsem stanovalcem soseske X. za hišne svete, servisne delavnice in dvorane s stranskimi prostori; vse to (vključno s podlago – lokacijsko dokumentacijo) je zatrjevano že v tožbi. Na istem mestu je nadalje sodba ugotovila, da so bili ti prostori zgrajeni z [namenskim] prispevkom v višini 1 % prodajne cene stanovanj in da so v podzemnem delu pod ploščadjo predvideni tudi prostori za krajevno skupnost. Zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da naj bi sodišče etažne lastnike enačilo s krajevno skupnostjo in da je slednja namesto predvidenih prostorov dobila neke druge. Iz izpodbijane sodbe jasno izhaja (in pritožba tega konkretizirano ne napada), da so bili v podzemnem podhodu predvideni različni prostori: nekateri za stanovalce (sedaj: etažne lastnike) individualno (npr. kletni boksi), nekateri kot skupni prostori za stanovalce več blokov (za hišne svete, delavnice in dvorana) in tretji za krajevno skupnost. 11. Neutemeljene so pritožbene navedbe o medijski gonji, nekakšni zaroti in tem, da se tega primera ne sme enačiti z drugimi, medijsko bolj izpostavljenimi primeri; slednje sicer drži, vendar sodišče prve stopnje tega ni storilo. Četudi so tožniki obširno (in v veliki meri nepotrebno) navajali, kaj so sodišča ugotovila v nekaterih drugih zadevah, pa je sodišče prve stopnje v tej zadevi ugotovilo pravne podlage za pridobitev lastninske pravice za konkretne prostore in konkretne stranke (npr. 30. in 31. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi ugotovitve, da so sporni prostori skupni del večstanovanjske stavbe (pravzaprav več stavb), je pravilno zaključilo (35. točka obrazložitve), da gre za stvar, ki ni v samostojnem pravnem prometu, zato razpolaganje s tako stvarjo ni dopustno.

12. Pravilen je tudi zaključek prvostopenjske sodbe (35., 37. in 43. točka obrazložitve), da vprašanje dobre vere ni pomembno, ker gre za stvar, ki ni v (samostojnem) pravnem prometu, razpolaganje s tako stvarjo s samostojnim pravnim poslom je nično in take ničnosti ni mogoče sanirati z dobro vero in/ali priposestvovanjem. Pritožbeno sodišče pri tem dodaja, da se prva toženka niti ni branila z ugovorom priposestvovanja, temveč s trditvami, da je sporne prostore kupila od zemljiškoknjižnega lastnika, kar pa ne zadošča. Res se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo (11. člen Stvarnopravnega zakonika3), vendar je ta domneva izpodbojna in tožniki so v konkretnem primeru uspeli izpodbiti domnevo, da naj bi bila druga toženka lastnica spornih nepremičnin. Nakup nepremičnine od osebe, ki je sicer vpisana v zemljiško knjigo, vendar ni resnični lastnik, sam po sebi še ne omogoča pridobitve lastninske pravice. Zato so nepomembne vse pritožbene navedbe o dobri veri, nakupu od zemljiškoknjižnega »lastnika« (osebe, ki je vknjižena kot lastnik), nadalje o tem, da je prva toženka stvar kupila že v času, ko je bila zemljiška knjiga pomembna, in da je z odplačnim pravnim poslom pridobila lastninsko pravico. Kot že povedano, zgolj z nakupom od nelastnika se lastninska pravica (še) ne pridobi (splošno pravno načelo Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet – Nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih sam ima).

13. Sodišče prve stopnje je le kot dodaten, rezervni argument zapisalo (34. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da prva toženka ni bila v dobri veri, ker je bila seznanjena z gradbenim dovoljenjem iz leta 1998. Zaradi popolnosti odgovora na pritožbo pa sodišče druge stopnje pojasnjuje, da so tudi ti argumenti sodišča prve stopnje pravilni; pritožba navaja, da prva toženka tega gradbenega dovoljenja nikoli »ni imela v rokah« – kar je razumljivo, saj pravna oseba nima rok. Nadalje se pritožba sklicuje na izpovedbo »tedanjega zakonitega zastopnika« prve toženke, kar je A. A.; pri tem pa namerno zamolči da je taisti A. A. zastopal tudi drugo toženko v postopku spremembe namembnosti skupnih prostorov, kar izhaja iz gradbenega dovoljenja z dne 8. 12. 1998. 14. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da tožniki niso izkazali, kako da so jim ti prostori potrebni za redno rabo stavbe. Tožniki so zatrjevali in uspeli dokazati, da gre za prostore, ki so bili v lokacijski dokumentaciji iz leta 1976 določeni za skupne prostore večih stavb; v 22. do 24. točki obrazložitve (ki jih pritožba konkretizirano ne izpodbija) je pravilno pojasnilo, da so po tedaj veljavni zakonodaji bili skupni deli in prostori tisti, ki so služili stavbi ali več stavbam kot celoti. Stavbi pa služijo tudi prostori, ki niso nujno, neobhodno potrebni za njeno obratovanje. Prostori za hišne svete, delavnice (za hišnika oz. druge osebe, ki kaj popravljajo v bloku) ter dvorana s pomožnimi prostori (za zbore stanovalcev, proslave ipd.) so tipični prostori, ki sicer niso nujni,4 so pa koristni (torej služijo) večstanovanjski stavbi in so jih v preteklosti v stanovanjskih blokih tudi večkrat načrtovali. Kako naj bi dejstvo, da so bili sporni prostori zgrajeni na podlagi ločenega gradbenega dovoljenja, vplivalo na njihov status, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, pritožba ne pojasni.

15. V zvezi s pritožbenimi navedbami, da naj bi bil en manjši prostor krajevne skupnosti prodan in da je v kleti »več prostorov z različnim dejanskim in pravnim stanjem,« sodišče druge stopnje ugotavlja, da prva toženka na prvi stopnji ni podala konkretiziranih trditev, kateri naj bi po njenem bili sporni skupni prostori (če ne tisti, ki jih zaseda), ki so bili predvideni v lokacijski dokumentaciji iz leta 1976. Ker konkretnih trditev (da obstaja nek drug prostor, ki je bil predviden za hišne svete, delavnice, dvorane ipd., in kje/kakšen je ta prostor) ni podala, sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno izvajati dokaza z ogledom.

16. Neutemeljene in deloma nerazumljive so pritožbene navedbe, da je denar genus, kaj se gradi s katerim denarjem in kaj vse je bilo zgrajeno s (so)prispevki (prva dva odstavka na 5. strani pritožbe). Sodišče prve stopnje je jasno in prepričljivo pojasnilo (36. točka obrazložitve), da v konkretnem primeru ni šlo za prispevek, ampak za del kupnine od stanovanj, ki je bil namenjen izgradnji skupnih prostorov. Teh razlogov pritožba konkretizirano ne izpodbija. Sodišče tudi ni zapisalo, da je »pojem investitorstva« nekaj, kar bi se vpisovalo v zemljiško knjigo, kot nerazumljivo in nejasno navaja pritožba, temveč je pojasnilo, da namenitev dela kupnine jasno kaže na to, da je šlo za prostore, namenjene skupni rabi točno določenih stavb (to je izhajalo tudi iz lokacijske dokumentacije), in da druga toženka ni dokazala, da bi te prostore zgradila z lastnimi sredstvi (tudi teh ugotovitev pritožba ne napada s kakim konkretiziranim argumentom).

17. Pritožbene navedbe v zvezi s 30. točko obrazložitve izpodbijane sodbe, da »enostranski sklep iz leta 1977 ne more opredeljevati lastniškega stanja prostorov v kletni etaži« in da gre za »prostore z različnim statusom,« so tako nejasne in pavšalne, da jih niti ni mogoče preizkusiti. Sodišče prve stopnje je v navedeni točki obrazložilo številna dejstva in med drugim tudi dve listini iz leta 1977, česar pritožba s takim lapidarnim in neargumentiranim oporekanjem ne more omajati. Enako velja za pritožbene navedbe na 7. strani pritožbe glede 31. točke obrazložitve; tudi ta točka sodbe je obsežna in obdeluje različna vprašanja, v zvezi s čimer pritožba le neobrazloženo navrže, da naj bi šlo za »videnje postopka s strani sodišča.« Navedbe o informacijah, ki jih je prva toženka imela ob sklepanju pogodbe, bi smiselno lahko pomenile sklicevanje na dobrovernost. Zakaj ta v konkretni zadevi ni pomembna (in je za povrh tudi izpodbita), je bilo že pojasnjeno v prejšnjih odstavkih.

18. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da so tožniki pridobili lastninsko pravico na skupnih delih (prostorih) skupaj s stanovanji. Četudi teh prostorov 20 in več let niso uporabljali, to samo po sebi ni moglo pripeljati do izgube lastninske pravice; enako velja, da zgolj dolgoletna uporaba s strani prve toženke tej ni mogla prinesti lastninske pravice. Zato se neutemeljene pritožbene navedbe, da je toženka te prostore uporabljala, koliko časa, da jih je prenovila, da so bili poprej zapuščeni, da jih tožniki niso imeli v posesti in/ali uporabi itd. 19. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da naj ne bi bila možna vknjižba, kot je predvidena s sodbo; pritožba ne pove, katero od več s sodbo odrejenih vknjižb ima v mislih, zato teh navedb niti ni mogoče preizkusiti. Kolikor pa (pritožbeno sodišče lahko o tem le ugiba) ima pritožnica v mislih V. točko izreka, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je dopusten in možen vpis skupnih delov kot skupne lastnine »vsakokratnih lastnikov« določenih stavb, ne da bi bilo treba poimensko in/ali z deleži navesti vse lastnike. Res je nenavadna formulacija tožbenega zahtevka (ki ga je sodišče prve stopnje v celoti povzelo), da gre za skupne dele »teh objektov v soseski X.,« vendar pa je iz V. točke izreka jasno razvidno, da so s »ti objekti« mišljeni objekti [na naslovih] Cesta 71, 73, 75 in 77, kar je določljivo. Navedbe, da naj bi sodišče s tem vzpostavljalo »disfunkcionalna lastniška stanja,« so nejasne in nerazumljive; sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so sporni prostori last tožnikov (oziroma vsakokratnih etažnih lastnikov stavb Cesta 71, 73, 75 in 77) in ne prve toženke, kar je narekovalo sprejeto odločitev.

20. Pritožba pa ima prav v delu, ko graja odločitev o izbrisu hipotek iz VIII. točke izreka. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sicer nobena od toženk ni posebej prerekala tega dela zahtevka, kar pa vseeno ne odvezuje prvostopenjskega sodišča, da opravi temeljni preizkus sklepčnosti zahtevka. S tem delom zahtevka tožniki zahtevajo izbris hipotek, torej stvarnih pravic. Tak zahtevek je mogoče (potrebno) uperiti (tudi) zoper imetnike stvarne pravice, torej hipotekarne upnike. Teh tožniki s tožbo niso zajeli, zato je ta del zahtevka neutemeljen že zaradi zgrešene pasivne legitimacije. Gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, na katero (bi moralo) sodišče pazi(ti) po uradni dolžnosti. Dodaten razlog nesklepčnosti, da tožniki niso podali konkretiziranih trditev, zakaj naj bi bile te hipoteke pravzaprav neveljavne, je ob zgrešeni pasivni legitimaciji le drugotnega pomena.

21. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje glede izbrisa hipotek materialnopravno zmotna, zato jo je na podlagi 358. člena ZPP spremenilo tako, da je zahtevek za izbris hipotek iz VIII. točke izreka izpodbijane sodbe zavrnilo. V preostalem delu pa je sodba pravilna in ustrezno obrazložena, pritožba pa ni utemeljena. Ker v tem delu ni ugotovilo niti uradoma upoštevnih kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodbo v izpodbijanem, a nespremenjenem delu na podlagi 353. člena ZPP potrdilo.

22. Ker je toženec s pritožbo uspel le v majhnem delu (ena od 7 točk glavnih zahtevkov), mora sam nositi svoje stroške pritožbenega postopka in hkrati povrniti tožnikom stroške odgovora na pritožbo (154. člen v zvezi s 165. členom ZPP), ki obsegajo nagrado za sestavo odgovora (1800 odvetniških točk), povišano za 200 % za zastopanje več kot 30 strank, v roku 15 dni (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. člen Obligacijskega zakonika5).

1 Če se iz vlog tožnikov izpusti nesmiselne in pravno zgrešene fraze, da je bilo »v cit. pravdni zadevi pravnomočno ugotovljeno« in podobno (I. vloga tožnikov) ter da je »sodišče […] glede predhodnega vprašanja razsodilo« (tožba), ostanejo jasne, bolj ali manj strnjeno podane (in v več vlogah ponovljene) navedbe o dejstvih, ki so pravno pomembna (tudi) za to zadevo. 2 Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP. 3 Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ. 4 Edini za stavbo absolutno nujni skupni del je zemljišče pod stavbo (fundus). Vsi ostali tipični skupni deli in prostori (igrišča, parkirišča, prostori za smetnjake, hišniška stanovanja itd.). niso nujni, so pa koristni in torej služijo večstanovanjski stavbi kot celoti, lahko pa tudi več stavbam. 5 Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ.