Jedro

Tožeča stranka bi lahko z drugačnim tolmačenjem standardov revidiranja uspela le, če bi izkazala, da je tožena stranka tolmačila posamezna pravila na način, ki je v nasprotju z besedilom pravil, ali v nasprotju z njenim lastnim tolmačenjem v drugih primerih, ki bi bili v bistvenih elementih enaki predmetnemu, ali če bi njeno (drugačno) tolmačenje pravil revidiranja zagovarjala prevladujoča in v strokovni javnosti uveljavljena literatura o revidiranju. V predmetni zadevi pa tožeči stranki to ni uspelo, saj tega niti ni zatrjevala.

Izrek

I.Tožba se zavrne.

II.Tožeča stranka in tožena stranka trpita vsaka svoje svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Uvodno o upravnem postopku

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo odločila, da je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin A. A. (v nadaljevanju pooblaščeni ocenjevalec ali tožeča stranka) pri pripravi poročila z naslovom Poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah za naročnika B., d. o. o. na dan 30. 6. 2015 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2), in sicer je kršil:

3. odstavek MSOV 102 Izvajanje s tem, da:

1.1. je pri oceni vrednosti z načinom tržnih primerjav nepremičnine ocenjeval s primerjavo neprimerljivih nepremičnin;

1.2 je pri oceni vrednosti zemljišč upošteval izmere zemljišč, ki mu jih je predal naročnik, čeprav se v nekaterih primerih te izmere bistveno razlikujejo od izmer v zemljiškem katastru;

1. odstavek MSOV 103 Poročanje s tem, ker se pri več nepremičninah izmera zemljišč iz zemljiškega katastra pomembno razlikuje od izmere, ki jo je upošteval v izračunu;

5.n odstavek SPS 2, ker so pri načinu tržnih primerjav prilagoditve podane pavšalno, brez analitične argumentacije posameznih prilagoditev v smislu razkritja uporabljenih tehnik prilagajanja ali sklicevanja na opravljene analize.

Zaradi navedenih kršitev 88. člena ZRev-2 je tožena stranka pooblaščenemu ocenjevalcu na podlagi 101. člena ZRev-2 izrekla opomin.

V 4. točki izreka je tožena stranka postopek za odvzem dovoljenja nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca za določene kršitve ustavila.

Iz obrazložitve izhaja, da je Upravno sodišče Republike Slovenije v postopku sodnega varstva zoper odločbo tožene stranke, št. 10.00-2/2018-2 z dne 10. 4. 2018, s sodbo, opr. št. IV U 89/2018 z dne 30. 6. 2020, tožbi tožeče stranke že ugodilo, navedeno odločbo zaradi kršitev drugega odstavka 140. člena ZRev-2 in kršitve načela zaslišanja stranke iz prvega odstavka 9. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) odpravilo in zadevo vrnilo toženi stranki v ponoven postopek.

Obrazložitev k 1.1 točki izreka odločbe

Tožena stranka je ugotavljala, da je del nepremičnin pooblaščeni ocenjevalec ocenil z načinom tržnih primerjav. Pri izvajanju načina je v večini primerov uporabil dve ali tri nepremičnine, ki jih je opredelil kot primerljive. V nekaj primerih nepremičnine niso primerne za primerjavo in prilagojena prodajna cena primerljive nepremičnine ne bi smela biti podlaga za končno oceno ocenjevane nepremičnine. Tožena stranka je izpostavila šest primerov, v katerih neprimerljivost najbolj izstopa.

Na straneh 45 - 47 Poročila je ocenjen A. V opisu nepremičnine je pooblaščeni ocenjevalec zapisal, da je prostor namenjen poslovni rabi, da obstoječa izraba prostora ustreza veljavnim prostorskim aktom in kriterijem najgospodarnejše uporabe zemljišča. Zapisal je tudi, da je mikrolokacija za poslovno trgovsko rabo ugodna. Nepremičnino je nato ocenil s primerjavo prodaj dveh stanovanjskih hiš. Pooblaščeni ocenjevalec je v upravnem postopku glede razlogov, ki izhajajo iz odločbe o začetku postopka za odvzem dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca podal pisno izjavo z dne 5. 2. 2018 (v nadaljevanju Izjava). V njej je navedel, da je glede na starost ocenjevanega objekta in pregleda sosednjih primerljivih objektov ocenil, da je v preteklosti funkcioniral kot poslovno stanovanjski objekt in da je zato ocenil, da so primerljivi starejši in pomanjkljivo vzdrževani objekti primerna podlaga za oceno vrednosti predmetne nepremičnine. Tožena stranka je menila, da nepremičnini nista primerni kot podlaga končne ocene vrednosti iz razloga, ker je pooblaščeni ocenjevalec izhajal iz stališča, da je trenutna raba najgospodarnejša, potem pa nepremičnino ocenil na podlagi primerjav s stanovanjsko nepremičnino. V postopku ocene na podlagi tržnih primerjav pa je pooblaščeni ocenjevalec tudi neprimerno izbral nepremičnine za primerjavo, saj samostojna hiša v izmeri 106,9 m2 v vasi pri Črnomlju ni primerljiva z ocenjevano nepremičnino, ki predstavlja staromeščansko hišo v strnjenem nizu v središču mesta in ima neto tlorisno površino 972 m2. Poleg tega je bil v upoštevani transakciji prodan zgolj solastniški delež 313/420, česar pa pooblaščeni ocenjevalec v Poročilu ni niti omenil. Iz navedenega sledi, da je bila nepremičnina, na podlagi katere temelji celotna ocena obravnavane nepremičnine, neprimerna za uporabo z metodo tržnih primerjav in da se zaradi neprimerne primerjave poraja resen dvom o pravilnosti končne ocene. Pooblaščeni ocenjevalec za pripravo končne ocene ni zbral zadostnih ustreznih dokazov in podatkov za primerno izvedbo ocene z načinom tržnih primerjav.

Na straneh 99 - 100 Poročila je ocenjeno zemljišče v Gornji Radgoni, ki je namenjeno poslovno/trgovski rabi, primerjani zemljišči pa stanovanjski rabi. V Izjavi je pooblaščeni ocenjevalec navedel, da je bilo v obdobju dveh let in pol na območju Gornje Radgone izvedenih le devet poslov s stavbnimi zemljišči, zato podrobna členitev na dele po različnih namenskih rabah ne pride v poštev oziroma ni možna. Tožena stranka je navajala, da pooblaščeni ocenjevalec ni pojasnil, ali je bilo vseh devet transakcij z zemljišči namenjenih stanovanjski gradnji, zato je še toliko bolj pomembno, da se oceni zemljišče z enako namembnostjo. Za izvedbo ocene z načinom tržnih primerjav bi bilo treba poiskati zemljišče z enako možno uporabo v kakšnem drugem, ekonomsko primerljivem okolju. Primerjava z zemljišči za stanovanjsko gradnjo ob popolni izključitvi zemljišč za poslovno gradnjo je neprimerna. Pooblaščeni ocenjevalec je ocenjevanemu zemljišču v primerjavi s primerjanima prilagodil vrednost za + 40 % zaradi namembnosti, čeprav za tako prilagoditev ni navedel nobene podlage. V Izjavi je celo navedel, da je predpostavil, da bo zaradi lege zemljišča, ki je v bližini trgovskih centrov, verjetneje zemljišče pozidano s poslovnimi nepremičninami in ne stanovanjskimi. Vpogled v prostorske podatke občine Gornja Radgona pa pokaže, da je namenska raba tega zemljišča opredeljena kot zemljišče drugih območij, na katerih so predvidene osnovne dejavnosti: nakupovalni centri, sejmišča, zabaviščni parki, prireditveni prostori, ki nimajo ničesar skupnega s stanovanjsko gradnjo. Ocena vrednosti na podlagi primerjave z nepremičnino, ki ima opredeljeno drugačno namensko rabo in je tudi po velikosti neprimerljiva (ocenjevana nepremičnina obsega 5.264 m2, primerjana pa 840 m2), je neprimerna in vzbuja resen dvom o pravilnosti končne ocene.

Na straneh 138 - 139 Poročila je ocenjeno zemljišče v katastrski občini Debro (zemljišče Laško Debro). Tožena stranka je ugotavljala, da je pooblaščeni ocenjevalec ocenjeval zemljišče, namenjeno poslovni rabi, primerjane nepremičnine pa so imele stanovanjsko rabo. Predmet ocene je zemljišče, namenjeno turizmu in delno centralnim dejavnostim, in meri 9.549 m2. Tožena stranka je ocenila, da je primerjava z zemljiščem za stanovanjsko gradnjo v izmeri 896 m2 neprimerna, kar nakazujejo tudi potrebne visoke prilagoditve v višini 159 %. Tožena stranka je še dodala, da bi moral pooblaščeni ocenjevalec, če ni našel nobene podobne nepremičnine, ki bi pri uporabi lahko predstavljala konkurenco ocenjevani nepremičnini, za oceno tega zemljišča izbrati drugo metodo ocenjevanja vrednosti.

Na straneh 194 - 195 Poročila je ocenjeno zemljišče Ostrožno Celje. Predmet ocene vrednosti je več povezanih parcel, ki skupaj merijo 2.821 m2. Za primerjavo sta prikazani prodaji dveh zemljišč, od katerih eno meri 59 m2, eno pa 504 m2. Pooblaščeni ocenjevalec je za končno oceno uporabil indikativno oceno prve primerjane nepremičnine v izmeri 59 m2. Po oceni tožene stranke nepremičnina ni primerna kot podlaga končne ocene vrednosti, saj je premajhna za kakršnokoli samostojno gradnjo. Tožena stranka se je strinjala z navedbami pooblaščenega ocenjevalca v Izjavi, da sta si prva primerjana nepremičnina in ena od ocenjevanih nepremičnin (parcela 000/18) po dejanskem namenu podobni. Menila je, da bi bil način ocenjevanja za oceno te parcele primeren, vendar večinski del ocenjevanega sklopa zemljišč predstavlja parcela 000/15 s površino 1.860 m2, ki je pravokotne oblike z manjkajočim vogalom. Pri izvedbi ocene vrednosti z načinom tržnih primerjav naj bi primerjana nepremičnina v primerjavi z ocenjevano predstavljala konkurenčno nepremičnino, tožena stranka pa je ocenila, da dovozna pot ni primerljiva z večjim prostim zemljiščem. Ocena vrednosti na podlagi primerjave z nepremičnino, ki meri zgolj 59 m2, in sploh ni primerna za samostojno gradnjo, je neprimerna in vzbuja resen dvom o pravilnosti končne ocene. Nadalje je tožena stranka ugotavljala, da iz pregleda prostorskih podatkov izhaja, da je imel del ocenjevanih zemljišč opredeljeno namensko rabo kot kmetijsko, kar je v nasprotju z ugotovitvijo pooblaščenega ocenjevalca, da je zemljišče opredeljeno kot stavbno, namenjeno pozidavi. Tožena stranka se je opredelila do navedb pooblaščenega ocenjevalca v Izjavi, da je namensko rabo zemljišča preveril na portalu Prostor. Navajala je, da navedeni portal ni pravi in legitimni vir informacije o namenski rabi zemljišča. Ob pregledu podatkov na spletnem naslovu https://prostor.celje.si je razvidno, da je del zemljišč namenjen stanovanjski gradnji, del pa je kmetijski. Ker gre zgolj za grafični vmesnik in se meje parcel ne vidijo dobro (je pa razvidno, da ocenjevane parcele niso v celoti označene z rumeno barvo, ki kaže namensko rabo za območja stanovanj), je v takem primeru dolžnost pooblaščenega ocenjevalca, da opravi preverjanje na občini. Za pregled namenske rabe je treba pregledati prostorske podatke občine, v kateri se nepremičnina nahaja.

10.Za lokacijo Višnja vas Celje (Vojnik), ki je ocenjevana na straneh 196 - 198 Poročila, je tožena stranka ugotavljala, da gre za več povezanih parcel v skupni izmeri 23.493 m2. Za primerjavo sta prikazani prodaji dveh zemljišč, od katerih eno meri 54 m2, eno pa 466 m2. Pooblaščeni ocenjevalec je za končno oceno uporabil indikativno oceno prve primerjane nepremičnine v izmeri 54 m2. Tožena stranka je povzemala vsebino Izjave, da je pooblaščeni ocenjevalec pri primerjavi dal prednost lokaciji in ne površini. Ugotavljala je, da imajo primerjane in ocenjevane nepremičnine enako namensko rabo, a zemljišče v velikosti 54 m2 ni ustrezno za primerjavo, saj je bila tudi transakcija izvršena z drugim namenom, to je za dokup funkcionalnega zemljišča k že obstoječi hiši, medtem ko se ocenjevano zemljišče lahko prodaja po delih, kot samostojna zemljišča za namen novogradnje. Menila je, da je višina ocenjene vrednosti, ki jo je pooblaščeni ocenjevalec prikazal v Poročilu, verjetno v okviru pričakovane vrednosti, a je poudarila pomembnost tega, da se v oceni vrednosti izvede vse potrebne korake in pri oceni z načinom tržnih primerjav upošteva primerljive nepremičnine, saj ni nujno, da so vse prodaje iz iste katastrske občine. Ocenila je, da nepremičnina v izmeri 54 m2 ni primerna kot podlaga končne ocene vrednosti, saj je premajhna za kakršnokoli samostojno gradnjo. Poleg tega je prilagoditev za velikost kljub veliki razliki v površini zgolj 1 %.

11.Nadalje iz odločbe izhaja, da je na straneh 237 - 238 Poročila predmet ocenjevanja tudi zemljišče Ljutomer II, ki obsega parcelo v izmeri 3.622 m2. Za primerjavo so prikazane prodaje treh zemljišč, od katerih eno meri 559 m2, drugo 192 m2, tretje pa 42 m2. Pooblaščeni ocenjevalec je za končno oceno uporabil indikativno oceno tretje primerjane nepremičnine v izmeri 42 m2. Tožena stranka je povzemala Izjavo v delu, da nobena prodaja v pregledanem obdobju ne ustreza pogoju samostojne gradnje poslovne stavbe - bencinskega servisa. Tožena stranka je ugotavljala, da zemljišče za gradnjo bencinskega servisa v praksi ni pogosta nepremičnina in je posledično težje najti primerljive prodaje. V tem primeru je potrebno poiskati zemljišča na primerljivih lokacijah in s primerljivo možnostjo izrabe tudi v lokacijsko bolj oddaljenem, vendar v ekonomsko primerljivem okolju. Primerjava z zemljiščem v izmeri 42 m2, namenjenim industrijski gradnji, kjer je bil namen transakcije verjetno zaključitev zemljišča kot celote za že obstoječe stanje in ne kot zemljišče, namenjeno samostojni gradnji novega objekta, ni primerna in vzbuja resen dvom o pravilnosti končne ocene.

12.Tožena stranka je še navajala, da je pri mnogih primerjanih nepremičninah končna prilagoditev zelo visoka, kar nakazuje na napačno izbrane nepremičnine za primerjavo. Najvišja prilagoditev je 169 % na strani 139 Poročila. Iz Izjave izhaja, da je glavni razlog za relativno visoke prilagoditve dejstvo, da v izrazito nerazvitem trgu nepremičnin, večino transakcij predstavljajo zemljišča namenjena stanovanjski gradnji, za zemljišča, namenjena poslovni gradnji, pa je manj izvedenih poslov in so zato posledično direktne primerjave težje. S tem je tožena stranka soglašala, je pa opozorila, da je dolžnost pooblaščenega ocenjevalca, da razširi iskanje prodanih podobnih zemljišč na lokacijah, ki so ekonomsko primerljive ocenjevanim, vendar imajo vseeno enako namembnost, ali pa bi moral oceno izvesti z uporabo druge metode. Izkazana potreba po visokih prilagoditvah kaže na to, da primerjane nepremičnine niso primerljive ocenjevanim, pri čemer visoke prilagoditve vzbujajo resen dvom o pravilnosti končne ocene.

13.Tožena stranka je zaključila, da je pooblaščeni ocenjevalec nepremičnine ocenjeval s primerjavo neprimerljivih nepremičnin, s tem pa je kršil 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje.

Obrazložitev k 1.2 točki izreka odločbe

14.Tožena stranka je navajala, da je pooblaščeni ocenjevalec v več primerih ob navajanju podatkov o ocenjevanih nepremičninah v Poročilu ugotovil, da se javno dostopni podatki o izmerah parcel in podatki naročnika o izmerah parcel razlikujejo. V vseh primerih se je pooblaščeni ocenjevalec odločil, da v oceni upošteva podatke naročnika. Tožena stranka je navajala, da bi moral pooblaščeni ocenjevalec v primeru, ko se podatki iz zemljiškega katastra razlikujejo od podatkov, ki jih je posredoval naročnik, ugotoviti vzrok razlike. V Poročilu bi morale biti upoštevane uradne izmere zemljišč ali pa bi ob iskanju vzrokov za razliko ugotovil, da v sklop ocenjevanih zemljišč v podatkih naročnika sodijo tudi parcele, ki ob opisu posamezne lokacije niso navedene in bi jih moral dodati pri navedbi nepremičnin, ki se ocenjujejo in zastavljajo v zavarovanje.

15.Na straneh 99 - 100 Poročila je ocenjeno zemljišče v Gornji Radgoni. Po podatkih iz katastra je skupna izmera ocenjevanih zemljišč 4.325 m2, po podatkih naročnika pa 5.264 m2. V postopku ocene vrednosti je pooblaščeni ocenjevalec ocenil vrednost zemljišča na enoto m2 in nato pomnožil to vrednost s površino 5.264 m2.

16.Na straneh 233 - 234 Poročila je ocenjeno zemljišče v Selnici ob Dravi. Po podatkih iz katastra je skupna izmera ocenjevanih zemljišč 961 m2, po podatkih naročnika pa 4.429 m2. V postopku ocene vrednosti je pooblaščeni ocenjevalec ocenil vrednost zemljišča na enoto m2 in nato pomnožil to vrednost s površino 4.429 m2.

17.Na straneh 241 - 242 Poročila je ocenjeno zemljišče v Metliki. V tem primeru je tožena stranka ugotovila, da se prikazani podatki iz Poročila razlikujejo tudi od podatkov v katastru. Po podatkih, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec zapisal v Poročilu, je skupna izmera 967 m2, po podatkih iz katastra je skupna izmera ocenjevanih zemljišč 1.958 m2, po podatkih naročnika pa 2.445 m2. V postopku ocene vrednosti je pooblaščeni ocenjevalec ocenil vrednost zemljišča na enoto m2 in nato pomnožil to vrednost s površino 2.445 m2.

Tožena stranka je po seznanitvi z Izjavo pooblaščenega ocenjevalca poudarila, da je naloga pooblaščenega ocenjevalca, da identificira ocenjevane nepremičnine in legitimno prikaže njihove bistvene lastnosti, ki vplivajo na oceno vrednosti, kar je gotovo tudi površina v primerih, kjer končna ocena temelji na oceni po enoti m2. Ni naloga uporabnika Poročila (banke), da preverja te površine. Banka naj bi pooblaščenemu ocenjevalcu zaupala, da je oceno pripravil skrbno in brez napak. Ker je pooblaščeni ocenjevalec zaznal razliko, bi moral pri ocenjevanju upoštevati podatke iz katastra. Pri naročniku bi lahko preverjal razloge za razhajanja in morda našel razlog in zadosten dokaz za neujemanje površin. V Poročilu bi lahko za podatke naročnika, ki se bistveno razlikujejo od uradnih, in za katere nima dokaza oziroma pojasnila, zakaj je tako, dodal le pojasnilo, kakšni so podatki naročnika in da bi bila po upoštevanju teh podatkov ocenjena vrednost drugačna (višja). Kot osnova za oceno vrednosti pa bi moral biti upoštevan uraden in preverljiv podatek o izmeri površine zastavljene nepremičnine. Tožena stranka je menila, da je pooblaščeni ocenjevalec kršil 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje, ker je pri oceni vrednosti zemljišč upošteval izmere zemljišč, ki mu jih je predal naročnik, čeprav so se v nekaterih primerih te izmere bistveno razlikovale od izmer v zemljiškem katastru.

Obrazložitev k 2. točki izreka odločbe

19.Ugotovitev, da se pri več nepremičninah izmera zemljišč iz zemljiškega katastra pomembno razlikuje od izmere, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec upošteval v izračunu, je tožena stranka presojala tudi iz vidika 1. odstavka MSOV 103 Poročanje. Tožena stranka je obravnavala ocenjevanje lokacije Selnica ob Dravi, ki ga Poročilo zajema na straneh 233 - 234. Pooblaščeni ocenjevalec je predstavil površine ocenjevanih parcel in njihovo skupno izmero 961 m2. Pod tabelo je dodal opombo, da po podatkih naročnika skupna površina zemljišča znaša 4.429 m2 in da pri oceni vrednosti upošteva podatke naročnika. Nato je ocenjeno vrednost na enoto m2, ki jo je ocenil z načinom tržnih primerjav, pomnožil s površino, ki jo je podal naročnik, čeprav je uvodoma navedel, katere nepremičnine so predmet ocene in koliko so njihove uradne izmere. Ob upoštevanju površin iz katastra, bi ocenjena vrednost predstavljala manj kot 22 % ocenjene vrednosti v Poročilu. Tožena stranka je sledila prikazu razlik v ocenjeni vrednosti zaradi upoštevanja izmer naročnika, ki jih je podal pooblaščeni ocenjevalec v Izjavi, in izračunu vpliva tako ocenjenih nepremičnin na celotno cenitev. Opozorila je, da je ocenjena vrednost posameznih lokacij napačna v razponu od 21 % do 371 %.

20.Pooblaščenemu ocenjevalcu je očitala, da je na straneh od 7 do 10 in od 460 do 463 Poročila prikazal rezultate ocenjevanja vrednosti, v katerih je prikazal in upošteval površine zemljišč po podatkih naročnika. Prav tako so te končne ocene v polni meri upoštevane v skupni ocenjeni vrednosti na straneh 6 in 463. Tak prikaz zavaja uporabnika, saj je ocenjena vrednost lokacije napačna zaradi napačno upoštevane površine zemljišč.

21.Tožena stranka je kršitev 1. odstavka MSOV 103 Poročanje očitala iz razloga, ker je pri oceni vrednosti zemljišč pooblaščeni ocenjevalec upošteval izmere zemljišč, ki mu jih je predal naročnik, čeprav se v nekaterih primerih te izmere bistveno razlikujejo od izmer v zemljiškem katastru. Navajala je, da Poročilo ne sme biti dvoumno ali zavajajoče in mora bralcu zagotoviti jasno razumevanje.

Obrazložitev k 3. točki izreka odločbe

22.Tožena stranka je navajala, da v Poročilu, prilogah ali podporni dokumentaciji ni nobene razlage ali analize niti za eno od vrst prilagoditev, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec uporabil pri ocenjevanju z načinom tržnih primerjav. Tožena stranka je tabelarično prikazala prilagoditve, kot izhajajo iz Poročila, za vsak primer posebej, kar je pooblaščeni ocenjevalec prikazal tudi v svoji Izjavi. V njej je pooblaščeni ocenjevalec navedel, da se mejne vrednosti pojavijo le v nekaj primerih, pri čemer najbolj odstopata zemljišči v Gornji Radgoni in v Laškem. Nadalje je navedel, da so bile prilagoditve za vsak primer posebej izvedene na osnovi pregleda lokalnega trga izvedenih prodaj, v nadaljevanju pa so bile ocenjene razlike v preostalih primerjanih parametrih. Posamezne primerjalne elemente je upošteval na osnovi izvedenih primerjav, posamezne pa izkustveno. Zaradi zahteve naročnika, da se v poročilu prikažejo zgolj ključni elementi in zaradi relativno majhnega deleža nepremičnin (v skupni vrednosti predstavljajo nepremičnine, ocenjene z načinom tržnih primerjav zgolj 1,79 % vseh ocenjenih nepremičnin), v samem Poročilu podrobnih razlag in predstavitev analiz ni zapisal, niti jih ni podrobneje obrazložil v Izjavi.

23.Tožena stranka je pooblaščenemu ocenjevalcu, ki se je v Izjavi skliceval na skromen nepremičninski trg in posledično malo verjetnost, da je za posamezne lokacije uspel zbrati in analizirati dovolj podatkov za podporo uporabi prilagoditev, očitala, da bi v Poročilu lahko predstavil zaključke in primerjave vsaj v tistih segmentih, kjer so uporabljene prilagoditve višje.

24.Ne glede na zahtevo naročnika, da so v Poročilu predstavljeni zgolj bistveni podatki, bi morala biti podporna analiza ali vsaj obsežnejša razlaga uporabljenih prilagoditev prikazana v Poročilu. Zahteve naročnika, ki se razlikujejo od zahtev pravil ocenjevanja vrednosti, ne odvezujejo pooblaščenega ocenjevalca vrednosti od spoštovanja slednjih. Prilagoditve v višini 20 % in več so bistven podatek, ne glede na to, da ocenjevani delež nepremičnin s tem načinom predstavlja vrednostno majhen delež vseh ocenjevanih nepremičnin.

25.Tožena stranka je izpostavila, da pooblaščenemu ocenjevalcu ni bilo očitano, da so prilagoditve napačne, niti da Poročilo zaradi nepojasnjenih uporabljenih prilagoditev zavaja, temveč da v Poročilu ni predstavljenih analiz, mnenj in sklepov, kar je kršitev 5.n odstavka SPS 2. Pri načinu tržnih primerjav so prilagoditve podane pavšalno, brez analitične argumentacije posameznih prilagoditev v smislu razkritja uporabljenih tehnik prilagajanja ali sklicevanja na opravljene analize.

Sklepno

26.Tožena stranka je ugotavljala, da za njeno presojo ni pravno relevantno, ali je bila ocenjena vrednost pravilna. S pregledom postopka ocenjevanja vrednosti je tožena stranka prikazala napake v postopku oziroma napake v zbranih in analiziranih podatkih, ki so bili osnova za izvedbo ocene vrednosti.

27.Glede predloga za zaslišanje pooblaščenega ocenjevalca je tožena stranka navajala, da je glede na določbo prvega odstavka 103. člena ZRev-2 primaren način zagotavljanja kontradiktornosti v postopku podaja pisne izjave subjekta nadzora, glede na prvi odstavek 105. člena ZRev-2 pa nadzorni organ odloča brez naroka. Kot izjema je predvidena tudi ustna obravnava (drugi odstavek 103. člena ZRev-2), ki pa jo skladno z drugim odstavkom 105. člena nadzorni organ razpiše, če presodi, da je potrebna za razjasnitev ali ugotovitev odločilnih dejstev. Tožena stranka je ocenila, da ustne obravnave v zadevi ni treba izvesti.

28.Tožena stranka je zaradi ugotovljenih kršitev pravil ocenjevanja vrednosti iz 1. do 3. točke izreka odločbe pooblaščenemu ocenjevalcu v postopku za odvzem dovoljenja na podlagi 101. člena ZRev-2 izrekla opomin in na podlagi drugega odstavka 76. člena ZRev-2 odločila tudi o povrnitvi pavšalnega nadomestila stroškov postopka izdaje te odločbe.

Povzetek bistvenih navedb tožeče stranke v upravnem sporu

29.Tožeča stranka je v tožbi uveljavljala tožbene razloge nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja, nepravilne uporabe materialnega prava in procesnih kršitev.

O bistvenih kršitvah določb postopka

30.Procesno kršitev je tožeča stranka zatrjevala iz razloga, ker tožena stranka pred izdajo izpodbijane odločbe ni razpisala ustne obravnave v skladu z drugim odstavkom odstavkom 105. člena ZRev-2 in zaslišala tožeče stranke. Ustna obravnava je nujno treba opraviti zaradi razjasnitve zadeve in ugotovitve odločilnih dejstev. Če bi ji tožena stranka pred izdajo izpodbijane odločbe omogočila možnost ustne razjasnitve in pojasnitve, bi tožeča stranka uspela ovreči pomisleke tožene stranke glede očitanih kršitev ter posledično do izdaje izpodbijane odločbe ne bi prišlo. Sklicevala se je na načelo zaslišanja stranke iz 9. člena ZUP. Tožeča stranka je menila, da navedena procesna kršitev izključuje prekluzijo glede navajanja nekaterih dejstev, navedenih v tej tožbi, in jih je sodišče dolžno upoštevati, saj je tožeča stranka ob podaji izjave utemeljeno menila, da je podala utemeljeno obrazložitev izbora posameznih metod ocenjevanja, v primeru morebitnih odprtih vprašanj pa bi na slednja odgovorila ob zaslišanju. V upravnem sporu stranke res ne smejo navajati dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati te dokaze v postopku pred izdajo akta (tretji odstavek 20. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1), vendar pa tožeča stranka ni mogla predvideti, da bo tožena stranka kot strokovnjak standarde in pravila ocenjevanja tako napačno razlagala. Tudi sicer sodišče v skladu z drugim odstavkom 20. člena ZUS-1 ni vezano na dokazne predloge strank in lahko izvede vse dokaze, za katere meni, da bodo prispevali k razjasnitvi zadeve in k zakoniti ter pravilni odločitvi.

Navedbe k 1.1 točki izreka izpodbijane odločbe

31.Tožeča stranka je očitek, da je pri oceni vrednosti z načinom tržnih primerjav ocenjevala nepremičnine s primerjavo neprimerljivih nepremičnin, zavračala s sklicevanjem na 57. točko razdelka "Okvir" MSOV, v skladu s katero se dopušča, da se pri ocenjevanju po načinu tržnih primerjav zaradi majhnega števila podobnih poslov za primerjavo uporabijo podobna sredstva, pri čemer lahko obstajajo razlike v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev. Tožeča stranka ni oporekala ugotovitvam tožene stranke, katere nepremičnine je izbrala za primerjavo, navajala pa je, da je zbrane tržne podatke ustrezno analizirala in podrobno obrazložila. Izbira neprimerljivih nepremičnin za primerjavo ne more pomeniti, da niso bile opravljene analize, pregledi, poizvedovanja in izračunavanje, ko pa je vse navedeno tožeča stranka opravila s primerjavo nepremičnin, ki jih je izbrala. Če visoki odstotki prilagoditev nakazujejo na to, da tožeča stranka ni izbrala prave metode za ocenjevanje, s čimer se tožeča stranka ni strinjala, lahko njeno ravnanje kvečjemu predstavlja kršitev 7. in 8. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ki se nanašata na izbiro metode ocenjevanja, ne pa kršitve 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje z očitkom, da niso bili zbrani ustrezni dokazi.

32.Glede lokacije Črnomelj je tožeča stranka navajala, da gre za staro meščansko hišo, v katero so umeščeni trgovski prostori. Menila je, da obstaja velika možnost, da je objekt, ki je bil v času ocenjevanja opredeljen kot poslovni objekt, v preteklosti funkcioniral kot poslovno stanovanjski objekt. Ker v času ocenjevanja ni razpolagala s podatki o transakcijah s primerljivimi starejšimi zapuščenimi trgovskimi objekti na območju Črnomlja, se je na osnovi te predpostavke odločila, da so primerljivi starejši in pomanjkljivo vzdrževani stanovanjski objekti primerna podlaga za oceno vrednosti predmetne nepremičnine. Zlasti iz razloga, ker je nepremičnina v izredno slabem stanju, je tožeča stranka pri izboru primerljivih prodaj dala prednost nepremičninam, ki se najmanj razlikujejo od ocenjevane nepremičnine. Po mnenju tožeče stranke je najpomembnejši prilagoditveni parameter ohranjenost objekta. Kar zadeva očitek glede lokacije, je tožeča stranka trdila, da Črnomelj ni naselje, ki bi generalno predstavljalo samostojni nepremičninski trg oziroma Črnomelj ni kraj, v katerem bi veljale drugačne zakonitosti kot v okoliških vaseh, prav tako pa po mnenju tožeče stranke dejstvo, da je bil prodan le del nepremičnine, ne vpliva bistveno na vrednost nepremičnine. Na očitek, da je ravnala napačno, ko je kljub oceni, da je trenutna raba najgospodarnejša, nepremičnino ocenila na podlagi primerjav s stanovanjsko nepremičnino, je odgovarjala, da je edina razlika v stroških izvedbe spremembe namembnosti objekta, ki v primeru obnove poslovnega objekta odpadejo. Sama definicija najgospodarnejše uporabe pri ocenjevanju ni bila neposredno povezana z opredelitvijo primernosti primerjalnih nepremičnin iz segmenta stanovanjskih nepremičnin. Trdila je, da je bilo njeno ravnanje skladno s 57. točko razdelka "Okvir" MSOV in ne pomeni kršitve standardov ocenjevanja.

33.Za določitev ocene vrednosti stavbnega zemljišča v Gornji Radgoni je tožeča stranka uporabila primerljivo nepremičnino, to je manjšo stavbno zemljišče v okolici. Na območju lokacije ocenjevane nepremičnine v Gornji Radgoni je promet z nezasedenimi stavbnimi zemljišči ob dejstvu, da je bilo v obdobju dveh let in pol realiziranih zgolj devet transakcij, skromen. Glede na tako majhen obseg je tožeča stranka menila, da podrobnejša členitev na dele, kot so stavbna zemljišča za stanovanjsko gradnjo in stavbna zemljišča za poslovno ali industrijsko gradnjo, ne pride v poštev oziroma ni možna. Ocenjevano zemljišče je v svoji osnovi stavbno zemljišče, tako kot primerljiva zemljišči, ki sta bili uporabljeni pri ocenjevanju, brez specifične opredelitve. Podrobnejšo opredelitev kot stavbno zemljišče za poslovno gradnjo je tožeča stranka predpostavila zaradi lege zemljišča, s čimer se je strinjala tudi tožena stranka. Glede na navedeno je bil osnovni prilagoditveni parameter namembnost zemljišča. Kar zadeva očitek, da bi tožeča stranka za primerjavo morala poiskati zemljišče z enako možnostjo uporabe v kakšnem drugem, ekonomsko primerljivem okolju, je tožeča stranka opozarjala na lego Gornje Radgone ob slovensko avstrijski meji, zato bi bili po njenem mnenju rezultati analize v primeru razširitve na omenjene kraje in izvedbe prilagoditev manj zanesljivi, kot so bili v uporabljenem primeru. V zvezi z razliko v velikosti ocenjevane in primerjalnih nepremičnin je navajala, da je bilo v ocenjevanje vključenih sedem parcel, pri čemer je njihova povprečna velikost znašala 618 m2, kar je primerljivo s površino izbranih primerjalnih nepremičnin (840 m2 in 590 m2). Sklicevala se je na 57. točko razdelka "Okvir" MSOV.

34.Tudi v primeru zemljišča v Laškem je tožeča stranka menila, da podrobnejša členitev na stavbna zemljišča za stanovanjsko gradnjo in stavbna zemljišča za poslovno ali industrijsko gradnjo ne pride v poštev oziroma ni možna. Podrobnejšo opredelitev kot stavbno zemljišče za poslovno gradnjo je tožeča stranka predpostavila zaradi lege zemljišča. Ocenjena vrednost zemljišča, pri kateri je upoštevana ekskluzivna lokacija v izrazito turističnem mestu, se je pokazala kot pravilna. V primeru zemljišča Laško Debro, ki ga izpostavlja odločba, znašajo prilagoditve med 159 % in 169 %. Pri ocenjevanju je izbrana najmanjša prilagoditev, ki jo doseže prva primerjalna nepremičnina, in sicer 159 %. Območje mesta Laško je zaradi naravne umeščenosti mesta omejeno z razpoložljivimi nepozidanimi stavbnimi zemljišči. Nepremičninski trg s prostimi zemljišči je skromen, primerljiva zemljišča pa so razpršena po okoliških, delno hribovitih, včasih tudi slabo dostopnih območjih. Ocenjevana nepremičnina je zemljišče, locirano med sodoben nov trgovski center in termalni hotel višje kategorije, tik ob glavni cesti skozi Laško, kar ob izjemni površini okoli 10.000 m2 predstavlja eno izmed bolj ekskluzivnih lokacij v izrazito turističnem mestu Laško, po občinskem podrobnem prostorskem načrtu umeščeno v območje za turizem. Ocenjevano zemljišče je možno ocenjevati po načinu tržnih primerjav ali po metodi zemljiškega ostanka. Metoda zemljiškega ostanka, ki temelji na različnih variantah pozidave, bi bila zaradi zgoraj opisanih značilnosti zemljišča preveč špekulativna zaradi interesov lastnikov sosednjih zemljišč, zato se je tožeča stranka zavestno odločila za metodo primerljivih prodaj, ki v večji meri izloči tovrstne špekulacije. Na očitek o izbiri napačne metode ocenjevanja je tožeča stranka odgovarjala, da na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način za oceno vrednosti predmetne nepremičnine nista primerna. Ker tožena stranka trdi, da tožeča stranka ni izbrala prave metode za ocenjevanje, lahko njeno ravnanje kvečjemu predstavlja kršitev 7. in 8. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ki se nanašata na izbiro metode ocenjevanja, ne pa kršitve 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje z očitkom, da niso bili zbrani ustrezni dokazi. V tem delu je tožena stranka ponovno napačno razlagala standarde ocenjevanja in torej napačno uporabila materialno pravo.

35.Predmet ocene vrednosti na lokaciji Ostrožno Celje je več povezanih parcel, ki skupaj merijo 2.821 m2. Za primerjavo je tožeča stranka izbrala prodaji dveh zemljišč, od katerih eno meri 59 m2, eno pa 504 m2. Za končno oceno je uporabila indikativno oceno prve nepremičnine v izmeri 59 m2. Navajala je, da so bile posamezne ocenjevane parcele majhne, ozke, osrednji parceli ... k.o. ..., so bile priključene ob robovih. Z namenom, da v največji meri zajame vse karakteristike ocenjevanega zemljišča, je tožeča stranka za primerjavo vključila prvo nepremičnino, ki v naravi predstavlja dovozno pot, kar je primerljivo z eno od ocenjevanih nepremičnin. Zemljišče je po urbanističnih podatkih stavbno in namenjeno gradnji eno do dvo stanovanjskih stavb in ni namenjeno gradnji za trg. Informacije, pridobljene s strani naročnika, je tožeča stranka po prejemu izpodbijane odločbe dodatno preverila z vpogledom v portal Prostor in ugotovila, da je ocenjevano zemljišče po namenski rabi opredeljeno kot območja drugih zemljišč, dejanska raba pa je v času ocenjevanja bila kmetijska. Pri ocenjevanju vrednosti je tožeča stranka predpostavljala, da je območje v celoti uporabno kot funkcionalno zemljišče - dvorišče k objektom, kar pa tudi v primeru morebitnih omejitev na manjšem delu parcel ne vpliva na vrednost ocenjevanega stavbnega zemljišča. Nadaljnjih poizvedovanj v smislu pridobitve lokacijske informacije tožeča stranka zato ni izvajala. Tudi sicer namembnost dela zemljišča kot kmetijskega v konkretnem primeru ni bistveno vplivala na vrednost nepremičnine kot celote. Na delu, ki je po namenski rabi opredeljen kot kmetijsko zemljišče, se lahko na primer uredi funkcionalni del dvorišča, kot je vrt, sadovnjak ali primerljiva ureditev v primeru stanovanjske pozidave. Tožeča stranka se je strinjala z navedbo tožene stranke o lepi pravokotni obliki parcele, je pa izpostavila, da je del tega zemljišča funkcionalno manj ugoden (dovozna pot, del zemljišča ob potoku), kar pomeni, da parcela nima prostega dostopa da javnih površin, zato je tožeča stranka menila, da je bilo poleg lepih kvadratnih parcel nujno v primerjalno analizo vključiti tudi manj ugodne parcele, ki praviloma dosegajo slabše cene. V podkrepitev svoje odločitve je še dodala, da je bilo ocenjevano zemljišče kasneje prodano za namen postavitve stanovanjskega objekta, kar je potrdilo predpostavko ocenjevalca, da zemljišče ni namenjeno poslovni pozidavi, ampak stanovanjski. Tožeča stranka je še dodala, da primerjava prodajne cene prve in druge primerjalne nepremičnine dokazuje, da razlika v ceni na obravnavanem območju ne sledi linearno razliki v površini in je torej izločitev parcele zgolj zaradi površinskega odstopanja neustrezna.

36.Na lokaciji Višnja vas se je ocenjevalo več povezanih parcel v skupni izmeri 23.493 m2. Za primerjavo je tožeča stranka prikazala prodajo dveh zemljišč, od katerih eno meri 54 m2, drugo pa 466 m2. Zazidljive parcele se na obravnavanem območju gibljejo med 500 m2 in 700 m2. Prva primerjalna nepremičnina predstavlja 0,23 % površine ocenjevane, druga primerjalna nepremičnina pa 1,99 % površine ocenjevane, običajna zazidljiva parcela v velikosti 600 m2 pa 2,60 % površine ocenjevane nepremičnine. Razmerje do velikosti ocenjevane nepremičnine se tako v vseh primerih giblje pod 3 %, kar pomeni, da so v analizo vključene parcele, upoštevaje velikost, primerljive glede na ocenjevano nepremičnino. Površina zemljišča kot primerjalni parameter je seveda pomembna pri ocenjevanju, vendar pa na ocenjevano nepremičnino velikost v razponu od 50 m2 do 1.000 m2 nima tolikšnega vpliva, kot bi ga imela pri običajnih velikostih zemljišč. Kompleks zemljišč v Višnji vasi je sestavljen iz parcel različnih velikosti. V nadaljnjem razvoju zemljišča bo izvedena parcelacija in vzpostavitev novih parcel v odvisnosti od dejanskega tipa pozidav za namen stanovanjskega kompeksa, zato je bila v postopku ocenjevanja vrednosti namesto površini dana prednost lokaciji primerjalnih nepremičnin. Tožeča stranka je namreč menila, da primerjalna nepremičnina v večji meri vsebuje parametre, podobne ocenjevani nepremičnini. Večji del površin je namenjen novim parcelam, primernim za pozidavo s stanovanjskimi objekti, manjši del pa infrastrukturi, kot so ceste, pločniki, ostala javna zemljišča. Ravno iz tega vidika je bilo nujno, da so poleg primerljivih transakcij v analizo vključene tudi manj ugodne nepremičnine, saj so bile tovrstne transakcije prisotne v procesu nakupovanja zemljišč v času formiranja kompleksa. Tudi tožena stranka je priznavala, da je ocenjena vrednost, kot to potrjujeta dve naknadni transakciji, na kateri je tožeča stranka opozorila v Izjavi, v okviru pričakovane vrednosti in torej pravilna, kar posledično pomeni, da je bil izbor nepremičnin in opravljene prilagoditve pravilen.

37.Predmet ocene vrednosti na lokaciji Ljutomer II je parcela v izmeri 3.622 m2. Po podatkih iz Trgoskopa je bilo na območju katastrske občine Ljutomer v obdobju dveh let in pol realiziranih manj kot 20 transakcij z nepozidanimi stavbnimi zemljišči. Večina zemljišč, ki so bila predmet transakcije v omenjenem obdobju, ima površino 500 m2 ali manj. Na podlagi pregleda trga je tožeča stranka ugotovila, da je trg izredno skromen, površina zemljišč pa majhna, večinoma neprimerna za samostojno gradnjo. Ocenjevano zemljišče meri 3.622 m2 in je namenjeno izgradnji bencinskega servisa. Nobeno izmed treh uporabljenih primerjalnih zemljišč, niti preostalih, prodaja katerih je bila realizirana v obdobju od 1. 1. 2012 do 30. 6. 2015 na območju katastrske občine Ljutomer, ne ustreza pogoju samostojne gradnje poslovne stavbe - bencinskega servisa, zato je tožeča stranka menila, da izbrano primerjalno zemljišče v velikosti 42 m2 ne izstopa bistveno bolj kot preostala. Glede na omejeno število primernih primerljivih zemljišč po površini se je pri izboru primerljivih zemljišč zato omejila predvsem na druge lastnosti, ki jih mora imeti primerljiva nepremičnina v primeru ocenjevanja zemljišča, namenjenega za izgradnjo bencinskega servisa. Za primerjavo je tožeča stranka izbrala tretjo primerjalno nepremičnino, ki se tako kot ocenjevana nepremičnina nahaja tik ob glavni cesti na severovzhodnem delu mesta Ljutomer. V neposredni bližini zemljišča so zgrajeni primerljivi objekti, na osnovi česar je tožeča stranka predpostavila primerljivo frekvenco potencialnih strank. Nepremičnini sta približno enako oddaljeni od že obstoječe bencinske črpalke. Vse opisano je ob pomanjkanju primernejših nepremičnin privedlo do odločitve, da je tožeča stranka po površini majhno parcelo uvrstila med primerljive nepremičnine. Tožeča stranka je pregledala transakcije v primerljivih lokacijah, kot so Lendava, Radenci in Ormož, a je bila mnenja, da je prilagoditev primerljivih zemljišč znotraj območja Ljutomer primernejša in da realnejše rezultate, kot primerjava z oddaljenimi lokacijami. Razlog za takšno stališče je v tem, da oddaljeni kraji nimajo bolj razvitega nepremičninskega trga in vključitev primerjalnih nepremičnin iz teh okolij ne bi pripomogla bistveno k natančnejšim rezultatom, obenem pa bi bil prisoten pomemben dodaten element prilagoditev, to je lokacija, kar bi zanesljivost prilagoditev še dodatno zmanjšalo. Tožeča stranka je trdila, da je opravila analizo trga tudi širše, izven občine Ljutomer, saj se kot ocenjevalec nikoli ne omejuje na mikrolokacijo in v analize vedno vključuje širše okolje. Vendar pa v konkretnem primeru v primerljivih mestih po izsledkih analize ni bilo izvedenih transakcij, ki bi bile prilagoditveno bližje ocenjevani nepremičnini.

38.Tožeča stranka je trdila, da so pregledi kasneje izvedenih transakcij pokazali, da so končne ocene zgoraj obravnavanih vrednosti pravilne in nezavajajoče. V zvezi z očitki o visokem odstotku prilagoditev, ki naj bi nakazoval na napačno izbrane nepremičnine za primerjavo (najvišja prilagoditev je 169 % na strani 139 Poročila), je tožeča stranka navajala, da so ocenjevana zemljišča v veliko primerih poslovne nepremičnine, umeščene v podeželska okolja z izrazito nerazvitim trgom nepremičnin, trg, ki obstaja, pa predstavlja pretežno transakcije z zemljišči za stanovanjsko gradnjo. Zemljišča, ki so namenjena poslovni gradnji, tudi v okoljih z nerazvitim nepremičninskim trgom dosegajo višje cene kot običajna zazidljiva zemljišča, namenjena za stanovanjsko gradnjo, kar je glavni razlog za relativno visoke prilagoditve v nekaterih primerih. Izpostavila je še, da gre za t. i. lokalne investitorje, ki dajejo prednost nakupu v domačem kraju in ne primerljivi oddaljeni lokaciji. Trditev tožene stranke, da bi bilo pravilneje poiskati primerljive oddaljene lokacije, bi bila smiselna, če bi bili potencialni investitorji nevtralni in ne bi dajali poudarka mikrolokacijam. Tudi sicer je skozi primerjavo prodaj podobnih nepremičnin, do katerih je prišlo naknadno in ki jih je tožeča stranka predstavila v Izjavi, jasno, da je tožeča stranka z izbrano metodo ocenjevanja prišla do zanesljive in pravilne sklepne ugotovitve. Tožeča stranka je trdila, da je zbrane tržne podatke ustrezno analizirala in podrobno obrazložila, kar jo je pripeljalo do ustrezne ocene tržne vrednosti, pri tem pa ni kršila MSOV 102 Izvajanje. Izbira neprimerljivih nepremičnin za primerjavo ne pomeni, da niso bile opravljene analize, pregledi, poizvedovanja in izračunavanje, ko pa je vse navedeno tožeča stranka opravila s primerjavo nepremičnin, ki jih je izbrala.

Navedbe k 1.2 točki in 2. točki izreka izpodbijane odločbe

39.Tožeča stranka se je sklicevala na navedbe v svoji Izjavi, da je oceno vrednosti nepremičninskih pravic in vrednosti v skladu z naročnikovimi zahtevami v Poročilu predstavila po poslovnih centrih (v nadaljevanju PC), ki so zaključene ekonomske enote. Tožeča stranka je jasno prikazala odstopanja podatkov od javnih evidenc v manjšem številu PC-jev, ki so v naravi še nepozidana zemljišča. Površino zemljišč in trgovskih prostorov, ki so predmet posameznega PC, je definiral lastnik. Zahtevana predstavitev rezultatov je razvidna od 11. do 14. strani Poročila in je torej razlog za razlikovanje podatkov jasno predstavljen. Ker je bil namen ocenjevanja zavarovano posojanje, je tožeča stranka v Poročilu sledila obema zahtevama, in sicer naročniku tako, da je prikazala vrednosti skladno z naročilom po PC-jih, in po drugi strani bralcu s tem, ko je jasno prikazala odstopanja podatkov od javnih evidenc. Podatke iz javnih evidenc je tožeča stranka vključila v ocenjevanje vrednosti, odmik pa prikazala. Tožeča stranka ni nikjer izvedla porazdeljevanja vrednosti po posameznih ID-jih, tako da do napačnega razumevanja s strani bank in drugih uporabnikov Poročila ni moglo priti. Tožeča stranka je zavestno ocenjevala PC-je, saj so razlog za odstopanje od javnih evidenc lahko tudi neažurne evidence naročnika, lastništvo parcel, ki ni ustrezno zavedeno v zemljiški knjigi, nove parcelacije in podobno. Ne drži, da tožeča stranka ni zagotovila ustrezne podpore za ocenjevanje, pač pa je iz razloga, ker je ocenjevala PC-je, primarno uporabila podatke naročnika. Ne glede na popolnoma jasno zahtevo naročnika, da se ocenijo PC-ji, je tožeča stranka preverila ujemanje s katastrskimi podatki in je v vsakem primeru, kjer je prišlo do odstopanja od katastrskih podatkov, z namenom pravilnega in nezavajajočega obveščanja jasno zapisala, da obstaja razlika med katastrskimi podatki in podatki naročnika ter katere površine so upoštevane pri izračunih. Tako iz posebnih omejitvenih predpostavk na 22. strani Poročila izhaja, da obstajajo določena neskladja med podatki naročnika in javnimi evidencami, ocenjevanje vrednosti pa je izvedeno na podlagi podatkov naročnika, kot jih ima zavedene v svojih knjigovodskih evidencah.

40.Tožeča stranka je trdila, da glede na vse navedeno mnenje ni moglo zavajati. Bralcu je takoj jasno, kakšna je ocenjena vrednost PC-ja, ravno tako pa mu je takoj jasno, da so te površine drugačne od površin parcel, kot izhajajo iz javnih evidenc. V Poročilu so na voljo vsi podatki, da lahko uporabnik, zlasti kvalificiran, preveri ceno, upoštevajoč površine po katastru. Tožeča stranka je trdila, da dejstvo, da je v Poročilu uporabila podatke naročnika, ne more pomeniti kršitve 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje, temveč bi kvečjemu pomenilo kršitev 4. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Ta odstavek je bil ustrezno spremenjen ravno iz razloga, ker je bil Odbor opozorjen na težave, ki jih povzročajo nekateri ocenjevalci vrednosti z dogovori, da bodo v ocenjevanju uporabljali informacije drugih, med njimi tudi naročnika, brez preverjanja verodostojnosti ali zanesljivosti. Nelogično je, da spoštovanje nekaterih določb standardov ocenjevanja hkrati pomeni kršitev drugih določb standardov ocenjevanja. Tako bi naj tožeča stranka ravnala v skladu z 3. odstavkom MSOV 103 Poročanje, ko je razkrila vse predpostavke in pomembne negotovosti, ki vplivajo na ocenjevanje vrednosti, kršila pa bi naj 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje, kar je nedopustno.

41.Ravno tako ne more tožena stranka tožeči stranki očitati kršitve iz 2. točke izreka izpodbijane odločbe, da izbira podatkov naročnika pomeni kršitev 1. odstavka MSOV 103 Poročanje in da je poročilo zato zavajajoče. Poročilo sporoča informacije, potrebne za pravilno razumevanje ocenjevanja vrednosti ali pregleda ocenjevanja vrednosti ter ni dvoumno ali zavajajoče, bralcu pa zagotovi jasno razumevanje, hkrati pa poročilo vsebuje vsa potrebna razkritja. Standardi ocenjevanja predstavljajo zapisana pravila stroke, ki jih je treba razlagati elastično in kot celoto. V določenih primerih je običajno, da pooblaščeni ocenjevalci ocenjujejo PC-je in ne identifikacijskih številk (v nadaljevanju ID), tudi sicer pa pravila ocenjevanja nikjer ne določajo, da se vrednost prikaže po ID-jih. Prikazala je površine ID-jev, kot izhajajo iz uradnih evidenc, in ceno na m2, zato ni mogoče trditi, da je zavajala. Tožeča stranka je vztrajala, da je tožena stranka dejansko stanje napačno ugotovila, ravno tako pa je napačno tudi njeno tolmačenje pravil stroke in s tem materialnega prava.

Navedbe k 3. točki izreka izpodbijane odločbe

42.Tožeča stranka je navajala, da je ocenjevanje vrednosti pa načinu tržnih primerjav izvedla v skupaj 26 primerih (PC-jih). Ocenjena vrednost objektov po načinu tržnih primerjav predstavlja 1,79 % ocenjene vrednosti vseh ocenjevanih objektov. Mejne vrednosti, ki jih navaja odločba, se pojavijo le v nekaj primerih, pri čemer najbolj izstopata že predhodno obravnavana primera zemljišč v Gornji Radgoni in v Laškem. Prilagoditve za vsak primer posebej so bile izvedene na osnovi pregleda lokalnega trga izvedenih prodaj nepremičnin (Trgoskop), v nadaljevanju pa so bile ocenjene razlike v preostalih primerjalnih parametrih. Zaradi zahteve naročnika, da se v Poročilu prikažejo zgolj ključni elementi, pomembni za razumevanje Poročila, in zaradi relativno majhnega deleža nepremičnin (1,79 % vseh ocenjenih nepremičnin) v samem Poročilu podrobnih razlag in predstavitev analiz tožeča stranka ni zapisala. Tožeča stranka zelo dobro pozna lokalni trg, analiza primerljivih prodaj pa je temeljila na pregledu transakcij na Trgoskopu in je torej bila opravljena. V nadaljevanju je tožeča stranka povzemala podlage za izvedbo analize in razlike, zaradi katerih je izvajala prilagoditve, in sicer tržne pogoje na datum transakcije, obseg prenesenih pravic na nepremičnini, pogoje financiranja, prodajne pogoje, ki se nanašajo na posebno motivacijo udeleženih strank, vrste transakcije, lokacijo nepremičnine, namembnost nepremičnine, starost nepremičnine in stanje izboljšav.

43.Tožeča stranka je opozarjala, da zapisa podrobnih analiz MSOV ne zahtevajo, saj 4. odstavek MSOV 103 Poročanje določa, da je to, kako podrobno je treba izdelati poročilo o ocenjevanju vrednosti, odvisno od namena ocenjevanja vrednosti, obsežnosti in zahtevnosti sredstva, katerega vrednost se ocenjuje, in zahtev uporabnikov. 5. odstavek MSOV 103 Poročanje določa obvezne sestavine pisnega poročila, ki jih je tožeča stranka navedla. V skladu s Hierarhijo pravil ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju Hierarhija) ima v primeru nasprotij med pravili iste ravni prednost višje razvrščeno pravilo ocenjevanja vrednosti na tej ravni (12. člen v zvezi s 13. členom Hierarhije), kar pomeni, da imajo pravila MSOV prednost pred določbami SPS 2, kršitev katerih se očita pod 3. točko izreka izpodbijane odločbe.

Sklepno k tožbi

44.Tožeča stranka je trdila, da pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah v lasti družbe B., d. o. o. ni prišlo do kršitev 88. člena ZRev-2. Kršitve, ki se tožeči stranki očitajo, se nanašajo na skupaj 8 lokacij oziroma enot od ocenjevanih 134 enot. Skupna ocenjena vrednosti nepremičnin, ki naj bi bile ocenjene v nasprotju s pravili, znaša 2,300.000,00 EUR, kar je 0,67 % vrednosti vseh v Poročilu ocenjenih nepremičnin. Vsi izpostavljeni primeri so v portalu ocenjevanih nepremičnin odvečne oziroma presežne nepremičnine. Tožeča stranka je menila, da je pri ocenjevanju nepremičnin in pri sestavi Poročila upoštevala vse zahteve in predpise, zato niso podani pogoji niti za izrek najmilejšega ukrepa opomina.

45.Tožena stranka je standarde ocenjevanja razlagala na napačen način oziroma v nasprotju z besedilom pravil. Ne glede na to, da gre v konkretnem primeru za razlago prava, bi naj bil sodni nadzor tolmačenja pravil stroke zadržan. Tožeča stranka je izpostavila nepravilno uporabo standardov ocenjevanja. Vztrajala je, da se v postopek pritegne nepristranski izvedenec, ki bo sodišču znal podati nepristransko in strokovno, predvsem pa zakonito in pravilno razlago posameznih določb standardov ocenjevanja oziroma ki bo pojasnil, da je bila izbira primerjalnih nepremičnin s strani tožeče stranke dopustna in ustrezna in ki bo potrdil, da dejstvo, da je tožeča stranka v Poročilu uporabila podatke naročnika, ne more pomeniti kršitve 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje, pač pa bi to lahko k večjemu pomenilo kršitev 4. odstavka MSOV 102 Izvajanje.

46.Tožeča stranka je predlagala, da sodišče tožbi ugodi, izpodbijani akt odpravi in postopek ustavi. Zahtevala je tudi povrnitev stroškov postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Povzetek bistvenih navedb tožene stranke v upravnem sporu

O bistveni kršitvi določb postopka

47.Tožena stranka je v zvezi z očitkom bistvene kršitve pravil postopka navajala, da je imela tožeča stranka možnost, da se v zvezi z očitanim sumom kršitve pravil ocenjevanja izjavi in je to pravico tudi izkoristila. Tožena stranka je ocenila, da ustna obravnava ni potrebna, saj ni bilo potrebno pridobivanje dodatnih mnenj, razpoložljiva dokumentacija pa je bila pregledana v zadostni meri. Glede očitkov, ki niso bili vsebovani v odločbi o začetku postopka za odvzem dovoljenja, je tožena stranka postopek ustavila, zato do kršitve pravil kontradiktornosti ni prišlo. Sklicevala se je na določbe 140. člena ZUP, 188. člen ZUP in tudi 212. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 114. členom ZRev-2, in sicer, da je zaslišanje stranke (njena izpovedba) le eno od dokaznih sredstev za predhodno podane navedbe. Če teh ni, z izpovedbo ni moč česarkoli dokazovati. Prav tako izpovedba ne more nadomestiti neobstoječih navedb.

Splošen odgovor na tožbene navedbe

48.Tožena stranka je navajala, da ne trdi, da tožeča stranka ni opravila pregledov, poizvedovanj in analiz. Iz pregledanih podatkov v Poročilu izhaja, da tega dela ni opravila dovolj natančno, da bi zbrala zadostne dokaze za podporo ocenjeni vrednosti. Pri pregledu podatkov tožeča stranka ni opazila in upoštevala, da je v enem primeru del ocenjevanega zemljišča po namenski rabi kmetijski, pri upoštevanih primerljivih prodajah vsaj v dveh primerih ni upoštevala, da je bil prodan le delež nepremičnine, s čimer je prilagajala že v izhodišču napačno vrednost prodanega zemljišča na m2. Upoštevala je transakcije z zelo majhnimi zemljišči, ki z ocenjevanimi nimajo nobene skupne točke razen tega, da gre za zemljišče, ki se nahaja v isti občini. Ob upoštevanju teh transakcij pa ni upoštevala dejstva, da take transakcije ne odražajo dogajanja na trgu nepremičnin, saj gre pri takih prodajah običajno za zelo majhen možen nabor potencialnih kupcev in za posebne interese vpletenih v izvedeni posel. Tožena stranka je dodala, da je imela tožeča stranka, če je ugotovila, da metode tržnih primerjav ne more uporabiti skladno s predpisi, možnost uporabiti drugo metodo ocenjevanja, vendar tega ni storila.

49.Tožena stranka se ni strinjala z naziranjem tožeče stranke, da zaradi razkritja v Poročilu, da se izmere nepremičnin v katastru razlikujejo od izmer, ki jih v svojih evidencah vodi naročnik, Poročilo ni dvoumno in da ne zavaja. Trdila je, da gre za zavajanje, če ocenjevalec ugotovi primerno vrednost 1 m2 zemljišča, navede uradni podatek o izmeri, nato pa zaradi drugačnih podatkov naročnika o izmeri končno ocenjeno vrednost izračuna na podlagi naročnikovih podatkov. Tako neupoštevanje pomembnih razlik kaže na zavajanje ali pa na malomarnost, da podatki niso preverjeni in ni ugotovljeno dejansko stanje. Pooblaščeni ocenjevalec mora pri svojem delu spoštovati standarde in ne navodil naročnika.

50.Tožeča stranka analiz in primerjav, ki bi jih morala izvesti, ni prikazala ne v Poročilu ne v izjavi ne v tožbi. Ob predaji dokumentacije v nadzor pa je potrebno predati vso dokumentacijo, ki služi kot podpora ocenjevanju, torej tudi analize in primerjave, ki so osnova za izvajanje prilagoditev, ki zelo vplivajo na končno ocenjeno vrednost. Tako se izkažejo za neutemeljene navedbe tožeče stranke, da je bila te podatke pripravljena podati ustno oziroma da jih bo predstavila ustno na zaslišanju pred naslovnim sodiščem. Tožeča stranka bi v dokaz svojih navedb lahko predložila pisni prikaz navedenih analiz in prilagoditev, ki jih domnevno zaradi preobširnosti ni vključila v Poročilo, pa tega ni storila, zato ni zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu.

51.Tožeča stranka se obveznosti oziroma kršitev, ki so bile ugotovljene z izpodbijano odločbo, ne more razbremeniti z navedbo, da ocenjena vrednost objektov po načinu tržnih primerjav predstavlja zgolj 1,79 % ocenjene vrednosti vseh ocenjevanih objektov oziroma da skupna ocenjena vrednost nepremičnin, ki naj bi bile ocenjene v nasprotju s pravili, predstavlja 0,67 % vrednosti vseh v Poročilu ocenjenih nepremičnin. Tožeča stranka je dolžna spoštovati predpise in standarde, ki jo zavezujejo, ne glede na to, kaj je predmet ocenjevanja.

Odgovor na tožbene navedbe k 1.1 točki izreka izpodbijane odločbe

52.Tožena stranka se je opredelila do razlage 57. točke razdelka "Okvir" MSOV, ki ga je podala tožeča stranka. Opozorila je na zahtevo, da je potrebno "jasno ugotoviti in kritično analizirati ustreznost teh informacij", saj je prav to zahteva, katere opustitev se očita tožeči stranki v izpodbijani odločbi. V več primerih, ko je tožeča stranka nepremičnine ocenjevala z načinom tržnih primerjav, so bile primerjane nepremičnine, ki so definirane kot podobna sredstva, tožeča stranka pa je potem za končno oceno izvedla prilagoditve za zaznane razlike. A v nekaterih primerih, ki so izpostavljeni v izpodbijani odločbi, so razlike tako velike, da se obravnavanih nepremičnin ne more več smatrati za podobne, saj jim je skupna točka le to, da gre za zemljišče. Da si niso niti malo podobne, kaže tudi dejstvo, da je bilo potrebno upoštevati zelo veliko prilagoditev v zelo visokih odstotkih. V nekaterih primerih pa na neprimerno izbiro kažejo dejstva, da ne gre za primerljive transakcije, saj primerjana zemljišča niso primerna za samostojno gradnjo ali pa so bili v transakcijah prodani le deleži primerjanih nepremičnin, kar nakazuje na to, da ne gre za prodajo, izvršeno na prostem trgu nepremičnin.

53.Tožena stranka je opozorila, da v odločbi ni navajala, da visoki odstotki prilagoditev nakazujejo na to, da tožeča stranka ni izbrala prave metode za ocenjevanje, temveč da je tožeča stranka pri načinu tržnih primerjav za primerjavo izbrala neprimerne nepremičnine, torej ni zbrala zadostnih dokazov, da bi bila zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednost. Očitki tožeče stranke o napačni uporabi materialnega prava so zato neutemeljeni.

54.Glede ocenjevanja nepremičnine v Črnomlju je tožena stranka opozorila na več elementov, ki odkazujejo na neprimernost primerjane transakcije za primerjavo. Sklicevala se je na namembnost objekta, po ocenjevalcu opredeljeno najgospodarnejšo rabo ocenjevanega objekta, zaradi katere bi bilo treba nepremičnino ocenjevati kot poslovni objekt. Ob odločitvi za oceno na podlagi predpostavke stanovanjske namembnosti bi bilo smiselno upoštevati stroške za pravno ureditev in fizično preureditev v stanovanja. Stroškov za spremembo namembnosti in za preureditev v stanovanjski objekt tožeča stranka v primerjavi ni upoštevala. Je pa kljub odločitvi, da bo nepremičnino ocenjevala kot možno stanovanjsko, opravila prilagoditev v višini 5 % v korist poslovne nepremičnine brez pojasnila za tako prilagoditev. Nadalje je tožena stranka izpostavila lokacijo nepremičnine in cenovne cone geodetskega organa pri pripravi modela za množično vrednotenje, po katerih sodi hiša v centru Črnomlja v sedmo vrednostno raven, hiša v okolici pa v četrto vrednostno raven. V oceni je tožeča stranka zapisala, da je lokacija podobna in ni izvedla nobene prilagoditve. Prav tako je v primerjavi zaradi stanja nepremičnine upoštevana prilagoditev 30 % v korist nepremičnine v boljšem stanju brez pojasnila za tako prilagoditev. V tožbi pa je tožeča stranka izpostavljala, da je po njenem mnenju najpomembnejši prilagoditveni parameter ohranjenost objekta. Tožena stranka je opozorila še na prodajo deleža primerjane nepremičnine, kar je sporno, ker je tožeča stranka pri primerjavi upoštevala prodajno ceno na m2 celotne nepremičnine, namesto upoštevanega deleža, ki predstavlja skoraj 75 %. Že samo s to napako je ugotovljena napaka vsaj v višini 33 % ocenjene vrednosti. Drugi še pomembnejši element pa je, da v primeru zgolj deleža nepremičnine ne gre za prodajo po ceni, ki ustreza definiciji tržne vrednosti, saj prodaja zgolj deleža stanovanjske hiše ni predmet ponudbe širšemu trgu nepremičnin. Že samo zaradi dejstva, da ne gre za prodajo z izpolnjevanjem pogojev tržne vrednosti, je nepremičnina neprimerna za primerjavo in za oblikovanje končne ocenjene vrednosti na podlagi te transakcije. Tožeči stranki se pri svojem delu in iskanju primerljivih prodaj ni treba omejiti zgolj za točno določeno lokacijo ocenjevane nepremičnine, če tam ni bilo izvedenih nobenih primerljivih prodaj. Tožeča stranka bi lahko poiskala izvedene prodaje starejših objektov v središčih manjših mest na cenovno primerljivih območjih. V tem primeru bi bilo potrebno izvesti zgolj prilagoditev za stanje objekta, če bi bil primerjani v bistveno drugačnem stanju, in morda manjšo prilagoditev za lokacijo. Tožena stranka je izpostavila, da tožeča stranka ni opazila, da je bil prodan le delež nepremičnine, neustrezno pa je analizirala druge razlike med primerjanimi nepremičninami.

55.Glede ocenjevanja nepremičnine v Gornji Radgoni je tožena stranka zanikala navedbe, da so tako ocenjevana kot tudi primerjani zemljišči v svoji osnovi stavbno zemljišče brez specifične opredelitve. Že samo dejstvo, da se na območju Gornje Radgone izvršujejo samo transakcije z zemljišči, namenjenimi stanovanjski gradnji, ni pa transakcij z zemljišči, namenjenimi poslovni gradnji, nakazuje, da na tem območju morda ni interesa po gradnji novih poslovnih objektov in tako predpostavka, da so ta zemljišča lahko primerljiva z zemljišči za stanovanjsko gradnjo, ne drži. Naloga tožeče stranke je, da pri oceni zemljišč podrobno preveri namensko rabo ocenjevanega in primerjanih zemljišč (ne da jo zgolj predpostavlja). Iz pregleda prostorskih podatkov je takoj razvidno, da ima ocenjevano zemljišče opredeljeno namensko rabo BD, kar pomeni zemljišča drugih območij, na katerih so predvidene osnovne dejavnosti: nakupovalni centri, sejmišča, zabaviščni parki, prireditveni prostori, ki nimajo ničesar skupnega s stanovanjsko gradnjo, primerjana zemljišča pa so namenjena stanovanjski gradnji. Prilagoditev za namembnost je tožeča stranka upoštevala v višini 40 %, za tako prilagoditev tožeča stranka ni podala nobene razlage ali predstavila kakršnekoli analize in primerjav. V tožbi navaja, da je za prilagoditev uporabila razmerje med ceno stavbnih zemljišč in doseženimi transakcijskimi cenami v primeru nakupov zemljišč za diskontne trgovine, a ni podana nobena analiza in primerjava, ki bi izkazovala razliko 40 %. Razlaga tožeče stranke glede razlike v izmeri ocenjevanih in primerjanih nepremičnin je pavšalna in neprimerna. Izpostavlja povprečno površino nepremičnin, čeprav so dejanske površine parcel od 52 m2 do 1.849 m2. Na parceli velikosti 52 m2 je samostojna gradnja nemogoča. Parcela v velikosti 1.849 m2 pa je tudi že pomembno drugačna v primerjavi s primerjanima nepremičninama, ki merita 590 m2 in 840 m2, kar je v tem okolju primerno za gradnjo enostanovanjske hiše. Izvedba prilagoditve v višini 1 % je neprimerna in nepojasnjena. Tožena stranka je zavrnila tožbene navedbe, da iz razloga, ker je Gornja Radgona naselje ob slovensko avstrijski meji in ima kot takšno določene specifike, ki jih primerljivi kraji v regiji (npr. Radenci ali Ljutomer) nimajo, je bolj smiselno prilagoditi transakcije znotraj kraja, kot izvajati prilagoditve transakcij iz primerljivega ekonomskega okolja. Glede na dejstvo, da so Radenci od Gornje Radgone oddaljeni le 5,9 km, Murska Sobota pa le 15,6 km, se izkažejo tožbene navedbe v tem delu za povsem neutemeljene in pavšalne.

56.V primeru zemljišča v Laškem je tožena stranka navajala, da je ocenjevano zemljišče namenjeno poslovni rabi, primerjana pa stanovanjski. Nepremičnine niso primerne kot podlaga končne ocene vrednosti, kar nakazujejo tudi potrebne visoke prilagoditve v višini 159 %, za katere niso pojasnjeni razlogi ali prikazane analize za njihovo višino. Tožena stranka se je strinjala s tožečo stranko, da sta v tem primeru na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način neprimerna, saj sta ta dva načina primerna za ocenjevanje objektov. Za oceno vrednosti zemljišč pa je na voljo več drugih metod in ne samo metoda primerljivih prodaj. K navedbam tožeče stranke, da bi bila metoda zemljiškega ostanka, ki temelji na različnih variantah pozidave, zaradi opisanih značilnosti zemljišča preveč špekulativna, je tožena stranka navajala, da je tožeča stranka pri izvedbi ocene vrednosti s primerljivimi prodajami brez razmisleka o teh špekulacijah izvajala vse pozitivne prilagoditve v visokih odstotkih za poslovno pozidavo. Metoda zemljiškega ostanka ali katera druga od navedenih metod bi bila vseeno ustreznejši pokazatelj vrednosti nepremičnine. Če je izvedena strokovno, ni podvržena nobenim špekulacijam. Primerjava prodanega zemljišča, namenjenega gradnji stanovanjske hiše, je v vseh pogledih neprimerna za oceno vrednosti zemljišča za poslovni in turistični namen. Edina skupna točka teh zemljišč je, da se nahajajo v istem kraju.

57.Ocenjevana zemljišča na lokaciji Ostrožno Celje po prostorskih aktih Občine Celje v večinskem delu predstavljajo zazidljivo zemljišče, namembnost dela ocenjevanih zemljišč pa je kmetijska. Tožeča stranka je navajala dejansko kmetijsko rabo in ne namensko, kar je potrdila z izpisom iz portala Prostor. Za pregled namenske rabe je treba pregledati prostorske podatke občine, v kateri se nepremičnina nahaja. V primeru kakršnihkoli nejasnosti pa bi morala tožeča stranka pridobiti potrdilo o namenski rabi. V tožbi ne navaja nobenega dokaza, da je bilo celotno zemljišče v času ocene vrednosti zazidljivo. Tožena stranka je menila, da bi za eno ocenjevano parcelo, ki je podobna izbrani primerjani, bil postopek primeren, za preostali, večinski del, pa ne. Tožena stranka je nasprotovala trditvi, da namenska raba dela zemljišča, ki naj bi bilo kmetijsko, ne vpliva na končno oceno, saj ta del lahko predstavlja funkcionalno zemljišče k stavbi. Predmet ocene je bilo 2.821 m2 zemljišča. Na taki površini se lahko zgradi npr. 5 stanovanjskih hiš. Če je od skupne površine 1.000 m2 kmetijskih, je možna gradnja le treh hiš in je zato cena na m2 celotnega ocenjevanega zemljišča bistveno nižja. V prostorskih aktih občine je običajno določena minimalna gradbena parcela za gradnjo stanovanjske hiše. Ta površina mora biti v celoti zazidljiva, kmetijska površina pa lahko predstavlja dodatno površino poleg gradbene. Če je v ocenjevani nepremičnini večja površina s kmetijsko namembnostjo, je zazidljive manj in je cena zemljišča temu primerno nižja. Hkrati je ocena vrednosti zemljišča v izmeri 2.821 m2 s primerjavo zemljišča v izmeri 59 m2 neprimerna tudi zaradi drugih dejstev, ki jih je tožena stranka izpostavila v drugih delih odgovora na tožbo.

58.Tožena stranka je navajala, da posamezne parcele ocenjevanega kompleksa v Višnji vasi merijo od 10 m2 do 2.967 m2. Na parceli velikosti 10 m2 je samostojna gradnja nemogoča. Parcela v velikosti 2.967 m2 pa je tudi že pomembno drugačna v primerjavi s primerjanima nepremičninama, ki merita 54 m2 in 466 m2. Izvedba prilagoditve v višini 1 % je neprimerna in nepojasnjena. Prav tako ni primerna primerjava velikosti primerjanih nepremičnin s posameznimi parcelami, ki tvorijo celoto ocenjevanega zemljišča. V tem primeru bi bilo treba upoštevati stroške ustrezne parcelacije, ureditve dostopov do vseh na novo nastalih parcel in upoštevati, da bi občuten delež ocenjevanega zemljišča predstavljale površine za dostop do vseh novo nastalih parcel. Tožena stranka se je strinjala, da imajo primerjane in ocenjevane nepremičnine enako namensko rabo, a zemljišče v velikosti 54 m2 ni ustrezno za primerjavo, saj je bila tudi transakcija izvršena z drugim namenom (dokup funkcionalnega zemljišča k že obstoječi hiši), ocenjevano zemljišče pa se po posameznih parcelah lahko prodaja kot samostojno zemljišče za namen novogradnje. Poleg tega tožeča stranka v Poročilu ni navedla niti upoštevala, da je bil prodan le delež prvega primerjanega zemljišča, na katerem temelji končna ocena 23.493 m2 zemljišča. Že dejstvo, da je bil prodan le delež nepremičnine (¾), je sporen v dveh elementih. Prvi je ta, da je tožeča stranka pri primerjavi upoštevala prodajno ceno na m2 celotne nepremičnine, namesto upoštevanega deleža, ki predstavlja skoraj 75 %. Že samo s to napako je ugotovljena napaka v višini 33 % ocenjene vrednosti. Drugi še pomembnejši element pa je, da v primeru zgolj deleža nepremičnine ne gre za prodajo po ceni, ki ustreza definiciji tržne vrednosti, saj prodaja zgolj deleža zemljišča ni predmet ponudbe širšemu trgu nepremičnin.

59.Za lokacijo Ljutomer II je tožena stranka navajala, da se nepremičnina res nahaja ob državni cesti, ki vodi iz Ljutomera na severozahod proti Radencem in avtocesti A5, primerjana nepremičnina pa se nahaja ob občinski cesti v središču industrijske cone, v kateri ni tranzitnega prometa. Ne glede na lastnosti primerjane nepremičnine v primerjavi z ocenjevano, pa ocena vrednosti na podlagi primerjave z nepremičnino, ki meri zgolj 42 m2 in ni primerna za samostojno gradnjo (kar ocenjevano zemljišče je), ni primerna in vzbuja resen dvom o pravilnosti končne ocene.

60.V več primerih je tožeča stranka ocenjevana zemljišča večjih površin ocenila s primerjavo prodanega zemljišča izredno majhne površine (Ostrožno Celje 59 m2, Višnja vas 54 m2, Ljutomer II 42 m2). Te nepremičnine so neprimerne za izvedbo ocene z načinom tržnih primerjav večjih zemljišč, ki so primerna za samostojno gradnjo. Glavni in najpomembnejši razlog je ta, da cene transakcij zemljišč manjših površin ne izpolnjujejo pogoja tržne vrednosti, ker gre v teh primerih za zelo omejen nabor potencialnih kupcev. Tako zemljišče kupi mejaš za razširitev svojega zemljišča ali ureditev dostopa. Pri prodajah zelo majhnih površin zemljišč se tudi ne sme spregledati dejstva, da je absolutni znesek za celotno nepremičnino relativno majhen. Pri oceni vrednosti z načinom tržnih primerjav je bistveno, da primerjane nepremičnine lahko predstavljajo konkurenco ocenjevani nepremičnini na trgu nepremičnin, kar za majhne parcele, na katerih samostojna gradnja ni možna, ne velja. Te parcele so prodane za drugačen namen in v transakcijah, ki niso tržne.

61.Tožena stranka je v nadaljevanju odgovora na tožbo povzemala definicije iz MSOV, ki se nanašajo na tržno vrednost, voljnega kupca, pošteno vrednost, posebno vrednost. Navajala je, da je iz definicij teh pojmov razvidno, da v primeru omejenega nabora kupcev, kjer nakup zanj predstavlja neko določeno prednost, ki je drugi kupci ne bi pridobili, vrednost ne predstavlja tržne vrednosti, ampak posebno vrednost. Ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin s primerjavo doseženih cen s podlago v drugih podlagah vrednosti pa ni primerna. Enako, kot za omenjene ocene zemljišč, velja za primer ocene vrednosti s primerjavo prodanega deleža stanovanjske hiše v Črnomlju, kjer ima kupec le deleža prodane nepremičnine po navadi poseben interes ali pa dodatne omejitve.

62.Za vse ocene vrednosti z načinom tržnih primerjav, kjer tožena stranka izpostavlja bistvene in pomembne napake, bi tožeča stranka lahko poiskala primerljive transakcije v drugih, ekonomsko primerljivih okoljih. Vsako mesto ima sicer svoje značilnosti, a je možno poiskati mesta s primerljivimi ekonomskimi kazalci, le nekoliko več iskanja in preverb je potrebno. Kjer je nepremičnina resnično edinstvena in na območju Slovenije tudi po ekonomskih in drugih kazalcih ni bilo izvedenih transakcij s primerljivimi nepremičninami, pa bi tožeča stranka morala uporabiti drugo metodo za oceno vrednosti.

63.MSOV pri ocenjevanju z načinom tržnih primerjav res dopuščajo uporabo nepremičnin, ki se razlikujejo od ocenjevane, a z izvedenimi ustreznimi prilagoditvami. Veliko potrebnih prilagoditev v zelo visokem prilagoditvenem deležu (40 in več %) nakazuje na to, da so izbrane primerjane nepremičnine neprimerna izbira za primerjavo. Nepremičnine, ki so bile predmet prodaje točno določenemu kupcu, pa zaradi nedoseganja kriterija doseganja tržne vrednosti ne bi smele biti v nobenem primeru uporabljene v primerjavi za oceno z načinom tržnih primerjav. Ker je tožeča stranka za oceno vrednosti uporabila transakcije, ki niso primerne za oceno tržne vrednosti oziroma nepremičnine, ki ocenjevanim niso primerljive, je kršila 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje.

Odgovor na tožbene navedbe k 1.2. in 2. točki izreka izpodbijane odločbe

64.Neustrezno upoštevanje izmer nekaterih ocenjevanih zemljišč izhaja iz razlike v površini zemljišč, kot jo je tožeči stranki predal naročnik, in površine zemljišč, kot so zapisane v zemljiškem katastru. Tožeča stranka je v Poročilu sicer opozorila na razlike v teh izmerah na več mestih (pri vsaki posamezni nepremičnini in med posebnimi predpostavkami), vendar pa je v prikazu končnih ocen po posameznih lokacijah navedla ocenjeno vrednost z upoštevanjem podatka naročnika, ki je v vseh izpostavljenih primerih višja (od 21 % do 371 %). Tožena stranka je povzemala svoje navedbe iz obrazložitve izpodbijane odločbe in poudarila, da bi moral biti kot osnova za oceno vrednosti upoštevan uraden in preverljiv podatek o izmeri površine zastavljene nepremičnine, kar je običajen pristop pri ocenjevanju vrednosti zemljišč, saj velja zaupanje v kataster kot javno evidenco. S prikazom razlik med podatki naročnika in podatki iz katastra pa bi dala tožeča stranka možnost naročniku njegovega poročila o oceni vrednosti, da sam razišče razloge za razlike in ugotovi realno stanje. Izjava o predanih točnih podatkih naročnika v tem primeru ne odveže odgovornosti tožeče stranke za napačno upoštevanje površin. Uporabnik takega Poročila je banka, ki nepremičnino vzame v zavarovanje. Banka bi lahko hipoteko v zemljiško knjigo vpisala na točno določene parcele, katerih skupna površina je bistveno nižja od površine, ki jih je v oceni upoštevala tožeča stranka. Prikaz vrednosti zavaja uporabnika, kar je kršitev prvega odstavka MSOV 103 Poročanje, tožeča stranka pa ni zbrala zadostnih dokazov za zagotavljanje ustrezne podpore za ocenjevanje vrednosti, kar pomeni kršitev 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Če bi tožeča stranka zbrala zadostne dokaze, ne bi bilo dvomov o pravilni izmeri ocenjevanih zemljišč. Tožeča stranka bi morala med opis nepremičnine dodati dodatne parcele (če obstajajo in jih je naročnik pozabil zapisati ob predaji podatkov izvajalcu) ali pa upoštevati dejanske izmere iz katastra in te izmere tudi upoštevati v končni oceni in prikazu teh vrednosti v povzetkih in sklepih. Razkritje odstopanj v izmerah ne pomeni razkritja odstopanj od pravil MSOV, kot to v tožbi navaja tožeča stranka, ampak gre samo za izpostavitev ugotovljene napake in za zavestno odločitev tožeče stranke, da jo razlogi za te razlike ne zanimajo, ampak pri oceni vrednosti zgolj sledi podatkom naročnika.

Odgovor na tožbene navedbe k 3. točki izreka izpodbijane odločbe

65.Tožeča stranka je pri ocenjevanju z načinom tržnih primerjav uporabljala več različnih prilagoditev. Nikjer v poročilu, prilogah ali podporni dokumentaciji ni nobene razlage ali analize niti za eno od uporabljenih vrst prilagoditev. Analiz in razlag tožeča stranka ni podala niti v Izjavi. Še vedno je uporaba vseh prilagoditev nepojasnjena. Tožeča stranka zatrjuje, da so bile prilagoditve za vsak primer posebej izvedene na osnovi pregleda lokalnega trga izvedenih prodaj, v nadaljevanju pa so bile ocenjene razlike v preostalih primerjanih parametrih. V Izjavi je tožeča stranka večkrat poudarila, da se na lokacijah s skromnim nepremičninskim trgom najde le malo izvedenih transakcij, zato je malo verjetno, da je za posamezne lokacije uspela zbrati in analizirati dovolj podatkov za podporo uporabi prilagoditev. Tožeča stranka navaja opisno razlago prilagoditev, ki še vedno ne pojasnjuje višine upoštevanih prilagoditev, ki so v veliko primerih zelo visoke in imajo močan vpliv na končno ocenjeno vrednost.

66.Tožena stranka je navajala, da če je imela tožeča stranka podatke o izvedenih prodajah zemljišč za poslovno gradnjo, ki jih je lahko uporabila za izračun potrebne prilagoditve za namembnost, bi lahko zemljišče ocenila že s temi izvedenimi prodajami zemljišč, namenjenih poslovni gradnji. Če pa se ta prodana zemljišča, ki so bila osnova za izračun prilagoditve, nahajajo na cenovno bistveno drugačnih lokacijah, pa v takem primeru tudi razmerje, ki je bilo doseženo, z veliko verjetnostjo ne velja za območje, na katerem se nahaja ocenjevana nepremičnina. Razmerja med doseženimi cenami zemljišč za poslovno in stanovanjsko gradnjo so namreč v cenovno različnih okoljih zelo razlikujejo.

67.Tožena stranka je ugotovila, da tožeča stranka ni preverila vseh primerljivih transakcij, a že pri nekaterih se poraja dvom o nepovezanosti. Transakcija deleža primerjane hiše pri Črnomlju izkazuje, da je več majhnih deležev kupila solastnica enega deleža, ki edina od solastnikov prebiva na naslovu ocenjevane nepremičnine. Verjetno gre za odkupe dednih deležev drugih solastnikov. Pri primerjani nepremičnini v Ostrožnem pa gre za prenos lastništva med družbeno lastnino, pri kateri je imetnik pravice uporabe Občina Celje, in Mestno občino Celje. Oba primera izkazujeta, da ne gre za običajno prodajo na nepremičninskem trgu.

68.Ker tožeča stranka ne v Poročilu in ne v Izjavi ni posredovala nobenih dokazil o izdelanih analizah za upoštevanje višine prilagoditev, sploh pri zelo visokih prilagoditvah, uporabnik Poročila upravičeno lahko dvomi o pravilnosti končne ocene. Ob pozivu k predaji dokumentacije v nadzor je vsak nadzirani pooblaščeni ocenjevalec vrednosti posebej opozorjen, da je potrebno poleg Poročila predati tudi vso podporno dokumentacijo, ki je bila potrebna za izvedbo cenitve. Analize in primerjave, ki imajo tako bistven vpliv na končno oceno, to vsekakor so in bi morale biti predane skupaj s Poročilom.

69.Navedba tožeče stranke, da MSOV ne zahtevajo zapisa podrobnih analiz in jih zato ni potrebno zapisati, saj je uporaba MSOV nad uporabo SPS 2, ne drži. Oba standarda sta v skladu s 13. členom Hierarhije uvrščena na prvo raven Hierarhije in je oba potrebno spoštovati obvezno v celoti, kot to določa 14. člen Hierarhije. Le v primeru nasprotij med pravili iste ravni imajo pravila MSOV prednost pred SPS 2 (12. člen Hierarhije), ampak v konkretnem primeru ne gre za nasprotje. MSOV ne določajo, da se pojasnil in analiz ne sme vključiti v poročilo, ampak se tega področja ne dotikajo. SPS 2 za ocenjevanje vrednosti so bili osnovani ravno zaradi podrobnejše usmeritve, saj najširše obravnavajo splošno priznana pravila za delovanje stroke ocenjevanja vrednosti in oblikujejo podlage za postopke ocenjevanja vrednosti pri izvajanju ocenjevanja vrednosti.

Sklepno

70.Tožena stranka je menila, da ni potrebe po angažiranju izvedenca, tudi sicer pa je ta dokazni predlog podan prepozno. Tudi s podajo dokaznega predloga za zaslišanje priče B. B. je tožeča stranka prekludirana. Dokazni predlog je tudi povsem neprimeren, saj gre za soocenjevalca in poslovnega partnerja tožeče stranke. Poleg tega je bila priča v posledici nepravilnih ravnanj pri izdelavi predmetnega Poročila v postopku nadzora, ki ga je izvedla tožena stranka, in ji je bil pravnomočno izrečen opomin, kot izhaja iz odločbe tožeče stranke št. 0602-14/2017-12 z dne 17. 3. 2020.

71.Tožena stranka je prerekala tožbene navedbe glede prekluzije. Tožeča stranka bi morala vse svoje navedbe in dokazne predloge podati najpozneje v Izjavi, saj je bila z vsemi očitki seznanjena in se je imela možnost o njih izjasniti. Glede na navedeno so vsi novi dokazni predlogi v tožbi podani prepozno. Ugovor prekluzije je utemeljen na podlagi določb 113. člena ZRev-2 in 20. ter 52. člena ZUS-1. Tožena stranka je v zvezi vsega navedenega predlagala zaslišanje pomočnika direktorice pri toženi stranki, C. C.

72.Tožena stranka je predlagala sodišču, da tožbeni zahtevek kot neutemeljen v celoti zavrne s stroškovno posledico za tožečo stranko.

Dokazni sklep

73.Sodišče je v zadevi opravilo narok za glavno obravnavo, na katerem je v dokazne namene pogledalo in prebralo listine upravnega spisa in listinske dokaze, ki sta jih v predmetnem upravnem sporu predložili stranki (priloge A2-A8 in B2-B4).

74.Sodišče ni sledilo dokaznemu predlogu tožeče stranke za svoje zaslišanje, saj je ocenilo, da je za presojo pravilnosti in zakonitosti upravnega akta ni treba zaslišati. Zaslišanje stranke je eno od dokaznih sredstev. Cilj dokazovanja je oblikovanje spoznanja o pravno pomembnih dejstvih, ki tvorijo konkreten dejanski stan (dejansko stanje). Pri tem velja, da se dejstva, ki jih stranka ne zanika, štejejo za priznana (drugi odstavek 214. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1). Ni treba zaslišati stranke zaradi dokazovanja trditev, da so bile izbrane nepremičnine primerne za primerjavo in da je zbrala zadostne dokaze za zagotovitev podpore ocenjevanja. Sodišče ugotavlja, da tožeča stranka ni ugovarjala pravno pomembnim dejstvom, ki jih zajema dejansko stanje izpodbijane odločbe, pač pa je v ospredju očitek napačne ocene izvedenih dokazov. Dokazna ocena pa je rezultat sklepanja upravnega organa, ki mora biti v skladu s formalnimi okviri proste dokazne ocene (10. člen ZUP). Zaslišanje stranke o tem, ali je bila delovna metoda upravnega organa pravilna, pa je neprimeren dokaz, saj je zaslišanje stranke dokazno sredstvo za ugotavljanje dejstev, presoja pravilnosti dokazne ocene upravnega organa pa je v okviru postopkovnih pravil lahko le v pristojnosti organov, ki odločajo o pravnem varstvu zoper napadeni upravni akt (in v nadaljevanju sodišče, ki opravlja nadzor nad pravilnostjo in zakonitostjo upravnih aktov tožene stranke). Svoje zaslišanje je tožeča stranka predlagala tudi zaradi ustne argumentacije primerjalnih analiz in prilagoditev v smislu razkritja posameznih tehnik prilagajanja. Sodišče ugotavlja, da je tožena stranka opravljala nadzor nad tožečo stranko kot pooblaščenim ocenjevalcem z opravljenim pregledom njegovega dela. Presoja, ali je pooblaščeni ocenjevalec pri opravljanju ocenjevanja vrednosti ravnal v skladu s pravili ocenjevanja, se tako opravi na podlagi vsebine samega dela, v konkretnem primeru Poročila, in podporne dokumentacije (dokazov), ki jo je pooblaščeni ocenjevalec zbral za namen zagotavljanja ustrezne podpore pri ocenjevanju vrednosti. Morebitnih pomanjkljivosti v pripravah in postopku ocenjevanja ter vsebini dela, ki je predmet pregleda, ne more pooblaščeni ocenjevalec nadomestiti s svojim zaslišanjem v postopku nadzora oziroma v upravnem sporu. Stranka mora najprej navesti dejstva (in šele potem zanje predlagati dokaze), sodišče pa ne more dejstev, ki jih stranka ni navedla, nadomestiti s tistimi, ki jih stranka poda med svojim zaslišanjem.

75.Sodišče tudi ni izvedlo po tožeči stranki predlaganih dokazov z zaslišanjem priče B. B. in s postavitvijo izvedenca s področja ocenjevanja nepremičnin. V skladu z izrecnim določilom 113. člena ZRev-2 namreč v upravnem sporu velja popolna prepoved navajanja novih dokazov, kar pomeni, da je tožeča stranka z navedenima dokaznima predlogoma prekludirana. Sodišče še dodaja, da je zaslišanje priče nepotrebno tudi iz razlogov, ki so pojasnjeni v zvezi z zavrnitvijo dokaznega predloga za zaslišanje tožeče stranke. Postavitev izvedenca, katerega strokovno področje je ocenjevanje nepremičnin, zaradi presoje, ali je tožena stranka pravilo razlagala in uporabila materialno pravo, je neprimeren dokaz. Nadzor nad skladnostjo ocenjevanja s pravili ocenjevanja je v pristojnosti tožene stranke in posledično je le tožena stranka (in v nadaljevanju sodišče, ki opravlja nadzor nad pravilnostjo in zakonitostjo upravnih aktov tožene stranke) pristojna za razlago materialnopravnih pravil s področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

76.Tožena stranka je predlagala zaslišanja priče C. C. Tudi ta dokazni predlog je sodišče zavrnilo. Po prvem odstavku 229. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 priča izpoveduje o svojih preteklih zaznavah o dejstvih, ki so pravno in dokazno pomembna. Zaslišanje priče zaradi pojasnjevanja pristojnosti in nalog tožene stranke ter zaradi razlage pravil materialnega prava, za katero je sicer zadolžena tožena stranka, presega cilj dokazovanja z zaslišanjem priče. Zaslišanje imenovane priče o tem, ali in kakšna sankcija je bila izrečena B. B., ki je prav tako ocenjeval vrednost nepremičnin, ki jih obsega Poročilo, je nepotrebno, saj ne gre za pravno odločilno dejstvo, na katerem bi temeljil izpodbijani akt.

K I. točki izreka

77.V obravnavani zadevi je tožena stranka odločala v postopku javnega nadzora nad delom pooblaščenega ocenjevalca (92. člen ZRev-2) in izrekla opomin kot ukrep nadzora. Pooblaščenemu ocenjevalcu se lahko v predpisanem postopku izreče ukrep opomina (druga alineja prvega odstavka 97. člena ZRev-2), če pooblaščeni ocenjevalec krši določbe ZRev-2 oziroma drugih zakonov in predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja oziroma standarde ocenjevanja vrednosti, in ni pogojev za odvzem dovoljenja oziroma pogojni odvzem dovoljenja (101. člen ZRev-2), tako kot v obravnavanem primeru.

78.Postopek sodnega varstva je po ZRev-2 spor o zakonitosti odločbe tožene stranke. Za postopek sodnega varstva se uporabljajo določbe ZUS-1, če ni z ZRev-2 določeno drugače (drugi odstavek 109. člena ZRev-2). Po 114. členu ZRev-2 sodišče preizkusi odločbo nadzornega organa v mejah tožbenega zahtevka in v mejah razlogov, ki so navedeni v tožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb postopka iz zakona, ki ureja upravni spor. To so kršitve, na katere napotuje tretji odstavek 27. člena ZUS-1 (kršitve drugega odstavka 237. člena ZUP).

O bistvenih kršitvah pravil postopka

79.V skladu s 114. členom ZRev-2 tako sodišče pri presoji zakonitosti izpodbijane odločbe s formalne plati preizkusi, ali je bil postopek pred toženo stranko izveden v skladu s posebnimi določbami ZRev-2 oziroma v skladu z določbami ZUP, ki se uporabljajo podredno (drugi odstavek 102. člena ZRev-2). Tak preizkus je opravilo sodišče tudi v tej zadevi.

80.Tožeča stranka je toženi stranki očitala kršitev pravice do izjave ter kršitev načela kontradiktornosti postopka, ker naj ji v ponovljenem postopku ne bi bila dana (ustrezna) možnost sodelovanja pri izdaji izpodbijane odločbe, ker ni bila opravljena ustna obravnava in zaslišana tožeča stranka. Sodišče opozarja na razliko med pravico stranke, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, ki so pomembne za odločbo, in možnostjo, da stranka poda svojo izjavo na podlagi 188. člena ZUP. Prva pravica je namenjena varstvu pravnega položaja stranke v razmerju do nosilca oblasti, druga pa je eno od dokaznih sredstev.

81.Sodišče ugotavlja, da tožeča stranka opustitev njenega zaslišanja napačno označuje kot bistveno kršitev določb postopka. Če upravni organ ni izvedel vseh predlaganih dokazov, ki bi lahko privedli do drugačne odločitve, ne gre za bistveno kršitev določb postopka, temveč je lahko podan izpodbojni razlog zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Kljub temu sodišče na tem mestu pojasnjuje, da ZUP v 188. členu uzakonja ustno izjavo stranke kot enega izmed dokaznih sredstev, vendar določa, da se ustna izjava stranke sme vzeti kot dokaz za ugotovitev nekega dejstva v primerih, ko za ugotovitev dejstva ni dovolj drugih dokazov ali v malo pomembnih zadevah, če se bi naj dejstvo dokazovalo z zaslišanjem priče, ki živi v oddaljenem kraju oziroma bi bilo zaradi iskanja drugih dokazov oteženo uveljavljanje pravic stranke. Že iz navedene določbe izhaja, da je dokazovanje z zaslišanjem stranke v upravnem postopku predvideno kot subsidiarno dokazno sredstvo, ko ni na voljo drugih dokazov. Posebnost postopkov, kot je obravnavani, pa je v tem, da nadzorni organ opravlja nadzor nad spoštovanjem pravil ocenjevanja vrednosti na način, da opravi pregled konkretnega dela pooblaščenega ocenjevalca, torej dokumentacije. Sodišče meni, da zaslišanje ocenjevalca vrednosti ne more nadomestiti morebitnih pomanjkljivosti in nepravilnosti pri pripravi in sestavi poročila o ocenjevanju vrednosti, kar bo še pojasnilo v nadaljevanju.

82.Sodišče nadalje ugotavlja, da je pravica do izjave oziroma pravica do kontradiktornega postopka v postopkih po ZRev-2 urejena na poseben način. Subjektu nadzora je spoštovanje načela kontradiktornosti zagotovljeno tako, da mu je po vročitvi odločbe o začetku postopka, s katero se seznani z dejstvi in dokazi, ki utemeljujejo začetek postopka, dana možnost podajanja izjave o razlogih za začetek postopka, v kateri lahko navaja dejstva in predlaga dokaze (139. člen ZRev-2). Skladno z določbo 103. člena ZRev-2 dajejo v postopku stranke praviloma svoje izjave pisno (prvi odstavek), le v primeru iz drugega odstavka 105. člena ZRev-2 lahko dajejo stranke svoje izjave tudi ustno na obravnavi (drugi odstavek 103. člena ZRev-2). Po prvem odstavku 105. člena ZRev-2 nadzorni organ odloča brez naroka. Le v primeru, če nadzorni organ presodi, da je to potrebno za razjasnitev ali ugotovitev odločilnih dejstev, lahko ne glede na prvi odstavek tega člena razpiše ustno obravnavo (drugi odstavek 105. člena ZRev-2).

83.Načelo zaslišanja stranke ne zahteva, da bi morala tožena stranka tožeči stranki omogočiti, da se o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za odločitev, izjavi ustno. To načelo organu nalaga dolžnost, da stranki pred izdajo odločbe da možnost, da se seznani z rezultatom ugotovitvenega postopka in se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za odločbo, ter s tem možnost braniti, zavarovati, in uveljaviti svoje pravice in z zakonom zavarovane koristi. Ustno podajanje izjave je dodatno omejeno z zgoraj citiranimi pravili ZRev-2, ki se v postopkih pred toženo stranko uporabljajo primarno. V ZRev-2 je poudarjeno pravilo pisnega postopka in odločanja brez naroka. Iz podatkov spisa je razvidno, da je bilo načelo kontradiktornosti med postopkom pred toženo stranko spoštovano, saj je bila odločba o začetku postopka tožeči stranki vročena, tožeča stranka pa je bila tudi pozvana, da se o razlogih za začetek postopka izjavi. To pravico je tudi izkoristila na način, da je vložila Izjavo. Iz izpodbijane odločbe izhaja, da je tožena stranka Izjavo obravnavala in se je do navedb tožeče stranke v njej tudi opredelila. Sodišče po navedenem ugotavlja, da je imela tožeča stranka možnost, da se celovito izjavi o razlogih za začetek postopka in da navaja dejstva ter predlaga dokaze, ki se nanašajo na očitke iz odločbe o začetku postopka. Da zgolj s pisno zagotovljeno kontradiktornostjo postopka stranki ni kršena pravica do izjave, je ustaljeno stališče sodne prakse.

84.Tožeča stranka v tožbi navaja, da dejstvo, da tožena stranka ni izvedla ustne obravnave, izključuje prekluzijo glede navajanja nekaterih dejstev v tožbi in novih dokazov in jih je sodišče dolžno upoštevati. Sodišče z navedenim stališčem tožeče stranke ne soglaša. Navajanje dejstev in predlaganje dokazov je v upravnem sporu omejeno s pravili tretjega odstavka 20. člena ZUS-1 in 52. člena ZUS-1. Po navedenih določilih stranke ne smejo navajati novih dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati dokaze v postopku pred izdajo izpodbijanega akta. Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot tožbeni razlog le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti v postopku izdaje upravnega akta, pri čemer mora v postopku pred sodiščem obrazložiti, zakaj jih ni pravočasno navedla oziroma predložila. Tožeča stranka se je sklicevala na neizvedbo ustne obravnave, kar bi ji naj onemogočilo navajanje dodatnih dejstev in predlaganje drugih dokazov. Sodišče znova poudarja, da je tožena stranka v skladu z načelom zaslišanja stranke tožeči stranki zagotovila uresničenje njene pravice do izjave, ko ji je omogočila, da se pisno izjavi o vseh očitkih, ki jih je nanjo naslavljala odločba o uvedbi postopka. To je tožeča stranka storila, v pisni izjavi pa je tudi predlagala dokaze, od katerih je listinske dokaze tudi predložila. Sodišče meni, da ob navedenem že z vidika določb ZUS-1 neizvedba ustne obravnave ni opravičljiv razlogov, zaradi katerega bi tožeča stranka lahko v upravnem sporu navajala nova dejstva in nove dokaze. Poleg tega pa sodišče znova izpostavlja, da ZRev-2 v okviru določb, ki urejajo sodno varstvo, vsebuje izrecno določbo, v skladu s katero tožeča stranka v postopku sodnega varstva ne more navajati novih dejstev in predlagati novih dokazov (113. člen ZRev-2). V skladu z določbo drugega odstavka 109. člena ZRev-2 sodišče v upravnem sporu zavezuje citirana določba ZRev-2, ki možnost navajanja novih dejstev in dokazov v postopku sodnega varstva povsem izključuje.

85.Na podlagi navedenih postopkovnih določb sodišče v tožbi zatrjevanih dejstev, ki jih tožeča stranka ni navajala v upravnem postopku, in predlaganih dokazih, ki jih ni predlagala že v upravnem postopku, ni upoštevalo. Gre za nedovoljene tožbene novote. Tožbeni razlog zmotnega in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja je presojalo iz vidika dejstev in dokazov, zatrjevanih in predlaganih oziroma predloženih do izdaje izpodbijane odločbe. Sodišče pojasnjuje, da je Ustavno sodišče Republike Slovenije v že omenjeni odločbi U-I-219/03 z dne 1. 12. 2003 zavzelo stališče, da ureditev, po kateri tožeča stranka v postopku sodnega varstva ne more navajati novih dejstev in predlagati novih dokazov, pomeni dopusten poseg v ustavno pravico do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave Republike Slovenije z vidika pravice do izjave. Stranka ima namreč pred izdajo akta zadostno priložnost, da se opredeli do vseh relevantnih vidikov zadeve. Sicer pa sodišče tožeči stranki še pojasnjuje, da ni naloga sodišča v upravnem sporu, da vnovič ugotavlja dejansko podlago zadeve, temveč da v okviru tožbenih navedb preverja postopek in argumentacijo dejanskih ugotovitev. Zaupanje v argumentacijo (v metodo ugotavljanja dejanskega stanja) implicira tudi zaupanje v rezultat, dobljen s takim postopkom.

86.Sodišče pa ocenjuje, da je osrednje težišče tožbenega izpodbijanja obravnavane odločbe tožene stranke zatrjevana nepravilna uporaba materialnega prava. Sodišče bo zato v nadaljevanju, pri obravnavi posameznih očitanih kršitev, zavzelo stališče, ali so ugotovljena dejstva rezultat pravilne dokazne ocene in ali ustrezajo abstraktnemu pojmu iz pravne norme, na katero je tožena stranka oprla posamezno odločitev.

K 1.1. točki izreka izpodbijane odločbe

87.Tožena stranka v 1.1. točki izreka izpodbijane odločbe tožeči stranki očita kršitev 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ki določa, da je s postopki, kot so pregled, poizvedovanje, izračunavanje in analize, treba zbrati zadostne dokaze, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti. Tožena stranka kršitev tega pravila tožeči stranki očita iz dveh razlogov. Prvi je, da je pri oceni vrednosti z načinom tržnih primerjav nepremičnine ocenjevala s primerjavo neprimerljivih nepremičnin. Kršitev določila utemeljuje z analizo ocen vrednosti nepremičnin na šestih lokacijah in na podlagi posameznih značilnosti ocenjevanih in primerjanih nepremičnin zaključi, da je tožeča stranka po načinu tržnih primerjav izbrala za primerjavo nepremičnine, ki za primerjavo niso primerne.

88.Presoja tožene stranke, da je pri ocenjevanju nepremičnine na lokaciji A. opravljena primerjava z nepremičninami, ki za primerjavo nista primerni, temelji na naslednjih dejstvih: - ocenjevana nepremičnina je staromeščanska hiša v strnjenem nizu v središču mesta z neto tlorisno površino 972 m2; - najgospodarnejša raba ocenjevane nepremičnine je poslovna raba; - primerjani nepremičnini sta stanovanjski hiši; - ena od primerjanih nepremičnin je samostojna hiša v vasi blizu Črnomlja in ima površino 106,9 m2; - ni bilo upoštevano, da je pri slednji transakciji prodan zgolj solastniški delež. Teh dejstev tožeča stranka v tožbi ne izpodbija, novih dejstev pa sodišče glede na zgoraj obrazloženo ni upoštevalo. Na podlagi teh nespornih dejstev je tožena stranka presodila, da gre za neprimerljive nepremičnine glede na vrsto rabe (upoštevaje najgospodarnejšo rabo ocenjevane nepremičnine), lokacijo, površine in delež prodane nepremičnine, ki ni bil upoštevan.

89.Presoja tožene stranke, da je pri ocenjevanju nepremičnin na lokaciji Gornja Radgona opravljena primerjava z nepremičninama, ki za primerjavo nista primerni, temelji na naslednjih neizpodbijanih dejstvih: - ocenjevane nepremičnine so namenjene poslovni/trgovski rabi in so po namenski rabi občine Gornja Radgona zemljišča drugih območij (gradnja nakupovalnih centrov, sejmišč, zabaviščnih parkov, prireditvenih prostorov); - ocenjevane nepremičnine merijo skupaj 5.264 m2; - primerjani nepremičnini sta namenjeni stanovanjski rabi (gradnji); - ena od primerjanih nepremičnin meri 840 m2. Na podlagi teh nespornih dejstev je tožena stranka presodila, da je primerjava ocenjevanih nepremičnin z zemljišči za stanovanjsko gradnjo ob popolni izključitvi nepremičnin za poslovno rabo neprimerna, primerjava pa je neprimerna tudi zaradi razlik v površini.

90.Odločitev tožene stranke, da je pri ocenjevanju nepremičnin na lokaciji Laško Debro opravljena primerjava z nepremičninama, ki za primerjavo nista primerni, temelji na naslednjih neizpodbijanih dejstvih: - ocenjevane nepremičnine so namenjene poslovni rabi; - ocenjevane nepremičnine obsegajo 9.549 m2; - primerjane nepremičnine so namenjene stanovanjski gradnji; - za primerjano nepremičnino v izmeri 896 m2 je bila potrebna prilagoditev v višini 159 %. Na podlagi teh nespornih dejstev je tožena stranka presodila, da je primerjava neprimerna zaradi razlike v vrsti rabe, na neprimernost primerjave z nepremičnino v izmeri 896 m2 pa kaže tudi potreba po visoki prilagoditvi.

91.Tožeča stranka nadalje ni izpodbijala naslednjih ugotovitev tožene stranke, ki se nanašajo na ocenjevanje zemljišč na lokaciji Ostrožno Celje: - predmet ocenjevanja je več povezanih nepremičnin v skupni izmeri 2.821 m2; - del ocenjevanih nepremičnin je po prostorskih podatkih namenjenih kmetijski rabi; - tožeča stranka je cenitev oprla na namensko rabo, ki je izhajala iz podatkov portala Prostor, po katerih so ocenjevana zemljišča stavbna, namenjena pozidavi; - za primerjavo sta prikazani prodaji zemljišča v izmeri 59 m2 in zemljišča v izmeri 504 m2, pri čemer je tožeča stranka za končno oceno uporabila indikativno vrednost zemljišča v izmeri 59 m2. Tožena stranka je menila, da je ocena vrednosti, ki temelji na primerjavi z zemljiščem, ki meri zgolj 59 m2 in ni primerno za samostojno gradnjo, neprimerna, četudi je primerjana nepremičnina po dejanskem namenu podobna eni od ocenjevanih nepremičnin, saj pretežni del ocenjevanega kompleksa predstavlja zemljišče v izmeri 1.860 m2 lepe pravokotne oblike. Tožeči stranki je tudi očitala, da je za ugotavljanje namenske rabe uporabila napačen vir podatkov, saj bi se morala opreti na podatke občine.

92.V tožbi ni prerekano niti dejansko stanje, na katerem temelji kršitev MSOV v primeru ocenjevanja vrednosti nepremičnin, lociranih v Višnji vasi (Vojnik), in sicer: - predmet ocenjevanja je več povezanih nepremičnin v skupni izmeri 23.493 m2; - za primerjavo sta prikazani prodaji zemljišča v izmeri 54 m2 in zemljišča v izmeri 466 m2, pri čemer je tožeča stranka za končno oceno uporabila indikativno vrednost zemljišča v izmeri 54 m2; - ocenjevane in primerjane nepremičnine imajo isto namensko rabo. Kršitev MSOV je tožena stranka utemeljevala s tem, da je tožeča stranka za primerjavo izbrala neprimerljivo nepremičnino v velikosti 54 m2, saj ni primerna za samostojno gradnjo kot ocenjevane nepremičnine oziroma je bila prodana z drugim namenom (dokup funkcionalnega zemljišča).

93.Presoja tožene stranke, da je pri ocenjevanju nepremičnine na lokaciji BS Ljutomer II opravljena primerjava z nepremičninami, ki za primerjavo niso primerne, temelji na naslednjih neizpodbijanih dejstvih: - predmet ocenjevanja je parcela v izmeri 3.622 m2; - za primerjavo so prikazane prodaje treh parcel v izmerah 559 m2, 192 m2 in 42 m2, pri čemer je tožeča stranka za končno oceno uporabila indikativno vrednost zemljišča v izmeri 42 m2. Tožena stranka je menila, da ni primerna primerjava z zemljiščem v izmeri 42 m2, saj ni primerno za samostojno gradnjo, ocenjevano zemljišče pa je za tako gradnjo primerno.

94.Sodišče sodi, da je v primeru povzetih cenitev tožena stranka na tožečo stranko utemeljeno naslovila očitek kršitve 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Tožena stranka je pri presoji kršitve izhajala iz nespornega dejstva, da je tožeča stranka vrednost obravnavanih nepremičnin ocenjevala po načinu tržnih primerjav. MSOV v 56. odstavku razdelka "Okvir MSOV" (23. stran) določajo, da način tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katerega so na voljo informacije o cenah. Podrobneje 57. odstavek istega razdelka MSOV določa, da je pri tem načinu v prvem koraku potrebno proučiti cene za posle enakih ali podobnih sredstev, ki so se v zadnjem času pojavili na trgu. Če je bilo v zadnjem času le malo takih poslov, bo morda treba ustrezno proučiti tudi cene enakih ali podobnih sredstev, ki so na borzi ali ponujeni v prodajo, vendar je treba jasno ugotoviti in kritično analizirati ustreznost teh informacij. Informacije o cenah iz drugih poslov bo morda treba prilagoditi glede na vse razlike med pogoji dejanskega posla in podlago vrednosti ter vse predpostavke, ki jih je treba sprejeti pri ocenjevanju vrednosti. Obstajajo lahko razlike v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev iz drugih poslov in sredstva, katerega vrednost se ocenjuje. Sodišče zavrača razlago tožeče stranke, da je v obravnavanih primerih ocenjevanja vrednosti primerjava dopustna glede na citirani 57. odstavek razdelka "Okvir MSOV". Citirana določila MSOV namreč ne dopuščajo primerjave katerihkoli nepremičnin in nato prilagajanje ob upoštevanju razlik v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev. Izhodišče je lahko zgolj primerjava enakih ali podobnih sredstev oziroma cene za posle enakih ali podobnih sredstev, ki so se v zadnjem času pojavile na trgu (le izjemoma je mogoče upoštevati cene enakih ali podobnih sredstev, ki so na borzi ali ponujeni v prodajo, torej še neizvedenih poslov). Če torej gre za posle s sredstvi, ki jih ni mogoče opredeliti kot enakih ali podobnih, tudi ni utemeljeno sklicevanje na določbo MSOV, ki omogoča prilagoditev zaradi razlik v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev.

95.Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je izhodišče za odločitev, da je podana kršitev 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ravno presoja, da je tožeča stranka primerjavo opravila z nepremičninami, ki jih ni mogoče opredeliti kot enakih ali podobnih ocenjevanim nepremičninam. Tožena stranka je v obrazložitvi k 1.1. točki izreka odločbe izpostavljala neprimerljivost, nekonkurenčnost in pomanjkanje podobnosti med ocenjevanimi in primerjanimi nepremičninami. O razlogih, čemu primerjanih nepremičnin v posameznem primeru ne gre obravnavati kot podobnih, se je tožena stranka jasno opredelila, hkrati pa se je izrekla tudi o vsebinskih razlogih, ki jih je tožeča stranka navajala v Izjavi in jih ponavlja v tožbi, s katerimi pojasnjuje svoje stališče, da ne gre za očitane kršitve pravil ocenjevanja vrednosti. Sodišče v celoti sledi utemeljitvi odločitve tožene stranke in se nanjo sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1) ter še posebej izpostavlja ugotovitev, da je tožeča stranka v več primerih, ko so bila ocenjevana zemljišča po namenski rabi in površini primerna za gradnjo, kot primerljive upoštevala transakcije po površini zelo majhnih zemljišč (59 m2, 54 m2 in 42 m2), ki poleg tega, da so neprimerne za gradnjo, ne odražajo realnega stanja na trgu nepremičnin, saj gre običajno za posebne interese strank posla.

96.Sodišče tudi poudarja, da iz izpodbijane odločbe izhaja neprerekano dejstvo o visokih prilagoditvah v posameznih primerih (npr. 159 % in 169 % za lokacijo Laško Debro, 154 % za lokacijo Gornja Radgona). Sodišče se strinja s toženo stranko, da visoke prilagoditve same po sebi odkazujejo na napačno izbrane nepremičnine za primerjavo, ali povedano drugače, da nepremičnine niso podobne. Iz obrazložitve k 1.1. točki izreka izpodbijane odločbe jasno izhaja, da je tožena stranka na tem mestu prilagoditve izpostavila kot enega izmed pokazateljev, da nepremičnine, ki so bile izbrane za primerjave, niso podobne ocenjevanim nepremičninam. Od tega, ali je tožeča stranka izvedla primerjavo z enakimi ali podobnimi nepremičninami, pa je odvisna presoja, ali je zbrala zadostne dokaze za zagotovitev podpore za ocenjevanje vrednosti po načinu tržnih primerjav, kar določa 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje. Materialno pravno zmotno je zato stališče tožeče stranke, da bi ob očitku visokih prilagoditev tožena stranka nanjo lahko kvečjemu naslovila očitek o kršitvi 7. in 8. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ki se nanašata na izbiro načina oziroma metode ocenjevanja. Sodišče dodaja, da bi bil navedeni očitek tožeče stranke na mestu ob ugotovitvi, da je tožeča stranka raziskavo po določbi 3. odstavka MSOV Izvajanje izvedla pravilno, pa kljub temu ne bi zbrala zadostnih dokazov, ki bi nudili ustrezno podporo ocenjevanju vrednosti po načinu tržnih primerjav, česar pa ni storila.

97.Ob vsem navedenem pa ni nepomembno, da sama tožeča stranka v tožbi celo izrecno potrdi ugotovitev, da gre za neprimerljive nepremičnine (npr. navedbe na straneh 7 in 13 tožbe), a se očitku upira z navedbami, da to ne pomeni, da niso bile opravljene analize, pregledi, poizvedovanja in izračunavanje. Tožeča stranka v tožbi obširno podaja razloge za odločitev, katere nepremičnine je vzela kot podlago za primerjavo z ocenjevanimi, ki jih je mogoče strniti v pojasnilo, da je opravila analizo, pregled in poizvedovanje, vendar na (mikro) lokaciji, kjer se nahaja ocenjevana nepremičnina (isti kraj, ista katastrska občina, sosednja vas) ni bilo izvedenih poslov z nepremičninami, ki bi se po podobnosti bolj približale ocenjevanim nepremičninam. Tožena stranka temu ni oporekala, vendar v izpodbijani odločbi in ponovno v odgovoru na tožbo pravilno pojasni, da v takih okoliščinah, ko na območju ocenjevane nepremičnine ni izvedenih poslov s primerljivimi (podobnimi) nepremičninami, standardi ocenjevanja napotujejo na zbiranje podatkov o prodajah v širšem okolju. Sodišče soglaša s toženo stranko, da v takih primerih zbiranje podatkov in dokazov na ožjem območju ni zadostno in je potrebno razširiti poizvedovanje, poiskati nepremičnine na bolj oddaljenih, a ekonomsko in drugače primerljivih lokacijah in s primerljivo možnostjo izrabe. Tožeča stranka pa ni trdila in dokazala, da bi tovrstno poizvedovanje, analizo in zbiranje dokazov opravila. Tako tožena stranka tožeči stranki utemeljeno očita, da pri izbranem načinu ocenjevanja vrednosti, ta pa je način tržnih primerjav, s postopki, kot so pregled, poizvedovanje, izračunavanje in analize, ni zbrala zadostnih dokazov, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti, kar pomeni kršitev 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Sodišče tudi soglaša s toženo stranko, da opustitev navedenega splošnega standarda ocenjevanja pomeni tudi dejstvo, da se tožeča stranka pri ugotavljanju namenske rabe ocenjevanih nepremičnin na lokaciji Ostrožno Celje ni oprla na uradni vir informacij, kar je podatek občine, temveč je podatek črpala iz spletnega portala Prostor, nadalje pa tudi, da je v Poročilu izostal podatek, da je pri eni od nepremičnin, ki sta uporabljeni za primerjavo na lokaciji Črnomelj, prodan zgolj solastniški delež.

Tožeča stranka se odgovornosti za kršitev pravil ocenjevanja vrednosti ne more razbremeniti s tožbenimi navajanji, da ocenjena vrednost objektov po načinu tržnih primerjav predstavlja le 1,79 % ocenjene vrednosti vseh ocenjevanih objektov oziroma da skupna vrednost nepremičnin, ki naj bi bile ocenjene v nasprotju s pravili, predstavlja 0,67 % vrednosti vseh nepremičnin. Tožena stranka, v pristojnosti katere je nadzor nad zakonitostjo in kakovostjo dela pooblaščenih ocenjevalcev (92. člena ZRev-2), namreč v konkretni zadevi ni opravljala nadzora pravilnosti ugotovljene vrednosti nepremičnin, temveč je opravila nadzor nad spoštovanjem postopkov in pravil ocenjevanja vrednosti, ki jim je pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin podvržen ne glede na vrednost ocenjevane nepremičnine in ne glede na to, ali je kršitev pravil ocenjevanja dejansko vplivala na končni rezultat. Vsebina nadzora je delo pooblaščenega ocenjevalca, torej presoja, ali je ta svoje delo opravil skladno s pravili ocenjevanja vrednosti.

K 1.2. točki izpodbijane odločbe

Med strankama ni sporno, da so se v nekaterih primerih katastrski podatki o površini ocenjevanih nepremičnin razhajali s podatki o površini nepremičnin, ki jih je tožeči stranki posredoval naročnik. Tožena stranka je v izpodbijani odločbi izpostavila ocenjena zemljišča v Gornji Radgoni, Selnici ob Dravi in Metliki. Nadalje med strankama ni sporno, da je tožeča stranka pri podajanju vrednosti nepremičnin na posamezni lokaciji izhajala iz vrednosti za enoto 1 m2 in je nato vrednost pomnožila s površino (izmero), ki jo je tožeči stranki posredoval naročnik. Sodišče ne dvomi in tudi tožeča stranka ne zanika ugotovitve iz izpodbijane odločbe, da je ob navedenem izhodišču končna cena kompleksa nepremičnin na posamezni lokaciji drugačna (višja), kot bi bila, če bi se tožeča stranka oprla na uradne podatke o izmerah, ki izhajajo iz katastra.

Tožena stranka je na tožečo stranko naslovila očitek, da je s tem, ko je pri oceni vrednosti zemljišč upoštevala izmere zemljišč, ki jih ji je predal naročnik, čeprav se izmere v nekaterih primerih bistveno razlikujejo od izmer v zemljiškem katastru, kršila že citirani 3. odstavek MSOV 102 Izvajanje. Tožeča stranka se je v postopku nadzora branila z navedbami, da je podatke naročnika preverila v katastru in je razkrila razhajanja, in nadalje, da kvalificiran uporabnik, kot je naročnik in poslovna banka, lahko preveri ceno, upoštevajoč površino po podatkih geodetskega organa. Te navedbe ponovi tudi v tožbi. S temi navedbami pa se tožeča stranka ne more razbremeniti odgovornosti pri izdelavi cenitve, ki izhaja iz 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Bistvo te določbe je v tem, da je z raziskovanjem (pregled, poizvedovanje, izračunavanje, analize) treba zbrati zadostne dokaze, da je zagotovljena podpora za ocenjevanje vrednosti. Tožeča stranka ni zatrjevala, da je ugotavljala (in ugotovila) vzroke za razhajanje, vendar se je kljub temu oprla na podatke naročnika. Sodišče spričo navedenega ocenjuje, da je odločitev tožene stranke o kršitvi 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje utemeljena. Tožena stranka je ustrezno pojasnila razloge, ki so narekovali takšno odločitev. Sodišče se pridružuje njeni razlagi, da je naloga pooblaščenega ocenjevalca, da identificira ocenjevane nepremičnine in legitimno prikaže njihove bistvene lastnosti, ki vplivajo na oceno vrednosti, kar je v primerih, ko končna ocena temelji na vrednosti po enoti m2, tudi površina. Sodišče sprejema presojo tožene stranke, da bi morala tožeča stranka v primeru razhajanja med uradnimi podatki in podatki naročnika o površini nepremičnine slediti uradnim podatkom, podatkom naročnika pa le, če bi raziskala vzroke za razhajanje in našla zadostne dokaze za neujemanje površin. Kot osnova za oceno vrednosti bi moral biti upoštevan uraden in preverljiv podatek o površini nepremičnine.

Sodnega preizkusa ne prestane tožbeno izpodbijanje obravnavane kršitve, ki temelji na trditvah, da tožeča stranka ni izvedla porazdeljevanja vrednosti po posameznih nepremičninah (ID-jih), temveč je zavestno ocenjevala PC-je, ker je bila taka zahteva naročnika, in nadalje, da očitana kršitev ni podana, ker je tožeča stranka jasno opozorila na razhajanje in navedla, da je v skladu z naročnikovo zahtevo predstavila vrednost po PC-jih. Sodišče pojasnjuje, da razlogi tožene stranke za podano kršitev ne temeljijo na ugotovitvi, da je tožeča stranka vrednost prikazala za PC-je, torej za skupino povezanih nepremičnin (zaključeno enoto, kompleks), in ne za vsako posamezno nepremičnino, ki jo obsega kompleks. Tudi če je tožeča stranka izhajala iz zahteve naročnika po ocenjevanju skupine zemljišč, ki tvorijo zaključeno enoto (PC), je izhodišče za površino zaključene enote seštevek (vsota) površine vsake posamezne nepremičnine, ki tvori zaključeno enoto. Tožeča stranka je ne glede na to, da končna vrednost temelji na vrednosti PC-ja, identificirala nepremičnine, ki jih PC obsega. Jasno je, da v izpostavljenih primerih skupna površina nepremičnin, ki tvorijo zaključeno enoto (PC), ne ustreza vsoti površin teh nepremičnin glede na katastrske podatke in na tem temelji kršitev. Tožeča stranka bi morala raziskati, zakaj prihaja do odstopanja in glede na pravila stroke oceniti, ali je zagotovljena ustrezna podpora za to, da kot podlago za izračun vrednosti po enoti 1 m2 vzame površino PC-ja, ki jo je posredoval naročnik. V nasprotnem primeru bi morala šteti, da je površina PC-ja enaka vsoti površin nepremičnin, ki jih PC obsega (in so v Poročilu izrecno naštete) in ki temeljijo na površinah, navedenih v zemljiškem katastru.

Razlogi tožeče stranke, da gre za materialno pravno zmotno stališče tožene stranke o kršitvi 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje, ker dana situacija, ko je tožeča stranka ravnala po zahtevi naročnika, da vrednost prikaže po PC-jih, odkazuje kvečjemu na kršitev 4. odstavka MSOV 102 Izvajanje, so zmotni. 4. odstavek MSOV 102 Izvajanje določa, da kadar naloga ocenjevalca vrednosti vključuje sklicevanje na informacije, ki jih dostavi nekdo drug in ne ocenjevalec vrednosti, je treba proučiti, ali je informacija verodostojna in ali se je nanjo mogoče zanesti, ne da bi to škodljivo vplivalo na verodostojnost naloge ocenjevanja. Ključnega pomena je, da tožeča stranka ni postavila trditev, da je naročnik zahteval od tožeče stranke, da se sklicuje na izmere, ki jih je sam predložil. Le v takem primeru bi utegnila dejstva ustrezati abstraktnemu pojmu iz pravnega pravila 4. odstavka MSOV 102 Izvajanje. Ob izhodišču, da je naročnik zahteval, da se vrednost prikaže po zaključenih enotah nepremičnin, ne da bi dal navodila o tem, katere izmere za zaključene enote mora tožeča stranka upoštevati, pa sodišče pritrjuje toženi stranki, da vsa ugotovljena dejstva ustrezajo abstraktnemu pojmu iz pravne norme 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje.

K 2. točki izpodbijane odločbe

1. odstavek MSOV 103 Poročanje določa, da je končni korak v postopku ocenjevanja vrednosti poročanje o izidih naloge naročniku in drugim uporabnikom, ki jim je namenjeno. Bistveno je, da poročilo sporoča informacije, potrebne za pravilno razumevanje ocenjevanja vrednosti. Poročilo ne sme biti dvoumno ali zavajajoče in mora bralcu zagotoviti jasno razumevanje. Tožena stranka je kršitev citirane pravne norme utemeljevala z ugotovitvijo, da se v več primerih izmere zemljišč iz zemljiškega katastra pomembno razlikujejo od izmer, ki jih je tožena stranka upoštevala v izračunu. Gre za nesporne ugotovitve o razhajanju med podatki o površinah ocenjevanih nepremičnin, kot izhajajo iz zemljiškega katastra in podatkov naročnika.

Sodišče pritrjuje tožeči stranki, da Poročilo na 22. strani pod 3.10.2 točko vsebuje navedbo, da obstajajo določena neskladja med podatki naročnika in javnimi evidencami. Ocenjevanje vrednosti je izvedeno na podlagi podatkov naročnika, kot jih ima zavedene v svojih knjigovodskih evidencah. Sodišče pa ugotavlja, da iz povzete vsebine Poročila ne izhaja, za kakšna odstopanja gre. Med strankama nadalje ni sporno, da je tožeča stranka pri opisu in oceni vrednosti nepremičnin oziroma njihovih zaključenih enot, pri katerih je ugotovila razhajanje med pridobljenimi podatki, zabeležila opombo, da se javno dostopni podatki razlikujejo. Tožeča stranka je na teh mestih prikazala površine nepremičnin oziroma PC-jev glede na podatke zemljiškega katastra in glede na podatke naročnika.

Sodišče ugotavlja, da je tožena stranka kršitev očitane norme utemeljevala na nespornem dejstvu, da je tožeča stranka pri izračunu končne vrednosti nepremičnin uporabila podatek naročnika o površini, čeprav so se ti podatki razlikovali od podatkov zemljiškega katastra o površinah, in ugotovitvi, da v takih primerih ni opravila postopka raziskovanja, da bi ugotovila vzrok za razhajanje. Ta dejstva sicer ustrezajo abstraktnemu pojmu iz pravnega pravila 3. odstavka MSOV 102 Izvajanje in je tožena stranka na teh dejstvih dejansko gradila očitek kršitve navedenega pravila (1.2 točka izpodbijane odločbe). Sodišče pa kljub temu ugotavlja, da je odločba tožene stranke v izpodbijani 2. točki izreka utemeljena iz drugih razlogov, ki jih je tožena stranka prav tako navajala v obrazložitvi svoje odločbe. Gre za neizpodbijano dejstvo, da je tožeča stranka od 7. do 10. strani in od 460. do 463. strani Poročila prikazala rezultate ocenjevanja vrednosti, v katerih je prikazala in upoštevala površine zemljišč po podatkih naročnika. Sodišče se strinja s toženo stranko, da tak prikaz zavaja uporabnika, saj je ocenjena vrednost napačna zaradi napačno upoštevane površine zemljišč. To stališče se navezuje na presojo, s katero sodišče soglaša, da bi v primeru razhajanj podatkov o površini nepremičnin tožeča stranka morala cenitev vrednosti nepremičnin opreti na uradne podatke, torej podatke katastra. Ker končna ocena vrednosti posamezne lokacije izhaja iz vrednosti m2 zemljišča, površina pa temelji na neuradnih in nepreverjenih podatkih naročnika, je uporabnik zaveden. Na tem mestu, kjer so zbrani ključni podatki s končno vrednostjo posamezne nepremičnine (kompleksa, lokacije, PC-ja), Poročilo ne vsebuje nobenega opozorila ali pojasnila, da končna vrednost temelji na podatkih o površinah, ki odstopajo od uradnih podatkov. K drugačni presoji ne more voditi dejstvo, da je tožeča stranka opombo o razhajanju podala pri opisu nepremičnin, kjer je bilo razhajanje ugotovljeno. Poročilo je zelo obsežno, obsega namreč 467 strani, zato je pretirana zahteva, da bi moral uporabnik Poročila prebrati celotno Poročilo, da bi pravilno razumel ključni podatek o vrednosti nepremičnine. Ta pomanjkljivost vpliva na interpretacijo uporabnika o (pravi) vrednosti nepremičnin, saj je resnična vrednost nepremičnin na posamezni lokaciji, kjer je ugotovljeno razhajanje v površini, lahko napačna. Uporabnik v ključnem delu poročila, kjer so povzete vrednosti nepremičnin, na to ni opozorjen. Po navedenem sodišče ocenjuje, da tožba tudi v tem delu ni utemeljena.

K 3. točki izpodbijane odločbe

106.Ni sporno, da je tožeča stranka pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin po načinu tržnih primerjav uporabila več različnih prilagoditev (lokacija, lega, velikost, namembnost, funkcionalnost). Te je tožeča stranka v Izjavi celo sama podrobno tabelarično predstavila in tabela je del obrazložitve izpodbijane odločbe. 3. točka izreka izpodbijane odločbe temelji na ugotovitvi tožene stranke, da so v Poročilu prilagoditve, ki so opravljene pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin po načinu tržnih primerjav, podane pavšalno, brez analitične argumentacije posameznih prilagoditev v smislu razkritja uporabljenih tehnik prilagajanja ali sklicevanja na opravljene analize. Sodišče ugotavlja, da tožeča stranka povzeti ugotovitvi tožene stranke ni nasprotovala. Tožeča stranka v tožbi ponavlja argument iz Izjave, da so analize sicer bile opravljene, vendar zaradi zahteve naročnika, da se v Poročilu prikažejo zgolj ključni elementi, pomembni za razumevanje Poročila, kakor tudi zaradi relativno majhnega deleža nepremičnin, ocenjenih po načinu tržnih primerjav (1,79 %), tožeča stranka v Poročilu podrobnih razlag in predstavitev analiz ni zapisala. Sodišče v celoti pritrjuje toženi stranki, da zahteve naročnika pooblaščenega ocenjevalca ne odvezujejo dolžnosti, da ima poročilo vsebino, kot jo določajo predpisi. Očitku o kršitvi predpisov, ki določajo vsebino poročila, se pooblaščeni ocenjevalec ne more uspešno izogniti s sklicevanjem na navodila naročnika, prav tako ne na obseg ocenjevanih nepremičnin, ki jih kršitev zadeva.

107.Stališče tožeče stranke, da zaradi opustitve analiz prilagoditev vsebina Poročila ni v nasprotju z zavezujočimi pravili ocenjevanja, je materialno pravno zmotno. Sodišče sicer soglaša s tožečo stranko, da MSOV ne določajo izrecno, da mora poročilo vsebovati tudi utemeljitev tovrstnih analiz (4. odstavek MSOV 103 Poročanje), vendar pa tako določilo vsebuje SPS 2. Tožena stranka je ocenila in temu sodišče pritrjuje, da izostanek analitične argumentacije posameznih prilagoditev v Poročilu pomeni kršitev 5.n odstavka SPS 2. Ta določa, da mora vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah vsebovati prikaz obravnavanih podatkov in informacij ter uporabljenih postopkov ocenjevanja vrednosti ter utemeljitev analiz, mnenj in sklepov. Tožeča stranka pri tem zmotno meni, da je glede na pravila Hierarhije potrebno upoštevati pravila MSOV, ne pa tudi SPS 2, češ da gre za nasprotje med navedenima standardoma. V skladu z 12. členom Hierarhije ravni pravil ocenjevanja vrednosti, opredeljene v 13. do 16. členu, določajo tudi prioriteto posameznih pravil ocenjevanja vrednosti pri njihovi obvezni uporabi, tako da se v primeru nasprotja med pravilom na višji ravni in pravilom na nižji ravni uporabi pravilo na višji ravni, v primeru nasprotij med pravili iste ravni pa se uporabi višje razvrščeno pravilo ocenjevanja vrednosti na tej ravni (najvišja stopnja razvrstitve je razvrstitev pod črko (a)). V skladu s 13. členom Hierarhije so v prvo raven uvrščeni a) zakon o revidiranju; b) mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti; c) drugi zakoni, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, in predpisi, izdani na njihovi podlagi; č) slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti; d) kodeks poklicne etike ocenjevalca vrednosti. Iz navedenih določb upoštevaje določbo 14. člena Hierarhije, ki določa obvezno uporabo pravil ocenjevanja vrednosti, ki sodijo na prvo raven, izhaja, da bi pravila MSOV imela prednost le v primeru, če bi jim pravila SPS 2 nasprotovala. Temu pa v konkretnem primeru ni tako, saj pravilo 5.n odstavka SPS 2 ni v nasprotju s 4. odstavkom MSOV 103 Poročanje, temveč ga dopolnjuje. Kot pravilno navaja tožena stranka v odgovoru na tožbo, MSOV ne določajo, da se prikaza in utemeljitve analiz ne sme vključiti v poročilo, ampak tega področja ne urejajo.

108.Bistvo pravnega pravila iz 5.n odstavka SPS 2 je v tem, da mora podatke o opravljenih analizah in njihovo utemeljitev vsebovati že samo poročilo. Tožena stranka pravilno ugotavlja in to ni izpodbijano, da je razlaga in analiza uporabljenih vrst prilagoditev izostala ne zgolj v obravnavanem Poročilu, temveč ju ne vsebujejo niti priloge in podporna dokumentacija. Po presoji sodišča zato utemeljevanje analize v Izjavi, vloženi v postopku nadzora nad delom tožeče stranke, in povzemanja podlag za izvedbo analize na teoretični ravni v tožbi ali predlagano zaslišanje tožeče stranke ne morejo nadomestiti manjkajočih razkritij v Poročilu. Tožbeno uveljavljan razlog nepravilne uporabe materialnega prava tako ni podan in je tožba tudi v tem delu neutemeljena.

Sklepno

109.V sodni praksi je že večkrat poudarjeno, da revizijska pravila predstavljajo zapisana pravila stroke, ki jih je treba razlagati kot celoto. To, da gre za pravila stroke, pomeni, da je sodni nadzor nad normativno konkretizacijo posameznih revizijskih pravil nujno zadržan. V dvomu mora imeti odločilno vlogo pri razlagi sektorski regulator, ki je odgovoren za pravno konsistentno in učinkovito delovanje posameznega področja. Tožeča stranka bi lahko z drugačnim tolmačenjem standardov revidiranja uspela le, če bi izkazala, da je tožena stranka tolmačila posamezna pravila na način, ki je v nasprotju z besedilom pravil, ali v nasprotju z njenim lastnim tolmačenjem v drugih primerih, ki bi bili v bistvenih elementih enaki predmetnemu, ali če bi njeno (drugačno) tolmačenje pravil revidiranja zagovarjala prevladujoča in v strokovni javnosti uveljavljena literatura o revidiranju. V predmetni zadevi pa tožeči stranki to ni uspelo, saj tega niti ni zatrjevala.

110.Tožena stranka je tako na tožečo stranko utemeljeno naslovila zgoraj obravnavane očitke o kršitvah pravil ocenjevanja in pravilno ocenila, da ocenjevanje vrednosti nepremičnin, zajetih v Poročilu, ni (v celoti) potekal na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, kot to določa prvi odstavek 88. člena ZRev-2. Navedene ugotovitve tožene stranke so zadoščale za izrek opomina kot najblažjega ukrepa v postopkih nadzora nad ocenjevanjem vrednosti. Opomin se namreč skladno s 101. členom ZRev-2 izreče, kadar pooblaščeni ocenjevalec krši določbe predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja, pa ni pogojev za odvzem dovoljenja po 99. členu ZRev-2 oziroma za pogojni odvzem dovoljenja po 100. členu ZRev-2. Izrečeni ukrep nadzora je tako imel podlago v zakonski ureditvi.

111.Ker je sodišče ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita ter da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega akta pravilen, sodišče pa v postopku pred njegovo izdajo tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

K II. točki izreka:

Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka. Obe stranki sta zahtevali povrnitev stroškov upravnega spora, zato je sodišče v skladu s citiranim določilom odločilo, da stranki trpita vsaka svoje stroške tega postopka.

-------------------------------

1 Gre za pravilo, ki v tovrstnih upravnih sporih postavlja strožje zahteve glede navajanja novih dejstev in predlaganja novih dokazov, kot sicer veljajo v upravnih sporih na podlagi tretjega odstavka 20. člena in 52. člena ZUS-1.

2 Gre za načelo zaslišanja stranke, ki ga v upravnem postopku na splošni ravni uzakonja 9. člen ZUP, v konkretnem pa tudi 139. člen ZRev-2.

3 Primerjaj npr. sodbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije G 12/2011 z dne 21. 6. 2011, G 50/2011 z dne 10. 7. 2012, G 5/2013 z dne 11. 12. 2013, I G 7/2013 z dne 1. 7. 2015, in sodbe Upravnega sodišča I U 934/2017-10 z dne 4. 9. 2018, I U 1920/2013 z dne 20. 1. 2015, I U 720/2016-19 z dne 17. 1. 2017, IV U 89/2018-14 z dne 2. 6. 2020 in druge.

4 Kot izhaja iz navedb strank, je tožena stranka v zadevi že odločila z odločbo, št. 10.00-2/2018-2 z dne 10. 4. 2018, ki jo je sodišče po vloženi tožbi tožeče stranke v upravnem sporu s sodbo, št. IV U 89/2018-14 z dne 2. 6. 2020, odpravilo in zadevo toženi stranki vrnilo v nov postopek. Že v navedeni odločbi je sodišče zavzelo stališče glede očitane postopkovne kršitve zaradi neizvedbe ustne obravnave.

5 Odločba U-I-219/03 z dne 1. 12. 2005.

6 Jan Zobec, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, Založba Uradni list Republike Slovenije in GV Založba, l. 2005, stran 93.

7 Skupna izmera zemljišč po podatkih katastra znaša 4.325 m2, po podatkih naročnika pa 5.264 m2.

8 Skupna izmera zemljišč po podatkih katastra znaša 961 m2, po podatkih naročnika pa 4.429 m2.

9 Skupna izmera zemljišč po podatkih katastra znaša 1.958 m2 (tožeča stranka je nepravilno navajala podatek o 967 m2), po podatkih naročnika pa 2.445 m2.

10 V skladu z določbo prvega odstavka 4. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN), ki je veljal v času izdaje Poročila, je temeljna evidenca podatkov o zemljiščih zemljiški kataster. V zemljiškem katastru se vodijo tudi podatki o površini zemljišča oziroma parcele (3. točka prvega odstavka 17. člena ZEN).

Zveza:

Zakon o revidiranju (2008) - ZRev-2 - člen 88, 88/1, 92, 97, 97/1, 97/1-2, 99, 100, 101, 113

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.