Jedro

Splošni predpis se lahko uporabi le v primeru, ko specialni predpis določenega razmerja ne ureja. V obravnavanem primeru pa ni tako, saj SZ-1 izrecno ureja situacijo, ki je podana v tej zadevi.

Stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva in predlagati vse dokaze, s katerimi utemeljuje svoj zahtevek, in se izjaviti o dejstvih in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Na to je sodišče v rednem postopku ni dolžno posebej opozarjati, prekluzija nastane na podlagi samega zakona.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožniki krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženka v 60 dneh dolžna izprazniti doslej uporabljan podstrešni del sobe z ID znakom 000, ki predstavlja skupni del stavbe na naslovu T. ter ga oseb in stvari prostega izročiti v soposest tožnikom ter jim plačati 1.526,22 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožuje toženka. Uveljavlja vse tri s prvim odstavkom 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) predvidene pritožbene razloge in predlaga spremembo sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka. Meni, da je napačno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, ki je za presojo spornega razmerja uporabilo določila Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1). Po oceni toženke bi pogodbo med toženko kot najemojemalko in njenim takratnim delodajalcem, G., d. d. (petim tožnikom v tem postopku), kot najemodajalcem moralo presojati po določbah v času njene sklenitve veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR)(1) o molče obnovljeni najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, ter uporabiti določbo 596. člena ZOR (oziroma 615. člena OZ), po kateri se v tem primeru šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas pod pogoji iz najemne pogodbe, sklenjene za določen čas. Toženka je namreč po prenehanju delovnega razmerja pri petem tožniku v najetem stanovanju prebivala še nadaljnjih osem let, vse do vložitve tožbe, in ga nemoteno uporabljala, kar kaže na to, da je najemodajalec molče pristal na podaljšanje najemne pogodbe, ki je bila sicer sklenjena za nedoločen čas, vendar vezana na trajanje delovnega razmerja toženke, s tem pa se je ta spremenila v pogodbo za nedoločen čas. Tako pogodbo pa je po 112. členu SZ-1 treba (sodno) odpovedati. Do enakega zaključka je mogoče priti tudi z uporabo določb o realizaciji pogodbe, kot tudi v primeru, da obstoj (oziroma neobstoj) delovnega razmerja štejemo kot razvezni pogoj za veljavnost pogodbe, ki po mnenju pritožnice po molčečem podaljšanju pogodbe ni več relevanten, saj je toženki takrat delovno razmerje že prenehalo, pogoj pa je bodoče negotovo dejstvo, od katerega je odvisen nastanek ali prenehanje pogodbe. Glede prenehanja delovnega razmerja pri G. d. d. je toženka v pravdi trdila, da ji je delovno razmerje prenehalo, ker je njo in več drugih delavcev po dogovoru z dotedanjim delodajalcem prevzelo drugo gostinsko podjetje – P. d. o. o., sprememba delodajalca pa ne more šteti kot prenehanje delovnega razmerja. Sodišču prve stopnje očita, da se s temi navedbami sploh ni ukvarjalo, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), saj izpodbijana sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih.

3. Tožniki so na vročeno pritožbo po svojem skupnem pooblaščencu odgovorili in predlagajo njeno zavrnitev. Navajajo, da sta pogodbeni stranki v pogodbi izrecno določili, da je namen sklenitve pogodbe začasno bivanje toženke v sobi na T. ter da je prav delovno razmerje pogoj za pravico do uporabe te sobe. Pritožbene navedbe v zvezi s spremembo delodajalca pa so brezpredmetne, saj je toženka glede teh prekludirana.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v predmetni zadevi ugotovilo (kar niti ni bilo sporno), da je bila med toženko in njenim takratnim delodajalcem, petim tožnikom, tj. G. d. d., dne 17. 11. 1989 sklenjena pogodba, katere namen je bil začasno bivanje toženke v sobi na T., v tej sobi pa toženka biva že več kot 25 let. V letu 2007 je toženki prenehalo delovno razmerje pri G. d. d., zato je sodišče skladno z določbo 6. člena pogodbe in 111. člena SZ-1 ugodilo izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku.

6. Pritožbeno stališče, da bi moralo prvostopenjsko sodišče sporno razmerje presojati po določbah OZ (oziroma pred njim veljavnega ZOR), je materialnopravno zmotno. SZ-1 (oziroma pred njim veljavni SZ) je namreč specialni predpis, ki med drugim ureja tudi stanovanjska razmerja, zato za tovrstne spore ni moč uporabiti splošnega predpisa, to je OZ. Splošni predpis se lahko uporabi le v primeru, ko specialni predpis določenega razmerja ne ureja. V obravnavanem primeru pa ni tako, saj SZ-1 izrecno ureja situacijo, ki je podana v tej zadevi. Tako je v prvem in drugem odstavku 111. člena SZ-1 določeno, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito ter lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, taki spori pa se rešujejo prednostno.

7. Bistveno vprašanje v tem sporu je, ali ima toženka veljavno najemno pogodbo, na podlagi katere prebiva v stanovanju na T. Določba 6. člena pogodbe izrecno zavezuje toženko, da mora izprazniti sobo v primeru prekinitve delovnega razmerja s sopogodbenikom iz kakršnihkoli razlogov, in pooblašča sopogodbenika, da izvrši deložacijo ne glede na sodno odločbo. Pomembni sta tudi določbi 1. člena pogodbe, da se toženki soba na T. da v začasno uporabo, ter 2. člena pogodbe, ki določa, da bo slednja čimprej skušala rešiti svoj stanovanjski problem. Takšna pogodba izključuje vsak dvom, da je bila toženka seznanjena z vsebino najemne pogodbe, torej s pogoji najema in z brezpogojno obveznostjo izselitve v primeru prekinitve delovnega razmerja. Šlo je le za začasno uporabo, omejeno na obdobje zaposlitve pri sopogodbeniku toženke. Po izteku tako določene pogodbene dobe (prenehanju delovnega razmerja) toženka ni imela več pravnega naslova za nadaljnjo uporabo stanovanja. Po pravnem režimu, uzakonjenem z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju: ZSR)(2), je bil izpraznitveni zahtevek utemeljen. Z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona(3) se toženkin pravni položaj ni spremenil, zato je sodišče prve stopnje glede na trajajočo naravo najemnega razmerja pravilno uporabilo določbo 111. člena SZ-1. 8. Ob dejstvih, da sta toženka in njen takratni delodajalec G. d. d. sklenila najemno pogodbo za začasno uporabo sobe na T. za nedoločen čas, vendar pa sta v njej izrecno določila, da mora toženka izprazniti sobo v primeru prekinitve delovnega razmerja z drugo pogodbeno stranko (petim tožnikom v tem postopku) iz kakršnihkoli razlogov ter da ima slednja pravico izvršiti deložacijo ne glede na sodno odločbo; da je toženki delovno razmerje prenehalo 31. 12. 2007; da toženka stanovanje še vedno zaseda, ne da bi z lastnikom stanovanja podaljšala najemno pogodbo ali sklenila novo, ni dvoma o tem, da je bila med strankama sklenjena najemna pogodba za stanovanje za določen čas, vezan na trajanje delovnega razmerja, pri čemer se je trajanje najema do vložitve tožbe (15. 12. 2014) že izteklo (31. 12. 2007). Toženka tako ob vložitvi tožbe za najemno razmerje ni imela več pravne podlage, zato je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da uporablja stanovanje (sobo), katerega najem se je iztekel, brez pravnega naslova, in ugodilo izpraznitvenemu zahtevku tožnikov (lastnikov stanovanja(4)).

9. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek obstoja kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, da v izpodbijani sodbi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih. Toženka je v svoji prvi pripravljalni vlogi kot odgovor na navedbe tožnikov, po prvem naroku za glavno obravnavo podala navedbe in dokazne predloge o tem, da ji je leta 2008 delovno razmerje pri takratnem delodajalcu G. d. d. prenehalo zaradi prevzema po sporazumu z novim delodajalcem, takšna sprememba delovnega razmerja pa ne more vplivati na veljavnost najemne pogodbe. Sodišče je na prvem naroku za glavno obravnavo sprejelo sklep, da se toženki dodeli rok 8 dni za odgovor na navedbe tožnikov, ki jih je njihov pooblaščenec podal na naroku. Navedbe toženke, ki so bile sicer podane v postavljenem roku, vendar pa ne pomenijo odgovora na navedbe tožnikov, in ki jih toženka do prvega naroka za glavno obravnavo, niti na prvem naroku za glavno obravnavo ni izpostavljala oziroma navajala, je zato sodišče prve stopnje skladno z 286. in 286a. členom ZPP pravilno štelo za prepozne in pravno neupoštevne, zato se z njimi v obrazložitvi sodbe ni ukvarjalo. Pooblaščenec toženke je na omenjenem naroku med drugim pojasnil, da se bo o prekinitvi delovnega razmerja toženka še izjavila, vendar pa je po presoji pritožbenega sodišča takšna navedba premalo konkretizirana. Stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva in predlagati vse dokaze, s katerimi utemeljuje svoj zahtevek, in se izjaviti o dejstvih in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Na to je sodišče v rednem postopku ni dolžno posebej opozarjati, prekluzija nastane na podlagi samega zakona.(5) Ne glede na to pa je bila toženka opozorjena, da dodatnih navedb, ki bi presegle naravo odgovora na navedbe tožnikov, v skladu s pravilom o prekluziji, sodišče ne bo upoštevalo. Sodišče prve stopnje je na podlagi pravočasno podanih navedb in predlaganih dokazov pravilno zaključilo, da je tožbeni zahtevek tožnikov utemeljen.

10. Pritožbeno sodišče je tako ugotovilo, da pritožba ni utemeljena, saj niso podani razlogi, ki jih uveljavlja, kot tudi ne tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato jo je zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča, zato je strošek, ki je s tem nastal tožnikom, za pravdo nepotreben in ga tožniki krijejo sami (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Relevantne določbe o zakupni pogodbi v ZOR so povsem enake v veljavnem Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju: OZ).

Op. št. (2): Ki je veljal v času sklenitve najemne pogodbe med toženko in G. d. d. Op. št. (3): SZ in kasneje SZ-1. Op. št. (4): Stanovanje oziroma podstrešni del sobe, ki je bil predmet najema, predstavlja skupni del stavbe v etažni lastnini tožnikov.

Op. št. (5): Prim. sodba VSL I Cp 1936/2000.