Jedro

Vrednost nepremičnine v izvršbi sodišče ugotovi s sklepom po tržni ceni na dan cenitve. V obravnavani zadevi je sodni cenilec cenitev izdelal na dan 9. 8. 2020, zato je ta datum odločilen za ugotovitev vrednosti tudi v sklepu po 178. členu ZIZ. Zakon sicer predvideva položaj, ko se vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremeni, saj lahko sodišče v takem primeru na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Vendar pa lahko to stori le na predlog stranke, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, in če stranka v takem predlogu navedeni zakonski pogoj precejšnje spremembe vrednosti nepremičnine verjetno izkaže s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine.

Glede na to, da je dolžnik pred vložitvijo pripomb z dne 1. 10. 2020 že razpolagal z dopolnitvijo cenilnega poročila št. 1, v katerem je cenilec podal ločeno oceno vrednosti posamezne nepremičnine, bi dolžnik, če se s takšno oceno ni strinjal, navedbe v zvezi s tem moral in mogel podati že v pripombah z dne 1. 10. 2020. Na dolžnost pravočasne podaje pripomb (v roku 15 dni) z opozorilom na pravno posledico neupoštevanja te obveznosti je bil namreč dolžnik v pozivu sodišča k podaji pripomb z dne 7. 9. 2020 izrecno opozorjen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Dolžnik krije sam svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da na dan cenitve 9. 8. 2020 tržna vrednost nepremičnine: - parc. št. 1 k. o. X., last dolžnika do celote, znaša 146.200,00 EUR, - parc. št. 2 k. o. X., last dolžnika do celote, znaša 122.800,00 EUR, skupaj pa znaša 269.000,00 EUR.

2. Dolžnik je proti sklepu vložil pravočasno pritožbo. Navaja, da se pritožuje, ker sodišče in cenilec njegovih pripomb nista upoštevala. V pripombah na cenitev se je dolžnik zavzemal za to, da bi cenilec napravil novo cenitev nepremičnin, v kateri bi upošteval trenutne razmere na trgu nepremičnin z novimi primerljivimi prodajami in novo analizo. Potrebna bi bila cenitev nepremičnin na novejši datum. Cenilec je sam navedel, da bi bila razlika v ceni pri novi cenitvi za nekaj procentov. Nekaj procentov pri cenah nepremičnin ni zanemarljivo v nominalni vrednosti nepremičnine. Zgolj za primerjavo, če gre za 5% povečanje vrednosti, to pri trenutni oceni vrednosti nepremičnine znaša 13.450 EUR, kar pa predstavlja že skoraj polovico glavnice dolga tega postopka. Sodišče je v izpodbijanem sklepu navedlo, da je dolžnik prepozno podal pripombo, da se ne strinja z razdelitvijo vrednosti po parcelah na 146.200,00 EUR za parc. št. 1 k. o. X. in na 122.800,00 EUR za parc. št. 2 k. o. X. Dolžnik je v prvih podanih pripombah nasprotoval prodaji nepremičnin po skupni ceni 269.000,00 EUR, ker je ocenil, da je ocenjena vrednost za obe nepremičnini prenizka. Po mnenju dolžnika je nasprotovanje skupni ceni pomenilo, da se ne strinja s ceno za obe nepremičnini. Dalje se je dolžnik zavzemal, da bi cenilec pri cenitvi uporabil podatke prodaje nepremičnin iz leta 2018 in leta 2019. Cenilec teh pripomb dolžnika ni upošteval, da cenitev ni realna glede na trenutni nepremičninski trg. Dolžnik je v pripombah predložil objavljena oglasa, iz katerih izhaja, da bi morala biti cena dolžnikovih nepremičnin bistveno višja oziroma vsaj toliko visoka kot cena nepremičnin iz oglasa. Na internetni strani nepremičnine.net je dolžnik našel dve stanovanjski hiši, ki sta se prodajali v X. in sta primerljivi tudi po površini zemljišča. Obe nepremičnini sta se prodajali po ceni 300.000 EUR, kar je za več kot 10% več kot je ocenil cenilec dolžnikovo nepremičnino, poleg tega pa sta obe nepremičnini z manjšima površinama zemljišča in tudi manjšo stanovanjsko površino. Cenilec bi moral nepremičnino parc. št. 2 k. o. X., ki je v celoti po namenski rabi namenjena za stanovanjske površine, kar pomeni, da gre za zazidljivo parcelo, oceniti bistveno višje. Na delu parcele, kjer se nahajajo objekti, bi moral cenilec upoštevati pri parc. št. 1 k. o. X., preostali del parc. št. 2 k. o. X. pa bi morala biti ocenjena kot samostojna parcela, saj bi se jo lahko prodajalo kot samostojno parcelo za gradnjo hiše. Sodišče je napačno navedlo, da cenilec ne more oceniti parc. št. 2 k. o. X., ločeno v manjšem pozidanem delu in ločeno v večjem nepozidanem delu, kar je predmet izvršbe nepremičnina, parc. št. 2 k. o. X. kot celota. V kolikor se bo prac. št. 2 k. o. X. prodajala skupaj s parc. št. 1 k. o. X., bosta nepremičnini prodani pod ceno, saj je logično, da bi zazidljiva parcela samostojno dosegla bistveno višjo ceno. Dolžnik predlaga, da se izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik v zakonskem roku na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ).

6. V izvršbi sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Sodišče samo nima ustreznega strokovnega znanja za ugotovitev vrednosti, zato v ta namen določi strokovnjaka – sodnega cenilca. Če je cenilno poročilo pripravljeno skladno s pravili stroke ter v njem ni nejasnosti, sodišče na tako cenitev opre sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. V kolikor se stranke ne strinjajo s cenilnim poročilom, lahko nanj v postavljenem roku podajo pripombe. Ker je cenilec strokovno usposobljena oseba s svojega področja, je mogoče cenilnemu poročilu uspešno oporekati le, če so pripombe konkretizirane in oprte na strokovne argumente na način, da vzbudijo utemeljen dvom v izdelano cenilno mnenje, ter podkrepljene z dokazi. Zgolj z laičnimi oziroma dokazno nepodprtimi pripombami pa cenilnemu poročilu ni mogoče oporekati.

7. Iz spisa in razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje za ugotovitev vrednosti nepremičnin parc. št. 1 k. o. X. in parc. št. 2 k. o. X., obe last dolžnika do celote, določilo sodnega cenilca gradbene stroke, A. A. Cenilec je izdelal cenilno poročilo z dne 9. 8. 2020 in po pozivu sodišča njegovo dopolnitev št. 1 z dne 24. 8. 2020, v kateri je podal še ločeno oceno vrednosti obeh nepremičnin. Sodišče je cenilno poročilo z njegovo dopolnitvijo št. 1 vročilo strankama v izjavo. Upnik pripomb ni podal, dolžnik pa je pripombe podal v vlogi z dne 1. 10. 2020. Na pripombe dolžnika je cenilec odgovoril v dopolnitvi cenilnega poročila št. 2 z dne 17. 10. 2020, ki jo je sodišče prve stopnje prav tako vročilo strankama v izjavo. Ponovno upnik ni imel pripomb, dolžnik pa jih je podal z vlogo z dne 4. 2. 2021. Tudi to vlogo je sodišče poslalo cenilcu, ki je podal dopolnitev cenilnega poročila št. 3 z dne 8. 5. 2021 in dne 5. 6. 2021 še dopolnitev cenilnega poročila št. 4. Obe dopolnitvi je sodišče prve stopnje ponovno poslalo strankama v izjavo, upnik ni imel pripomb, dolžnik pa jih je podal v vlogi z dne 2. 7. 2021. 8. Z napadenim sklepom je sodišče prve stopnje cenilnemu poročilu v zvezi z njegovimi dopolnitvami v celoti sledilo. Navedlo je, da nima razloga dvomiti v pravilnost preglednega in razumljivega ter v skladu s pravili stroke izdelanega cenilnega poročila. Vrednost nepremičnine je sodni cenilec ocenil na dan 9. 8. 2020, s pomočjo metode tržnih primerjav, v okviru katere je izbral primerljive nepremičnine, izvedel prilagoditve glede na ocenjevano nepremičnino in podal skupno oceno, v dopolnitvi št. 1 pa še ločeno oceno vrednosti za vsako nepremičnino posebej. Kot je še pojasnilo sodišče, je cenilec jasno, strokovno in logično v dopolnitvi št. 2 odgovoril na pripombe dolžnika iz vloge z dne 1. 10. 2020, v dopolnitvi št. 3 in št. 4 pa je odgovoril na pripombe dolžnika iz vloge z dne 4. 2. 2021. V vlogi z dne 2. 7. 2021 je dolžnik vztrajal pri že podanih pripombah.

9. Odločitev je pravilna, prav tako njena obrazložitev, tudi v delu, v katerem se je sodišče prve stopnje opredelilo do posameznih dolžnikovih pripomb. Razlogom izpodbijanega sklepa se v izogib ponavljanju v celoti pridružuje tudi višje sodišče, v nadaljevanju pa odgovarja na pritožbene navedbe in v tem okviru na posamezne dolžnikove pripombe, pri katerih vztraja tudi v pritožbi.

10. Dolžnik najprej poudarja, da se je v pripombah zavzemal za to, da bi sodni cenilec napravil novo cenitev nepremičnin, v kateri bi upošteval trenutne razmere na trgu nepremičnin, z novimi primerljivimi prodajami nepremičnin in novo analizo. Cenilec je sam navedel, da bi bila razlika v ceni pri novi cenitvi za nekaj odstotkov, kar pa pri cenah nepremičnin ni zanemarljivo v nominalni vrednosti. V zvezi s tem je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da se po drugem odstavku 178. člena ZIZ vrednost nepremičnine v izvršbi ugotovi s sklepom po tržni ceni na dan cenitve. V obravnavani zadevi je sodni cenilec cenitev izdelal na dan 9. 8. 2020, zato je ta datum odločilen za ugotovitev vrednosti tudi v sklepu po 178. členu ZIZ. Zakon sicer predvideva položaj, ko se vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremeni, saj lahko sodišče v takem primeru na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Vendar pa lahko to stori le na predlog stranke, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, in če stranka v takem predlogu navedeni zakonski pogoj precejšnje spremembe vrednosti nepremičnine verjetno izkaže s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine. Tega pa dolžnik (zaenkrat) ni storil. 11. Dalje dolžnik meni, da je sodišče prve stopnje napačno štelo kot prepozno njegovo pripombo na ločeno ocenjeno vrednost posamezne od obeh nepremičnin in v zvezi s tem navaja, da je v prvih pripombah nasprotoval prodaji nepremičnin po skupni ceni 269.000,00 EUR, ker je ocenil, da je ocenjena vrednost za obe nepremičnini prenizka. Po mnenju dolžnika je njegovo nasprotovanje skupni ceni pomenilo tudi nestrinjanje z oceno za obe nepremičnini. Tudi tem očitkom ni mogoče slediti. Glede na to, da je dolžnik pred vložitvijo pripomb z dne 1. 10. 2020 že razpolagal z dopolnitvijo cenilnega poročila št. 1, v katerem je cenilec podal ločeno oceno vrednosti posamezne nepremičnine, bi dolžnik, če se s takšno oceno ni strinjal, navedbe v zvezi s tem moral in mogel podati že v pripombah z dne 1. 10. 2020. Na dolžnost pravočasne podaje pripomb (v roku 15 dni) z opozorilom na pravno posledico neupoštevanja te obveznosti (286.a člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ) je bil namreč dolžnik v pozivu sodišča k podaji pripomb z dne 7. 9. 2020 izrecno opozorjen. Res je sicer dolžnik skupni ocenjeni vrednosti obeh nepremičnin oporekal že v prvih pripombah z dne 1. 10. 2020, vendar v pritožbi niti ne zatrjuje, da navedb glede nasprotovanja vrednosti posamezni od obeh nepremičnin, ki jih je nato podal šele v tretjih pripombah z dne 2. 7. 2021, brez svoje krivde ni mogel podati že v vlogi z dne 1. 10. 2020 (ali vsaj v drugi vlogi z dne 4. 2. 2021). Ker je vrednost posamezne nepremičnine izhajala že iz dopolnitve cenilnega poročila št. 1, je tako dolžnik pripombe glede tega (sklicujoč se na kasneje prejeto dopolnitev št. 3) prepozno podal šele v vlogi z dne 2. 7. 2021. Sicer pa je dolžnik poleg tega le navrgel, da je vrednost obeh nepremičnin bistveno višja, kar naj bi se lahko ugotovilo zgolj z novo cenitvijo nepremičnin, upoštevaje trenutne razmere na trgu nepremičnin. Kot je prav tako pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, gre za popolnoma pavšalno pripombo in ji zato sodišče tudi kot taki ni moglo slediti.

12. Višje sodišče kot pravilno sprejema tudi pojasnilo sodišča prve stopnje oziroma sodnega cenilca, da je pri cenitvi z dne 9. 8. 2020 upošteval podatke o primerljivih prodajah iz leta 2018 in 2019, torej v času cenitve že znana dejstva in ne dejstev, ki tedaj še niso bila znana. Prav tako je cenilec razumljivo pojasnil, da je bila cenitev opravljena v času korona krize, ko se je pričakovalo, da bodo cene nepremičnin verjetno padle in zato cenilci niso uporabljali pozitivne prilagoditve za čas prodaje. Kasneje se je sicer izkazalo nasprotno, torej da so cene narasle in bi bila zato po navedbah cenilca potrebna nova ocena vrednosti, ki pa ne bi bistveno odstopala od že podane vrednosti na dan 9. 8. 2020. Kot rečeno, sodišče po drugem odstavku 178. člena ZIZ ugotovi vrednost nepremičnine po tržni ceni na dan cenitve, ob izpolnitvi pogojev iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ pa je možna tudi kasnejša ponovna ugotovitev vrednosti. Pritožbeno vztrajanje, da sodni cenilec ni upošteval dolžnikove pripombe, da cenitev ni realna glede na trenutni nepremičninski trg, zato ni utemeljeno. Prav tako se dolžnik ponovno neutemeljeno sklicuje na predložena oglasa, glede na katera naj bi morala biti ocenjena vrednost nepremičnin bistveno višja. Tudi po presoji višjega sodišča je cenilec v zvezi s tem logično pojasnil, da je bila cenitev opravljena na podlagi podatkov o dejanskih prodajah in ne na podlagi oglasov, tudi če bi cenilec delno uporabil predložena oglasa, pa bi moral izvesti prilagoditev, saj se končne prodajne cene znižajo vsaj za 10-15%. Sicer pa, kot je še pojasnil cenilec, s strani dolžnika predložena oglasa celo potrjujeta njegovo ocenjeno vrednost. Teh pojasnil dolžnik tudi v pritožbi ne ovrže. 13. Nazadnje je pritožba neutemeljena tudi v delu, kjer dolžnik vztraja, da bi morala biti parcela št. 2 k. o. X. ocenjena ločeno v manjšem pozidanem delu in ločeno v večjem nepozidanem delu. Tudi glede tega je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da je predmet izvršbe celotna nepremičnina parcela št. 2 k. o. X. v izključni lasti dolžnika in zato ni podlage, da bi cenilec posamezne dele te nepremičnine ocenjeval ločeno, ali da bi nato sodišče na tej podlagi ločeno ugotovilo vrednost pozidanega in nepozidanega dela navedene nepremičnine. Le-ta bo predmet prodaje kot celota.

14. Po povedanem pritožba ni utemeljena in jo je zato višje sodišče, ki tudi ni našlo nobenih uradno upoštevnih pritožbenih razlogov, zavrnilo ter sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. Glede na neuspeh s pritožbo dolžnik sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP in 154. člen ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZZ).