Jedro

Tožnica se neutemeljeno zavzema za ničnost prodajne pogodbe iz razlogov, ki so po vsebini stvarne napake na stanovanju (vdori vode in vlage). Stvarne napake prodane stvari še ne pomenijo ničnosti pogodbe.

Predmet pogodbe ni bil nedopusten: konkretno kletno stanovanje ni predstavljalo skupnega dela in je bilo v pravnem prometu.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana odločba v VI. točki izreka spremeni tako, tako da se stroški, ki jih je dolžna tožnica plačati tožencu, znižajo za 517,24 EUR (na 5.117,01 EUR).

II. Sicer se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

III. Tožnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dopustilo spremembo tožbe z dne 12. 7. 2017 (I. točka izreka izpodbijane odločbe), zavrnilo primarni tožbeni zahtevek v delu, v katerem je tožnica zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 19. 6. 2007 in vrnitev kupnine (II. točka izreka), in zavrglo primarni tožbeni zahtevek v delu, kjer je bilo zahtevano, da tožnica vrne stanovanje v posest tožencu (III. točka izreka). Zavrnilo je tudi podredni zahtevek v delu, s katerim je tožnica zahtevala povrnitev kupnine in nepremoženjske škode (IV. točka izreka) ter ga zavrglo v delu, kjer je bilo zahtevano, da tožnica stanovanje vrne tožencu v posest (V. točka). Tožnici je naložilo še plačilo pravdnih stroškov toženca v višini 5.634,25 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku 15-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila (VI. točka).

2. Zoper sodbo (II., IV. in VI. točka odločbe) je tožnica vložila pravočasno pritožbo zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava ter predlaga njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo odločanje sodišču prve stopnje. Opredeljuje še svoje pritožbene stroške. Vztraja, da ji je toženec prodal klet kot skupni prostor, ki ni bil v pravnem prometu, in ne solastniškega deleža, zato je po njenem prodajna pogodba nična. Klet po Stanovanjskem zakonu namreč predstavlja skupni prostor v večstanovanjski hiši. Ničnost utemeljuje tudi s tem, da v stanovanju ni mogoče bivati in da ni primerno kot stanovanje v smislu Stanovanjskega zakona. Navaja tudi, da stranki nista sklenili izvensodne poravnave. Z zapisom z dne 14. 9. 2011 sta le ugotovili, da so v stanovanju potekala določena dela, izjava z dne 24. 8. 2011 pa je enostranska, zato ne more učinkovati kot poravnava. Ne drži niti, da se je s poravnavo stranka odpovedala uveljavljanju ničnosti prodajne pogodbe, saj poravnava nima takega učnika. Tožnica oporeka tudi odločitvi o stroških, saj je sodišče kot potrebne priznalo potne stroške in stroške odsotnosti iz pisarne pooblaščenca iz Kopra, čeprav sodna praksa priznava tovrstne stroške le za odvetnika, ki ima sedež na delovnem območju sodišča. 3. Toženec je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena le glede pravdnih stroškov, sicer pa ni utemeljena.

5. Noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov glede glavne stvari ni podan, prav tako pa sodišče prve stopnje ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava ni zagrešilo napak, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

6. Tožnica se neutemeljeno zavzema za ničnost prodajne pogodbe zaradi razlogov, ki so po vsebini stvarne napake na stanovanju - vdori vode in vlage. Stvarne napake prodane stvari še ne pomenijo ničnosti pogodbe. Ta je nična, če nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (1. odst. 86. čl. Obligacijskega zakonika - OZ), ali pa zaradi predmeta pogodbe: Pogodba je nična, če je predmet obveznosti nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv (35. čl. OZ). Noben od navedenih ničnostnih razlogov v konkretnem primeru ni podan. Navedba tožnice, da v stanovanju zaradi vdorov vode in vlage ni mogoče živeti, se niti ni izkazala za resnično, saj je nesporno v stanovanju ves čas nekdo prebival. Ni pa sploh utemeljeno sklepanje, da iz tega razloga ne bi šlo za stanovanje in da bi bil zato predmet pogodbe neobstoječ in nedopusten. Morebitna dejanska neprimernost stanovanja za bivanje ne bi imela vpliva na veljavnost pogodbe, zato je tak očitek nesklepčen.

7. Neutemeljeno je tudi uveljavljanje ničnosti s trditvijo, da je toženec prodal klet kot skupni del večstanovanjske hiše. Stanovanjski zakon (SZ-1) zgolj primeroma omenja skupno klet kot skupni del (1. odst. 5. čl. SZ-1), ne določa pa, da vsak kletni prostor vedno predstavlja skupni del. Tožničino kletno stanovanje ne sodi med skupne dele, pač pa gre za posebni del, saj je t(ak)ega s pogodbo kupila od lastnika njene celote - toženca. Predmet prodaje je bilo namreč izrecno kletno stanovanje, in ni sporno, kaj v naravi predstavlja, čeprav etažna lastnina na nepremičnini ni oblikovana. Na podlagi prodajne pogodbe je tožnica postala solastnica do 1/4 nepremičnine parc. št. 133/4 k. o. ..., kar je v skladu s pogodbo prav sporno kletno stanovanje. Predmet pogodbe torej tudi iz tega razloga ni bil nedopusten: Konkretno kletno stanovanje ni predstavljalo skupnega dela in je bilo v pravnem prometu.

8. S sklicevanjem na ničnost prodajne pogodbe iz razloga neobstoja oz. nedopustnosti njenega predmeta zato tožnica ravna v nasprotju s svojim dolgoletnim priznavanjem veljavnosti pogodbe (venire contra factum proprium). Tožnica je tudi s sklenitvijo poravnave, s katero je bila dogovorjena sanacija stvarnih napak stanovanja, posredno samo še potrdila veljavnost prodajne pogodbe. Na njeni podlagi je sama (oziroma njeni najemniki) v stanovanju bivala več let. 9. Neutemeljeno pritožba vztraja na neobstoju izvensodne poravnave. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da sta stranki sporno razmerje uredili z izvensodno poravnavo, s katero sta se dogovorili, katera dela bodo opravljena in kako se bodo delili stroški. Toženec se je z njo zavezal tudi umakniti prijavo zoper tožničinega partnerja, tožnica pa umakniti tožbo zoper toženca. Slednje izhaja iz listin v spisu (B2, B9, B50). V mediacijskem postopku sta se stranki dogovorili o delitvi stroškov sanacije ponikovalnice (odvodnjavanja na dvorišču) (B50). Tožnica je poleg tega podpisala enostransko izjavo z dne 24. 8. 2011 (B9), v kateri je navedla, da po končanju del na toženca ne bo več naslavljala zahtevkov po odpravi napak in bo tožbo umaknila. Stranki sta 14. 9. 2011 podpisali še eno izjavo (B2), v kateri sta ugotovili, da so bila dogovorjena dela opravljena in nobena od strank nima do druge iz tega dogovora nobenih terjatev ter da bo tožnica umaknila tožbo. Te listine je tožnica prebrala in podpisala, saj je to celo sama potrdila na zaslišanju. Sklenitev poravnave dodatno dokazuje tudi dejstvo, da je tožnica tožbo po opravljeni sanaciji resnično umaknila, njen obstoj pa potrjuje tudi okoliščina, da je tožnica tako v tožbi kot na zaslišanju navedla, da se je toženec v dogovoru zavezal sanirati stanovanje.

10. Prvostopenjsko sodišče sicer ni ugotovilo, da bi bila izvensodna poravnava sklenjena kot enoten pisni dokument, toda to za njeno veljavnost oziroma obstoj ni pomembno. Obligacijski zakonik (OZ) za poravnavo (1050. do 1059. čl.) namreč ne zahteva posebne oblike in v 1054. čl. OZ napotuje na uporabo določbe 1. odst. 51. čl. OZ, na podlagi katere se za sklenitev poravnave ne zahteva nikakršna oblika (načelo konsenzualnosti).

11. Neutemeljeno se pritožba zavzema za manjši oz. drugačen pomen posameznih listin, ki dokazujejo sklenitev izvensodne poravnave. Resda je izjava z dne 24. 8. 2011 enostranska, a gre za eno od listin, ki dokazuje obstoj dvostranskega dogovora (izvensodne poravnave) med strankama. Tudi navedba, da je tožnica to izjavo podala le zato, da bi se dela nadaljevala, je neutemeljena, saj je po končanju del še enkrat pisno izjavila (dne 14. 9. 2011), da se odpoveduje uveljavljanju zahtevkov iz naslova odprave napak in se zavezuje umakniti tožbo. Z zapisom z dne 14. 9. 2011 ni bilo zgolj ugotovljeno, da so v stanovanju potekala določena dela, ampak je konkretno šlo za dela, ki so bila predhodno dogovorjena kot potrebna za sanacijo tožničinega stanovanja. Ko so bila opravljena, sta jih stranki z zapisom z dne 14. 9. 2011 popisali in ugotovili, da nobena nima do druge iz tega dogovora nobenih terjatev. Prav tako sta se dogovorili, da bo tožnica umaknila tožbo.

12. Vse to prepričljivo kaže na pravilno ugotovitev in oceno sodišča prve stopnje, da sta stranki sklenili izvensodno poravnavo. Z izvensodno poravnavo sta tako stranki končali spor glede stvarnih napak na predmetu prodajne pogodbe - kletnem stanovanju, in na novo uredili medsebojne pravice in obveznosti. Iz pravnega razmerja, ki sta ga uredili s poravnavo, nimata nobenih obveznosti več, razen če bi iz življenjskega dogodka, na katerega se poravnava nanaša, nastale posledice, ki ob poravnavi še niso obstajale in jih stranki nista mogli pričakovati.1 Poudariti pa kaže še to, da tožnica z obravnavano tožbo ne zahteva izpolnitve pogodbe o poravnavi.

13. Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih napak, jo je v izpodbijanem delu potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

14. Utemeljeno pa tožnica opozarja na previsoko odmerjene stroške toženčevega pooblaščenca. Sodišče prve stopnje je kot potrebne stroške opredelilo tudi kilometrino in odsotnost iz pisarne pooblaščenca s sedežem izven kraja delovnega območja sodišča. Pri zahtevi za povrnitev tovrstnih stroškov je treba tehtati med pravico svobodne izbire odvetnika in varstvom položaja stranke, ki v pravdi izgubi. Slednja namreč ni vedno dolžna nositi stroškov, ki jih nasprotna stranka povzroči z izbiro odvetnika izven delovnega območja sodišča. V vsakem konkretnem primeru je treba presoditi, ali je glede na okoliščine treba šteti potne stroške in stroške zaradi odsotnosti iz pisarne odvetnika s sedežem izven delovnega območja sodišča za potrebne. V tem primeru toženec niti v postopku na prvi stopnji niti v pritožbenem postopku ni navedel nobene okoliščine, ki bi utemeljevala, da si je upravičeno izbral odvetnika s sedežem izven delovnega območja sodišča. Prvostopenjsko sodišče je te stroške neutemeljeno naložilo v plačilo tožnici, zato je pritožbeno sodišče spremenilo VI. točko izreka izpodbijane odločbe, tako da je stroške, ki jih je tožnica dolžna plačati tožencu, znižalo za 517,24 EUR (iz 5.634,25 EUR na 5.117,01 EUR) (3. tč. 365. čl. ZPP). Znižanje zneska potrebnih stroškov toženca obsega kilometrino, ki jo je sodišče prve stopnje odmerilo v višini 88,00 EUR za vsakega od štirih narokov, in za odsotnost iz pisarne v višini 120 točk za prve tri naroke, kar je iz naslova kilometrine 352 EUR in 165,24 EUR za odsotnost iz pisarne, skupaj 517,24 EUR.

15. Tožnica je uspela le s sorazmerno majhnim delom stranske terjatve, zato ni upravičena do povrnitve stroškov pritožbenega postopka (3. odst. 154. čl. ZPP), toženec pa povrnitve svojih stroškov pritožbenega postopka ni uveljavljal. 1 Tako to pritožbeno sodišče že v zadevi II Cp 597/99 z dne 5. 4. 2000.