Jedro

Kadar stranke same določijo posledice neizpolnitve pogodbe, nastopijo te posledice avtomatično. Za prenehanje pogodbe ni potrebno nobeno dejanje pogodbi zveste stranke. Namesto nje pogodbo razvezuje sama pogodbena oziroma zakonska določba.

Drugi toženec kot kupec v avgustu 2002, ko se je ustanavljala zastavna pravica, ni mogel veljavno obremeniti spornega stanovanja, saj ni razpolagal niti z veljavnim zavezovalnim poslom. Kavzalni odnos med zavezovalnim in razpolagalnim poslom pa je vplival tudi na neveljavnost razpolagalnega posla.

Obe sodišči sta pravilno poudarili že okoliščine, da je bila sporna kupna pogodba sestavni del sporazuma po 250. členu ZIZ in mu je bila tudi priložena. Prvi toženec je zato imel možnost seznaniti se z njeno vsebino in glede na pogojno zemljiškoknjižno dovolilo zahtevati od zastavitelja dokaz, da je pogoj izpolnjen oziroma da je kupnina plačana. Zato samo razpolaganje zastavitelja z originalom pogodbe o pridobitvi nepremičnine v tej zadevi ne utemeljuje dobrovernosti zastavnega upnika.

Izrek

Revizija se zavrne.

Prvi toženec mora povrniti tožnici 2.473,40 EUR stroškov revizijskega odgovora v roku 15 dni od prejema te sodbe, od šestnajstega dne dalje tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je bila kupoprodajna pogodba št. P-118/01, ki jo je drugi toženec kot kupec 27. 12. 2001 sklenil s prodajalcem V. d.d., razvezana, in da drugi toženec lastninske pravice na spornem stanovanju nikoli ni pridobil, zato takšna lastninska pravica drugega toženca ne obstaja (izrek pod točko 1 sodbe). Ugotovilo je tudi, da zastavna pravica na spornem stanovanju, ki je bila ustanovljena z notarskim zapisom 2. 8. 2002 za zavarovanje terjatve prvega toženca kot zastavnega upnika v znesku 244.991,59 EUR s pp, ne obstaja (izrek pod točko 2 sodbe). Nadalje je ugotovilo tudi, da izvršba pri Okrajnem sodišču v Ljubljani pod In 2003/004603 na sporno stanovanje, podrobneje opredeljeno v sodbenem izreku, ni dopustna (izrek pod točko 3 sodbe). Odločilo je še, da morata toženca povrniti tožnici odmerjene pravdne stroške (izrek pod točko 4 sodbe).

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo prvega toženca in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Prvi toženec v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja vse revizijske razloge in predlaga tako spremembo izpodbijane sodbe, da se ob ugoditvi njegovi pritožbi tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa razveljavitev sodb obeh sodišč in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Nepravilen je zaključek, da je kupna pogodba s 27. 12. 2001 nehala veljati po samem zakonu, saj pogodbenika sicer ne bi 18. 10. 2008 (prav: 2002) sklenila pogodbe o odstopu od pogodbe. Pritožbeno sodišče ni z ničemer utemeljilo, zakaj je tak akt deklaratoren, zato je kršilo procesne določbe. Odstop od pogodbe je bil potreben, pa čeprav ne v pisni obliki. Do odstopa ni prišlo pred ustanovitvijo zastavne pravice. Sodišči sta nepravilno razlagali 6. člen pogodbe, saj je dodatni rok v tem členu v nasprotju s pojmom bistvene sestavine pogodbe. Zaključek o razdrtju pogodbe najpozneje v januarju 2002 je nejasen in povsem ohlapen. Ker je pogodba v času ustanovitve zastavne pravice veljala, je bil drugi toženec takrat lastnik nepremičnine in je s tem tudi imel razpolagalno pravico za ustanovitev zastavne pravice. Revident vztraja pri ugovoru, da bi moral biti v pravdo pritegnjen tudi V. d. d. kot prodajalec. Ker ni bil, ni mogel izraziti svoje volje glede tega, ali pravno razmerje obstaja. Ni res, da je to za V. d. d. nesporno in je tak zaključek pritožbenega sodišča v nasprotju s podatki spisa. Ugotovitev o razvezi pogodbe V. d. d. res ne nalaga neposrednih posledic, kljub temu pa lahko ima kake druge posledice. Podano je pomanjkanje pasivne legitimacije in s tem procesna kršitev. Zaključki v zvezi z zemljiškoknjižnim dovolilom iz 14. člena pogodbe so napačni. V tistem času so zemljiškoknjižna dovolila lahko bila pogojna. Pogoj je treba šteti za nezapisan, razpolagalni del posla pa se je pri nevknjiženih nepremičninah tako ali tako opravil z izročitvijo overjenega izvoda pogodbe v posest. Prodajalec V. d. d. je res pridobil lastninsko pravico do celote kasneje, vendar še pred ustanovitvijo zastavne pravice. V zvezi z dobrovernostjo pa revizija opozarja, da od prvega toženca ni mogoče zahtevati več od povprečne skrbnosti. Prvi toženec se je zanesel na to, da je drugi toženec imel v rokah original kupoprodajne pogodbe, drugih znakov, ki bi kazali na morebitno neveljavno pridobitev lastninske pravice, pa ni bilo.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena tožnici ter drugemu tožencu. Tožnica v odgovoru obrazloženo predlaga zavrnitev revizije.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz odločilnih dejanskih ugotovitev obeh sodišč izhaja, da je V. d. d. 27. 12. 2001 prodal drugemu tožencu stanovanje, ki se je nahajalo v objektu, ki ga je V. d. d. gradil ... Drugi toženec je 2. 8. 2002 s sporazumom o zavarovanju terjatve prvega toženca, sklenjenim na podlagi 250. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v obliki notarskega zapisa, sporno stanovanje zastavil. V. d. d. je isto stanovanje s kupoprodajno pogodbo z 20. 8. 2002 prodal tožnici. Ker glavni dolžnik zavarovane terjatve ni plačal, je prvi toženec vložil izvršilni predlog na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa z 2. 8. 2002. V izvršilnem postopku je bilo sporno stanovanje zarubljeno in ker tožnica z ugovorom tretjega ni uspela, je vložila tožbo zaradi nedopustnosti izvršbe z ugotovitvenimi zahtevki, kot so povzeti v točki 1 te odločbe.

7. Obe sodišči sta poudarili, da je bila kupoprodajna pogodba s 27. 12. 2001 razdrta oziroma razvezana, ker je bil rok za plačilo kupnine določen kot bistvena sestavina pogodbe. Zato kupec ni pridobil lastninske pravice in tudi ni mogel veljavno ustanoviti zastavne pravice, posledično pa je nedopustna tudi izvršba. Z njuno presojo se revizijsko sodišče strinja. Določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika) o razvezi pogodbe zaradi neizpolnitve se uporabijo v primeru, kadar se pogodbenice same ne dogovorijo o posledicah neizpolnitve. Njihov dogovor ima zaradi temeljnega načela iz 10. člena ZOR o svobodi urejanja obligacijskih razmerij prednost pred zakonskimi določbami, razen če zakon ne določa drugače. V skladu z omenjenim načelom se lahko že v sami pogodbi kljub dogovoru, da je rok izpolnitve bistveni element pogodbe, dogovorijo tudi za morebitni dodatni rok. Tak dodatni rok ima po svoji naravi in namenu vse elemente bistvenega roka(1). Drugačno revizijsko stališče je zmotno. Dogovorjeni dodatni rok torej ni v nasprotju s presojo, da je rok izpolnitve bistveni element pogodbe, kot skuša uveljaviti revizija. V prvem odstavku 6. člena pogodbe je jasno zapisano, da se v primeru zamude s plačilom kupnine za več kot 14 dni šteje, da kupec ni izpolnil bistvenega pogoja pogodbe, prodajalec pa v tem primeru po 14 dneh (kar pogodbenika opredelita kot naknadni rok za plačilo) odstopa od pogodbe brez pisnega obvestila. Zmotno je revizijsko stališče, da bi moral prodajalec vseeno odstopiti od pogodbe. Kadar stranke same določijo posledice neizpolnitve pogodbe, nastopijo te posledice avtomatično, tako kot v primerih iz 125. člena ZOR o fiksnih poslih(2). Za prenehanje pogodbe ni potrebno nobeno dejanje pogodbi zveste stranke. Namesto nje pogodbo razvezuje sama pogodbena oziroma zakonska določba (tretji odstavek v zvezi s prvim odstavkom 125. člena ZOR). Razlogi o razdrtju pogodbe v januarju 2002 niso nejasni, saj je točen datum z razlago pogodbe določljiv, v tej zadevi pa bolj točna opredelitev datuma na kupčev položaj niti ne vpliva. Revizijsko sodišče še dodaja, da prvi toženec niti ne izpodbija nadaljnjih tudi pravilnih razlogov obeh sodišč, da bi bila zaradi neuspešnega poteka dodatnega roka za izpolnitev posledica enaka celo, če dogovorjeni izpolnitveni rok ne bi bil bistvena sestavina pogodbe (tretji odstavek 126. člena ZOR).

8. Revident presoje o razdrtju pogodbe v januarju 2002 ne more izpodbiti niti s sklicevanjem na listino z 18. 10. 2002, ki sta jo pogodbenici poimenovali kot pogodbo o odstopu od pogodbe. Pravilni so razlogi izpodbijane sodbe o deklaratornem pomenu te listine. Če je pogodba že enkrat razdrta, ne more biti kasneje še enkrat razdrta. Razlogi za opredelitev deklaratornega pomena listine so povsem jasni, zato je revizijski očitek o pomanjkanju teh razlogov neutemeljen.

9. Ob vsem doslej pojasnjenem dodatno utemeljevanje sicer pravilnih razlogov v zvezi z okoliščino, da je bil prodajalec v času prodaje le tretjinski lastnik spornega stanovanja, ni potrebno, ker zadostujejo že doslej navedeni razlogi. Pogodba je bila razdrta že v januarju 2002. Zato drugi toženec kot kupec v avgustu 2002, ko se je ustanavljala zastavna pravica, ni mogel veljavno obremeniti spornega stanovanja, saj ni razpolagal niti z veljavnim zavezovalnim poslom. Tudi če razpolagalnemu poslu, kot je zapisan v 14. členu pogodbe, ne bi bilo mogoče ničesar očitati, je kavzalni odnos med zavezovalnim in razpolagalnim poslom vplival tudi na neveljavnost razpolagalnega posla. Hipoteka namreč nastane na podlagi razpolagalnega ravnanja lastnika nepremičnine (zastavitelja), s katerim ta obremeni svojo lastninsko pravico na nepremičnini tako, da nastane na njej nova omejena stvarna pravica – hipoteka. Ker drugi toženec ni bil lastnik spornega stanovanja, ga tudi ni mogel veljavno obremeniti z ustanovitvijo hipoteke.

10. V času sklepanja sporazuma po 250. členu ZIZ prvi toženec kot zastavni upnik ni mogel biti v dobri veri. Gre za pogodbeno, torej prostovoljno ustanovitev hipoteke, in sicer na nevknjiženi nepremičnini. V takem primeru pa se lahko domneva, da se je upnik pred podpisom notarskega zapisa o sklepanju posla prepričal o obstoju in kakovosti predmeta zavarovanja,(3) pa tudi o drugih pomembnih okoliščinah. V obravnavani zadevi pa sta obe sodišči pravilno poudarili že okoliščine, da je bila sporna kupna pogodba sestavni del sporazuma po 250. členu ZIZ in mu je bila tudi priložena. Prvi toženec je zato imel možnost seznaniti se z njeno vsebino in glede na (takrat dopustno) pogojno zemljiškoknjižno dovolilo zahtevati od zastavitelja dokaz, da je pogoj izpolnjen oziroma da je kupnina plačana. Zato samo razpolaganje zastavitelja z originalom pogodbe o pridobitvi nepremičnine v tej zadevi ne utemeljuje dobrovernosti zastavnega upnika.

11. Revizijsko sodišče se strinja tudi z razlogi pritožbenega sodišča, da in zakaj so neutemeljene trditve glede pasivne legitimacije. Res V. d. d. ni bil pritegnjen v to pravdo, v kateri je med drugim ugotovljeno tudi, da je kupoprodajna pogodba s 27. 12. 2001 razdrta, vendar gre za ugotovitev, ki za V. d.d. ni bila sporna in ki ima le deklaratoren pomen. Revizijska trditev, da so razlogi o nespornosti te ugotovitve v nasprotju s podatki iz spisa, je povsem pavšalna. Revizijsko sodišče ugotavlja nasprotno: iz podatkov spisa izhaja to, kar ocenjuje pritožbeno sodišče na podlagi same pogodbe, ravnanja prodajalca, ko je sporno stanovanje po razdrtju te pogodbe prodal tožnici in tudi listine z 18. 10. 2002. Zakaj naj bi bil ob takem ravnanju in izjavah z izpodbijano sodbo prizadet prodajalčev interes, revizija ne zna pojasniti, saj omenja le neke možne nedoločne posledice. V grajanih razlogih pritožbenega sodišča ni nobene procesne kršitve.

12. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) zavrnilo neutemeljeno revizijo prvega toženca skupaj z njegovimi priglašenimi revizijskimi stroški. Odločitev o stroških revizijskega odgovora tožnice temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in Odvetniški tarifi.

Op. št. (1): Juhart v Juhart et alt.: Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, stran 571, GV Založba, Ljubljana 2003 Op. št. (2): II Ips 549/2001 Op. št. (3): Galič et alt.: Zakon o izvršbi in zavarovanju, vključno z novelo ZIZ-A, s komentarjem novele in uvodnimi pojasnili, stran 456, GV Založba, Ljubljana 2002