Jedro

Toženec je na podlagi tretjega odstavka 20. člena ZVKSES lahko zadržal plačilo dela kupnine, dokler ni bila dokončno ugotovljena višina stroškov potrebnih za odpravo napak oziroma dokler se stranke ne bi dogovorile za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. V obravnavani zadevi je sodišče z izvedencem ugotovilo vrednost neodpravljenih napak. Te napake so bile ocenjene na manj kot je znašala zadržana kupnina, zato je toženec razliko dolžan tožeči stranki povrniti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdita sklep in sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki in stranski intervenient na strani tožeče stranke krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom in sodbo zavrglo tožbo v delu, ki se nanaša na zahtevek tožeče stranke za plačilo 4.695,78 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka I izreka). Prav tako je zavrglo pobotni ugovor toženca (točka IV izreka). Ugotovilo je, da je terjatev tožnika v znesku 3.103,78 EUR zapadla 10. 4. 2015 (točka II izreka). Zavrnilo je višji tožbeni zahtevek (točka III izreka) in odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroška postopka (točka V izreka).

2. Zoper odločitev prvega sodišča se je pritožil toženec. Pritožuje se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Kot bistveno kršitev izpostavlja ugotovitveni izrek o zapadlosti tožnikove terjatve (točka II izreka), ker tožeča stranka takšnega zahtevka ni postavila oziroma uveljavljala. Zmotni so razlogi sodišča, ki jih navaja v obrazložitvi za zavrženje ugovora toženca. Dejstvo, da je bila kupoprodajna pogodba sklenjena v notarskem zapisu nima učinkov oziroma pravnih posledic. Toženec je pogodbeno obveznost v izpolnitveni fazi v celoti izvršil, kar pomeni, da tožeči stranki ne dolguje ničesar več. Zaradi reklamirane kvalitete izročenega stanovanja sta se pogodbenika izrecno dogovorila, da je toženec kot garancijo za pravočasno odpravo napak upravičen zadržati 2,5% pogodbene cene (znesek 4.695,78 EUR). Če bi sodišče pravilno ugotovilo pomen in posledice dogovora bi prišlo do spoznanja, da zahtevek tožeče stranke ni utemeljen, ker v dogovorjenem roku niti kasneje ni odpravila grajanih napak. Ponavlja, da sta stranki grajane napake ovrednotiti na 2,5% pogodbene cene. Zaradi povedanega je bilo povsem odveč in nepotrebno ugotavljati višino (vrednost) neodpravljenih napak. Sodišče pa je napake ugotovilo (izračunalo) manjvrednost stanovanja kot posledico grajanih in neodpravljenih napak. Posledično napačni odločitvi je napačna tudi odločitev glede stroškov postopka. Pritožnik predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločitev prvega sodišča spremeni tako, da v celoti ugodi pobotnemu ugovoru toženca, podrejeno pa, da odločitev razveljavi in vrne prvemu sodišču v novo odločanje.

3. Tako tožeča stranka kot stranski intervenient na strani tožeče stranke sta na pritožbo odgovorila. Oba v celoti zavračata pritožbene navedbe tožene stranke in predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi odločitev prvega sodišča, vse pa s stroškovno posledico.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Toženec je dne 19. 5. 2006 od tožeče stranke prevzel stanovanje z oznako 10B-M-4 (LPN593) skupaj s kletjo in dvema parkirnima mestoma, kar vse se nahaja v večstanovanjski stavbi v naselju „P.“. Stranke so zapisniško ugotovile pomanjkljivosti in napake na prevzetem stanovanju in se dogovorile, da je tožeča stranka dolžna ugotovljene pomanjkljivosti odpraviti v roku 30 dni, kupec – toženec pa kot garancijo za odpravo napak zadržati 2,5% kupnine, kar prestavlja vtoževani znesek 4.695,78 EUR. V postopku je sodišče ugotovilo, da tožeča stranka ni odpravila vseh napak. Po oceni izvedenca, ki mu je sodišče sledilo, bi sanacija še neodpravljenih napak znašala 1.592,00 EUR.

6. Ne drži pritožbena navedba, da je sodišče bistveno kršilo določila postopka, ker je odločilo o zahtevku, ki naj bi ga tožeča stranka ne uveljavljala. Tožeča stranka je zahtevek postavila v prvi pripravljalni vlogi dne 13. 7. 2012 (list. št. 42). Tožena stranka je s pripravljalno vlogo z dne 21. 8. 2012 podredno postavljenemu zahtevku nasprotovala, a je sodišče spremembo dopustilo, ker je ocenilo, tudi po mnenju pritožbenega sodišča utemeljeno, da je to smotrno za ureditev razmerij med strankami (185. člen ZPP).

7. Toženec je zadržani znesek (4.695,78 EUR) zaradi neodpravljenih napak uveljavljal v pobot, a je sodišče v posledici zavrženja tožbe (uveljavljan tožbeni zahtevek je bil enak 4.695,78 EUR) tudi pobotni ugovor zavrglo. Pa tudi sicer toženec pobotnega ugovora v višini zadržanega dela kupnine ne bi mogel uveljavljati na tak način. Ne gre namreč za terjatev toženca iz nekega drugega pravnega razmerja, pač pa za eno od okoliščin obravnavanja pravnega razmerja.

8. Dogovorjeni zadržani znesek v višini 2,5% pogodbene cene je bil le garancija in ne že dejansko ugotovljena višina manjvrednosti stanovanja zaradi napak. Torej ni šlo za dokončno znižanje kupnine. Tožeča stranka bi morala napake odpraviti in po odpravi napak bi se še enkrat ugotavljalo, ali so napake dejansko odpravljene. Če katera ne bi bila odpravljena, pa bi bilo treba neodpravljene napake oceniti (sodišče je s pomočjo izvedenca neodpravljene napake tudi ocenilo) in za ocenjeni znesek znižati kupnino. Po povedanem ni bilo odveč in nepotrebno izvajati dokaza za ugotovitev vrednosti neodpravljenih napak. Sodišče je ugotovilo oziroma ocenilo te napake na 1.592,00 EUR in za toliko je tudi zmanjšalo zahtevek tožeče stranke.

9. Temelj zahtevka tožeče stranke je določilo 20. člena ZVKSES. Toženec je smiselno zahteval odpravo napak oziroma znižanje kupnine za neodpravljene napake (zadržani znesek v višini 2,5% kupnine je bil le garancija za izpolnitev njegovega zahtevka). Na podlagi tretjega odstavka 20. člena ZVKSES je lahko zadržala plačilo dokler ni bila dokončno ugotovljena višina stroškov potrebnih za odpravo napak oziroma dokler se stranke ne bi dogovorile za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. V obravnavani zadevi je sodišče z izvedencem ugotovilo vrednost neodpravljenih napak. Te napake so bile ocenjene na manj kot je znašala zadržana kupnina, zato je toženec razliko dolžan tožeči stranki povrniti. Obstaja še terjatev tožeče stranke v višini 3.103,78 EUR, ki je zapadla v plačilo 10. 4. 2015, torej z dnem izdaje obravnavane sodbe (peti odstavek 20. člena ZVKSES).

10. Ustrezno je prvo sodišče odločilo tudi o stroških postopka in to na temelju določila drugega odstavka 154. člena ZPP. Tožba tožeče stranke je bila delno zavržena, s podrednim tožbenim zahtevkom pa je tožeča stranka uspela. Odločitev, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka je ustrezna.

11. Po povedanem je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo relevantna dejstva primera, zaključki izpodbijane sodbe pa so tudi materialnopravno pravilni. Do kršitev določb postopka, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) ni prišlo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (365. člen ZPP).

12. Ker toženec ni uspel s pritožbo, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v povezavi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Enako tudi tožeča stranka in stranski intervenient na strani tožeče stranke sama krijeta svoje stroške odgovora na pritožbo, saj pri nastalih stroških ne gre za potrebne stroške v smislu 155. člena ZPP, ker odgovora nista prispevala k razjasnitvi zadeve.