Jedro

Tožena stranka je vstopila v zasebnopravno razmerje (acta iure gestionis) in je takšno pogodbeno določilo sprejela prostovoljno, zato mora pač prevzeti tudi posledice za njo (morebitno) neugodnega dogovora, četudi na njeni strani obstajajo zadržki pri njegovi uresničitvi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 285,58 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati 24.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov: 2.460,00 EUR od dne 10. 1. 2015 do plačila, 3.690,00 EUR od dne 10. 2. 2015 do plačila, 3.690,00 EUR od dne 10. 3. 2015 do plačila, 3.690,00 EUR od dne 10. 4. 2015 do plačila, 3.690,00 EUR od dne 23. 5. 2015 do plačila, 3.690,00 EUR od dne 10. 6. 2015 do plačila in 3.690,00 EUR od dne 10. 7. 2015 do plačila (I. točka izreka).

Toženi stranki je nato naložilo, da tožeči stranki v roku 15 dni plača pravdne stroške v višini 2.174,36 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15 dnevnega roka do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP) pritožuje tožena stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne. Podrejeno predlaga, da se izpodbijana sodba razveljavi v celoti in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka kot najemodajalec od tožene stranke kot najemnika zahteva plačilo neporavnanih zneskov najemnine za poslovne prostore v izmeri 219,73 m2 v prvem nadstropju objekta na naslovu Z. (v nadaljevanju: poslovni prostori). Kot izhaja iz obrazložitve sodbe sta pravdni stranki dne 14. 2. 2008 sklenili najemno pogodbo (z naknadnimi aneksi) za poslovne prostore, ki jih je tožena stranka smela uporabljala za opravljanje diplomatske dejavnosti, in sicer za določen čas v obdobju od 19. 2. 2008 do 19. 2. 2018. Tožena stranka je najemno pogodbo dne 30. 7. 2014 nato odpovedala brez navedbe podrobnejših pojasnil, sklicujoč se na določbo tretjega odstavka 5. člena najemne pogodbe, ki ji omogoča odpoved pogodbe s skrajšanim odpovednim rokom. Iz poslovnih prostorov se je izselila konec oktobra 2014. Ker naj bi bila odpoved na tej podlagi neutemeljena, tožeča stranka zahteva plačilo najemnin za obdobje od januarja 2015 do julija 2017, kolikor ji tožena stranka po vštetju varščine še dolguje glede na pogodbeno dogovorjeni enoletni odpovedni rok.

6. Materialnopravno podlago spora predstavlja najemna pogodba z dne 14. 2. 2008 (s pripadajočimi aneksi),1 natančneje tretji odstavek 5. člena, ki določa, da lahko najemnik prekine najemno pogodbo pred potekom obdobja, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, zaradi razlogov, ki se nanašajo na njegovo posebno dejavnost kot diplomatska misija brez navajanja kakršnegakoli drugega razloga, če najemnik o tem obvesti lastnika s priporočeno pošto in z odpovednim rokom 15 (petnajst) dni.

7. Med pravdnima strankama je bilo sporno, ali citirano določilo toženi stranki omogoča opcijo odpovedi najemne pogodbe s skrajšanim odpovednim rokom le v primeru izjemnih okoliščin, ki morajo biti takšne narave, da onemogočajo opravljanje diplomatske misije, ali na podlagi lastne ocene tožene stranke, ko slednja ugotovi, da poslovni prostori iz kakršnegakoli razloga več ne ustrezajo opravljanju njene dejavnosti.

8. Sodišče prve stopnje je glede na jezikovno, namensko in logično razlago določila presodilo, da bi tožena stranka lahko odstopila od pogodbe s 15 dnevnim odpovednim rokom le v primeru obstoja okoliščin, zaradi katerih tožena stranka v poslovnem prostoru ne bi mogla več izvrševati katere od konkretnih nalog svojega veleposlaništva. Ker njihovega obstoja ni izkazala, posledično ni bila upravičena do odpovedi s skrajšanim odpovednim rokom, pač pa je bil njen odstop podvržen enoletnemu odpovednemu roku po 4. členu aneksa št. 3 z dne 2. 12. 2013,2 zaradi česar je najemno razmerje prenehalo z dnem 30. 7. 2015. Tožbenemu zahtevku za plačilo preostanka zapadlih najemnin je zato ugodilo.

9. Pritožnica takšni odločitvi nasprotuje. Navaja, da ji pravico do odpovedi omogoča že njeno enostransko oblikovalno upravičenje iz tretjega odstavka 5. člena najemne pogodbe. Meni, da bi moralo sodišče izhajati iz pravne narave takšnega določila v sistemu obligacijskega prava, vendar to ne more vplivati na okoliščino, da je tožena stranka pridobila možnost enostranskega odstopa le pod določenimi pogoji. Tožena stranka je glede na dikcijo pogodbenega določila tudi po oceni pritožbenega sodišča izposlovala (zgolj) takšno oblikovalno pravico, ki ji prenehanje najemnega razmerja omogoča ob obstoju posebnih (in ne splošnih) razlogov, kadar ti onemogočajo izpolnjevanje ciljev veleposlaništva. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev glede razlage spornega določila pravilno, celovito in prepričljivo utemeljilo v skladu z metodološkimi napotili 82. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), zato pritožbeno sodišče razlogom izpodbijane sodbe pritrjuje in se v izogib ponavljanju na njih sklicuje.

10. Tožena stranka skuša s pritožbenimi navedbami opozoriti na izključnost svojega položaja s pojasnilom, da je imela kot najemnik edina dogovorjena takšno enostransko oblikovalno upravičenje, vendar spregleda, da je tovrstno opcijo pridobila tudi tožeča stranka kot najemodajalec. Pravdni stranki sta namreč v 4. členu aneksa št. 3 z dne 2. 12. 2013 uredili (tudi) možnost, da lahko katera koli od pogodbenih strank prekine pogodbe brez kakršnegakoli pojasnila ob predložitvi pisne odpovedi z enoletnim odpovednim rokom. Takšno sporazumno urejanje medsebojnega razmerja že sicer predstavlja odklon od določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, po katerem pogodbe o najemu poslovnih prostorov za določen čas ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa (prim. 27. člen). Prenehanje najemnega razmerja bi tako z enostransko izjavo volje lahko dosegla katerakoli izmed njiju, zato ni mogoče slediti pritožbenim navedbam o tem, da podobna opcija v obravnavani najemni pogodbi ni obstajala tudi za najemodajalca in da bi zato bilo potrebno drugače ovrednotiti njuna pravna položaja.

11. Pravilna je tudi ocena sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni predstavila konkretnih opravil, ki bi bila v tem kontekstu bistveno oteževana pri opravljanju njene diplomatske dejavnosti. Slednja je zgolj opisno izpostavila naloge, ki jih je dolžna izvajati preko veleposlaništva v smislu 3. člena Dunajske konvencije o diplomatskih odnosih (v nadaljevanju: Dunajska konvencija) ter (splošno) navajala, da takšno ravnanje opravičuje tudi reorganizacija veleposlaništva z imenovanjem novega veleposlanika, ne da bi pojasnila tudi konkretne ukrepe, zaradi katerih bi se ti prostori izkazali kot neustrezni. Okoliščine, ki jih je tožena stranka dejansko obrazložila, kot so oddaljenost lokacije in neoptimalna razporeditev najetih prostorov, in s katerimi je merila zlasti na njihovo nepraktičnost, pa tudi po presoji pritožbenega sodišča vplivajo zgolj na splošne pogoje poslovanja, kar pa še ne upravičuje odstopa od pogodbe s skrajšanim odpovednim rokom. Stališče sodišče prve stopnje, da tožena stranka ni izkazala upravičenega razloga, je tako pravilno.

12. Pritožnica ne more uspeti z nadaljnjimi pritožbenimi navedbami, da je sodišče prve stopnje naloge veleposlaništva po Dunajski konvenciji opredelilo kot običajne in ne kot takšne, ki se nanašajo na njeno posebno dejavnost. Razloge za njen neuspeh v sporu je namreč potrebno iskati v njeni pomanjkljivi trditveni podlagi, saj tožena stranka tudi po opozorilu tožeče stranke ni podrobneje odgovorila, kako so se z vidika ustreznosti prostorov spremenile okoliščine za opravljanje njene specifične dejavnosti glede nato, da je vse predvidene naloge po konvenciji v najetih prostorih sicer (nemoteno) opravljala več kot šest let. Smiselno sklicevanje pritožnice na 33. člen Dunajske konvencije o konzularnih odnosih, po katerem so konzularni arhivi in dokumenti vedno in povsod nedotakljivi in katerega bi bilo po mnenju pritožbe potrebno uporabiti tudi glede predočenja razlogov za odpoved, pa v tem oziru ni primerno. Tožena stranka je namreč vstopila v zasebnopravno razmerje (acta iure gestionis) in je takšno pogodbeno določilo sprejela prostovoljno, zato mora pač prevzeti tudi posledice za njo (morebitno) neugodnega dogovora, četudi na njeni strani obstajajo zadržki pri njegovi uresničitvi.

13. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo tudi vsa pravno odločilna dejstva, saj ni mogoče pritrditi pritožbenemu očitku, da je tožeča stranka s prevzemom zadevnih poslovnih prostorov v posest od tožene stranke in na podlagi podane izjave o odstopu od najemne pogodbe z dne 30. 7. 2014 konkludentno soglašala s prenehanjem najemne pogodbe. Dokazni postopek je namreč prepričljivo pokazal, da temu ni tako. Tožeča stranka je zatrjevala, da je toženo stranko večkrat pisno obvestila o neutemeljenosti njene odpovedi in jo pozvala k spoštovanju enoletnega odpovednega roka, svoje navedbe pa je podkrepila z dopisi (z dne 1. 8. 2014, dne 28. 8. 2014, dne 14. 11. 2018 in dne 6. 1. 2015),3 ki so takšno korespondenco med strankama potrdili. Da so bili sporni poslovni prostori oddani novemu najemniku v najem šele s 1. 6. 2016 in ne že z dnem 1. 10. 2014, kot to pritožbeno zatrjuje tožena stranka, pa je predstavljalo med strankama nesporno dejstvo, saj tožena stranka teh trditev ni prerekala in jih zato tudi s pritožbenimi navedbami o nasprotnem ne more več ovreči. Pritožbeno sodišče tako ne najde očitanih nepravilnosti niti pri ugotovitvi relevantnega dejanskega stanja.

14. Pritožbi tožene stranke glede na navedeno ni mogoče ugoditi. Ker ni mogoče zaslediti niti kršitev, na katere se pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče zato njeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

15. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki vrniti stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP). Pritožbeno sodišče ji je glede na priglašeni stroškovnik priznalo 500 točk oziroma 229,50 EUR po 21. točki Odvetniške tarife (v nadaljevanju: OT) in 10 točk oziroma 4,59 EUR za 2% materialne stroške po tretjem odstavku 11. člena OT, skupaj torej 234,09 EUR, kar povečano za 22% DDV znaša 285,58 EUR. Odmerjene stroške je tožena stranka dolžna poravnati v 15 dneh od prejema sodbe, v primeru zamude pa bo dolgovala tudi zakonske zamudne obresti od zamude dalje do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Priloga A3 sodnega spisa. 2 Priloga A7 sodnega spisa. 3 Priloge A11, A16, A20 in A24 sodnega spisa.