Jedro

Sklenitev aneksa h kupoprodajni pogodbi ne vpliva na dolžnost plačila provizije.

Storitev posredovanja je bila opravljena v skladu s skrbnostjo dobrega gospodarja, zato je tožnica do plačila za posredovanje upravičena.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 1. točki izreka spremeni tako, da zakonske zamudne obresti od izvršilnih stroškov 144,72 EUR tečejo od 1. 1. 2013 dalje do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pritožnik je dolžan sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 170583/2012 z dne 12. 12. 2012 ostane v veljavi v delu, v katerem je dovoljena izvršba, in sicer v drugem odstavku izreka za glavnico v višini 4.100,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 9. 2012 do plačila in v četrtem odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 144,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 12. 2012 do plačila. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 716,52 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Podrejeno predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Prva točka izreka je nerazumljiva. Napačna je tudi odločitev glede zakonskih zamudnih obresti od izvršilnih stroškov, saj toženec z izdajo sklepa o izvršbi še ni prišel v zamudo. V obširnih navedbah pritožba kot bistveno izpostavlja ničnost določila Splošnih pogojev, ki toženca zavezuje k plačilu polovice (2%) zakonsko predvidene provizije. Prav tako meni, da je pogodba o posredovanju nična, ker jo je tožnica s tožencem sklenila zgolj z namenom pridobitve provizije. Sodišče prve stopnje je prekoračilo trditveno podlago, ko se je ukvarjalo z vprašanjem, ali je toženec s prodajalci sklenil prodajno pogodbo za ceno 200.000,00 EUR, ni se pa ukvarjalo s presojo ravnanj tožnice v pogajanjih. Tožnica je v fazi pogajanj ravnala v nasprotju z interesi toženca, ker ga potem, ko je dal ponudbo za ceno 200.000,00 EUR, ni obvestila, da prodajalci nepremičnino prodajajo po načelu „kdo da več“. Glede pomena pogodbe o ari je toženca zavajala z izgovori, da je ni mogoče skleniti, ker kupnina ni določena, ker je pravni zastopnik ne more takoj sestaviti in ker ni nevarnosti, da bi se nepremičnina takoj prodala. Dodatno je ravnala napačno, ker prodajalcev ni nemudoma seznanila s ponudbo toženca, da bi se lahko do nje skupaj opredelili, ampak naj bi o tem obvestila le eno od prodajalk. Za dokazovanje toženčeve trditve, da je tožnica tožencu potem, ko jo je pozval, naj nemudoma zaara nakup, rekla, da se s pogodbo o ari ne mudi, saj so o prodaji dogovorjeni, je toženec predlagal tudi zaslišanje svoje žene A. T., ki je na pogajanjih in v pogovorih s tožnico sodelovala. Ta dokaz je sodišče napačno zavrnilo kot prepozen, saj ga je toženec predlagal že v ugovoru zoper sklep o izvršbi. S tem mu je bila odvzeta pravica do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče prve stopnje ni presojalo trditve, da je bila ponudba s strani prodajalcev sprejeta ter da do sklenitve posla po tej ceni ni prišlo zaradi ravnanj tožnice. Dokazni predlog z zaslišanjem P. V., ki bi izpovedal, da je bila ponudba toženca po ceni 200.000,00 EUR sprejeta, poleg tega bi njegovo pričanje omogočilo presojo verodostojnosti prič S. T. in zakonite zastopnice tožnice, je toženec na naroku umaknil po predočenju sodnice, da se priča vabilu ni odzvala. Ker toženec v dani situaciji ni vedel kako ravnati, bi ga sodišče moralo opozoriti na njegove procesne pravice. Sodišče zaradi napačne presoje trditvene podlage ni opravilo dokazne ocene v zvezi s presojo tožničinih ravnanj v fazi pogajanj, zato je zagrešilo kršitve iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnica ni upravičena do plačila provizije, ker je posle posredovanja opravljal V. F., ki ni nepremičninski posrednik, kar bi potrdila tudi toženčeva žena A. T., poleg tega ni upoštevalo, da tožnica ni poskrbela za sklenitev aneksa k sklenjeni prodajni pogodbi. Prav tako je tožnica tožencu obljubila 1% popust pri višini provizije v primeru posredovanja tožnice pri drugi toženčevi nepremičnini, glede česar sodišče dejanskega stanja ni ugotavljalo. Zaključki sodišča, da je direktorica tožnice redno sodelovala s tožencem, mu nudila vse informacije, ga napotila na druge strokovnjake in mu razložila obseg svojega dela, so pavšalni, brez podlage v listinah in v nasprotju s toženčevo izpovedbo in izpovedbo zaslišanih prič. Napačna je tudi stroškovna odločitev, saj so bili stroški previsoko odmerjeni.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna naročitelju le na podlagi pogodbe o posredovanju. Drugi odstavek 5. člena ZNPosr določa, da lahko nepremičninska družba plačilo za posredovanje (1) razdeli, če je tako dogovorjeno med strankama prodajne pogodbe. Iz 3. člena posredniške pogodbe izhaja zaveza toženca plačati polovico provizije (2%), pri čemer je upoštevano, da je tožnica posredovala za obe stranki pogodbe, toženca (kupca) in prodajalce. Ker je delitev provizije med stranki prodajne pogodbe, v primeru, če posrednik posreduje za obe stranki pogodbe, dopustna, očitek o ničnosti polovične provizije ni utemeljen. Če dogovora o delitvi provizije med tožencem in prodajalci ne bi bilo, bi bil toženec obvezan na plačilo celotne provizije (4%), ne pa zgolj polovičnega zneska.

6. Pritožbena navedba, da je tožnica s tožencem sklenila pogodbo o posredovanju izključno z namenom pridobitve provizije (ne pa z namenom posredovanja), česar toženec do konca glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval, predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP). Poleg tega je navedena trditev tudi sicer v nasprotju z izpovedjo toženca, da ga je tožnica obvestila o višji ceni nepremičnine, da je sodelovala v pogajanjih in pripravila prodajno pogodbo. Vsa našteta opravila predstavljajo storitev posredovanja, kot jo opredeljuje drugi odstavek 15. člen ZNPosr, zato navedba, da storitev posredovanja ni bila opravljena, ni utemeljena.

7. Pritožbeni očitek o prekoračitvi trditvene podlage, ker se je sodišče ukvarjalo z vprašanjem, ali je prišlo do sklenitve ustne prodajne pogodbe za ceno 200.000,00 EUR, ni utemeljen. Ne drži namreč, da navedena trditev ni del toženčeve trditvene podlage. Nasprotno: toženec je namreč izrecno trdil, da mu je zakonita zastopnica dejala, da je dogovor o prodaji za ceno 200.000,00 EUR sklenjen (glej drugi odstavek 2. točke ugovora zoper sklep o izvršbi). Zato očitek o relativni bistveni kršitvi 7. in 212. člena ZPP ni utemeljen. Poleg tega je pritožba v tem delu kontradiktorna, saj v nadaljevanju kot očitek sodišču prve stopnje navaja, da se ni opredelilo do trditve, ali je bila ponudba s strani prodajalcev za ceno 200.000,00 EUR sprejeta. S sprejemom ponudbe s strani prodajalcev bi bila ustna pogodba namreč sklenjena (28. člen OZ).

8. Pritožbeni očitek, da se sodišče ni ukvarjalo s presojo tožničinih ravnanj v fazi pogajanj ter da o tem ni napravilo dokazne ocene, ki pa jo pritožba v nadaljevanju graja, s čimer zatrjuje kršitev iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ni upravičen. Nasprotno, sodišče se je do ravnanj tožnice v fazi pogajanj opredelilo (na šesti strani sodbe in v prvem in drugem odstavku 7. strani) in v skladu z določilom 8. člena ZPP glede tega vprašanja opravilo skrbno in prepričljivo dokazno oceno, ki jo sprejema tudi pritožbeno sodišče. Zato pritožbena graja dejanskega stanja ni utemeljena. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je toženec tožnici dal ponudbo za nakup nepremičnine po ceni 200.000,00 EUR in predlog za aro v višini 20.000,00 EUR, o čemer je tožnica obvestila S. T., ki je bila predstavnica prodajalcev, vendar takrat do dogovora o ceni še ni prišlo. Ker je bila zadeva v fazi pogajanj in dogovora o ceni še ni bilo, tožnica ni mogla poskrbeti za sklenitev pogodbe o ari, niti prodajne pogodbe. Tožnica pa je toženca ves čas obveščala in ga obvestila tudi o novi ponudbi s strani tretje osebe, zaradi česar se je toženec posledično odločil za nakup po višji ceni 205.000,00 EUR. Ker dogovora o ceni v fazi pogajanj še ni bilo, ne drži očitek pritožnika, da do sklenitve pogodbe po ceni 200.000,00 EUR ni prišlo zaradi ravnanja tožnice, niti očitek, da je bila toženčeva ponudba za nakup po ceni 200.000,00 EUR sprejeta. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica pri posredovanju ravnala s skrbnostjo dobrega gospodarja in ne v nasprotju s toženčevim interesom.

9. Pritožnik pravilno opozarja na pravočasnost podanega dokaznega predloga z zaslišanjem žene A. T., ki ga je sodišče sicer zavrnilo kot prepoznega (286. člen ZPP), česar pa toženec v skladu z določilom 286. b členom ZPP ni pravočasno grajal pred sodiščem prve stopnje. Zato pritožbeni očitek o zagrešeni kršitvi iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ni upošteven.

10. Pritožnik je potem, ko mu je sodišče prve stopnje predočilo, da se priča P. V. ni odzval vabilu, dokazni predlog z zaslišanjem te priče umaknil. Pritožbeni očitek, da me je bila odvzeta pravica do izjave, ker bi ga sodišče prve stopnje moralo opozoriti, da lahko pri izvedbi dokaza vztraja, ni utemeljen. Toženec je bil, kot izhaja iz vabila na glavno obravnavo dne 3. 10. 2013 (list. št. 43, 44), o svoji procesni pravici predlagati dokaze (286. člen ZPP) poučen. O pravici vztrajati pri že predlaganem dokaznemu predlogu pa ga sodišče prve stopnje v skladu z določilom 12. člena ZPP ni bilo dolžno poučiti. Zato pritožbeni očitek o kršitvi pravice do izjave ni utemeljen.

11. Zakaj sklenitev aneksa h kupoprodajni pogodbi ne vpliva na dolžnost plačila provizije (prvi odstavek 25. člena ZNPosr), je sodišče pravilno pojasnilo. Zato očitek pritožnika, da se sodišče do navedene trditve ni opredelilo, ne drži. Storitev posredovanja je opravila zakonita zastopnice tožnice A. F., ki ima licenco za nepremičninsko posredovanje. Zato je tožnica do plačila za posredovanje upravičena, sklicevanje na ničnost pogodbe zaradi posredovanja nepooblaščene osebe (posredovanje V. F.) pa ni utemeljeno.

12. Toženec je v trditveni podlagi glede popusta zatrjeval le, da mu je tožnica obljubljala popust, ne pa tudi, kakšen dogovor glede popusta naj bi bil s tožnico sklenjen. Pritožbene navedbe v zvezi z višino popusta (1% provizije) in vezanostjo dogovora o popustu na posredovanje tožnice pri prodaji toženčevega drugega stanovanja, česar toženec do konca glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval, predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP) in niso dopustne. Zato pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje glede teh trditev ni opredelilo, ni upravičen. O navedenih pritožbenih novotah je pritožnik sicer izpovedal v svoji izpovedbi, kar pa pomanjkljive trditvene podlage ne more nadomestiti.

13. Pritožbeni očitek, da je izrek sodbe v 1. točki nejasen in nerazumljiv, ni utemeljen. Upravičen pa je pritožbeni očitek, da toženec z dnem izdaje sklepa o izvršbi 12. 12. 2012 še ni prišel v zamudo. V zamudo je prišel šele s potekom zakonsko določenega osemdnevnega paricijskega roka, ki je začel teči od vročitve sklepa o izvršbi tožencu, to je z dnem 1. 1. 2013. Pritožbene navedbe, da je tožnica upravičena do zakonskih zamudnih obresti od izvršilnih stroškov šele od poteka 15 dnevnega roka po izdaji sodbe, kot je zahtevala tožnica, niso utemeljene, ker je paricijski rok zakonsko določen in kot tak ni podaljšljiv. Zato je v tem delu pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo v 1. točki izreka delno spremenilo, tako da zakonske zamudne obresti od izvršilnih stroškov v višini 144,72 EUR tečejo od 1. 1. 2013 dalje do plačila (365. člen ZPP). Ker preostali pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v preostalem izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Ker je toženec s pritožbo uspel v minimalnem delu le glede stranske terjatve (teka zakonskih zamudnih obresti od izvršilnih stroškov), se njegov uspeh z delno spremembo sodbe ni spremenil, zato odločitev o stroških sodišča prve stopnje ostaja pravilna. Očitek, da je sodišče prve stopnje upoštevalo napačno višino izhodiščne nagrade, ki pri količniku 1 znaša 123 EUR, ne drži. Višino izhodiščne nagrade je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo in nagrado tožnice tudi pravilno odmerilo.

15. Ker je pritožnik s pritožbo uspel v minimalnem obsegu, je dolžan v skladu z določilom prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

(1) V skladu z določilom prvega odstavka 5. člena ZNPosr najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje znaša 4%