Jedro

Toženec ni uspel dokazati obstoja dogovora o skupni gradnji, ki bi bil podlaga za pridobitev solastninske pravice, zato nima stvarnopravnega zahtevka do tožnika iz te podlage. Toženec niti ne more uveljavljati priznanja solastninskega deleža na podlagi spojitve oziroma pomešanja po 23. čl. ZTLR in tudi ne gre za gradnjo na tujem svetu. Z vlaganji (vzdrževalnimi in adaptacijskimi deli) ni nastala nova stvar, saj se ni spremenila identiteta stavbe, toženec pa je vedel, da vlaga v tujo stvar, saj je za vsako vlaganje pridobil soglasje tožnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnik sam nosi stroške pritožbenega postopka.

Zavrne se predlog tožnika za povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se je toženec dolžan izseliti iz stanovanjske hiše, ki se nahaja v H., in jo je dolžan izročiti tožniku, izpraznjeno oseb in stvari(1. točka izreka) in tožencu naložilo povrnitev pravdnih stroškov v znesku 211.924,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila (2. točka izreka). Iz razlogov sodbe izhaja, da glede na izrecni dogovor, da se vlaganja v sporno stanovanjsko hišo obračunajo od stanarine za uporabo te stanovanjske hiše, toženec nima stvarnopravnega zahtevka zoper tožnika zaradi priznanja solastniškega deleža na sporni stanovanjski hiši. S tožnikom nima sklenjene najemne pogodbe, hišo uporablja nezakonito in jo je dolžan izprazniti.

Zoper sodbo se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi navaja, da sodišče utemeljuje odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka na določilu 48. čl. Stvarnopravnega zakonika (SPZ), na podlagi katerega graditelj, ki s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice. Taka obrazložitev predstavlja kršitev materialnega prava. SPZ namreč v prehodnih in končnih določbah določa (266. čl.), da stvarne pravice, pridobljene pred uveljavitvijo tega zakona, ostanejo v veljavi z vsebino, ki jo določa ta zakon. Toženec je v konkretni zadevi ugovarjal tožbenemu zahtevku iz razloga, ker je na nepremičnini na podlagi vlaganj pridobil solastninsko pravico, pri čemer je izrecno navedel, da se kot del njegovih navedb štejejo tudi tožbene navedbe, ki jih je podal v tožbi zaradi ugotovitve solastninske pravice. Toženec je večji del investicij opravil v času veljavnosti Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) in uveljavlja pridobitev lastninske pravice na podlagi pomešanja, spojitve in gradnje na tujem svetu. Navedeni členi določajo pridobitev lastninske pravice na originarni način na podlagi zakona. Ker čas, obseg in vrednost vlaganj med strankama niso sporni, je na dlani, da je toženec pridobil lastninsko pravico že v času samih vlaganj, to je v času veljavnosti ZTLR, zato je treba pogoje za njeno pridobitev presojati po temu zakonu in ne po SPZ. Očitno je iz previdnosti sodišče navedlo, da je enaka ureditev, to je, da ima graditelj obligacijski zahtevek, veljala tudi na podlagi 23. in 25. čl. ZTLR. Pri tem sodišče ni upoštevalo izjem in določil ZTLR, ki odstopajo od takega stališča. Tako je toženec izrecno poudarjal, da znaša vrednost vlaganj 1,62-krat večjo vrednost, kot je bila sama vrednost prejšnjega objekta vključno z zemljiščem. Gre torej za povsem novo stvar, na kateri je toženec nedvomno pridobil lastninsko pravico. Sodišče je zavrnilo tudi ugovor oziroma zahtevek toženca, ki ga je uveljavljal na podlagi 25. čl. ZTLR. Tudi v tem primeru sodba nima razlogov in je podana kršitev iz 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Sodišče namreč ni upoštevalo določil 2. odst. navedenega člena ZTLR. Tudi če bi vzeli v obzir obrazložitev sodišča, da je potreben za pridobitev solastnine na podlagi 2. odst. 48. čl. SPZ dogovor med lastnikom in graditeljem, je sodišče zagrešilo bistveno kršitev postopka, dejanskega stanja pa niti ni ugotavljalo. Sodišče namreč sploh ni zaslišalo pravdnih strank. Ta dokaz je namreč tožena stranka predlagala kot dokaz za dogovor med strankama o skupni gradnji. Ugibanje sodišča, da iz potrdil izhaja, da se bodo vlaganja upoštevala pri najemnini, tega ne spremeni. Pravdni stranki sta se namreč o pridobitvi lastninske pravice dogovorili. Med strankama ni bilo sporno, da je tisto, kar bo toženec vložil, njegova last. Navedeno izhaja tudi iz izjav, na katere se sklicuje sodišče. Iz teh listin namreč izhaja, da se bosta stranki o plačilu najemnine še posebej dogovorili. Tak sporazum ni bil nikoli sklenjen, saj za to med strankama nikoli ni bilo nobene potrebe glede na medsebojni dogovor. Toženec bi v okviru zaslišanja nedvomno izpovedal, da navedba na izjavah med strankami ni imela veljave. Sodišče ni navedlo razlogov za zavrnitev dokaza z zaslišanjem strank, zlasti toženca, čeprav je za presojo utemeljenosti zahtevka ključnega pomena. Toženec je zaslišanje strank predlagala tudi kot dokaz o dogovoru, da vsaka stranka vloži svoja sredstva, s čimer bi toženec na nepremičnini pridobil lastninsko pravico. Toženec je namreč kot pravno podlago za pridobitev lastninske pravice uveljavljal tudi družbeno pogodbo. O tem se sodišče ni izjasnilo, sodba glede tega pravnega temelja sploh nima razlogov. Storjena pa je še dodatna bistvena kršitev postopka. Če je sodišče zgolj in izključno upoštevalo le potrdila, iz katerih izhaja, da se vlaganja poračunajo s stanarino, ne pa tudi dogovora strank, potem bi moralo upoštevati, da je bila dejansko sklenjena najemna pogodba, saj sta bili stranki glede na nepravilno stališče sodišča dogovorjeni za način odplačevanja najemnine. Gre torej za očitno nasprotje med razlogi, ki jih sodišče navaja v prvem delu sodbe in zaključke, ki jih navaja v drugem delu obrazložitve. Pri tem sodišče niti ne navede razloga ali morda dokaza, na katerem bi utemeljevalo prekaristično razmerje. Iz previdnosti je tožena stranka predlagala tudi izvedenca finančne stroke, saj so vlaganja bistveno večja od morebitne uporabnine. Glede na obrazloženo so podani vsi pritožbeni razlogi, zaradi česar toženec predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, razveljavi izpodbijano sodbo in zadevo vrne v ponovno obravnavo prvostopnemu sodišču. Na pritožbo je odgovoril tožnik, ki trdi, da poskuša toženec v pritožbi navajati nova dejstva, za katera je prekludiran. Toženec zmotno zatrjuje, da naj bi zaradi njegovih vlaganj v sporno stanovanjsko hišo nastala povsem nova stvar, na kateri naj bi pridobil lastninsko pravico. Nova stvar nastane takrat, če po izvršeni predelavi materiala dobi stvar novo namembnost in obliko od prvotne. Popravljanje in obnavljanje stvari ne pomeni predelave, niti pomešanja, niti spojitve in ne gradnje na tujem zemljišču. Toženec je izvajal le tekoče investicijsko vzdrževanje stanovanjske hiše, zaradi česar ne gre za nastanek nove stvari, na kateri naj bi pridobil solastninsko pravico. Določbe 23. čl. ZTLR so veljale le za primer, če je do spojitve ali pomešanja prišlo brez predhodnega sporazuma med lastnikoma stvari. V konkretnem primeru je med pravdnima strankama obstajal sporazum, po katerem se toženčeva vlaganja upoštevajo pri poračunu najemnine za uporabo stanovanjske hiše. Glede na to toženec nima stvarnopravnega zahtevka, temveč kvečjemu obligacijskopravni zahtevek za povrnitev morebiti večje vrednosti vlaganj, kot bi znašala najemnina za čas uporabe stanovanjske hiše. Tožnik je tožencu priznaval njegova vlaganja. Glede vrednosti vlaganj se pravdni stranki do tega spora nista dogovarjali, ker je toženec zavračal vsak razgovor v zvezi z ureditvijo medsebojnih razmerij iz najemnega razmerja. Takšen odnos toženca je tožnika prisilil v to, da je zahteval izpraznitev stanovanjske hiše zaradi nezakonite uporabe, saj bi sicer toženec nadaljeval s takšnim nesprejemljivim odnosom do tožnika. Tožnik predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo v mejah pritožbenih razlogov in po uradni dolžnosti v smislu 2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Preizkus je pokazal, da sodišče prve stopnje ni storilo ne očitanih kršitev določb pravdnega postopka, in ne tistih, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Pritožba očita, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka, ker ni navedlo razlogov za zavrnitev dokaza z zaslišanjem strank, kar je toženec predlagal v dokaz, da je bila med strankama sklenjena družbena pogodba. Sodišče prve stopnje je z dokaznim sklepom (list. št. 17) opredelilo, katere dokaze je izvedlo in je zavrnilo predlog za izvedbo ostalih dokazov (tudi zaslišanje pravdnih strank) kot nepotreben. Pri tem res ni podrobno obrazložilo, zakaj je štelo ta dokazni predlog za nepotreben, vendar iz obrazložitve sodbe izhaja, da je imelo sodišče prve stopnje na podlagi predloženih listin dovolj podlage za odločitev o tožbenem zahtevku, saj je toženec predlagal zaslišanje strank v zvezi z dokazovanjem obsega vlaganj v predmetno hišo (list. št. 5), in zatrjevano realizacijo najemne pogodbe. Tudi v tožbi zaradi priznanja solastnine, ki je sestavni del toženčevih navedb v tej pravdi (priloga B1), je v točki II predlagal zaslišanje strank v zvezi z vlaganji (ki med pravdnima strankama niso sporna), ne pa v zvezi z dogovorom o skupni gradnji. Na obravnavi (list. št. 17) pa je predlagal zaslišanje priče glede dogovorov o uporabi nepremičnine, opravljenih plačilih in investicijah. Toženec torej ni predlagal zaslišanja strank v zvezi z dogovorom o skupni gradnji in je sodišče prve stopnje razumno ocenilo, da so dejstva, v zvezi s katerimi je toženec predlagal zaslišanje strank, nesporna oziroma že dokazana in torej izvedba predlaganega dokaza na odločitev ne bi vplivala. Tako se pokaže neutemeljen očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka zaradi nezadostne utemeljitve zavrnitve dokaznega predloga. Na podlagi izvedenih dokazov je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni bilo dogovora o skupni gradnji, tak dogovor pa predstavlja družbeno pogodbo v smislu Občnega državljanskega zakonika (ODZ), kar bo obrazloženo v nadaljevanju, in se je sodišče torej opredelilo do zatrjevane družbene pogodbe in ostalih podlag, ki jih je zatrjeval toženec, na podlagi katerih naj bi pridobil solastninsko pravico. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje dovolj popolno ugotovilo, sodba ima razloge o vseh odločilnih dejstvih in se jo da preizkusiti, zato tudi ni podana zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točka 2. odst 339. čl. ZPP.

Sodišče prve stopnje je za pravno presojo spora ugotovilo naslednje dejansko stanje in s temi ugotovitvami soglaša tudi pritožbeno sodišče: - da je tožnik lastnik sporne hiše; - da sta bili leta 1950 in 1954 sklenjeni med toženčevim pravnim prednikom in K. l. o. H. najemni pogodbi za sporno stanovanjsko hišo; - da toženec s pravnimi predniki od 1950 uporablja to hišo; - da je med strankama nesporno, da je toženec od leta 1950 opravil na hiši razna ureditvena dela in popravila, ki so opisana v odgovoru na tožbo (in povzeta v 2. odst. 2. strani obrazložitve sodbe); da je že toženčev pravni prednik vedel, da tedanji najemodajalec ni lastnik sporne hiše; - da so bila vsa kasnejša vlaganja, ki sta jih s pisnimi potrdili odobrila tožnikov pravni prednik in tožnik, dogovorjena na račun neplačevanja najemnine za uporabo stanovanjske hiše in - da je tožnik toženca od leta 1998 večkrat pozval k sklenitvi najemne pogodbe in je toženec odklonil sklenitev take pogodbe.

Toženec je trdil, da ima pravico bivanja v sporni stanovanjski hiši kot najemnik na podlagi realizirane najemne pogodbe in da je upravičen do priznanja (so)lastninske pravice na sporni hiši na podlagi pravnih pravil o dogovoru o skupni gradnji oziroma družbeni pogodbi, gradnji na tujem zemljišču in spojitvi oziroma pomešanju premičnih in nepremičnih stvari dveh različnih lastnikov. Tudi po oceni pritožbenega sodišča toženec ni dokazal, da so bila vlaganja opravljena po dogovoru s tožečo stranko o skupni gradnji, torej dogovora o skupni gradnji ni bilo. To potrjujejo predložena potrdila: - s potrdilom z dne 18.2.1957 (priloga B5) je lastnik hiše I. B. potrdil, da M. Š. z ženo stanuje v njegovi hiši že 12 let, ne da bi plačeval najemnino, ampak z obvezo, da hišo popravlja, plačuje zavarovanje in druge morebitne potrebe in je iz tega razloga oproščen plačevanja mesečne najemnine; - s potrdilom z dne 13.5.1957 (B 25) je potrdil, katera dela so bila opravljena v hiši na njegovo zahtevo; - s potrdili z dne 23.10.1973 (B 26), 29.7.19977 (B27), 15.11.1979 (B28) in 23.9.1997 (B29) pa je tožnik tožencu dovolil, da opravi na hiši v potrdilih opisana dela, v vseh potrdilih pa je navedeno, da gredo stroški del v breme stanovalca (toženca) in bodo odšteti od stanarine za hišo za čas, ki ga bodo določali bodoči sporazumi (do teh sporazumov ni prišlo). Tožnik je torej soglašal z izvedbo del na hiši s pogojem, da gredo stroški del na račun neplačevanja najemnine za določeno obdobje. To pomeni, da so bila vlaganja v hišo, ki sta jih odobrila tožnikov pravni prednik in tožnik, dogovorjena na račun neplačevanja najemnine za uporabo sporne stanovanjske hiše in ne kot skupna gradnja in tega pritožba ni omajala. Toženec ni uspel dokazati obstoja takega dogovora, ki bi bil podlaga za pridobitev solastninske pravice (ne po ZTLR ali ODZ ali SPZ, zato so neutemeljene njegove trditve o pridobljenih pravicah v času do uveljavitve SPZ), zato nima stvarnopravnega zahtevka do tožnika iz te podlage. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev res utemeljevalo na podlagi 48. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), vendar to ne pomeni napačne uporabe materialnega prava, saj se sodišče prve stopnje sklicuje tudi na podobno ureditev v ZTLR. Po določilih 20. in 33. čl. ZTLR dogovor (o skupni gradnji) predstavlja pravni posel, takega dogovora pa toženec ni dokazal. Pravilen je tudi zaključek sodišča, da toženec ne more uveljavljati priznanja solastninskega deleža na podlagi spojitve oziroma pomešanja po 23. čl. ZTLR in tudi ne gre za gradnjo na tujem svetu (25. čl. ZTLR). Res je možna tudi pridobitev solastninske pravice na tuji stvari s spojitvijo in pomešanjem (23. čl. ZTLR, par. 114 ODZ) ali z gradnjo na tujem zemljišču (24. in 25. čl. ZTLR, par. 418 ODZ), če tako nastane nova stvar. V konkretnem primeru pa z vlaganji (vzdrževalnimi in adaptacijskimi deli) ni nastala nova stvar, saj se ni spremenila identiteta stavbe, toženec pa je vedel, da vlaga v tujo stvar, saj je za vsako vlaganje pridobil soglasje tožnika. Toženec torej ni dokazal, da je postal solastnik sporne stanovanjske hiše, odklonil pa je tudi sklenitev najemne pogodbe po Stanovanjskem zakonu (Ur.l. RS. št. 18/91-I in 21/94, v nadaljevanju: SZ, ki je veljal od 19.10.1991), ki je stanovanjska najemne razmerja uredil povsem na novo. Toženec bi moral svoje razmerje z lastnikom stanovanjske uskladiti z novo zakonodajo, zato se tudi ne more sklicevati na teorijo realizacije za obdobje do uveljavitve SZ oziroma da je bila med strankama že prej sklenjena najemna pogodba, saj tudi če bi bila, bi moral toženec na novo urediti najemno razmerje v skladu s SZ, zato podrobno razlogovanje, ali je šlo v tem primeru za prekaristično razmerje, ni pomembno. Pritožbeno sodišče zaključuje, da pritožbeni razlogi niso podani in je odločitev sodišča pravilna, zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP).

Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka (čl. 165 in 154 ZPP).

Tožnik z odgovorom na pritožbo ni z ničemer pripomogel k odločitvi v zadevi, zato ti stroški niso bili potrebni in je pritožbeno sodišče zavrnilo predlog za povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.