Jedro

V konkretnem primeru je upravnik pogodbeni zastopnik najemodajalca in nima upravičenja izterjati najemnino v svojem imenu in za svoj račun.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tudi v 1. in 3. točki izreka razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z opr. št. 14 I 2006/00673 z dne 10.1.2006, in zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 174.413,80 SIT (sedaj 727,82 €), izhajajočih iz treh računov v zvezi z razdelilniki stroškov.

Zoper tako sodbo se zaradi bistvenih kršitev določb ZPP in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka. Glede zatrjevanih kršitev pravdnega postopka navaja, da gre za razloge po 14. tč. 2. odst. 339. člena ZPP, saj ima izpodbijana sodba take pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti, saj so 1.) razlogi o odločilnih dejstvih v nasprotju z vsebino listin – tolmačenje določbe 11. člena najemne pogodbe z dne 7.7.2004 sodišča prve stopnje je napačno, ko to ugotavlja, da dogovor o izvrševanju obveznosti ne pomeni prenosa materialnopravnih upravičenj na tožnika kot upravnika; in 2.) ni razlogov o odločilnih dejstvih – sodišče se namreč ni izjavilo o vsebini dopisa M. J. tožeči stranki z dne 14.2.2005 niti o priznanju tožene stranke, da je tožeči plačala zadnji obrok, s čimer je konkludentno priznala svoje dolžniško razmerje do tožnika; sodišče je tudi prezrlo, da tožena stranka ni prerekala prenosa materialnopravnega upravičenja na tožečo niti ni ugovarjala njeni aktivni legitimaciji v tem sporu. Glede zmotne uporabe materialnega prava pa pritožba trdi, da je sodišče napačno tolmačilo 11. člen najemne pogodbe z dne 7.7.2004, saj sta z njo sopogodbenika – lastnik in najemnik – prenesla na tožnika pravico in obveznost pobiranja najemnine in drugih stroškov od najemnika-tožene stranke. V tem smislu gre zato za prenos pogodbe (člen 122/1 OZ), oz. za pogodbo v korist tretjega, saj je tožnik na podlagi zgoraj citirane določbe najemne pogodbe pridobil lastno in neposredno pravico nasproti toženi stranki (člen 126/1 OZ). V skladu z navedenim pritožba predlaga, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo trdi, da tožeči stranki ne dolguje ničesar. Svoje obveznosti je najprej poravnaval lastniku neposredno »na roke«, ker pa ga je vseskozi prosil za izdajanje potrdil o tako prejetih plačilih obveznosti iz najema, sta sklenila aneks k pogodbi, v kateri se zahteva, da tožena stranka kot najemnik obveznosti po pogodbi nakazuje na račun podjetja I., d.o.o.; s tem naj bi se lastnik izognil izdajanju potrdil o prejetem denarju.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je upravnik večstanovanjskega in poslovnega objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor, ki ga je imel toženec v najemu. Predmet tožbenega zahtevka v obravnavanem sporu so zneski najemnin in obratovalnih stroškov za obdobje od januarja do marca 2005. Toženec je najemno pogodbo sklenil z lastnikom poslovnega prostora, in sicer M. J., pri čemer pogodba, ki je veljala v času nastanka vtoževanih terjatev, v 11. členu določa, da bo najemnik najemnino plačeval do 15. v mesecu za tekoči mesec upravniku I., d.o.o., na njegov transakcijski račun. Isto je bilo dogovorjeno za druge stroške, ki jih najemnik plačuje ob nastanku, in sicer v roku, kot ga določi upravnik. Ostale določbe IV. poglavja najemne pogodbe (»Najemnina in drugi stroški«) opredeljujejo najemnikovo obveznost v razmerju do (so)pogodbenika plačila najemnine in stroškov investicij in obratovanja poslovnega prostora ter ostalih stroškov, medtem ko 2. odst. 16. člena kot pravici lastnika poslovnega prostora določa pobiranje najemnine za oddan prostor in odločanje o prenehanju najemnega razmerja v skladu z zakonom.

Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da citirano pogodbeno materialno pravo tožniku – upravniku ne daje aktivne legitimacije za izterjavo najemnine in obratovalnih stroškov v svojem imenu kot stranka, temveč ima v sporih o pravicah in koristih lastnikov pred sodišči zgolj položaj njihovega zastopnika, kakor to izhaja tudi iz določbe 2. odst. 48. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Tožeča stranka zatrjuje, da njena aktivna legitimacija izhaja iz dogovora lastnika in najemnika - toženca v najemni pogodbi, s katero je v 11. členu pogodbenih določil na tožnika prešlo materialnopravno upravičenje (in s tem stvarna legitimacija) za izterjavo najemnine in obratovalnih stroškov od najemnika-toženca. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da takšna razlaga pogodbenih določil najemne pogodbe presega zapisano pravilo, ki je v tem, da se je najemnik najemnino in obratovalne stroške plačuje upravniku I., d.o.o. Glede na to, da se vse določbe pogodbe nanašajo na pravno razmerje med pogodbenikoma, tj. lastnikom in tožencem, in da je tudi v nadaljevanju pobiranje najemnine opredeljeno kot pravica lastnika prostora, in nasploh pogodba ne vsebuje nobenih takih določb, ki bi podrobneje urejale način izterjave stroškov, ni razbrati prenosa pravice do pobiranja najemnine in drugih dogovorjenih stroškov v pritožbenem smislu, tj. da bi upravnik v razmerju do najemnika-toženca vstopil v pravni položaj lastnika. Določila 11. člena najemne pogodbe je zato treba razlagati v smislu, da je lastnik najetega prostora kot pooblaščenca določil tožnika, torej osebo, ki sicer kot upravnik opravlja storitve upravljanja za celoten stanovanjsko-poslovni objekt. Pritožbeno sodišče zato zavrača sklicevanje pritožbe na člen 122/1 OZ, saj bi do prenosa pogodbe na tožnika lahko skladno z določbo citiranega člena prišlo le v primeru, da v to privoli tudi druga pogodbena stranka, tj. najemnik-toženec, česar pa tožnik niti ne zatrjuje. Nepravilna je tudi pritožnikova razlaga pogodbenih določil v smeri člena 126 OZ (pogodba v korist tretjega), po katerem s pogodbo, ki je ustanovljena v korist tretjega, tretji pridobi lastno in neposredno pravico nasproti dolžniku, če ni dogovorjeno ali če ne izhaja iz okoliščin posla kaj drugega. Kot je navedeno zgoraj, je bilo z najemno pogodbo tožniku-upravniku podeljeno le pooblastilo za zastopanje, nikakor pa s tem ni ustanovljena lastna in neposredna pravica upravnika nasproti dolžniku-najemniku. Poleg pogodbenega prenosa materialnopravnih upravičenj bi bil lahko le-ta utemeljen tudi v zakonu, in sicer 1.) s posebnim naročilom (mandat) lastnika poslovnega prostora upravniku-tožniku (člen 766 OZ in nadaljnji), ali 2.), če bi tožnik iz lastnih sredstev plačal dolžne stroške toženca (člen 197 OZ). Ker tožnik ničesar od tega ne zatrjuje, je zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije tožbeni zahtevek nesklepčen, njegova zavrnitev s strani sodišča prve stopnje pa iz tega razloga pravilna.

Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožbe na take kršitve pravdnega postopka, zaradi katerih ima izpodbijana sodba take pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodba glede obravnavanega tožbenega zahtevka obrazložena v povsem zadostni meri, saj vsebuje opredelitev do vseh odločilnih dejstev, je jasna in razumljiva; kar pa pritožba navaja kot protispisnost odločitve glede na vsebino listin, je po vsebini pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, o katerem se je sodišče izreklo zgoraj. Kar pa se tiče okoliščine, da se sodišče prve stopnje ni izreklo o dopisu lastnika oddanega poslovnega prostora tožniku z dne 14. 2. 2005, velja, da resda opredelitev sodišča v obrazložitvi sodbe do navedb v tem dopisu ni bilo izrecno, vendar je iz drugih navedb v obrazložitvi ter iz zapisa zapisnika z glavne obravnave dne 18. 6. 2009 razvidno, da se je sodišče seznanilo z argumenti tožeče stranke in jih je tudi obravnavalo. Isto velja za trditev pritožbe, da pomeni navedba toženca o plačilu zadnjega obroka najemnine tožniku konkludentno priznanje dolžniškega razmerja do tožeče stranke.

Pritožbeno sodišče je po navedenem ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi tožnik izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP). V skladu s 353. členom ZPP je sodišče pritožbo zaradi neutemeljenosti zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.