Jedro

Tožeča stranka je izpostavila spornost pogodbene določbe, zato je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno ugotavljalo namen pogodbenih strank ob sklenitvi pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je dolžna tožena stranka izprazniti spodnje prostore objekta na parceli 438/10 k.o. X in jih proste njenih stvari izročiti v izključno in neposredno posest tožeče stranke ter opustiti poseganje v lastninsko pravico tožeče stranke na objektu parc. št. 438/10 k.o. X ter tožeči stranki naložilo, da toženi stranki plača 1.355,37 EUR stroškov postopka.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik in uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče njegovi pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse s stroškovno posledico. Napačna je materialnopravna presoja sodišča prve stopnje, da naj bi imela tožena stranka veljavno pravno podlago za uporabo skladišča. Sodišče prve stopnje je napačno interpretiralo vsebino prodajne pogodbe z dne 21. 3. 2001, zmotna je dokazna ocena zaslišanih prič, napačno je ugotovljena tudi volja pravnega prednika tožeče stranke in tožene stranke, ki sta v letu 2001 sklenila prodajno pogodbo. V VI. točki prodajne pogodbe je jasno zapisano, da tožeča stranka spornega dela nepremičnine, ki v naravi predstavlja skladišče (oziroma prizidek stavbe na parc. št. 103/7 k.o. X) ni prepustila toženi stranki v brezplačno uporabo. Tožena stranka nima pravice uporabljati in zasedati skladišča, na kar jo je tožnik opozoril v dopisu 6. 12. 2010. Od takrat dalje tožena stranka nima podlage za zasedanje in uporabljanje nepremičnine, ki je v lasti tožnika. Pravno nerelevantne so ugotovitve sodbe, na kakšen način naj bi tožena stranka prišla do posesti skladišča in s tem povezano izročitvijo ključev. Posebna razlaga pogodbe ni potrebna, saj je v VI. točki prodajne pogodbe glede takratne parc. št. 438/3 k.o. X jasno zapisano, da se toženi stranki dovoljuje brezplačna uporaba za potrebe hoje in vožnje, uporaba spornega prizidka pa ni bila dovoljena. Določbo drugega odstavka VI. točke prodajne pogodbe je treba razumeti v povezavi s prvim odstavkom istega člena, kjer se uporaba zemljišč parc. št. 438/3 k.o. X dovoljuje zgolj za potrebe hoje in vožnje, ne pa za potrebe skladiščenja in shranjevanja blaga. Nepremičnina parc. št. 438/10 k.o. X ni le zemljišče, temveč obsega tudi objekt – prizidek k objektu parc. št. 103/7 k.o. X oziroma skladišče. Slednji ni bil predmet prodajne pogodbe VI. točke (predpogodbe), kar bi sodišče lahko ugotovilo, če bi besedilo VI. točke prodajne pogodbe uporabilo skladno z določili Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) oziroma Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). V drugem odstavku VI. točke prodajne pogodbe sta stranki določili prodajo dela nepremičnine parc. št. 438/3 k.o. X, ki bo ostal v prodajalčevi lasti po zaključku denacionalizacijskega postopka, s čimer bi tožena stranka proti plačilu kupnine postala zemljiškoknjižni lastnik zemljišča, potrebnega za dostop, dovoz in parkiranje (ne pa morebitnih ostalih delov nepremičnine, še manj pa predmetnega prizidka k objektu). Sodišče prve stopnje je zanemarilo tudi nekonsistentno in spreminjajočo se trditveno podlago tožene stranke glede obstoja ustnega dogovora med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko za brezplačno uporabo prizidka k objektu. Bistveno je, da tožena stranka ni dokazala, da bi s pravnim prednikom tožeče stranke sklenila ustni dogovor za brezplačno uporabo. Nobena od zaslišanih prič (B. R., J. K., T. H.) takega dogovora ni potrdila, toženec sam pa je o njem izpovedoval zgolj pavšalno in na splošno. Izveden dokazni postopek omogoča le zaključek, da je bil navedeni prizidek k objektu, ki ga toženec uporablja protipravno za skladiščenje svojega blaga, izrecno izključen iz vsebine VI. točke prodajne pogodbe, kar je bilo v celoti v skladu s soglasno voljo pogodbenih strank. Če bi bil takšen dogovor med pogodbenima strankama takrat sklenjen, bi to zagotovo izhajalo iz pisne vsebine prodajne pogodbe. Navedbe tožene stranke v zvezi s tem so zato le prilagojene potrebam tega pravdnega postopka in pravde, ki se v zvezi s sklenitvijo glavne prodajne pogodbe med istima pravdnima strankama vodi pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. VII Pg 5828/2010. Sicer pa je tudi napačna (pravno nepomembna) ugotovitev sodbe, da so bili ključi spornega skladišča izročeni toženi stranki. Tega tudi zaslišane priče niso potrdile. Sodišče prve stopnje ni dalo nikakršnega (pravnega) pomena ugotovitvi, da sporno skladišče ni vrisano v kataster stavb in nima ustreznih dovoljenj (po navedbi tožene stranke je črna gradnja), določba VI. točke prodajne pogodbe, s katero bi se izigralo, zaobšlo oziroma prikrilo nedovoljeno gradnjo, bi pomenila, da je kavza prodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na predpogodbo (in s tem povezano uporabo skladišča) glede na predmet nedopustna (črna gradnja se ne sme dati v pravni promet), kar bi imelo za posledico njeno ničnost (v konkretnem primeru ničnost predpogodbe iz VI. točke prodajne pogodbe). S sporno parc. št. ni bilo dopustno razpolaganje tudi zaradi prepovedi 88. člena Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen), saj je bila zanjo vložena zahteva za denacionalizacijo. Pravni posli sklenjeni v nasprotju z drugim odstavkom 88. člena ZDen so nični, česar sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Sodišče je nedopustno dovolilo širitev trditvene podlage tožene stranke in zagrešilo bistveno kršitev pravil postopka, ki je vplivala na odločitev v predmetni zadevi. Navedbe sodbe, da naj poslovanje trgovine brez spornega skladišča ne bi bilo mogoče in da naj bi delavci pravnega prednika tožeče stranke vedeli za njegovo uporabo, na katere je sodišče prve stopnje očitno oprlo izpodbijano odločitev, ne izhaja iz trditvene podlage tožene stranke.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev ter priglasila stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodba ne prekorači trditvene podlage in ni podana uveljavljena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP (nepravilna uporaba 7. člena ZPP). Sodba le povzema izpoved priče U. P., da poslovanje trgovine brez spornega skladišča ne bi bilo mogoče in da naj bi delavci pravnega prednika tožeče stranke vedeli za njegovo uporabo, nanjo pa ne opre odločitve, kot bo obrazloženo v nadaljevanju. Sicer pa tožena stranka v odgovoru na tožbo (3. točka), v katerem izpostavi, da je na parc. št. 438/10 k.o. X sporno skladišče, zatrjuje, da brez te parcele (parc. št. 438/10) njen trgovski objekt ne more funkcionirati.

6. Sodba zavzame stališče, da ima tožena stranka pravico uporabljati celotno nepremičnino parc. št. 438/10 k.o. X (gre za del prvotne parc. št. 438/3 k.o. X), tudi sporno skladišče. Zavzeto stališče utemeljuje z ugotovitvijo, da je bil namen tožeče stranke (njenega pravnega prednika) prodati toženi stranki vse nepremičnine, ki so spadale h kompleksu „D.“, tudi celotno nepremičnino parc. št. 438/3 k.o. X, ki pa je zaradi denacionalizacijskega postopka ni mogla prodati, namen tožene stranke pa je bil, da pridobi celoten kompleks, kljub potekajočemu denacionalizacijskemu postopku na delu tega kompleksa. Tožena stranka je bila pripravljena odkupiti tudi le del kompleksa (parc. št. 438/4 k.o. X), za katere pa ni veljala prepoved prodaje. Ker tožeča stranka ni imela na nobenem delu kompleksa interesa, je tudi del, ki ga ni mogla prodati, prepustila toženi stranki v brezplačno uporabo (najem), dokler je zemljiškoknjižni lastnik.

7. Zavzeto stališče temelji na naslednjih ugotovitvah: - da je s prodajno pogodbo 21. 3. 2001 (v nadaljevanju prodajna pogodba) pravni prednik tožeče stranke prodal toženi stranki nepremičnino parc. št. 438/4 k.o. X (tožena stranka je na njej že vpisana kot zemljiškoknjižni lastnik), - da je prodajalec kupcu dovolil, dokler bo prodajalec zemljiškoknjižni lastnik, brezplačno uporabo zemljišč parc. št. 438/3 k.o. X, dvorišče, travnik, njiva in parc. št. 438/9 k.o. X, travnik, za potrebe hoje in vožnje (prvi odstavek VI. točke prodajne pogodbe), - da se je prodajalec zavezal po pravnomočnem zaključku denacionalizacijskega postopka del zemljišča parc. št. 438/3, ki bo ostal v njegovi lasti, prodati kupcu po ceni 100,00 DEM za m2 (drugi odstavek VI. točke prodajne pogodbe, ki ima naravo predpogodbe), - da je denacionalizacijski postopek za parc. št. 438/3 k.o. X končan, - da je bila parc. št. 438/3 k.o. X ukinjena in so iz nje nastale parc. št. 438/10, 438/11 in 438/12, vse k.o. X, - da je tožeči stranki od prvotne parc. št. 438/3 k.o. X ostala v lasti parc. št. 438/10 k.o. X, na kateri stoji objekt, ki ni vrisan v zemljiški kataster in nima uporabnega dovoljenja, - da tožena stranka ta objekt uporablja za potrebe shranjevanja oziroma skladiščenja blaga in plačuje tudi nanj odpadajoče stroške, - da je tožeča stranka (pravni prednik tožeče stranke) ob primopredaji toženi stranki izročil ključe vseh objektov, tudi ključe spornega skladišča, ki je bilo izpraznjeno, tako kot vsi ostali prostori in ga tožena stranka od takrat uporablja, - da je sporno skladišče del (prvotne) nepremičnine parc. št. 438/3 k.o. X, in iz pravice uporabe oziroma predkupne pravice ni bil izvzet, - da tožeča stranka na delu, ki ga ni mogla prodati (nepremičnina parc. št. 438/3) opustila posest, ni imela več nobenega interesa in ga je prepustila toženi stranki v brezplačno uporabo (dokler je prodajalec zemljiškoknjižni lastnik).

8. Sodišče prve stopnje je ob ugotovitvi, da je pogodbena določba (VI. točka prodajne pogodbe) „sporna“, materialnopravno pravilno, v skladu z drugim odstavkom 82. člena OZ (enako je določal drugi odstavek 99. člena ZOR veljaven v času sklepanja pogodbe) ugotavljalo namen pogodbenikov. Po določbi prvega odstavka 82. člena OZ (enaka je določba prvega odstavka 99. člena ZOR) se določbe pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Ker pa je tožena stranka izpostavila spornost te pogodbene določbe, je sodišče prve stopnje v skladu z utrjeno sodno prakso (1) uporabilo določbo drugega odstavka 82. člena OZ, ki pride v poštev v takem primeru. Slednji določa, da se pri razlagi ni treba držati dobesednega pomena uporabljanih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in pogodbeno določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava.

9. Sporna pogodbena določba VI. točke prodajne pogodbe se glasi: „Pogodbeni stranki sta sporazumni, da prodajalec s 1. 4. 2001 dalje dovoljuje kupcu vse dotlej, dokler je prodajalec zemljiškoknjižni lastnik, brezplačno uporabo zemljišč parc. št. 438/3 dvorišče, travnik, njiva in parc. št. 438/9 travnik za potrebe hoje in vožnje.

Po pravnomočnem zaključku denacionalizacijskega postopka za del zemljišča parc. št. 438/3 pa se pogodbeni stranki druga drugi zavezujeta, da bo prodajalec tisti del zemljišča parc. št. 438/3, ki bo ostal v njegovi lasti, prodal in kupec kupil po ceni 100,00 DEM za m2 v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila, seveda pod pogojem, da bo kupec imel poravnane vse obveznosti v zvezi z nakupom nepremičnine parc. št. 438/4, dogovorjene v točki IV., ob upoštevanju točke V. te pogodbe.

Rok za sklenitev prodajne pogodbe je 60 dni od pravnomočnosti geodetske odločbe o parcelaciji zemljišča parc. št. 438/3.“

10. Tožena stranka je sporno pogodbeno določbo (glede parc. št. 438/3, sedaj 438/10 k.o. X), na kateri stoji tudi sporno skladišče (slednje je bilo tam tudi ob sklepanju prodajne pogodbe 21. 3. 2001) razlagala tako, da brezplačna uporaba nepremičnine parc. št. 438/3 k.o. X (sedaj parc. št. 438/10 k.o. X) vključuje tudi upravičenje uporabe na njej stoječega spornega skladišča. Slednje je utemeljevala s trditvijo, da je bil tak namen pogodbenih strank (2), ki sta se s predpogodbo tudi dogovorili za prodajo nepremičnine parc. št. 438/3 v delu, ki bo po denacionalizacijskem postopku ostala v lasti prodajalca (3).

11. Dokazna ocena sodbe, ki sledi razlagi tožene stranke, je notranje skladna, logična in prepričljiva. V izpovedbah zaslišanih prič je sodišče prve stopnje imelo zadostno podlago za zaključek, da je bil pogodbeni namen strank brezplačna uporaba nepremičnine, takrat še enovite parc. št. 438/3 k.o. X, vključno z na njej stoječim skladiščem, kljub drugačnemu pogodbenemu zapisu (uporaba zemljišč za potrebe hoje in vožnje). Ob neizpodbijani ugotovitvi sodbe, da prodajalka (po prodaji nepremičnin na parc. št. 438/4 k.o. X) na parc. št. 438/3 k.o. X ni imela več interesa, zaradi denacionalizacijskega postopka pa ga ni mogla prodati, pritožbeno sodišče ne dvomi, da je prodajalka (do ureditve po končanem denacionalizacijskem postopku) prepustila toženi stranki pravico brezplačne uporabe (tudi na skladišču). Pravilnost zavzetega stališča potrjuje tudi izpoved priče T. H. (sodelovala je s pravnikom J. K., ki je pripravljal tekst pogodbe in delala po njegovih navodilih), ki je med drugim izpovedala: „Rečeno mi je bilo, da naj jaz tako zastopim, da je zadeva v brezplačnem najemu in da bo rešeno, ko bo končan denacionalizacijski postopek“.

12. Ni nepomembno, kot prikazuje pritožba, da ima tožena stranka sporno skladišče v uporabi že od prevzema s prodajno pogodbo pridobljenih nepremičnin parc. št. 438/4 k.o. X (prodajna pogodba z dne 21. 3. 2001 v zvezi s primopredajnim zapisnikom 9. 4. 2001) in od takrat dalje plačuje tudi vse stroške, ki odpadejo nanj (pritožba temu ne nasprotuje). Končno pa sta pogodbeni stranki glede dela sporne parcele, ki bo ostala po končanem denacionalizacijskem postopku prodajalcu (sedaj tožeči stranki) v lasti, sklenili tudi predpogodbo, kar tožnik sam priznava. Morebitne razloge za njeno neveljavnost (ničnost) bi moral tožnik uveljavljati že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Navedbe v pritožbi, da je predpogodba nična, so prepozne in neupoštevne. Tožnik ne izkaže (v pritožbi ne ponudi razlogov), zakaj teh trditev brez svoje krivde ni ponudil že v postopku pred sodiščem prve stopnje, zato jih pritožbeno sodišče ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP). Pravilno je sicer stališče pritožbe, da sodišče na ničnost pazi po uradni dolžnosti, vendar pa je pri tem vezano na postavljeno trditveno podlago, ki je tožnik ni ponudil (4).

13. Pritožbene trditve ne vzbujajo dvoma v pravilnost ugotovitve sodbe, da je bilo sporno skladišče izročeno skupaj z drugimi nepremičninami (skladišče, tako kot drugi objekti, je bilo izpraznjeno). Na (delu) nepremičnine prvotne parc. št. 438/3 k.o. X (po zaključku denacionalizacijskega postopka je tožeča stranka ostala zemljiškoknjižna lastnica parc. št. 438/10 k.o. X), je že ob sklepanju (pred)pogodbe stalo sporno skladišče, ki je tam še danes. Iz (pred)pogodbe, kot pravilno obrazlaga že sodba, skladišče ni bilo izvzeto. Pravilen je zato zaključek sodbe, da je tožena stranka, kljub drugačnemu pogodbenemu zapisu (prvi odstavek VI. točke), pridobila brezplačno pravico uporabe (tudi skladišča), dokler je prodajalec (sedaj tožeča stranka) zemljiškoknjižni lastnik (5). O vprašanju, ali na podlagi predpogodbe za sedanjo parc. št. 438/10 k.o. X obstaja obveznost tožeče stranke za sklenitev kupoprodajne pogodbe in če, ali je predmet prodaje (tudi) sporno skladišče, bo odločeno v drugem postopku (VII Pg 5828/2010) in odgovor na ta vprašanja presega okvire predmetne pravde.

14. Ob ugotovitvi, da je bil namen pogodbenikov dopustitev brezplačne rabe (tudi) skladišča, ni odločilno, ali je tožena stranka uspela dokazati obstoj posebnega ustnega dogovora za uporabo skladišča (v trditveni podlagi tožbe je obstoj takega dogovora tožena stranka zatrjevala) ali ne. Brez pomena je zato sklicevanje pritožbe, ki vztraja, da takega ustnega dogovora ni bilo in na nekonsistentno in spreminjajočo se trditveno podlago tožene stranke glede obstoja takega dogovora. Nepomembno je tudi, zakaj sporno skladišče, v pogodbi ni navedeno. V postopku pred sodiščem prve stopnje se tožeča stranka ni sklicevala na ničnost predpogodbe iz VI. točke prodajne pogodbe (6), in so v pritožbi prvič ponujene trditve nedopustna pritožbena novota, kot je bilo že obrazloženo.

15. Po povedanem uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, in ker ni procesnih in materialnih kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Odgovor na pritožbo, glede na njegovo vsebino, ni bistveno prispeval k odločitvi o pritožbi (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

(1) Primerjaj sodbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 252/2008 z dne 26. 5. 2011, II Ips 45/2012 z dne 16. 5. 2013, II Ips 691/2006 z dne 29. 1. 2009. (2) V tretjem odstavku III. točke odgovora na tožbo tožena stranka navaja: „Poslovni in pogodbeni namen in cilj obeh pogodbenih strank je bil v času sklepanja prodajne pogodbe z dne 21. 3. 2001 namreč ta, da tožeča stranka oziroma sedaj Ž., d. d., prodajo kot celoto zaključen zemljiški kompleks vse nepremičnine, ki so tvorile njen tedanji Diskont B., med drugim tudi parc. št. 438/3 toženi stranki, saj so bile za tožečo stranko poslovno nepotrebne“.

(3) Med pravdnima strankama teče pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani (VII Pg 5852/2010) postopek po tožbi tožene stranke zaradi sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino parc. št. 438/10 k. o. X (gre za zemljišče in na njem stoječ objekt, ki je predmet predmetne pravde), ker je tožeča stranka odklonila sklenitev pogodbe pod pogodbeno dogovorjenimi pogoji.

(4) Primerjaj sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 769/2007 z dne 2. 12. 2010 in v njej navedene odločbe.

(5) Uporaba ni bila dovoljena le do preklica, kot se sklicuje pritožba, z opozarjanjem na dopis iz leta 2010, s katerim je prepovedala uporabo skladišča toženi stranki.

(6) Pritožbena trditev, da je kavza prodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na predpogodbo (in s tem povezano uporabo skladišča) glede na predmet nedopustna, saj se predmet - „črna gradnja“, ne sme dati v pravni promet.