Jedro

Šele na podlagi ugotovljene prave volje pogodbenih strank bo mogoče zaključiti, kaj sta pravdni stranki imeli v mislih pri sklepanju posla: predpogodbo, prodajno pogodbo z dogovorom o ari ali kaj tretjega.

Izrek

Pritožbama tožeče in tožene stranke se u g o d i in se sodba sodišča prve stopnje r a z v e l j a v i ter zadeva v r n e sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Odločitev o pritožbenih stroških obeh pravdnih strank se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče odločilo, da sta prvo in drugotožena stranka dolžni nerazdelno plačati tožeči stranki znesek 342.679,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 5. 1997 do plačila, v presežku, do zneska 901.787,00 SIT, pa je tožbeni zahtevek zoper njiju zavrnilo. Zoper tretjetoženo stranko je zahtevek v celoti zavrnilo, o stroških postopka pa odločilo glede na uspeh v pravdi. Podlago za takšno odločitev je sodišče našlo v določilih 80. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR), ker je na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da plačilo 10.000,00 DEM, ki jih je tožnica izročila na podlagi sklenjene pogodbe o vplačilu na račun za hišo in dodatka k tej pogodbi, predstavlja aro, ki jo prvo in drugotožena stranka zaradi nespoštovanja pogodbenih obveznosti tožnice (neplačilo kupnine v roku) lahko obdržita, vendar v zmanjšani vrednosti. Zoper takšno odločitev sodišča so se pritožili tako tožnica kot tudi prvo in drugotožena stranka. Tožnica se je zoper zavrnilni del sodbe, to je za znesek 559.108,00 SIT s pripadki, pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 353. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77), to je zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo prvostopne sodbe tako, da se zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Pritožbeno navaja, da je sodišče zmotno ugotovilo, da je bila med prodajalcema (prvo in drugotoženo stranko) in tožnico kot kupcem sklenjena pogodba o ari, saj niti pogodba o vplačilu na račun za hišo niti dodatek k tej pogodbi nista bila veljavno sklenjena. Obe listini je za prodajalca podpisala samo prvotožena stranka, ne pa tudi drugotoženi kot solastnik nepremičnine. Ker je kljub temu prejel 10.000,00 DEM, je s sprejemom tega denarja obogaten in zato dolžan znesek vrniti. Glede aneksa k pogodbi o vplačilu na račun za hišo, ki je bil sklenjen 1. 2. 1997, in za katerega priče in prodajalca trdijo, da predstavlja pogodbo o ari, pa pooblaščenka tožnice še navaja, da tožnici ni jasna razlika med plačilom na račun in aro z njenimi pravnimi posledicami. Tožnica je tako ves čas menila, da podpisuje zgolj dodatek k pogodbi o vplačilu na račun, s katerim se podaljšuje rok za plačilo kupnine. Ta dodatek je bil sklenjen med prvotoženo in tožnico.Ker pri njenem podpisu ni sodelovala tretjetožena stranka kot posrednica, ki je sopodpisnica osnovne pogodbe, dodatka ni mogoče šteti za pravno veljavno spremembo osnovne pogodbe. Pritožba nadalje opozarja na dejstvo, da se sodišče sploh ni ukvarjalo z vlogo tretjetoženke, ki je bila kot posrednica pri sklepanju pogodbe upravičena sprejemati vsa izplačila. Ni ugotavljalo niti pooblastil posrednice niti tega, zakaj se ta stranka ni pojavila kot sopodpisnica tudi na dodatku k pogodbi z dne 1. 2. 1997. Iz vsega navedenega torej jasno izhaja, da je sodišče zmotno ugotovilo, kdo so bile pogodbene stranke, kdo se je zavezoval, komu in kaj ter kdo je bil upravičen sklepati dodatek k pogodbi. Zaradi tega je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da je bila med pravdnimi strankami sklenjena pogodba o ari, namesto da bi pravilno ugotovilo, da je bil denar dan kot del dogovorjene kupnine, ki ga je potrebno v primeru nesklenitve pogodbe o nakupu nepremičnine vrniti. Pritožba na koncu uveljavlja še bistveno kršitev določb postopka, ki naj bi jo sodišče zagrešilo na ta način, da kljub prošnji pooblaščenke, ki je imela istočasno pravdno in priporno kazensko zadevo, in je zato zaprosila za preložitev glavne obravnave, njeni prošnji ni ugodilo, opravilo obravnavo, s tem pa kršilo pravice stranke v postopku. Tožena stranka v svojem odgovoru na pritožbo navaja, da se tožnica sicer pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po 353. členu ZPP/77, da pa se v bistvu pritožuje zaradi zmotno ugotovljenega dejanskega stanja, ker pogodbe o vplačilu na račun z dne 16. 10. 1996 in dodatka k tej pogodbi z dne 1. 2. 1997 ni podpisal drugotoženi, v posledici česar naj bi bil podan pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, smiselno, da pogodba ni veljavna, da se ni sklepala pogodba o ari in da je bila tožena stranka s sprejemom denarja obogatena. Po njenem je te navedbe potrebno šteti za novoto, ker se prej pogodba in dodatek iz teh naslov tožbeno nista izpodbijala, zato pritožba ne more biti uspešna. Pritožbeno pa tožena stranka (prvo in drugotožena) uveljavlja pritožbena razloga zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je sodišče pravilno ugotovilo,da je bila med strankami sklenjena pogodba o ari, da pa je dejansko stanje, ugotovljeno glede IV. odstavka 80. člena ZOR zmotno, zlasti pa nepopolno in to po krivdi tožeče stranke, ki je predčasno zapustila razpravno dvorano in ni mogla biti izprašana glede dogovora o višini are in glede drugih okoliščin, ki so pomembne za uporabo IV. odstavka 80. člena ZOR. S tem, ko pa je sodišče brez zahteve stranke znižalo dogovorjeno aro, je ravnalo v nasprotju z zakonom in voljo pogodbenih strank. Sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni ter tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da razveljavi sodbo sodišča prve stopnje in vrne zadevo temu sodišču v ponovno odločanje. Tožeča stranka ni podala odgovora na pritožbo. Obe pritožbi sta utemeljeni. Tako pritožbene navedbe tožnice kot tudi tožene stranke so izpodbile zaključek prvostopnega sodišča,da gre v konkretnem primeru nedvomno za dogovor o ari. V skladu z 79. členom ZOR predstavlja ara denarni znesek ali neko drugo količino nadomestnih stvari, ki jih pogodbena stranka izroči drugi pogodbeni stranki v znak, da je med njima (glavna) pogodba sklenjena. Ara se nikoli ne domneva (domneva se lahko le nasprotno: da je bil izročeni znesek dan kot delna spolnitev obveznosti) in mora biti zato med pogodbenima strankama posebej dogovorjena. Da bi se torej plačilo kakšnega zneska štelo za aro, mora to izhajati iz izrečne in jasne pogodbene volje strank. Med strankama sklenjene pogodbe o vplačilu na račun za hišo (16. 10. 1996) ob dosedaj ugotovljenem dejanskem stanju nikakor ni mogoče šteti kot sklenjeno kupoprodajno pogodbo za hišo,ker predmet pogodbe ni dovolj zemljiškoknjižno opredeljen. Ob zelo širokem tolmačenju ZOR-a pa bi jo bilo mogoče šteti za predpogodbo. Pri predpogodbi gre namreč za sporazum med strankama, da bosta sklenili pogodbo in tudi že dogovorita vse bistvene sestavine, je pa še ne želita skleniti zaradi različnih vzrokov (kupec še nima denarja, prodajalec še nima vseh podatkov, listin ...). Vsekakor pa predpogodba ni združljiva z dogovorom o ari, ki dokazuje že sklenjeni posel in obenem zagotavlja njegovo spolnitev. Iz različnih navajanj tožene in tožeče stranke glede razumevanja same vsebine izpodbijane pogodbe jasno izhaja, da med obema pogodbenima strankama ni bilo skladnosti glede volje. Tožena stranka govori o pogodbi o ari, tožnica pa o pologu gotovine kot garanciji, da bo ona edini kupec za predmetno nepremičnino. Sodišče prve stopnje se bo moralo v ponovnem sojenju ukvarjati prvenstveno s pravo voljo pogodbenih strank in šele nato ugotavljati, ali gre za predpogodbo, kupoprodajno pogodbo z dogovorom o ari ali kaj tretjega (npr. potrdilo o plačilu pologa) in tako ugotoviti, ali morebiti ne gre za neopravičeno obogatitev po 210. členu ZOR, torej za sprejem zneska 10.000,00 DEM glede na podlago, ki se ni uresničila oz. je pozneje odpadla. Ne gre prezreti tudi vloge posrednika pri sklepanju konkretne pogodbe. Dejstvo je, da je tožnica hotela posel skleniti s pomočjo posrednika (BO - MO PLUS). Bistvena naloga posrednika je ta, da si prizadeva najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe. Pri sestavi prvotne pogodbe je kot posrednica sodelovala tretjetožena stranka, pri njeni spremembi, torej dodatku, pa ne, kar kaže na določene nepravilnosti pri sklepanju posla in poraja dvom o tem, da dodatek pravno veljavno spreminja prvotno pogodbo. Sodišče bo moralo ugotoviti, kakšna je bila vloga posrednika v tej zadevi, kakšna so bila njegova pooblastila in kako je to moglo vplivati na pravilnost pogodbe in dodatka in iz njega izvirajočo, s strani tožene stranke zatrjevano, obveznost tožnice, da prepusti že plačani znesek kot sankcijo za neizpolnitev pogodbenih obveznosti (neplačilo kupnine v določenem roku). Na koncu pritožbe tožnice zatrjevana kršitev pravice tožeče stranke v postopku predstavlja le relativno bistveno kršitev pravdnega postopka in ni razlog za razveljavitev odločbe. Res pa je, da bi v primeru, če bi se obravnave udeležila tudi pooblaščenka tožnice, sodišče lahko natančneje ugotovilo odločilna dejstva in razrešilo številna še nerešena vprašanja, ki so nedvomno prispevala k sedanji odločitvi prvostopnega sodišča. Zaradi vsega navedenega je bilo potrebno obema pritožbama ugoditi, sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje istemu sodišču (1. odst. 370. člena ZPP/77). Izrek o stroških tega postopka temelji na III. odst. 166. člena ZPP/77.