Jedro

Čeprav SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je stanovanjska najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila urejena po ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno, da bi bilo treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z določbami tega zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so stanovanjska razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne institute stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z uveljavitvijo SZ se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do začasne uporabe hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe spremenila v pravico iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2. odstavka 4. člena SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe pogodbeno stanovanjsko razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika stanovanja in toženke kot prejšnje imetnice pravice do začasne uporabe stanovanja) prilagoditi določbam SZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki oziroma tožeči stranki po nasprotni tožbi (v nadaljevanju: tožena stranka) naložilo, da mora izprazniti trisobno stanovanje št. 3 v večstanovanjski stavbi na P.. cesti 14 v Ljubljani in ga izročiti pooblaščencu tožeče stranke oziroma tožene stranke po nasprotni tožbi (v nadaljevanju: tožeča stranka).

Nasprotni tožbeni zahtevek toženke na cenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje je zavrnilo. Odločilo je še, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti 22.800,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.7.2005 do plačila.

Proti sodbi se je pritožila toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je zaključek sodišča prve stopnje, da gre za hišniško stanovanje, napačen. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe ni mogoče ugotoviti dejstev in dokazov, na katere je sodišče prve stopnje oprlo svojo ugotovitev. Dejstvo, da je toženka v predlogih najemnih pogodb navedla, da je stanovanje hišniško in da se je v stanovanje vselila, potem ko se je zavezala opravljati dela hišnika in snažilke, ne dokazuje, da je bilo stanovanje dejansko opredeljeno kot hišniško.

Dokazno breme za dokazovanje te okoliščine je na tožeči stranki.

Dogovor z dne 15.6.1987 nima bistvenih elementov ne pogodbe o začasni uporabi stanovanja ne najemne pogodbe. Pogodba o uporabi spornega stanovanja ni bila nikoli sklenjena, pa celo če bi bila, bi se to moralo zgoditi pred vselitvijo v stanovanje. Rok za izpraznitev stanovanja je potekel, zato je bila izpraznitvena tožba vložena prepozno "Dodatna" pogodba z dne 7.7.1990 ne more sanirati dejstva, da pogodba (najemna ali pogodba o uporabi stanovanja) ni bila sklenjena. Ne glede na navedeno ima toženka pravico, da še nadalje ostane v stanovanju, saj opravlja hišniška dela in dela snažilke.

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 8/91-I s kasnejšimi spremembami, SZ) namreč v 40. členu določa, da ima hišnik pravico do začasne uporabe stanovanja, dokler opravlja delo hišnika. Tožeča stranka bi zato s toženo stranko morala skleniti pogodbo za določen čas. Ta je sklenitev najemne pogodbe za določen čas sicer predlagal, vendar pa je čas trajanja datumsko opredelil z 31.3.2006, zato toženka pogodbe ni podpisala. Če je sodišče prve stopnje štelo, da gre tožeči stranki profitna najemnina, bi v tem smislu lahko delno ugodilo nasprotnemu tožbenemu zahtevku tožene stranke.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov o dejanskih ugotovitvah, da se je toženka v predmetu stanovanja vselila na podlagi dogovora z dne 19.5.1987 in da je sporno stanovanje hišniško. Sodišče prve stopnje je v prid obeh zaključkov navedlo izčrpne in prepričljive razloge, ki se jim pritožbeno sodišče v celoti pridružuje. Toženka na stanovanju št. 3 na P... cesti 14 v Ljubljani zato ni pridobila stanovanjske pravice, temveč zgolj pravico do uporabe stanovanja za čas opravljanja hišniških del. Po določbi 2. odstavka 40. člena v času nastanka spornega pravnega razmerja veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84, ZSR) je bilo namreč mogoče na hišniških stanovanjih pridobiti zgolj pravico do začasne uporabe stanovanja. Ker toženka ni imetnica stanovanjske pravice, je jasno, da ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas z neprofitno najemnino.

Z novo stanovanjsko zakonodajo, to je s sprejetjem SZ, je zakonodaljalec postavil nove temelje stanovanjskim razmerjem. Čeprav SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je stanovanjska najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila urejena po ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno, da bi bilo treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z določbami tega zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so stanovanjska razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne institute stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z uveljavitvijo SZ se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do začasne uporabe hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe spremenila v pravico iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2. odstavka 4. člena SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe pogodbeno stanovanjsko razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika stanovanja in toženke kot prejšnje imetnice pravice do začasne uporabe stanovanja) prilagoditi določbam SZ.

Za odločanje o tožbenem zahtevku na izselitev iz stanovanja je treba na podlagi 199. člena SZ-1 uporabiti sedaj veljavni Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, SZ-1). Ta v 111. členu določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti.

Določba velja tudi za primer, ko ni prišlo do uskladitve pogodbe o uporabi stanovanja, ki jo je lastnik stanovanja v skladu s 40. členom ZSR sklenil z občanom. Kadar lastnik stanovanja osebi, ki je imela status imetnika pravice do začasne uporabe stanovanja po prejšnjih predpisih, ponudi v podpis sklenitev najemne pogodbe, je odločilno vprašanje, ali oseba upravičeno odklanja sklenitev ponujene najemne pogodbe. V konkretnem primeru je treba za pravilen odgovor predhodno ugotoviti, kakšno najemno pogodbo (natančneje s kakšno vsebino) ima toženka pravico skleniti ter zakaj in iz katerih razlogov do sklenitve pogodbe (uskladitve) ni prišlo. Sodišče prve stopnje je sicer pravilno ugotovilo, da najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka ponudila v podpis toženi stranki, ni bila sklenjena, ni pa raziskovalo, ali je slednja sklenitev najemne pogodbe upravičeno odklonila. Ta ugotovitev je pomembna tako za razsojo o tožnikovem tožbenem zahtevku na izselitev, kot tudi toženkinem nasprotnem tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe, saj sta oba zahtevka med seboj izključujoče povezana. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava v tej smeri ni ugotavljalo pravno relevantnih dejstev, je preuranjeno odločilo o tožnikovem tožbenem zahtevku, posledično pa tudi o zahtevku po nasprotni tožbi.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku zavzame stališče o tem, kako bi bilo treba dosedanje pravno razmerje med pravdnima strankama, ki je temeljilo na ZSR, prilagoditi novi pravni ureditvi.

Pri tem se bo moralo opreti na SZ s tisto vsebino, ki je veljala v času ponudbe tožeče stranke toženi stranki. Nato pa bo moralo oceniti, ali je toženka upravičeno odklonila podpis ponujene najemne pogodbe ali ne, pri čemer se bo moralo opredeliti zlasti do vprašanja, ali se najemnina za sporno stanovanje, ki je službeno, oblikuje prosto ali ne. Če bo ugotovilo, da je bila tožnikova ponudba v skladu z določili takrat veljavnega SZ, pa je toženka neupravičeno ni sprejela, bo moralo ugoditi tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja, nasprotni tožbeni zahtevek pa zavrniti.

Odločitev o stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.