Jedro

V primeru več upnikov sme izpolnitev nedeljive obveznosti, kakršna je izpraznitev in izročitev najetega poslovnega prostora v posest, uveljaviti posamezen upnik.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba spremeni: - v I. točki izreka tako, da se glasi: „Odpove se najemna pogodba, sklenjena med D., d.o.o., in A., d.o.o., ki je bila sklenjena 7.10.1994.“ - v II. točki izreka tako, da se rok izpraznitve „takoj“ nadomesti z datumom „24.4.2014“.

V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, pa nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče je odločilo, da je dne 7.9.1994 (pravilno 7.10.1994) sklenjena najemna pogodba med D., d.o.o., odpovedana z dnem 13.9.2010 (I. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost, da takoj izprazni sobo v kleti večstanovanjske stavbe desno na hodniku 2. večstanovanjske stavbe B. v izmeri 23,50 m2 in jo izroči pooblaščencu tožnikov S., d.d. (II. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost, da tožeči stranki plača 2.185,35 EUR z obrestmi (III. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki v višini 557,00 EUR (IV. točka izreka).

2. Pritožuje se tožena stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Graja odločitev, da so tožniki, ki imajo skupno samo 44,78 % solastninski delež, legitimirani za vložitev tožbe. Graja tudi stališče, naj bi imel pravico vložiti tožbo tudi S., d.d., kot upravnik stavbe. Tudi stališče, da je upravnik etažne lastnike upravičen zastopati na podlagi Stvarnopravnega zakonika in pogodbe o opravljanju upravniških storitev, označuje za zmotno. Meni, da se sodišče do vprašanja pravilnosti izpolnitve glasovnic ni opredelilo in dejstva, da so postopek sprožili le lastniki z 28,4588 % solastninskim deležem, ni izreklo. Meni, da S., d.d., ni upravičen nastopati kot zakoniti zastopnik, ker je upravnik zakoniti zastopnik etažnih lastnikov le za določeno področje in v primerih, ki jih določa zakon. Ne gre za področje oz. primer, kjer upravnik nastopa kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, zato sklenjena pogodba o upravljanju ni bistvenega pomena in ne pomeni, da so tožniki aktivno legitimirani za predmetni spor. Sklicuje se na 118. čl. Stvarnopravnega zakonika in navaja, da odpoved pogodbe za poslovni prostor ne spada med posle upravljanja, zato upravnik lastnikov ni upravičen zastopati zgolj na podlagi pogodbe o upravljanju ali zakona. Trdi, da odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas spada med posle rednega upravljanja, za katere se zahteva soglasje lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastninskih deležev. Sklicuje se na sodno prakso VSL I Cp 1843/99, II Cp 2270/2004, po novejši sodni praksi VSL II Cp 2039/2012 pa spada odpoved najemne pogodbe celo med posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja s stvarjo. Opozarja, da tožniki svojo aktivno legitimacijo utemeljujejo s 56,4533 % solastninskim deležem. Meni, da bi moralo biti ugotovljeno soglasje za odpoved najemne pogodbe skladno s 67. čl. Stvarnopravnega zakonika. Trdi, da je odločbo VSL I Cp 758/2010 prvostopenjsko sodišče nepravilno tolmačilo. Opozarja, da deleža etažnih lastnikov, ki so glasovali za odpoved najemne pogodbe, sodišče ni ugotavljalo. Posledično aktivna legitimacija tožnikov ni izkazana. O tem, ali solastninski deleži etažnih lastnikov, ki so glasovali za odpoved najemne pogodbe, predstavljajo več kot polovico deležev, sodba nima jasnih razlogov. Sodbe se zato ne da preizkusiti. Opozarja, da so tožniki zahtevek za odpoved najemnega razmerja postavili šele na naroku 24.4.2013 in to brez trditvene podlage. Meni, da ni utemeljeno slediti odločbama VSL II Cp 1805/2009 in I Cpg 888/2009, ki se opredeljujeta, da je vprašanje odpovedi najemne pogodbe treba presojati kot predhodno vprašanje in da za sodno odpoved najema šteje že sama vložitev tožbe. Graja stališče, da odpoved pogodbe sodi v trditveno podlago in stališče, da poseben oblikovalni tožbeni petit za prenehanje najemnega razmerja ni potreben. V zadevah iz sodne prakse je nesporno, da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, v obravnavani zadevi pa je to dejstvo za tožnike sporno. Tožniki so v tožbi in pripravljalni vlogi navedli, da je najemna pogodba neveljavna, ker A., d.o.o., ni imela pooblastila za oddajo prostora v najem, aneks pa zato, ker ga je podpisal D., d.o.o., tudi brez pooblastila etažnih lastnikov. Tožniki so ničnost najemne pogodbe uveljavljali s trditvijo, da nasprotuje prisilnim predpisom, saj je premet najema namenjen skupni rabi etažnih lastnikov in ne opravljanju frizerske dejavnosti. Opozarja, da tožniki trditve o veljavni sklenitvi najemne pogodbe niso podali. Brez tovrstne trditvene podlage zahtevka na odpoved pogodbe ne morejo uspešno uveljaviti. Opozarja, da je bila odpoved najemne pogodbe toženi stranki posredovana šele na naroku 24.4.2013, zato bi enoletni odpovedni rok lahko začel teči šele tedaj. Opozarja, da je sodišče spregledalo toženkino trditev, da denarne terjatve fizično ni mogla plačati, ker ji upravnik ni izstavil računa. Morala bi imeti račun, da bi plačilo knjižila v poslovne knjige. Prilaga dopis, s katerim je dne 20.1.2011 to zahtevala. Po nenehnih pozivih je upravnik toženki sicer izstavil obračun zapadlih obveznosti, vendar obračunal zneske najemnin od 1.5.2007 dalje, tudi tiste, ki so zastarali. Plačilo najemnine zastara v treh letih. Zastaranju se je toženka po pravni zastopnici v dopisih z dne 3.3.2011 in 11.3.2011 izrecno uprla. Kljub temu je bila vložena tožba. Toženka je iztoževano terjatev prerekala in podala ugovor zastaranja. Opozarja, da je spregledano, da je toženka junija 2010 imela še veljavno najemno pogodbo, zato ni dolžna plačati uporabnine, temveč najemnino; izrek sodbe se glasi na nadomestilo za rabo – uporabnino.

3. Tožeča stranka je na pritožbo dogovorila. Meni, da že sklep, sprejet na zboru lastnikov dne 24.9.2008, zadošča, da upravnik v imenu etažnih lastnikov lahko sproži tožbo. Meni, da gre za posel rednega upravljanja. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Obravnavan prostor je bil s pogodbo oddan za opravljanje poslovne dejavnosti, zato so tudi za prenehanje pogodbenega razmerja odločilna materialnopravna pravila, ki urejajo najem poslovnih prostorov. Pravilno je prvostopenjsko stališče, da je odpoved najemne pogodbe treba presojati po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP; Ur. list SRS št. 18/74 s spremembami). Kako je obravnavan prostor evidentiran v uradni evidenci - katastru stavb, je v tem pravdnem postopku drugotnega pomena. Vprašanje ustreznosti prostora za opravljanje poslovne (frizerske) dejavnosti namreč ni predmet obravnave v tem postopku. Za nedoločen čas sklenjena najemna pogodba preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. čl. ZPSPP). Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. čl. ZPSPP). Najemna pogodba zato lahko preneha le na podlagi sodne odločbe, ki najemno razmerje preoblikuje. Torej z oblikovalno sodbo, izdano na podlagi tožbe, s katero tožnik zahteva odpoved (preoblikovanje) najemnega razmerja (oblikovalna tožba). Taka tožba, s katero najemodajalec odpoveduje najemno razmerje, je podlaga za nadaljnji zahtevek, da je tožena stranka dolžna izprazniti in izročiti poslovni prostor. Izpraznitvenemu zahtevku je mogoče ugoditi šele, ko je odpravljena pravna podlaga za uporabo poslovnega prostora.

6. Pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje obstoj aktivne legitimacije tožnikov za to pravdo nerazumno utemeljuje z dejstvom, da je upravnik zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Če sodišče prve stopnje s tem stališčem želi utemeljiti, da upravnik v tem postopku zastopa tudi etažne lastnike, ki tožbe niso vložili, ali da je svojem imenu upravičen uveljavljati terjatev zastopanega, nima prav. Upravnik v tem postopku zastopa tiste etažne lastnike večstanovanjske stavbe B., ki so tožbo vložili – tožnike. Je zakoniti zastopnik in v tem pravdnem postopku nima aktivne legitimacije; nastopa v imenu in za račun zastopanih. Ima enak položaj kot pogodbeni zastopnik oz. pooblaščenec (prvi odstavek 86. čl. ZPP). Stranka postopka so zastopani etažni lastniki, ne pooblaščenec ali zakoniti zastopnik.

7. Neutemeljeno pa pritožba trdi, da S., d.d. (upravnik), ni zakoniti zastopnik etažnih lastnikov stavbe B. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo navedla zgolj to, da podjetje S., d.d., ni izkazalo, da je upravnik stavbe B. in opozorila, da pogodba o upravljanju ni predložena. Po tem opozorilu je tožeča stranka predložila pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 125/M (dokaz A145), s katero so etažni lastniki posameznih delov stavbe B. S, d.d., določili za upravnika. Predložila je tudi odločbo Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana z dne 10.3.2008 (dokaz A1), s katero je odločeno, da se družba S., d.d., vpiše v register upravnikov. S stališčem tožene stranke, da zaradi nekonstitutivnosti vpisa v register le-ta ne izkazuje podatkov, ki so vanj vpisani, ni mogoče zavračati točnosti vpisov v registru upravnikov. Tožena stranka namreč ni navajala okoliščin in predložila dokazov, zaradi katerih bi bilo treba dvomiti v pravilnost uradne evidence – registra upravnikov. Kaj več se s tem vprašanjem ni treba ukvarjati, ker tožena stranka ni konkretizirano ugovarjala, da S., d.d., ni upravnik stavbe B. Upravnikova pooblastila so določena s 118. čl. Stvarnopravnega zakonika in z zgoraj navedeno pogodbo o upravljanju. Ta pooblastila vsekakor vključujejo zastopanje tožnikov v tem postopku.

8. S tem, ko je razčiščena upravnikova vloga in njegova pooblastila v tem postopku, pa še ni razčiščeno vprašanje aktivne legitimacije udeležencev tega postopka. O tem vprašanju se pritožbeno sodišče izreka v 12 točki te sodbe.

9. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je za določen čas sklenjeno najemno razmerje prešlo v najemno razmerje na nedoločen čas. Tako sta pogodbenika (skladno z drugim odstavkom 27. čl. ZPSPP) dogovorila v najemni pogodbi (7. čl. najemne pogodbe – dokaz A2). Dejstvo, da se je po izteku najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, prostor še naprej uporabljal za poslovno dejavnost, ni sporno.

10. Šele s postavitvijo oblikovalnega zahtevka na naroku dne 24.4.2013 je tožeča stranka zahtevala sodno odpoved najemne pogodbe. Šele od tega dne dalje zato teče odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. čl. ZPSPP). Vložitev tožbe za izročitev poslovnih prostorov, kakršno je dne 21.7.2010 vložila tožeča stranka, nima značaja odpovedi pogodbe pri sodišču. Odpovedni rok se bo torej iztekel dne 24.4.2014 in ne 13.9.2010, kot to nepravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Teči je namreč začel šele, ko je tožeča stranka podala zahtevek za prenehanje najemne pogodbe s sodno odpovedjo, to pa je storila na naroku dne 24.4.2013 in ne v tožbenih navedbah, kot nepravilno razloguje sodišče. Praksa višjih sodišč se glede tega vprašanja res razlikuje. Za pritožbeno sodišče je edino sprejemljivo gornje stališče, ki je enako stališču, zavzetemu v sodbi VSL I Cp 1780/2009. 11. Sodišče ni sledilo pravilno postavljenemu oblikovalnemu zahtevku, ampak je, ne da bi oblikovalni zahtevek (prva točka zahtevka) zavrnilo, ugotovilo, da je pogodba odpovedana. Tega ni niti obrazložilo. Vse to pa ni ovira, da pritožbeno sodišče storjeno kršitev odpravi na ta način, da materialno pravo pravilno uporabi in odločitev argumentira, kajti vsa pravno odločilna dejstva je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo. Odločitev iz I. točke izreka sodbe je zato spremenjena tako, da je ugodeno postavljenemu oblikovalnemu zahtevku; odločitev iz II. točke izreka pa tako, da je rok za izpraznitev in izročitev nepremičnine določen na dan 24.4.2014 (358. čl. ZPP). Sodba, s katero se tožena stranka obsodi, da mora izročiti stvari, ki so bile dane v najem, se lahko izda, še preden to razmerje preneha (tretji odstavek 311. čl. ZPP). Pri spremembi tožbe je upoštevan pravilen datum najemne pogodbe (7.10.1994), kajti na naroku dne 24.4.2013 je pri zapisu zahtevka prišlo do očitne pomote. Nesporno je najemna pogodba datirana z datumom 7.10.1994, zato je zapis datuma 7.9.1994 posledica pomote.

12. Vprašanje, kako se odpoveduje najemna pogodba v primeru, ko je najemodajalcev več, z ZPSPP ni urejeno. Uporabiti je zato treba splošna pravila obligacijskega prava (435. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih, sedaj enako ureja 416. čl. Obligacijskega zakonika). Navedeni določili predvidevata, da sme izpolnitev nedeljive obveznosti, kakršna je izročitev poslovnega prostora v posest, uveljaviti posamezen upnik. Odpoved pogodbe je nujno predhodno opravilo, ki izročitev omogoči. Tožena stranka ne zatrjuje, da bi kateri od etažnih lastnikov odpovedi najemne pogodbe izrecno nasprotoval. Opozarja le na večje število neveljavnih glasovnic, ker podpisniki na glasovnicah niso obkrožili niti besede ZA niti PROTI, pri čemer naj bi bilo teh kar 51,3199 %. Opozarja tudi, da so 13 glasovnic podpisale osebe, ki niso etažni lastniki; da glasovnice Javnega stanovanjskega sklada MOL niso pravilno opremljene s podpisom in žigom, da so za nekatere etažne lastnike podpisali tuji ljudje. Ker se ne zatrjuje, da bi kateri od lastnikov izrecno nasprotoval odpovedi najemne pogodbe, sta zahtevka za odpoved najemne pogodbe in za izročitev poslovnega prostora utemeljena. Nujno je upoštevanje posameznikove volje in avtonomije, ki se pri uresničevanju lastninske pravice izraža tudi pri sprejemanju odločitev o uporabi oz. upravljanju s solastno stvarjo. Za upravljanje s solastnino Stvarnopravni zakonik res predvideva upoštevanje kvoruma pri sprejemanju odločitev o poslih v zvezi z rednim upravljanjem in poslih, ki okvire rednega upravljanja presegajo. Ker pa je namen ustavnega jamstva lastnine (33. čl. Ustave RS) v zagotovitvi in uresničitvi posameznikove svobode, spoštovanju njegove volje in avtonomije, kakršno so tožniki izrazili, drugačna volja pa ni bila izražena oz. je tožena stranka ne zatrjuje, je zahtevek za odpoved najemne pogodbe utemeljen. Prostor bo izročen v posest upravniku, ki ga je na podlagi pooblastil, ki mu jih dajeta zakon in pogodba o upravljanju, upravičen in dolžan sprejeti.

13. Pritožba neutemeljeno navaja, da tožniki najemnega razmerja niso zatrjevali. Že v tožbi so tožniki opozorili na dne 7.10.1994 sklenjeno najemno pogodbo in dne 29.1.2002 sklenjen aneks k tej pogodbi, pa tudi, da se je iskalo mnenje etažnih lastnikov glede nadaljevanja ali prekinitve najemnega razmerja. Res so uveljavljali ničnost pogodbe, niso pa je uspeli dokazati. Obstoj najemne pogodbe je zatrjevala tudi tožena stranka, zato se za potrebe tega pritožbenega postopka ne more sklicevati, da neveljavne ali nične pogodbe ni mogoče odpovedati.

14. S pritožbeno trditvijo, da toženka iztoževane denarne terjatve ni mogla plačati, ker ji upravnik ni izstavil računa, ni mogoče soglašati. Toženkina obveznost plačila najemnine izvira iz pogodbe, zato je najemnino dolžna plačevati na osnovi pogodbe. Ugovora zastaranja (podanega na naroku 24.4.2013) toženka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni obrazložila; ni zatrjevala dejstev, na osnovi katerih bi bilo mogoče sprejeti zaključek o (ne)zastaranosti terjatve. Ugovor zastaranja je zato nesposoben za obravnavanje. V pritožbenem postopku tožena stranka zatrjuje trileten zastaralni rok. Če upoštevamo ta zastaralni rok, terjatev ni zastarana, saj tožeča stranka uveljavlja terjatev iz obdobja od decembra 2009 do junija 2010. To je manj kot tri leta pred vložitvijo tožbe, ki je bila vložena 21.7.2010. Dopisa z dne 3.3.2011 in 11.3.2011 je tožena stranka priložila pritožbi. Ker ni pojasnila, zakaj teh dokazil ni predložila sodišču prve stopnje, novopredloženih dokazov in tudi novih trditev o uveljavljanju zastaranja ni mogoče upoštevati (prvi odstavek 337. čl. ZPP). Ker zahtevku po višini tožena stranka ni ugovarjala, je nepomembno, ali je toženkina obveznost opredeljena kot uporabnina ali najemnina. Opredeljevanje vrste terjatve v izrek sodbe ne sodi. Kljub temu pritožbeno sodišče v III. točko izreka ni posegalo, saj pritožničin položaj ne bi bil drugačen, če bi bila označba vrste terjatve „nadomestilo za rabo skupnega prostora“ iz III. točke izreka odstranjena.

15. Ker je s pritožbo tožena stranka uspela zgolj podaljšati rok za izpraznitev nepremičnine, sprememba sodbe na njen pravni položaj bistveno ne vpliva. Novo določeni rok za izpraznitev se bo iztekel kmalu po vročitvi te sodbe strankam. Pritožničin uspeh v postopku je zato mogoče označiti zgolj za minimalen uspeh. V takih okoliščinah je primerna odločitev, da tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. čl. ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165.čl. ZPP). Tožeča stranka stroškov odgovora na pritožbo ni zaznamovala.