Jedro

Določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot. Sodišče prve stopnje se je pravilno opredelilo do navedbe, da je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Presodilo je namreč, da to na razsojo v ničemer ne vpliva, saj je pomembno to, kar je dogovorjeno. Uporabno dovoljenje, ki ga izda upravni organ investitorju, namreč ne izključuje obstoja stvarnih napak po OZ, zato se toženec na tej podlagi ne more sklicevati, da napake ni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I., III., V., VII. točki izreka) potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan tožniku A. A. plačati 4.302,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 256,63 EUR od 2. 3. 2007 dalje do plačila in od 4.045,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 11. 2007 dalje do plačila, vse v 15 dneh (I. točka izreka). Kar je zahteval več (5.531,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 11. 2007 dalje do plačila), je zavrnilo (II. točka izreka). Toženec je dolžan tožnici B. B. plačati 3.865,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 256,63 EUR od 20. 2. 2007 dalje do plačila in od 3.608,46 EUR od 12. 11. 2007 dalje do plačila, vse v 15 dneh (III. točka izreka). Kar je zahtevala več (2.324,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 11. 2007 dalje do plačila), je zavrnilo (IV. točka izreka). Toženec je dolžan tožnici C. C. plačati 2.230,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 248,56 od 13. 5. 2006 dalje do plačila in od 1.981,70 EUR od 12. 11. 2007 dalje do plačila, vse v 15 dneh (V. točka izreka). Kar je zahtevala več (2.381,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 11. 2007 dalje do plačila), je zavrnilo (VI. točka izreka). Vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (VII. točka izreka).

2. Zoper ugodilni del sodbe se pravočasno pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in zaradi kršitve ustavnih pravic in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrne, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico. Glede zahtevka za plačilo obresti in predplačilo kupnine je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo. Toženec je že tekom postopka opozarjal, da je o obrestovanju predplačil že odločalo Ministrstvo za gospodarstvo, pri čemer je odpravilo odločbo Tržnega inšpektorata RS, ki je odredil, da mora toženec za predplačila za nakup stanovanja (sicer v drugem objektu) plačati obresti. Ministrstvo je kot bistveno vprašanje izpostavilo, ali toženec opravlja pridobitno dejavnost. Pri poslovanju toženca, ki je javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb, ki deluje v javnem interesu, ne gre za opravljanje pridobitne dejavnosti. Za nakup stanovanja se ne uporabljajo določbe Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot), konkretno 41. člena, marveč specialnejše določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Po 91. členu ZVKSES ima toženec kot javni sklad poseben status, saj mu ni bilo treba zagotavljati zavarovanj za plačano kupnino oziroma obroke kupnine (bančne garancije). Glede zahtevka za povrnitev stroškov za priklop na električno omrežje pojasnjuje, da morajo novi odjemalci, ki želijo priključiti svoje objekte na elektroenergetsko omrežje, od upravljavca omrežja pridobiti soglasje za priključitev. Soglasje je po pisnem pooblastilu v imenu in za račun toženca pridobil investitor, G. Po izdaji in dokončnosti soglasja za priključitev se z upravljavcem distribucijskega omrežja sklene pogodba o priključitvi, nato pa fizična priključitev na omrežje. Nadalje je treba pridobiti dokumentacijo za priključitev stanovanj, končno pa se sklene pogodba o dobavi električne energije z dobaviteljem in tarifnim odjemalcem – uporabnikom. Toženec je v korist kupca izpeljal vse opisane postopke in založil stroške, ki pa jih je v skladu z določili Uredbe o določitvi splošnih pogojev za dobavo in odjem električne energije dolžan nositi končni uporabnik – ta pa ne more biti druga oseba kot kupec posameznega stanovanja. Nikjer v prodajnih pogodbah, prilogah ali splošnih pogojih ni bilo navedeno, da bo te stroške financiral toženec. Toženec ni nikoli uporabljal stanovanja, gre zgolj za vmesnega kupca, zato ne more biti obravnavan kot odjemalec električne energije. Sodišče prve stopnje bi moralo zahtevek v tem delu kot neutemeljen zavrniti. Glede ugovorov glede zahtevka za znižanje kupnine navaja, da je ugovarjal prekluzijo in zastaranje, v spremembo tožbe pa ni privolil. Toženec vztraja na stališču, da gre pri zahtevku za znižanje kupnine iz naslova jamčevanja za stvarne napake za oblikovalni zahtevek, ki pa bi ga morala postaviti tožeča stranka že ob vložitvi tožbe. Sklicuje se na drugi odstavek 480. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Poudarja, da pravice kupca, ki je pravočasno obvestil prodajalca o napaki, ugasnejo po enem letu, šteto od dneva, ko mu je odposlal obvestilo. Toženka uveljavlja prekluzijo v zvezi z uveljavljanjem pravic tožnikov iz naslova znižanja kupnine, saj je jasno, da je od obvestila preteklo že več kot eno leto. Če na eni strani varujemo pravico tožnikov, da po vložitvi tožbe lahko spreminjajo tožbeni zahtevek in ga kljub enakemu zakonskemu določilu (480. člen OZ) spreminjajo glede na domnevno spremenjeno sodno prakso, ki po mnenju sodišča ob vložitvi tožbe ni bila enotna, bi morali varovati tudi pravico toženca, ki se je zanesel na pozitivno pravo (načelo pravne varnosti). Glede dokazne ocene izvedenskih mnenj poudarja, da je sodišče povsem pavšalno, brez argumentacije izvedensko mnenje izvedenke gradbene stroke Č. Č. z dopolnitvijo ocenilo za verodostojno. Poudarja, da je sodišče zavezano k vestni, skrbni, argumentirani dokazni oceni, ki mora biti preverljivo obrazložena, čemur pa sodišče prve stopnje ni zadostilo. Izpodbijana sodba nima dokazne ocene v zvezi z izvedenskim mnenjem, sodišče mu kljub neskladnosti v celoti in nekritično sledi. Navaja obrazložitev naslovnega sodišča v zadevi II Cp 1977/2014. Glede zahtevka zaradi nevgradnje bideja poudarja, da je bilo kupcem stanovanj večkrat pojasnjeno, da je bide v načrtu vrisan zgolj informativno, ne predstavlja pa dela sanitarne opreme, ki je obvezen, bide tudi ni del standardne opreme. Ugotovitev izvedenke, ki ji je sodišče sledilo, da spada bide pod sanitarno keramiko, je zmotna. Glede zahtevka zaradi nevgradnje zunanjih senčil navaja, da se sodišče ni opredelilo do dejstva, da je bilo v konkretnem primeru pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. V zvezi s tem zgolj navede, da naj bi bilo pomembno, kaj je bilo med strankama dogovorjeno. Nadalje pa se oddalji od dogovora in se sklicuje na Pravilnik o toplotni zaščiti in učinkoviti rabi energije. Toženka meni, da je sodišče v zvezi s presojanjem tega zahtevka zavzelo zmotno stališče, da ne gre za očitno napako. Toženka izpostavlja, da so bile v primerljivih primerih te napake grajane pravočasno na zapisnik (kot je to storil g. A. A.). Sklepati je, da je šlo za očitno napako, ki jo je bilo mogoče ugotoviti ob primopredaji in bi jo bili tožnici dolžni grajati ne glede na standarde, s katerimi sodišče opravičuje neaktivnost tožnic. Glede stanovanja A. A. toženka poudarja, da pri presoji sodišče ni upoštevalo izvedenskega mnenja Č. Č. glede stališča, da so zunanja senčila potrebna le na določenih zunanjih steklenih površinah, na določenih pa ne. Sodišče v tem delu ni navedlo razumnih razlogov za odstop od izvedenskega mnenja izvedenke Č. Č. Ker je sodišče napačno odločilo o temelju, je posledično napačna tudi odločitev o stroških.

3. Pritožba je bila vročena tožnikom, ti pa nanjo niso odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

Glede zahtevka za plačilo obresti za predplačilo kupnine

5. Povsem pravilno je sodišče prve stopnje obrazložilo, da s tem, ko 91. člen ZVKSES dopušča možnost, da prodajalec stanovanja (javni nepremičninski sklad) sklene dogovor o vnaprejšnjem plačilu (dela) kupnine, ni hkrati tudi oproščen dolžnosti obrestovanja vnaprej prejete kupnine po 41. členu ZVPot, razen pod posebej določenim pogojem, to je ustanovitvijo skrbniškega računa, ki pa se konkretno ni uresničil. 6. Neutemeljeno pritožnik vztraja, da se v konkretnem primeru ne uporabljajo določbe ZVPot. Sodna praksa je jasna, da določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot. Stališče je izčrpno obrazloženo v odločbi naslovnega sodišča II Cp 3752/2011 z dne 24. 1. 2012 (v zvezi z VSL sodbo II Cp 988/2013 z dne 12. 6. 2013, glede katere je bil s sklepom VSRS II DoR 265/2013 z dne 17. 10. 2013 predlog za dopustitev revizije zavrnjen kot neutemeljen).

7. Pritožnik se sklicuje tudi na razloge odločbe Ministrstva za gospodarstvo, ki je (po pritožnikovih navedbah) odpravilo odločbo Tržnega inšpektorata RS, ki je (po pritožnikovih navedbah) odredil, da mora toženec za predplačila za nakup stanovanja plačati obresti. Ker gre za razloge upravnih organov, na katere sodišče ni vezano, pri tem pa sam pritožnik poudarja, da so upravni organi odločali glede drugih objektov (in ne predmetnega), se višje sodišče do navedb v tej smeri dodatno ne opredeljuje in ponovno pritrjuje pravilnemu naziranju sodišča prve stopnje.

Glede zahtevka za povrnitev stroškov za priklop na električno omrežje

8. Sodišče prve stopnje je pravilno ugodilo zahtevku tožnikov za povrnitev stroška za priklop na električno omrežje. Višje sodišče obrazložitvi sodišča prve stopnje pritrjuje, odločilen s tem v zvezi pa je 10. člen ZVKSES, ki določa, da prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe.

9. Pritožnik vztraja, da je v korist kupca izpeljal vse zahtevane postopke in založil stroške priklopa na električno omrežje ter (po njegovem mnenju) tožnikom upravičeno zaračunal stroške, kar pa po mnenju višjega sodišča ne (vz)drži. Že glede na jasno določbo 10. člena ZVKSES je zaključiti, da toženec ni bil upravičen zahtevati in pogojevati predaje stanovanja z doplačilom stroškov za priklop na električno omrežje, prav tako pa je tehten tudi argument sodišča prve stopnje, da stanovanja, ki ni priključeno na električno omrežje, ni mogoče izročiti, ker ni primerno za normalno rabo, kupcem pa je bilo treba zagotoviti vseljiv in uporaben objekt.(1) O ugovorih glede zahtevka za znižanje kupnine

10. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, ki je delno ugodilo dajatvenim zahtevkom tožnikov, za katere je tudi sicer izpostavilo, da nobenega od njih v postopku ni zastopal odvetnik.

11. V času vložitve tožbe (12. 11. 2007), v kateri je bil postavljen le dajatveni/denarni tožbeni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje že dajatveni/denarni zahtevek. Večinska sodna praksa je takrat dopuščala neposredne denarne zahtevke brez predhodno postavljenega oblikovalnega zahtevka. Poleg tega je tudi pretežen del postopka pred sodiščem prve stopnje tekel v času, ko se je sodna praksa Vrhovnega sodišča šele oblikovala. Vrhovno sodišče je šele s sodbo II Ips 38/2012 s 17. 10. 2013 zavzelo stališče, da je jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine po OZ urejen kot tožbena oblikovalna pravica, kar pomeni, da lahko denarni zahtevek temelji le na predhodnem uspešno uveljavljenem oblikovalnem zahtevku.

12. Zaradi (naknadne) spremembe sodne prakse ne sme biti prizadeta pravica do sodnega varstva.(2) Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili v okoliščinah obravnavanega primera tožniki prikrajšan za sodno varstvo, če bi bil (ob upoštevanju zgoraj navedenega stališča Vrhovnega sodišča) denarni tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi nesklepčnosti, oblikovalni pa zaradi prekluzije. O tej zaradi spremembe sodne prakse namreč ni mogoče govoriti. Še več, tudi če tožnik oblikovalnega zahtevka sploh ne bi postavil, bi bil zahtevek na plačilo utemeljen, ker je do spremembe sodne prakse prišlo šele med postopkom(3).(4)

13. Pritožbene navedbe v tej zvezi so torej neutemeljene in ob povedanem (posledično) ne drži, da je bilo poseženo v pravico toženke do pravne varnosti.

Glede dokazne ocene izvedenskega mnenja

14. Ne drži (sicer povsem nekonkretiziran) pritožbeni očitek, da sodba nima „prav nikakršne dokazne ocene v zvezi z izvedenskim mnenjem“ in da mu „sodišče kljub neskladnosti v celoti in nekritično sledi“.

15. Sodišče prve stopnje je navedlo, da je vpogledalo v izvedensko mnenje izvedenke Č. Č. z dopolnitvijo, v nadaljnji obrazložitvi pa se je do izvedenskega mnenja tudi natančneje opredeljevalo. V čem točno naj bi bila neskladnost, pritožba ne pojasni, pavšalni očitki pa za nadaljnjo presojo višjega sodišča ne zadostujejo(5). Tudi prepisovanje obrazložitve druge sodne odločbe, ob izostanku konkretiziranih očitkov konkretnih kršitev v predmetnem primeru, ne omogoča obravnave teh očitkov pred sodiščem druge stopnje.

Glede zahtevka zaradi nevgradnje bideja

16. Sodišče prve stopnje je sledilo mnenju izvedenke Č. Č., ki je ob ogledih stanovanj ugotovila, da so bideji nameščeni le tam, kjer so lastniki posebej doplačali vgradnjo oziroma tam, kjer so bide kupili in namestili sami. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so v tlorisu kopalnice bideji vrisani kot oprema, v opombi pa je bilo zapisano, da je razen sanitarne keramike vsa ostala oprema vrisana informativno, bide pa predstavlja sanitarno keramiko.

17. Ker bide ob prevzemu stanovanja ni bil vgrajen, je tudi po presoji višjega sodišča odločitev sodišča prve stopnje, ki zahtevku tožnika A. A. glede bideja ugodilo, pravilna, pritožbene navedbe, da bide ne spada pod sanitarno keramiko in ni del standardne (dogovorjene) opreme, pa neutemeljene, saj je s tem v zvezi odločilen dogovor, kot je to pravilno utemeljilo sodišče prve stopnje.(6)

18. Ne drži, da je sodišče prve stopnje v tem delu nekritično sledilo ugotovitvi izvedenke. Do mnenja se je opredelilo, ob tem, da je v tej zvezi ključen dogovor, kot ga je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Zakaj pa naj bi bila ugotovitev izvedenke, da je bide del sanitarne keramike, napačna, pa pritožba ne konkretizira.

Glede zahtevka zaradi nevgradnje zunanjih senčil

19. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do navedbe, da je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje, in to pravilno. Presodilo je namreč, da to na razsojo v ničemer ne vpliva, saj je pomembno to, kar je dogovorjeno. Uporabno dovoljenje, ki ga izda upravni organ investitorju, namreč ne izključuje obstoja stvarnih napak po OZ, zato se toženec na tej podlagi ne more sklicevati, da napake ni.

20. Drži pritožbeno stališče, da je obravnavana stvarna napaka očitna, vendar to ne pomeni, da sta tožnici, ki napake nista grajali v primopredajnem zapisniku (tožnik je napako grajal), v zvezi z njo izgubili pravice iz naslova stvarnih napak, kot to nazira pritožba. Glede na dogovor pravdnih strank, da bo stanovanje imelo vgrajena zunanja senčila, tožnikom pa je toženec izročil stanovanje brez zunanjih senčil, se toženec ne more sklicevati, da mu ta očitna napaka ni bila znana in da zanjo ni mogel vedeti (465. člen OZ).(7)

21. Glede zunanjih senčil za stanovanje A. A. je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da toženec tožniku proda stanovanje z zunanjimi senčili na vseh steklenih zunanjih površinah, stanovanje pa teh predvidenih zunanjih senčil nima. Gre torej za lastnost oziroma odliko, ki je bila dogovorjena med pogodbenima strankama kupoprodajne pogodbe (3. točka 459. člena OZ). Pogodbeni dogovor je odločilen, posledično pa je mnenje izvedenke, da so zunanja senčila potrebna zgolj na določenih zunanjih steklenih površinah, nerelevantno in zato od sodišča prve stopnje ni terjalo, da izvedensko mnenje v tej smeri dodatno obravnava, kot to (zmotno) očita pritožba.

Stroški postopka pred sodiščem prve stopnje

22. Glede stroškov pritožba očita zgolj, da so zmotno odmerjeni v odvisnosti od temelja, kar pa je neutemeljeno, saj je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Sicer stroški postopka pred sodiščem prve stopnje konkretizirano niso grajani.

Odločitev sodišča druge stopnje

23. Ker ni bil podana nobena izmed uveljavljanih in tudi ne kakšna izmed kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti, je sodišče druge stopnje pritožbo toženca zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, kot izhaja iz I. točke izreka (353. člen ZPP).

24. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj tudi odločbi VSL sodba in sklep 3752/2011 z dne 24. 1. 2012 (v zvezi s sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 2552/2010) in VSL sodba II Cp 3391/2014 z dne 10. 6. 2015 (v zvezi s sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 3390/2007). Navedeni odločbi višjega sodišča se sicer (zgolj) sklicujejo na obrazložitev sodb sodišča prve stopnje, v katere pa je višje sodišče za namen predmetne pravde vpogledalo in ugotovilo, da so primeri primerljivi in da so razlogi vsebinsko skladni s konkretno obravnavanim primerom.

Op. št. (2): Primerjaj sklepa VS RS II Ips 261/2014 z dne 10. 6. 2015 in II Ips 276/2014 z dne 26. 11. 2014. Op. št. (3): Primerjaj odločbo VS RS II Ips 288/2014 z dne 5. 5. 2016. Op. št. (4): Primerjaj npr. VSL sodba II Cp 2191/2016 z dne 1. 2. 2017, VSL sodba II Cp 2370/2016 z dne 1. 2. 2017, VSL sodba II Cp 2192/2016 z dne 11. 1. 2017. Op. št. (5): Pritožba je v zvezi z izvedenskim mnenjem konkretizirana zgolj glede bideja in zunanjih senčil, ki je v teh sklopih tudi obravnavana (18. in 21. točka obrazložitve te sodbe).

Op. št. (6): Primerjaj tudi 34. točko obrazložitve VSL sodba in sklep II Cp 3752/2011 z dne 24. 1. 2012. Op. št. (7): Primerjaj VSL sodba II Cp 2371/2016 z dne 11. 1. 2017.