Jedro

Ker so bili ob vložitvi predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora izpolnjeni pogoji za odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov, je prvostopenjsko sodišče pravilno izdalo nalog za izpraznitev. Stališče pritožnika, da bi morala tožeča stranka po opominu podati še posebno odstopno izjavo, je zmotno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje

1. Sodišče prve stopnje je na predlog tožeče stranke dne 19. 1. 2018 izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Plg 97/2017 (v nadaljevanju: nalog za izpraznitev). Z njim je v prvem odstavku izreka toženi stranki naložilo, da mora v roku 8 dni od prejema izprazniti poslovni prostor v prvem nadstropju poslovne stavbe na naslovu L. z ID znakom 0000 v izmeri 133 m2 (v nadaljevanju: poslovni prostor). Toženi stranki je naložilo tudi plačilo stroškov postopka tožeče stranke v višini 378,47 EUR (drugi odstavek izreka). Proti nalogu za izpraznitev je tožena stranka pravočasno vložila ugovor.

2. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor tožene stranke zavrnilo. Pojasnilo je, da tožena stranka v ugovoru ni navedla nobenih pravno relevantnih dejstev, ki bi lahko imela za posledico zavrnitev tožbenega zahtevka. Presodilo je, da so izpolnjeni pogoji za odstop od najemne pogodbe po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju. ZPSPP)1, saj je tožena stranka (najemnik) v zamudi s plačilom najemnine več kot dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka na to opomnila (opomin z dne 7. 8. 2017 na list A17). Zato je ocenilo, da je izdaja izpraznitvenega naloga pravilna in zakonita. Pojasnilo je tudi, da je aktivna legitimacija podana, saj gre za pogodbeno razmerje.

Pritožba tožene stranke in odgovor tožeče stranke

3. Proti temu sklepu se je tožena stranka pravočasno pritožila. Uveljavljala je vse pritožbene razloge, ki so navedeni v 1. odstavku 338. člena ZPP. Trdila je, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Zavzela je stališče, da odstop od najemne pogodbe po opominu z dne 7. 8. 2017 ni pravilen in niti zakonit, ker tožeča stranka po zadevnem opominu toženi stranki ni podala odstopne izjave. Zato niso izpolnjeni pogoji za odstop od najemne pogodbe po drugi alineji 28. člena ZPSPP. Navedla je tudi, da je prav tako nepravilen in nezakonit odstop od najemne pogodbe po odstopni izjavi z dne 19. 7. 2017. To pa zato, ker je po prejemu opomina z dne 17. 5. 2017 pravočasno (pred potekom dveh mesecev) plačala vse zapadle najemnine. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da predlog za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov zavrne ter tožeči stranki naloži plačilo stroškov postopka tožene stranke s pripadki, oziroma da pritožbi ugodi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

4. Tožeča stranka je pravočasno odgovorila na pritožbo. Predlagala je, da pritožbeno sodišče zavrne pritožbo ter izpodbijani sklep ohrani v veljavi, toženi strani pa naloži plačilo stroškov postopka tožeče stranke s pripadki.

Pritožba ni utemeljena.

5. Pravdni stranki sta dne 1. 7. 2016 sklenili Najemno pogodbo za najem poslovnega prostora za obdobje od 1. 7. 2016 do 30. 6. 2020 (v nadaljevanju: Pogodba). S Pogodbo se je najemodajalec (tožeča stranka) zavezal, da bo najemniku (toženi stranki) v posest izročil poslovni prostor, najemnik pa, da bo zanj plačeval mesečno najemnino v višini 700,00 EUR ter obratovalne stroške. Tožena stranka najemnine ni plačevala, zato je tožeča stranka odstopila od pogodbe zaradi krivdnih razlogov.

6. Za presojo pravilnosti in zakonitosti odstopa od Pogodbe je relevantna druga alineja 28. člena ZPSPP. Ta določa pogoje za odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov v primeru zamude s plačilom najemnine. V skladu z drugo alinejo 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. 7. Tožeča stranka je dne 7. 8. 2017 toženi stranki posredovala opomin za plačilo zapadlih obveznosti (list. št. A17). Iz njega izhaja, da je tožena stranka na dan 7. 8. 2017 med drugim zamujala s plačilom najemnine za mesec maj 2017 (račun št. 20/2017) in najemnine za mesec julij 2017 (račun št. 27/2017). Ker tožena stranka vse do dneva vložitve predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov (7. 12. 2017) ni poravnala računa št. 27/2017 (najemnina za julij 2017)2, so bili tako ob vložitvi zadevnega predloga izpolnjeni vsi pogoji3 za odstop od Pogodbe po drugi alineji 28. člena ZPSPP.

8. V skladu z določilom drugega odstavka 29. člena ZPSPP izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovnega prostora, če iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po prejšnjem členu4, izhaja, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovnega prostora. Ker so bili tako ob vložitvi predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora izpolnjeni pogojih za odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov, je prvostopenjsko sodišče pravilno izdalo nalog za izpraznitev. Stališče pritožnika, da bi morala tožeča stranka po opominu z dne 7. 8. 2017 podati še posebno odstopno izjavo je zmotno. V skladu z določilom 28. člena ZPSPP je odločitev o tem, ali bo najemodajalec odstopil od pogodbe in kdaj bo to storil v njegovi sferi. Edini pogoj je, da od opomina mineta dva meseca in da najemnik do odstopa ne plača zapadlih najemnin. Prav tako za odstop od najemne pogodbe v skladu s sodno prakso5 ni treba, da najemodajalec najemniku posreduje posebno odstopno izjavo. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati. Glede na vse navedeno je bilo tako postopanje tožeče stranka in sodišča prve stopnje pravilno in zakonito.

9. Na ostale pritožbene navedbe (odstop od najemne pogodbe na podlagi odstopne izjave z dne 19. 7. 2017) pritožbeno sodišče ne odgovarja, saj glede na zgoraj navedeno stališče, pritožnica z nobeno od takih navedb ne more uspeti (prvi odstavek 360. člena ZPP).

10. Glede na zgornje razloge pritožba ni utemeljena. Ker pa sodišče druge stopnje tudi ob uradnem preizkusu izpodbijanega sklepa ni zaznalo nobenih kršitev iz 2. odstavka 350. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 366. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (druga točka 365. člena ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela. Zato sama krije svoje pritožbene stroške (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Odgovor na pritožbo v ničemer ni pripomogel k rešitvi zadeve, zato stroškovno ni bil potreben (155. člen v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 1. odstavkom 165. člena ZPP).

1 Objavljen v Uradnem listu SRS, št. 18/1974, 34/1988, 5/1990, Uradni list RS - stari, št. 10/1991, Uradni list RS/I, št. 17/1991 - ZUDE, Uradni list RS, št. 13/1993, 66/1993, 32/2000, 102/2002 - odl. US, 87/2011 - ZMVN-A 2 Tega tožena stranka v ugovoru (in niti kasneje v pritožbi) ni prerekala. 3 (1) Tožeča stranka je toženo stranko opomnila na plačilo zapadlih najemnin (opomin z dne 7. 8. 2017), (2) tožena stranka vse do vložitve predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora (dne 7. 12. 2017) zapadlih najemnin ni plačala ter (3) od opomina do vložitve predloga sta potekla več kot dva meseca. 4 Da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil (opombo dodala M. P.). 5 Primerjaj Sodba III Ips 5/1995 z dne 7. 3. 1996 in VSL sodba I Cpg 1361/2010 z dne 11. 1. 2011.