Jedro

V postopku odmere davka od dobička iz kapitala sta pravno pomembni okoliščini, da je bil pravni posel (ki pa ga mora upravni organ v vsakem primeru posebej presojati po vsebini, ne glede na poimenovanje pogodbe), s katerim je bila nepremičnina prodana, sklenjen pred potekom treh let od njene pridobitve, in da je s tem dosežen dobiček.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila tožničino pritožbo zoper odločbo Izpostave Republiške uprave za javne prihodke z dne 7.3.1995, s katero ji je bil od prodaje lastniškega deleža podstrešja odmerjen davek od dobička iz kapitala v višini 53.544,00 SIT. Svojo odločitev tožena stranka utemeljuje z določbami 58 in 59. člena Zakona o dohodnini in določbo 1. člena Uredbe o načinu valorizacije vrednosti nepremičnin pri davku od dobička iz kapitala in navaja, da je iz podatkov spisa razvidno, da je tožnica kot solastnica podstrešja več stanovanjske stavbe dne 30.11.1994, skupaj z drugimi solastniki, sklenila menjalno pogodbo z investitorjem, s katero je dovolila preureditev skupnega podstrešja s površino 103,14 m2 v posamezne stanovanjske enote v etažni lastnini in te izročila v last in posest investitorju. Investitor se je zavezal tožnici in ostalim solastnikom v zameno za vrednost podstrešnih prostorov v višini 3.383.713,98 SIT izvesti skupno dogovorjena investicijska dela do višine navedene vrednosti. Tožnica je svoj delež podstrešja pridobila na podlagi kupoprodajne pogodbe o prodaji stanovanja z dne 29.10.1993, s katero je od občine odkupila stanovanje in pridobila pravico souporabe skupnih delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča v deležu, ki pripada temu stanovanju za 351.882,00 SIT. Tožničin delež podstrešja (seznam izračunanih deležev z dne 28.11.1994) znaša 5,6019 %. Vrednost tožničinega dela podstrešja v času pridobitve je 5,6803 % od nakupne vrednosti stanovanja (351.882,00 SIT), kar znaša 19.712,08 SIT, vrednost njenega dela podstrešja ob odtujitvi pa je 5,6803 % od celotne vrednosti podstrešja (3.598.750,00 SIT), kar znaša 201.599,00 SIT. V odmernem postopku je davčni organ sklenjeni pravni posel, gledano z vsebinskega vidika (da gre za odplačni pravni posel, pri čemer je odplatek za odstopljeni solastninski delež investitor poravnal z opravljenimi investicijskimi deli), štel za prodajo, ne glede na to, ali je bila kupnina izplačana v denarju ali v opravljenih storitvah. Ker je tožnica odtujila svoj delež podstrešja pred potekom treh let od pridobitve in je vrednost sorazmernega deleža investicije, ki jo je s tem pridobila in ki z vidika izvajanja Zakona o dohodnini predstavlja prodajno vrednost nepremičnine, višja kot valorizirana vrednost njenega deleža nepremičnine v času pridobitve, je tožnica zavezanka za davek od dobička iz kapitala.

Tožnica s tožbo v upravnem sporu izpodbija navedeno odločbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi nepravilne uporabe materialnega prava in zaradi bistvenih kršitev pravil postopka. Navaja, da je v izpodbijani odločbi tožena stranka potrdila, da je v tem primeru šlo za menjalno pogodbo. Podatki glede vrednosti in deleža na podstrešju ter investicijskih del so lahko pravilni, ne morejo pa ti podatki služiti za izračun osnove za odmero davka na dobiček. Tožnica ni predložila napovedi za odmero davka. Iz odločbe ni razvidno, kako je upravni organ obračunal davek na dobiček. Tožnica se tudi ne strinja, da znaša njen delež na podstrešju 5,6803 %. Iz obrazložitve prvostopne odločbe ni razvidno, kako se je ugotovila revalorizirana pridobitvena vrednost nepremičnine. Pa tudi sicer se izračuna ne da preizkusiti, saj iz njega ni razvidno, ali so bili upoštevani koeficienti rasti cen na drobno, objavljeni v Uradnem listu Republike Slovenije. Upravni organ bi moral navesti Uradni list, v katerem so koeficienti navedeni. Šele v tem primeru bi bilo mogoče izpodbijano odločbo preizkusiti. Pri ugotavljanju, na kakšen način so zavezanka in ostali solastniki podstrešja pravno urejali preureditev skupnih prostorov z investitorjem, pa je potrebno upoštevati določbe Stanovanjskega zakona in splošne določbe Zakona o obligacijskih razmerjih.

Stanovalci, in med njimi tudi tožnica, za preurejene skupne prostore niso prejeli nobene kupnine. Investitor je v zameno za pridobljeno podstrešje izvedel nekatera dela na stavbi (ureditev strehe, centralno ogrevanje in žlebove), kar pomeni, da je od tega imel neposredno korist tudi sam investitor. Zato je pri odmeri morebitnega dobička treba upoštevati tudi korist, ki jo je v zvezi z opravljenimi deli pridobil sam investitor. Stanovanjski zakon opredeljuje pogodbo o preureditvi skupnih prostorov kot pogodbo "sui generis", kar pomeni, da zanjo ni mogoče uporabiti splošnih predpisov o urejanju pogodbenih razmerij. Zakon o dohodnini pa kot osnovo za odmero davka na dobiček določa le prodajno pogodbo. Ker pogodba, ki je predmet postopka, ni prodajna pogodba, ne more biti predmet odmere davka na dobiček od dohodkov iz kapitala. Predlaga, da sodišče odpravi izpodbijano odločbo.

V odgovoru na tožbo tožena stranka vztraja na izpodbijani odločbi in sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

Tožba ni utemeljena.

V stvari gre za vprašanje, ali je menjalno pogodbo, kot so jo poimenovali pogodbeniki in s katero je bilo podjetju - investitorju prenešeno v last in posest podstrešje v solasti etažnih lastnikov več stanovanjske stavbe, to pa se je zavezalo, da bo v zameno za vrednost podstrešnih prostorov izvedlo v pogodbi dogovorjena investicijska dela v korist solastnikov do višine dogovorjene vrednosti, šteti za odplačno pogodbo, torej pogodbo, s katero je bila dejansko izvršena prodaja navedenega podstrešja in z njo, kot je ugotovil davčni organ, dosežen tudi dobiček iz kapitala. Sodišče se v tem primeru pridružuje stališču tožene stranke, da je davčni organ v odmernem postopku dolžan, glede na vsebino pravnega posla, presoditi za kakšno vrsto prenosa nepremičnine gre, ne glede na poimenovanje pogodbe. Po presoji sodišča je upravni organ v tem primeru pravilno sklepal, da je navedeni pravni posel med solastniki podstrešja, ki so svoje solastninske deleže podstrešja odstopili v last in posest prej navedenem investitorju za odplčilo izraženo v investicijskih delih, za katere se je zavezal investitor, šteti za odplačni pravni posel. V postopku odmere davka od dobička iz kapitalu je pravno pomembna predvsem okoliščina ali je bil s pravnim poslom (prodajo ali zamenjavo) dosežen dobiček. Torej v konkretnem primeru, ali je tožnica z izročitvijo svojega solastninskega deleža na podstrešju v last in posest investitorju, v zameno za izvedbo v pogodbi dogovorjenih investicijskih del, izraženih v denarju, tudi v korist tožnice, pred potekom treh let od dneva, ko je ta delež pridobila, dosegla dobiček.

Po določbi 58. člena Zakona o dohodnini (Uradni list RS, št. 71/93 in 7/95) je zavezanec za davek od dobička iz kapitala fizična oseba s stalnim prebivališčem na območju Republike Slovenije, ki med drugim dosega dobiček s prodajo nepremičnin, ne glede na to, ali so bile prodane v spremenjenem ali nespremenjenem stanju, če je bila prodaja izvršena pred potekom treh let od dneva, ko je bilo nepremično premoženje pridobljeno, zmanjšan za davke, ki jih je plačal zavezanec; davek se ne plača, če se od prodaje ne plača davek na promet nepremičnin. Zavezanec za davek od dobička iz kapitala je tudi fizična oseba, ki pri zamenjavi nepremičnin doseže dobiček, če od pridobitve nepremičnine do njene zamenjave še niso pretekla tri leta.

Ker v stvari ni sporno, da od pridobitve nepremičnine do njene prodaje še niso potekla tri leta, je upravni organ potem, ko je v postopku ugotovil, da je bil z opravljenim pravnim poslom dosežen dobiček, ravnal v skladu z zakonom, ko je z odločbo odmeril davek od dobička iz kapitala. Zmotna je tožničina trditev, da podatki glede vrednosti in deleža na podstrešju ter vrednosti investicijskih del, ki so sicer lahko pravilni, ne morejo biti osnova za odmero navedenega davka. Po določbi 59. člena tega zakona je osnova za davek od dobička iz kapitala razlika med prodajno ceno kapitala iz 58. člena in valorizirano vrednostjo v času pridobitve. Če je bil kapital pridobljen na podlagi kupoprodajne pogodbe, se za vrednost kapitala v času pridobitve upošteva v pogodbi navedena vrednost kapitala. Če prodajna cena kapitala ni ustrezna ceni kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času prodaje, se za ugotavljanje osnove za davek kot prodajna cena upošteva v odmernem postopku ugotovljena vrednost kapitala. Pri ugotavljanju osnove za davek od dobička iz kapitala, doseženega s prodajo stanovanj oziroma stanovanjskih hiš, pridobljenih na podlagi odprodaje družbenih stanovanj, prodajna cena ne more biti nižja od valorizirane vrednosti teh nepremičnin v času pridobitve, brez upoštevanja popusta, ki je bil priznan na podlagi predpisa, ki ureja prodajo družbenih stanovanj. Po 60. členu zakona pa je pri zamenjavi nepremičnin osnova za davek razlika med dobičkom, ki jo vsak udeleženec doseže z zamenjavo, ugotovljeno po določbah prejšnjega člena. Iz navedenih zakonskih določb jasno izhaja, da tožničina trditev nima pravne podlage. Neutemeljena je tudi tožničina navedba, da iz odločbe ni razvidno, kako je upravni organ obračunal navedeni davek. Že prvostopna odločba je obračun navedenega davka precizirala, drugostopna odločba pa je navedeni postopek izračuna davka od dobička iz kapitala še dodatno obrazložila. Res je, da v odločbi ni naveden Uradni list, v katerem je bil objavljen koeficient rasti cen stanovanjske gradnje v Republiki Sloveniji, ki ga je upravni organ uporabil pri valorizaciji vrednosti nepremičnine za čas od pridobitve nepremičnine do njene prodaje, vendar ta pomanjkljivost sama po sebi ni take narave, da bi lahko vplivala na nemožnost preizkusa pravilnosti izračuna, kot to trdi tožnica. Navedba tožnice, da je investitor, ki je v zameno za pridobljeno podstrešje izvedel določena dela na stavbi, od tega imel tudi sam neposredno korist, kar bi moral upravni organ upoštevati, je za ta postopek nepomembna in na odločitev ne more vplivati. Tudi sklicevanje na pogodbo o preureditvi skupnih prostorov in tožničina trditev, da je to pogodba "sui generis", je v tem postopku brez pravnega učinka. V tem postopku je pomembna le okoliščina, da je bila nepremičnina odsvojena z odplačno pogodbo pred potekom treh let od njene pridobitve, in sicer neodvisno od tega, ali je bil odplatek opravljen z denarjem ali z izvedbo investicijskih del, ovrednotenih v denarju in opravljenih v korist prodajalca. Sodišče ob tem še pripominja, da bi sicer, če tožnica v zameno za opravljena investicijska dela ne bi investitorju izročila v last svojega deleža podstrešja, morala investitorju za opravljena dela plačati z denarjem. Za tak način plačila investitorja se je tožnica, skupaj z ostalimi solastniki, sama odločila. Zato z navedenim tožbenim ugovorom ne more uspešno izpodbijati odločbe, ki je predmet upravnega spora. Tožničine navedbe, češ, da se ne strinja s tem, da njen delež na podstrešju znaša 5,6803 %, sodišče ni obravnavalo. Sodišče v upravnem sporu preizkusi le zakonitost izpodbijanega upravnega akta. Zato ne more upoštevati novih dejstev oziroma dokazov, ki jih tožnica v upravnem postopku ni navajala in jih prvič navaja šele v tožbi. Preizkus zakonitosti upravnega akta pomeni le preizkus tistih dejstev in okoliščin, ki jih je imel na voljo organ ob izdaji izpodbijanega upravnega akta. Tudi tožničine trditve, da ni predložila napovedi za odmero davka od dobička iz kapitala, sodišče iz že navedenega razloga ni obravnavalo, vendar ne glede na to sodišče pripominja, da podatki spisov te tožničine navedbe ne potrjujejo (napoved je bila vložena 5.8.1994).

Glede na vse navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi 2. odstavka 42. člena Zakona o upravnih sporih, ki ga je smiselno uporabilo kot republiški predpis, skladno s 1. odstavkom 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I in 45/1/94).